獨家上海人跑光了，三大商業街全衰落；房價跌慘，核心區域寫字樓人去樓空；中共加快西部投資和產業鏈轉移，有備戰考量？【 #菁英論壇 】| #新唐人電視台 4/08/2025

美中關係惡化 去年外資投入中國的資本減少了九成 4月2號白宮的新關稅措施 中國這種外向型經濟模式 會受到影響非常大 上海核心區域的寫字樓一半是空的 人去樓空了 中國北上廣深這些一線城市的居民 發現街上和商店裡沒人了 上海最繁華的淮海路的商業區 居然在大白天也難見到幾個情人 淮海路是集現代科技和上海歷史文化為一體的一個商街 應該是老上海人心中的白月光 現在這個經濟一不好 人就不見了 上海已經不是從前的上海了 據說日本東京出售的公寓已經被中國人給買空了 上海可以說跟東京有可能真的是冰火兩重天 歡迎收看金融論壇 我是石山 中國經濟最近這些年表現不佳這個大家都知道 但是最近不少來自中國北上廣深這些一線城市的居民 發現這些中國的經濟中心城市也出現了一個非常顯眼的事情 就是街上和商店裡沒人了 有一個上海居民的視頻 談到上海最繁華的淮海路的商業區 居然在大白天也難見到幾個情人 你看今天的上海 到明年禮拜六 這個地方都沒人 上海的人都沒了 他們說折了八百萬 這是非常不尋常的事情 那麼中國這些超級大城市到底發生了什麼事情 今天的嘉賓有原上海徐匯區政府工作人員顏維穎女士 在現場的嘉賓有資深媒體人郭君 郭女士 還有獨立電視片製作人李君先生 在節目開始之前還是提醒大家訂閱金融論壇在乾淨世界的頻道 我們每個星期二和星期五都有節目在乾淨世界獨家播出 希望能夠得到大家的支持 李君我直接問你 網上那個視頻你有看到嗎 那可是上海的淮海路 因為我對上海不是很瞭解 我只知道兩條路 一個南京路 一個淮海路 這個都是巨繁華的地方 對吧 如果說是上海郊區什麼地方沒什麼人 我說可以理解 但是淮海路這個確實讓人非常非常吃驚 是啊 因為這個視頻我看的時候我也很震驚 為什麼呢 視頻說淮海路靠近時代廣場附近 週六看不到人了 說實話我都不太敢相信 為什麼呢 因為你說上海經濟現在出了問題 衰退也好 消退也好 淮海路人少了 這個我能理解 但是你到週六的時候 看不到人了 有點匪夷所思了 按照我以往 因為上海以前我也經常去嘛 的理解就是上海的淮海路的印象 那什麼時候都是人滿為患的 就是排隊啊 那是淮海路商業街的一種文化現象 就是平時小排隊 節假日排大隊 中秋排隊買鮮肉月餅 清明排隊買青團 反正一年四季都在排隊 這就是淮海路 你怎麼可能沒人呢 有人說這個淮海路沒人 是不是大家都到家裡 因為在家裡網購了 我覺得不會 因為美國人不也在家網購嗎 但是如果我們往北走去幾條街 看那個曼哈頓的時代廣場 不用琢磨 平時一直人山人海 所以我覺得這跟網購應該問題不太大 那麼其實前段時間我還看到有一個博主 他拍攝的是什麼呢 是上海南京路的事 於是他晚上六點鐘他請朋友吃飯 他到南京路上 那個路上人很稀少 確實少 但是還是有 但是當他一進入商場的時候 他發現南京路一些大的商場裡頭 一片一片的門店關門了 不是一個一個 就是一片一片都關門了 他也很感慨 哎呀 南京路居然這麼蕭條了 其實上海有三條最繁華的商業街 一個就是淮海路 一個是南京路 還有一個四川北路 一般人都說外地人逛南京路 上海人逛淮海路 但是買東西還喜歡到四川北路 為什麼呢 因為四川北路東西會便宜一點 不過疫情期間其實那個四川北路 它就已經開始蕭條了 但是南京路和淮海路其實 最近這幾年還是比較堅挺的 我記得去年還是前年 