上海商鋪40年大限到！交錢？美領館：中共限制出境4大政治目的【財經熱點】

朱鎔基主政上海時期賣出的商業用地 準備要收第二次費了 住宅又如何? 美國領事館今天再次發出警告 揭示中共限制出境有四大政治目的 究竟是哪些? 西方釘實了中共出口的油門 人民幣是否又要升值? 今天我們先看看上海的一份文件 因為這份預示了中共未來土地財政接下來的玩法 今天我知道很多人都在關注中共前總理朱鎔基去世的消息 我們不想借這件事來抽熱度讚流量 但是我們今天說這件事 還真是和他在上海主政時期有關 因為朱鎔基時代賣出的地 現在準備開始收第二次租金了 7月31日 上海市規劃和自然資源局印發了 《上海市工商業項目土地使用權逐期工作指導意見試行文件》 這份文件說 商業、辦公、工業等非住宅土地到期之後 不再只是模糊地說可以逐期 而是已經正式進入申請、重新定價、重新簽約、重新交錢的實際操作階段 逐期原則上還有一個底價限制 即是說你不可以低於所在級別基準地價的70% 例如現在快遞值一萬元 無論你當年是用一百元還是一千元買 如果現在值一萬元 你最少都要交七千元纔可以逐期 當然了 我們剛才強調的是什麼呢? 這些是商業用地 而住宅呢 現在暫時還未包括在內 我們最後再討論 這件事的重要性 在於它遠遠超過一份上海的地方性文件 朱鎔基在1988年出任上海市長 之後又做了上海市委書記 同年 即是在上任那年 上海紅橋26號地塊完成了批租試點 到了1990年 浦東開發啟動 上海開始將土地批租、招商、引資和金融市場結合 用來籌集開發資金 根據中共官方黨史資料 甚至直言當時的思路 因為上海是第一塊實驗土地 說在土地使用權轉讓裡面做什麼呢? 賺錢 賺錢這兩個字很關鍵 因為直到現在 接近40年過去 目的或者說賺錢這個核心 一直都沒有變過 日前上海開始解決商業用地40年到期續費的問題 其實就是為過去30多年 這一輪城市土地制度改革計算第二筆數 說到計算第二筆數 我們就不可以只看新開發的樓盤或者商業地產 我們要找找上世紀90年代初 有哪些當年第一批的標本留下來 結果他們現在到了被收割的時候 中共奪權之後 第一家大型的商業合資企業 是上海第188伴有限公司 不知道有多少觀眾還記得這家商貿公司呢? 上世紀90年代初的時候 一部日本電視劇《阿信》在上海熱播 劇中出身貧寒的女主角阿信通過奮鬥 最終在日本各地成功開了17家連鎖超市 阿信的原型據稱是88伴的創辦人和田家臻太太 她和家人將家族事業打造成國際商業巨頭 即是日本88伴國際流通集團 在1990年代初的時候 這個88伴國際流通集團在全球範圍內 已經有400多家店鋪 一年的營業額超過5000億日元 而當時剛趕上上海要批量出租這些土地 這個時候這家日本零售巨頭都想進駐上海 上海就決定由原第一商業局所屬的上海市第一百貨公司 和這家日本88伴國際流通公司進行合資 合資之後的名字就叫做第一88 當時直接參與這單交易的相關人士 政府官員王向道回憶說 這是上海第一塊商業批租土地之一 在整個批租的過程中 涉及到一個關鍵問題 注意 當時不是叫土地使用權的買家 而是叫作價 當時上海政府提出的價格 是每平方米1100到1200美金 但是日方認為 你們普通當時的投資環境 好像通水、通電、通路都不完善 所以覺得你應該給個更低的價錢我 例如當時上海外高橋地塊的平均價格 是每平方米800美元 所以這樣一對比 日方就覺得很貴 所以是 最後雙方都各讓一步 最終以每平方米950美元成交 好了 我們現在看看 當年的價格有了 但是面積 根據一份來自第一八百半 2013年的資產評估報告顯示 八百半的張陽路501號商場所佔的土地面積 大約是1.9萬 即是應該是19,984平方米 而當時它在面上這個土地使用權的價值 大約是5,395萬人民幣 當然我們這個是2013年來到的數據 現在2026年上海新的商業地價準則 已經和當年完全是兩個世界 在最新的標準裡面 例如上海一級商業用地基準樓面價 大約是每平方米36,670人民幣 二級就是每平方米29,790人民幣 所以假設我們簡單計算 用這個面積和數據計算 因為我查不到第一八百半原始土地出養合同準確的起始日期 但是這個是唯一一個可以拿出來 或者我們找到了90年代舊商場 可以用來做壓力測試樣本 我們就根據這個面積 和剛才說了市價 做一個分析 剛才提到大約是19,984平方米 約莫值是30畝 如果將來他真的要跟回 今天這套商業土地體系 去續一個完整年期的話 因為我看到一份文件 但不肯定是不是準確 就是當年日本八百半租這塊地的時候 契約其實是50年 合作期是50年 和上海市政府國資合作是50年 但出租期是40年 不過之後份合同有沒有改過呢? 改了續約期限我們就不知道了 所以只可以拿它來做一個假設 我們先說完這個假設 如果按地價的看 還有一個底線就是基準地價 不可以低於市價的70% 所以如果按二級商業地段來算 大約是多少 就是14.6億元人民幣 假設按剛才說的一級商業地價 即是大約每平方米 三萬六千多元人民幣來算 大約就是18億元人民幣 當然我們都是那句 只是單純計算 因為實際還要看合約 和八百半和當地政府最終覈准的價格 還有將來真實的情況是怎樣 因為八百半公司之後 在日本的經營出現問題 最後整個合資股權 全部賣了給上海政府 所以它現在已經不算是一間合資企業 既然已經不算是合資企業 為什麼還要計這筆數呢? 