2023下半年 美國房市有這些好消息！｜房貸利率將走低？｜房源供給會增多？｜擔心房市會崩盤？｜止贖房大潮？【美國地產熱點】

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點：李歐筆記 時間好快啊！ 一轉眼2023年的一大半已經過去了 現在是時候來談談 下半年的房市走向了 去年底大部份的專家都預測 今年的房價跌幅可能不小 當然也有部份的專家預測 房價跌幅可能只有些微一點點 甚至有少部份人認為房價還會漲 不管如何時間證明了一切 目前為止總體來說房價沒有跌太多 但是較多的是在西部城市 受到較大的打擊 東北部和中西部 卻逐漸受到買家的青睞 好像每個專家都有說對一部份 有下跌的也有上漲的 有下跌的比較多的 也有下跌的少的 但是接下來房市會如何呢 請聽我往下分析 開始之前 李歐還是要再次呼籲 近期的訂閱又開始減緩下來 如果大家覺得內容還不錯 我準備的還算用心的話 請把訂閱鈕、關注鈕用力點下去 再次拜託大家了 在開始說明下半年的房地產市場之前 我們先來看一下 今年美聯儲是否還會可能繼續加息 根據美聯儲6月份議息會議 在場的18名與會官員 有9名也就是一半的人數 贊成今年下半年再加息兩次 那麼一次是25個基點 加息兩次也就是再加50個基點 也就是0.5% 那麼有4名預計再加息一次 有2名預計今年不會加息 那麼也有2名 預計今年再加息3次 甚至有一名成員預計將會加息4次 大家可能已經都知道了 6月份美聯儲已經跳過了一次加息 因為美聯儲的官員覺得 在經過去年3月份以來 連續10次的加息 對經濟確實造成了一定的打擊 所以現在要放緩加息的步伐 讓他們有更多的時間來觀察 加息之後所造成的影響 產生了什麼效應 因為其實加息的動作 並不會立即造成經濟的衝擊 當然會有一定某種程度上的立即影響 但是這個影響的深度和廣度 是慢慢擴散的 這個時間大概是9到10個月的滯後期 那麼從最早一次的加息 是在16個月之前 最近的一次加息是在今年的5月 所以這個效應還在擴散當中 這也就是美聯儲的官員 為什麼需要多一些時間 來觀察加息的影響 剛才我們說到有一半的官員贊成 今年再一次加息兩次 那這對房地產的影響最大的是什麼 就是抵押貸款利率 是不是可能再次上升 會不會到達7%以上甚至是高達8% 那麼這可能是很多人很關心的一件事情 根據數據顯示 今年4月 30年期的抵押貸款 平均利率為6.32% 到了6月底已經上升到6.84% 從目前觀察起來 利率大概維持在6.5%到7%之間的震盪當中 會有一波上揚 然後再一波的下走 這樣持續的反覆的震盪 大概是目前的一個形勢 那麼接下來在7、8、9三個月 是很值得我們密切關注的時間 因為依照傳統來說 這會是一年中房地產市場的第二次高峰 也就是第二次旺季 那麼從10月份再逐漸的冷卻 儘管抵押貸款利率非常難以預測 但是近期有幾位專家都認為 利率將有可能會有些微的下滑 根據Bankrate首席財務分析師的說法 第三季30年期的固定抵押貸款平均利率 可能會在6.4%至6.7%之間 如果核心通脹 可以進一步的大幅下降的話 抵押貸款利率也可能會跟著往下走 另外全美房地產經濟人協會的 高級經濟學家認為 未來幾個月的通脹 可能比先前預期的更快得到緩解 根據最新的數據顯示 消費者價格指數的 租金增長部份已經見底 並且開始降溫 因此通貨膨脹應該會進一步的放緩 並在這個過程中拉低抵押貸款利率 該專家也認為 30年期的平均利率將會降到6.5%以下 徘徊在6.3%的附近 另外一位德州的 抵押貸款銀行業務主席的看法 更為樂觀 他說夏季的需求旺盛的時候 利率會上漲0.25左右 然後隨著第四季度 住房需求的下降開始 抵押貸款利率也會跟著下調 他認為9月底利率會緩慢下降至6%附近 甚至略低一點 假如說利率真的像這位專家的說法 出現6%以下的行情 那麼我想冬季的淡季 將可能不會是一場淡季 除了觀察利率 我們還要看另外一個重點 那就是房源的庫存量 因為疫情以來 不管是二手房 或者是新房的房源數量 都極為缺乏 所以即便銷售量非常的低 但是也無法壓低價格 加上高利率導致買家的負擔能力 造成了極大的挑戰 看到全美房地產經紀人協會的統計 現在全美中等收入買家 有能力購買的價位 是不超過256,000美元的房產 換句話說 買家的家庭年收入 不超過75,000美元的人 可以承受25萬左右的房產範圍 但是這個價位的房產 在現在市場上只有23% 也就是不到四分之一的房源 