我看到有一篇人寫文章嘛 說永遠在排隊的淮海路 纔是上海逛馬路的精髓 我說好 那就排隊吧 因為淮海路是集現代科技 和上海歷史文化會一體的一個商街 應該是老上海人心中的白月光 但是沒想到今天也能蕭條成這個樣子 確實讓人覺得不可思議 那你說這個除了上海之外 周邊這些城市有沒有什麼變化據你瞭解 因為你可能對周邊這些地方 都算是非常瞭解的 上海周邊地區我經常也去 因為上海它是這樣 它如果是這樣一種狀況 周邊你是可想而知的 為什麼呢 因為上海的周邊城市 包括你像蘇州 蘇州的崑山 還有其他一些什麼南通等等 它基本上都屬於上海的後花園 很多國際大企業它什麼 都到上海開個公司 對吧 弄個總部 然後它到蘇州甚至到崑山去辦廠 辦工廠好生產嘛 你像蘇州工業園區 崑山開發區 就大量的外資企業 就鼎盛的時候 我記得那時候說 什麼註冊資金少於五個億的人 人家都不介意你 你太少了 你註冊資金一個億都太少了 看不上 那上海的外資企業 這兩年一批一批的撤離 這些地方的經濟 其實也是快速在衰退 我看到有個視頻就說了 說這個蘇州 崑山 房價好像也都跌了50%以上 很多那個廠區是空空蕩蕩 有統計說 這一兩年可能已經有 一兩萬家企業離開了 就是蘇州 崑山這一帶 蘇州和崑山這一帶 而且這些企業大多數是什麼呢 是勞動力型企業 就它一個企業 就是關門可能就幾百人 甚至幾千人失業 一兩萬家外資企業撤離了 我的天 你想這多少人 這個有點嚇人了 對 對 其實不管怎麼說 我去過幾次上海 就是對淮海路 南京路 印象比較深刻 所以回想起來 這個淮海路這個視頻 看不見人的這個視頻 說實話 在我感覺是非常不真實的 所以問一下這個閻女士 你覺得她這個視頻 是真實的嗎 其實早在2023年的時候 我談一個我自己的感受 我就感受到這個 商業的整體氛圍下降了 那時候我還在上海 商場的它人流量 相較於前幾年 有了很明顯的下降 那這一年的話 我也經常在網上看到 博主發的各個視頻 就是講那個 都是冷冷清清的商場 它不僅是沒有顧客 而且就像我們前面講的 這個很多商鋪它倒閉了 甚至一些老牌的商場都關閉了 我們不說不僅是淮海路 還有非常著名的新天地 那可能部分商場 它是有人流的 但是大部分的商業體非常的冷清 那像過去我們看到那種 人頭攢動的那個景象 幾乎是沒有了 那就以上海新天地為例 以前我們 我記得新天地的餐飲的樓層 幾乎都是坐滿的 特別是到晚上 你去看露天的餐飲 幾乎都是坐無缺席的 那現在可能就是 稀稀拉拉的一些人 包括還有 我因為是在徐匯區長大的 我們徐匯區的徐家匯 幾個知名的百貨公司 六百啊 太平洋啊 都關掉了 包括南京西路 有20多年歷史的老商場 尼龍鎮伊士丹也關掉了 其實這些商場都承載了 我們很多老上海人的回憶 就感覺現在的上海 已經不是從前的上海了 對對 那到底 您給分析一下 上海到底怎麼了 發生什麼事情了 在講這個之前 我之前在網上看了一組數據 是關於我們上海寫字樓的數據 它其實也反映一個問題 上海那麼多高樓林 大部分都是由這些寫字樓構成的 那麼在2025年1月 上海的寫字樓市場的空置率 上升到了19.6% 至今持續下跌 而新區域的空置率尤其突出 新天地的空置率 一年翻至了21.6% 而路加則北 濱江則高達55.7% 什麼概念呢 就是寫字樓一半是空的 它跌至了10年內的最低水平 遠超於20%的危險臨近點 那麼寫字樓現在 我們可以看到這個市場非常嚴峻 那麼從這個數據的背後 我們其實也看到了 現在目前市場的困境 那麼這個行業彩妝的背後 