因為這份文件意味著什麼? 就是上海第一次將一個 大家都覺得比較模糊的問題 做得非常具體 更深層次的是 中國大陸已經沒有了有產者 除了中共之外 全部都是無產者 你層樓是70年產權 商業用地是40年產權 這些是什麼來的? 這些不叫擁有 地方政府也不是叫賣地 是叫做長期租用 三十多年前 企業給了一筆錢 拿到它只是幾十年的使用權 或者說是幾十年的租用權 它現在三十多年過去了 如果還想繼續用同一塊地 可能要再次按照 新的時代、新的地價 重新收租 這就是上海7月底 發文最值得留意的訊號 它更大的問題在哪裡呢? 是在於整個中國大陸的 商業地產非常疲弱 根據中共官方統計局的數據顯示 2026年上半年 整個商業營業 即是商業用地 用房銷售面積同比下降了14.7% 銷售額足足跌了20.4% 所以一邊是什麼呢? 租金、客流、資產價格受壓 另一邊又是什麼呢? 舊商場未來可能要面對 一筆巨額的逐期資本支出 它對大型國企來說 或者只是融資問題 但是對於資金緊張的民營企業 這就是影響著 它未來重租 而且這件事不僅是關乎大老闆 還有很多小商戶 大家可能覺得 真的有這麼多小商戶嗎? 我以前有一位朋友 他的志向是什麼呢? 他跟我說的奮鬥志向就是 在我們鄉下某一個很貴的地段 某條商業街上面 有他自己一個門面 有自己的一間店鋪 但是抱著這種想法的人真的不少 因為對於中國人來說 他們都有一個觀念 叫做一鋪養三代 例如你今天花一百萬 或者說三十年前你花了一百萬 買了一間店鋪 每年收租收租 好了 三十年過去了 打算將這間房子 傳給自己的小孩 傳給自己的兒子 讓兒子繼續收租 結果還沒等到傳給他 這邊中共已經打算再跟你拿錢了 你究竟是讓小孩 讓小孩承擔巨額的費用 還是關了這間店鋪呢? 這就是到了抉擇的時候 也就是說 上海的這篇文件 將這個全城的鏈條打斷了 然後換句話說 它不僅打斷了這個全城的鏈條 它也打翻了商業用地 和店鋪的估值模式 舉個例子 假如一個類似的一塊地段 上面有兩間類似的店鋪 一間土地還剩下35年 而另一間只剩下5年 就不可以用同樣的股價來出售了 這件事更重要的是什麼? 給市場的訊號 就是用在住宅方面 剛纔是商業地產先行了一步 但是會令所有有樓的家庭 重新思考這個70年的產權問題 和樓下這塊地的問題 當然 住宅是不同於商業土地的 因為住宅 你在這個文化裡面 多了一個什麼叫做四個字 叫做自動續期的特權 到了第70年的時候 你這個續期 究竟是零成本續 象徵式的收費 又或者是按照當時的土地價格收費 這個就不確定了 所以這個就是每一個中國家庭 都可能在思考的問題 好了 這是今天的上半場 繼續精彩進行之前 我們還來關注一下自己的健康 很多人保養身體 就會陷入一個困境 什麼困境呢? 到最後 臺上堆滿了各種瓶瓶罐罐 自己都搞不清哪一瓶是保什麼的了 所以 三高代謝寶 是附含十二種天然草本和營養素 一瓶就可以全方位照顧整體的代謝 有很多觀眾已經給了反饋 有些說精神變好了 有人說睡眠更安穩 也有說身體感覺輕鬆了很多 體檢的數字更穩定 也有人甚至說 體重還下降了 現在的好消息就是 購買十六瓶就有八五折 購買三十瓶就有八折 現在呢 剛剛好可以在中秋節前下單給親朋好友 所以歡迎你上健康520官網選購 下半場我們圍觀美中的格鬥場 美國駐華使領館今天早上七點 再次發文提醒赴華風險 發文的標題叫 限制出境與居留 文章說 中國政府利用限制在華人員出行 或者離境的措施 即出境禁令 以達到以下目的 有什麼目的呢? 這篇發文提到了四個 第一是強迫個人參與中國政府的調查 第二是向身處海外的家庭成員施壓 迫使他們回中國 第三是在民事糾紛中偏袒中國公民 第四是獲取對外國政府的談判籌碼 它例如前幾天自由亞洲電臺報導說 8月9日社交平臺X上面 有關中國各行各業人員被要求上交護照的討論 超過十萬次瀏覽 在網上流傳的影片 這張圖片列出了13類崗位和人員 包括研究所重點實驗室人員 公務員 工業公共事業單位人員 大型國企員工 國家主資和高薪技術民企員工 金融從業人員 高校和中學教師 三甲醫院一定等級以上的人員等等 都被標註了要上交護照 我們來看看我們的觀眾 看完之後會不會覺得對眼很疲倦呢? 的確 很多人會覺得眼乾之後就習慣補熱黃素 但是效果又不會持續很久 所以同因在這裡推薦潤眼寶給大家 吃了潤眼寶就可以更加好地看我們的節目了 這隻潤眼寶是可以吃的人工類型 它可以直接在身體內部幫對眼保濕 將水分補回 對眼水潤了 後面的護眼成份才真正有用 所以歡迎大家登入健康520官網瞭解更多詳情 多謝觀眾朋友們 以上就是今天的節目 節目內容不是投資建議 如果你喜歡 請記得點贊 訂閱 轉發 分享我們的頻道 我們明天同一時間再見 拜拜