但是在五年前 這個收入群體 在市場上有一半的房源可以搜尋 據統計現在市場上缺少32萬套 價格不超過256,000美元的上市房 那麼從現在開始到年底 房地產市場的房源庫存量 有可能會上升嗎 從目前來看 只能說機會渺小 因為抵押貸款利率 仍然在7%以下徘徊 造成我們一直在說的鎖定效應 讓之前享受低利潤的屋主 不願意放棄手中的利率 那麼根據Redfin的統計 仍然有91%的借款人的利率低於6% 而大約有82%的借款人的利率低於5% 所以說這些人將不太可能出售房產 去換一套比現在成本更高的房子 但是如果利率有可能 像上面幾位專家所說的 在今年第三季或者是年底 出現下滑到6%附近徘徊 甚至是以下的範圍 我想會有更多的房主把房子上市 不過如果利率真的出現6%以下 相信也會造成買氣大幅提升 這樣對庫存量勢必會造成一定的壓力 而且如果房市再度火熱起來 這也是美聯儲所不樂見的 所以我認為在今年年底 第四季度之前的利率 普遍會維持在7%以下的範圍 另一個可能增加房源的因素 要看經濟衰退的程度 如果經濟出現進一步的衰退 造成失業率的上升 那麼現有屋主可能會被迫於 把現有的房屋賣掉 但是這樣的機會也可能非常渺小 因為目前的就業和股市 仍然相對強勁 而且裁員的消息 在近幾週出現放緩的跡象 在新房方面由於利率保持穩定在6%以上 而且需求量仍然不少 二手房的供給量又極低 加上建築商近期給出的讓利優惠 因此新房市場在近兩個月以來 出現銷量增長 4月至5月期間新屋的銷售量猛增12% 5月份售出763,000套新單戶住宅 同比增長20% 而且新房的開工量 建築許可證的核發和完工量 等方面均有顯著增長 這在前兩週的視頻中有特別分析到 從目前來看利率保持相對高的情況之下 建築商的讓利措施 不管是減價或者買斷利率 都有可能持續擴大新房銷售市場 新房建築商DR Horton的首席執行官 也向媒體證實 如果銷售持續火熱 購房的優惠措施有可能會減少 但具體要看各地區的市場情況而定 例如西南部的新房數量相對較多 因此建築商的優惠也會比較多 但是在東北部的新英格蘭地區 需求量較為龐大 因此建築商給出的優惠 也會相對較小 根據約翰博恩斯諮詢公司的統計 現在全美範圍的建築商 平均優惠佔銷售價格的4% 而且這個比例還在上升 換句話說 如果你購買一棟百萬美元的獨立房 你將可能獲得建築商4萬美元的讓利 但是這個比例就如同剛剛所說的 因地區而異 平均在西南部的地區 包括內華達州、亞利桑那州 猶他州、科羅拉多州 墨西哥州有6.6%之多 也就是說如果購買一套40萬美元的房屋 你將會獲得價值26,400美元的優惠 如果你現在問我 2023年接下來的時間 房地產市場會出現崩盤嗎 我想這個答案 很大程度上將會是否定的 因為總的來說房市的庫存供給緊張 而且需求量仍然大過供給 導致房價不會出現直線式的下跌 而是緩慢中修正價格 並不是崩潰 根據凱斯席勒房價指數 今年4月全美價格環比上漲1.7% 是連續7個月下跌之後 出現連續3個月的小幅增長 表現最好的是邁阿密 連續9個月的房價上漲 而且環比上漲5.2% 而在西雅圖和舊金山 卻分別下跌12.4%和11.1% 在所有大都會區中位居最後 另外一個問題 止贖房的數量還會大幅上升嗎 根據ATTOM房地產數據提供商的統計 顯示5月份止贖房的申請 比4月份增長了7% 比去年增加了14% 止贖的完成量環比增長了38% 同比增長了41% 雖然看起來增長幅度頗大 但是那是因為在疫情期間 政府暫停了止贖申請 造成如今會有比較大的增幅 但是從歷史上來看 現在止贖房的數量 仍然是歷史的低位 而且因為現在美國房主在房地產上 擁有大量的資產 並且多數都是合格的借款人 所以在2023年的下半年 預計也不會出現止贖房的大潮 最後一個問題 在下半年的時間裡面 應該買自住房嗎 其實這是一個非常高度個人化的決定 與個人自身的財務狀況至關重要 所以首先潛在的買家 應該使用抵押貸款計算器 來初步估算你的首付款和利率 來看你每個月 能夠在住房上投入多少費用 是可以你負擔的 多數的專家都認為 不要去期待價格會下跌 往往我們無法掌握 何時才是最好的購買時機 因此關鍵不在價格上面 而是我們何時能夠 找到自己喜愛的房子 並且滿足家庭當前的需求 而且負擔得起 好了 今天的分享都到這裡 希望你會喜歡今天的內容 我是房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下週再見