第一點就是租金的暴跌 我現在在網上 包括一些平臺上都看到 很多寫字樓都在大量的拋售 以前那些能看到 我們說那個路加則三件套 上海三件套的 東方明珠啊 這些高檔寫字樓 都是在整層整棟的出售 這在以前是不可能的 以前你拿著高價格你去買 你也買不到 現在它在持續的拋售 而且價格現在非常的低 那上海的核心商務區域的優勢 已經沒有了 我們之前也在節目裡 談到過的一個經濟現象 20年很多企業 外資紛紛撤離 然後倒閉 那麼現在擺在我們面前 就是人去樓空了 房屋持有者開始大量的拋售 這樣的一個現象 對 我們現在的社會和以前很不一樣 因為以前這個地方經濟不好了 但人還在當地 現在不一樣 現在經濟一不好 人就不見了 所以我總是會懷疑有一個問題 閻女士想問一下你 會不會是這些人還在消費 但是在家裡面就不出來了 我們就網購了 或者是跑到周邊小城鎮 或者什麼地方去消費 結果這個老區 原來的商業中心 結果就開始衰落了 有沒有這樣的一個可能 有這樣的可能 但它一定不是經濟衰落的原因 因為我們現在的情況就是 整體的經濟已經衰敗了 這是必然是存在的 而我們的人口體量沒有增加 反而在減少 那麼大量的新建的商場 它只會加劇其他商業體收入的下滑 其實這是個惡性循環 哪怕我說我們的人口遷移到了 郊區城市或者其他城市 市中心的人少了 但它本身並不是說是 整個商業體變得差的主要原因 那包括現在 包括很多新的商業體存活期 它並不久 或者說是人流頂峯 它可能只維持在開業前三個月 然後就一路下滑 甚至很多新開的商場 開業就是沒有人流的 這個就是目前我們看到的 其實它是什麼 商業體過剩 功過於求的情況 我們這幾年新建的商場太多了 功大於求 而且風流很厲害 有一部分原因就像您說的 可能網上消費 這是風流的一部分 那麼實體商場現在就是遍地都是 供給量都大幅增加 它就導致整個商業體 看上去都很蕭條 再加上租金又非常的高 所以我們現在實體經濟就很難存活 這我倒奇怪 因為說實話 我自己也以前經常去上海 我覺得上海給人感覺從來不缺人 人家都說你不來沒關係 上海有的是人想去 為什麼人少成這個樣子 現在的情況和以前不一樣 它不是本地人口 它的主體的城市裡面 大量的是外地人口 也就是說你這個地方經濟不好 找不到工作了 我幹嘛要待在這 以前我的自己家裡面 太太家裡面 什麼親戚一大堆 我走要想離開還不太容易 你現在是我一個親戚都沒有 我是來這打工的 叫做新上海人也好 或者是怎麼樣新居民也好 你這個地方找不到工作 我馬上就走了 所以這個東西確實是 它是會跟以前的影響 是完全不同的一個感覺 我在前幾天看到一個視頻 也是有一個視頻博主 照了這個上海的房子 這個地方好 黃浦江外面怎麼怎麼樣 但是一看那個價格還是挺嚇人的 五六百平米的那個房子 大概也有兩三千萬的樣子 你看上海的房子價格很厲害 這種經濟 我想問閻女士 對上海的房價有多大的影響 上海現在的房屋情況 我這樣講一下 它是這樣 它23年開始的時候 有一個大量的拋售 不管是普通住宅還是豪宅 而且目前的市場掛牌量非常大 它可能價格維持在那個高位 兩三千萬 但是它現在的情況就是有價無市 我們說在上海現在房價下跌的情況 每個區域是不同的 就像有些地方 它可能比較扛跌 它可能還維持這個價格 但不會有人去接盤 那有些地方 比如說我們說在郊區 它可能攔腰 也沒有人願意接盤 市中心的老破小 它可能跌了30%也沒有人買 因為市場選擇性太多 現在完全是一個買方市場 我們以新房為例 我記得我們以前在上海買新房 是要排隊搖號的 那麼一個號碼 我們可能要花100萬去認購 這個100萬只是搖號的名額 1000多萬的新房 100萬去買一個名額 然後房產商還要驗資 看你的銀行帳戶裡 有沒有那1000多萬 那在那裡躺著 夠不夠買這套房 這就是以前的上海買新房的時候 都是這樣一筆接一筆 那現在實際的情況就是 新房都破發了 直接跌破成本價開盤 然後也沒有人買 沒有人問津 所以新房價格 新房的情況 你就可以看到 目前市場的一個情況 所以上海房價跌 肯定是在跌的 只是每個區域它跌幅不一樣 那麼有些地方 它可能已經跌回了2017年的水平 那我在網上看到的一組數據是 現在目前上海房價的平均價 是在5萬左右 那這個價格可能放到幾年前 是不可以想像的 完全不可能的 就是說現在已經低了很多 是這個意思 對 低了很多 是的 上海5萬塊錢一平米 也是非常高的一個價格 對不對 但是其實你說上海人沒錢了 我就有點不太相信 是吧 李君 對 現在國內房價在跌 很多人在拋售 但是你反過來一看 我發現最近有很多中國人 幹嘛呢 去日本買房 日本便宜 對 據說日本東京 出售的那個公寓 已經被中國人給買空了 就大阪它也統計說 外國人買房的人 70%都是中國人 在東京那個新宿區 說中國人購房 大概就最近半年漲了200% 就多了兩倍的人去買 多了兩倍的人去買 就是上海可以說跟東京 有可能真的是一冷一熱 冰火兩重天 對 這裡面我覺得最主要還是 一個是房價 還是一個投資和暴利 那麼就大阪東京的房價 現在大概是2萬到3萬一個平方 那比較上海高的10萬 低的8萬 平均5萬 那便宜不是一點兩點了 對 平均價可能都只有它的一半了 而且這些房子還什麼呢 東京的房子現在很好出租 它年收益至少在7%左右 而且最近租金還在不斷上漲 我記得說實話 以前就是2000年以後 大概有什麼很長一段時間 都是什麼臺灣的呀 日本的呀 買家跑到中國來買房 到南京啊 上海的地方去不斷買房 當時那個 因為那時候房價還便宜 而且升值快 現在應該是反過來了 風水輪流轉了 30年河東 30年河西 真是 對其實除了上海啊 好像我看到的 就是說幾個一線城市 咱們講啊 北上廣深嘛 對吧 好像也有類似情況 都是這個商業區啊 或者房價 這個商業區人少了 房價也開始都在下跌 是嗎 是因為這個一線的城市 特別像這種巨頭了 整體上都差不多 其實原來可能最堅挺的 我認為是北京 因為畢竟是政治中心 要講政治啊 對吧 但是呢 前段時間我也看到一個視頻 就一個博主 他在北京那個世貿天街門口 一個女的做了一個節目 他說北京世貿天街 現在已經有九成的店鋪關門了 然後他就往裡走啊 一邊走一邊給我們展示 哇全是成片成片的關門 那世貿天街可是北京朝陽區 中央商業街 曾經最有名的一個商業綜合體了 對 有一段時間 我記得是2010年左右吧 他有個口號嘛 叫全北京向上看 幹嘛 就是基本幾乎北京人都知道 就是說大家都去看那個 世貿天街的天幕 他那個天幕非常漂亮 那時候那真是輝煌啊 那現在 你想這才過多少年 居然九成的店面全部都關門了 而且你從畫面上看的話 就是裡面購物的人也是屈指可數 就是倒購員比顧客還多 基本沒有 沒看到什麼顧客 就全是空空蕩蕩的 就這個反差太大了 但其實我們現在 說實話你剛才講經濟形勢 我們現在分析經濟形勢啊 已經無法去參考這個 中共發布的這種大的數據了 那個數據我覺得離實際情況 和民眾感受太遙遠了 所以很多時候我們只能通過 一些有代表性的個案 很多人講 你說這個商城這樣 那我們通 你是不是太極端了 不是 其實我們是有代表性的個案 來分析這個行業到底怎麼回事 然後再推斷經濟形勢 其實這樣子 我個人覺得是比較接近真實的 那麼中共現在不是說 5%的經濟增長嗎 可是我們你去分析一個行業 一個行業一個行業 我看來90%的行業 數據都是下降的 你怎麼也算不出來一個正來嗎 我最近還看到一個數據 就是這個說最近兩年啊 中國倒閉了100多家五星級酒店 而且一個行業內非常資深的人 說今年可能更嚴峻 有可能有50%的星級酒店要倒閉 大家知道一般說來 五星級酒店服務的大多數是什麼 中高檔消費者 這些人他不太會受這種 短期經濟下滑的影響 來影響他消費習慣的 這麼多五星級酒店倒閉 到底是為什麼 難道中國的富翁 有很大數量離開中國了 因為如果在他們的消費上 當然也有種可能 就是中國高檔的這種商務活動 瑞捷也可能是種因素 但是不管怎麼樣 你都推不出5%的經濟增長了 我覺得負5%倒是有可能的 其他的一線城市 你像廣州啊深圳啊杭州啊 其實他過去十幾年的發展 他主要就依靠三個因素 一個是外來投資 一個是房地產 還有一個是政府固定資產投資 那麼當然杭州還有一些互聯網 叫龍頭旗啊 和民營企業經濟帶動 當然現在這些因素幾乎都出問題 所以經濟衰退那就是必然的 這些大城市啊 我覺得他們只會比上海更艱難 郭女士你覺得像這樣的 等於是對中國的所有進口產品 到美國的這個關稅啊 其實54%基本上 這個就是很多很難 就是說以後再有什麼產品出口了 我估計就算是那種很便宜的便宜貨 我估計都非常困難了 你覺得會不會對中國這個 沿海地區的影響啊 會高於對內地的這個影響呢 你覺得就是說 他是對不同的地區 會有不同的影響嗎 當然是有不同的影響 因為基本上中國東部地區的經濟 對外的依賴度就更大了 像加工出口 本來就是以外貿為導向的 企業和外部的這個聯繫也就更大 所以對國際上發生的各種變化 他馬上就反映出來了 那我們今天談到上海的問題 這個明顯和美國與中國的關係 就有聯繫 上海是金融中心 外資的這個金融投資啊 投入很大部分是經過上海進入中國的 那銀行和投資業 全球最大的是美國 大部分金融投資 大部分的這個資產交易 都是和美國的資本有關 這反映在這個美中關係 惡化這個問題上呢 上海受到的影響就一定是最大的 那上海浦東這明顯 這兩年蕭條 這和這個大趨勢都有很大的關係 那去年這個外資投入中國的資本 減少了九成 這些大資金大多呢 都是原來都是通過上海這個橋頭堡進入 進入中國的 那這個影響就是非同小可了 那二零一八年美中貿易戰開始 那最關鍵的就是這個供應鏈的重組 大批的外資出走 其他國家包括很多中國的企業 也跑到東南亞去了 那直接的影響 主要都反映在中國的這個東部地區 東部沿海對東部沿海 中國有兩個金融中心 主要的是上海 那次要的就是那個深圳 那深圳主要是通過香港的 這個資金有關 那香港這個金融中心的衰落 當然就直接影響到深圳 那北上廣深兩個在廣東 廣東經濟是外向行為主 那我們都知道東莞 以東莞為例 最近這幾年 東莞的衰退在大街上 就是完全可以看出來 包括這個工廠區沒人了 火車站沒人了 東莞在九十年代之後 他每年增長都是兩位數字的 但最近兩年東莞的增長 基本上是在廣東省是墊底的 他說明的問題就是很明顯 就是外貿經濟 最近兩年就明顯是大幅下滑 那四月二號 白宮的這個新關稅措施 對中國實行 基本上是百分之五十四的整體關稅 對廣東浙江這種外貿型 出口為主的經濟 那肯定會造成非常大的打擊 所以未來中國東部會更難過 那說實話所謂北上廣深 這四個一線城市 都是九十年代之後 中國這種外向型經濟模式 帶動起來的 未來美國關稅大幅度增加 肯定都會影響到這些地方 那他是會受到影響非常大 這個對廣州的影響 會非常非常巨大 因為我們前段時間 談過中國出現了很多無人村 什麼這樣的 現在大城市也沒有人了 說起來真的是非常非常奇怪 不過我看到的情況 郭女士想跟你討論 中國好像中部和西部的一些大城市 它那個情況雖然說也有影響 但是似乎沒有東部這麼明顯 它的情況會比東部沿海 這個好得多 你覺得這個現象是怎麼 我們怎麼解釋呢 這個問題就特別有意思 而且挺受注目的 他詳細分析的話 恐怕要談很多 簡單的來說就大致分為 經濟和政治兩個因素 那從經濟因素來看 是中國過去十多年 確實有一個東部的產業 向西部轉移的情況 因為這個土地價格 勞動力的價格 就不斷地上漲這個因素了 有不少產業 尤其是這種勞動密集型的產業 它就向中西部轉移 那這個情況 其實從胡錦濤時期就開始了 中國政府已經也開始 做這方面的部署了 那中國經濟大致分為四個區域 就是東部 中部 西部和東北 那產業向中西部轉移 而沒有向東北轉移 這個也是挺有意思的事情 這和東北本身 這個本地當地 這個根深蒂固的官僚體系 因為國營企業都在那邊 和他們的文化都有很大關係 中國政府的這個西部開發策略 它本身也有政治和經濟的 這種雙重考慮 那因為經濟這個發展水平不平衡 所以向西部的政策傾斜 本身也是結合 也是合理的 但是加上了政治因素 就是有些事情就 我們在這個時候 就非常值得留意了 因為毛澤東時代 整個差不多三十年吧 中國政府的大項目 主要是都是投在西部的 那我們知道最早 這個蘇聯原建的一百五十六個項目 主要在東北 它佔了五十個 其他國防工業和重工業 中部和西部最多 那東部基本上是沒有的 原因就非常簡單 就是因為東北是靠蘇聯最近嘛 後來這個三線建設 是把這個東北和上海一帶的大企業 強行地搬到那個中西部去 主要是四川和陝西 這些山區裡面 這十年中國花掉了兩千億人民幣 你知道那個時候 兩千億就是一個巨大的財政支出 就是以六十年代中為界線 早期中共的經濟是 他的策略是有利於備戰 那六十年代中之後 是以備戰為中心 所以三線建設的目的就是 一句話就是為了戰爭 那中共建政的這個前三十年 在東部幾乎是沒有什麼大的投資 三十年是完全沒有任何變化 原因就是毛澤東他認為戰爭 是一定會爆發 一旦打仗呢 沿海地區都會打爛 他是準備捨掉的 所以乾脆他就不要投資了 也不要搞建設了 那麼到現在中國大量投資 又開始向中西部傾斜 那你覺得是否也有戰爭的這個打算呢 答案是肯定的 就大家記得中共 有一位將軍曾經揚言嘛 他說和美國打核戰爭 西安以東就不要了 這個說法我們還記得吧 當時就是全世界震驚 他這個他也不是這個 中國的這個將軍頭腦一熱說出來的 這就是中共最高決策層 腦袋裡面想的東西的 他們的想法 說事實上呢 在這個二零一七年之後呢 也就是中共十九大之後 中共加快了向西部投資和產業轉移的 這個步伐 在中共的這個中央文件中 確實寫了國家安全戰略 這個需要這樣的一個說法 當然中共他並沒有直接說 是要打仗啊 為了戰爭呢 要做準備了 但實際上這個因素 是絕對不能夠忽略的 所以呢最近這幾年 東部的這個大城市出現停滯 甚至衰退的現象 和經濟不好有關 但也和國家的這個 投資重心這個轉移 也有很大的關係 未來會怎麼樣 東部地區的經濟 恐怕未必能夠復甦 好今天呢我們就談這麼多 非常感謝三位嘉賓 也謝謝各位的收看 我們下次節目時間再見