美國房展進度，內牆施工（Texture、Flatwork、Cabinet & Trim）以及美國房產市場分析

沒有錄視頻了 因爲最近比較忙 所以說今天抽時間 我們在我們的展房這邊給大家再錄一期視頻 跟大家分享一下我這幾個月的工作狀況 首先我是想講的話 這裏可以拍一下整個這一條街 和旁邊全部都是我們這邊七月中到八月底的展房 這邊所有的房子每套房子都賣出去了 在講這個房子之前 我跟大家分享一下這個美國的房地產市場和我個人的觀點 就是說因爲美聯署不停的印錢以及這個低利率 然後呢 前兩天這個美聯署的這個POWER也說了 這個年底之前不會加息 但是也有暗示到2023年之前可能會加息兩次 我個人認爲會對美國的房市市場 從現在到年底之前再推動一次 因爲爲什麼大多數想買房的人要利用最後這六個月的時間 把自己不無論是投資的產品 還是自己住的房子用最好的利率拿下來 因爲從明天開始可能就會加息 所以我個人對美國的這個房市的走勢 從利率和這個通貨膨脹的角度 我覺得應該會漲的蠻多的 這是我個人的觀點 我們到時候看一看吧 爲什麼說通貨膨脹呢 給大家稍微解釋一下 就是說 我們房子裏面大部分的原料 比如說木材在今年最高的時候比去年同期漲了三倍 然後這個現在的磚外牆的磚 這些磚的話呢 有兩個問題 第一是漲價漲多少呢 漲了漲了真正一倍的價錢 第二 我們現在要去這個等有一些特殊的磚特殊材料 以前最多等兩到三週 現在要等六個月到九個月 因爲原材料進不來 還有一些各種一些細節的東西 比如說我們裏面用的內牆的裏面臥室的磚 還有一些這個下水管套的pvc 這些材料都將近增長了百分之四十到五十 那所有東西加在整個建築中的話 房子從去二零一九年疫情前吧 到疫情剛剛開始 二零二零年的時候 然後到現在大概一年半到兩年的時間 總體的上漲 至少是新房上漲超過了百分之三十到四十 這個是非常非常高的漲幅 那麼我個人預計的話 到二零二一年的年底的話 可能還有百分之十到十五 甚至二十的增長 當然這個市場大家都是沒有人肯定能確定的 不過從現在的這個原料還有這個利率的 還有這個市場的熱度來看的話 我個人覺得美國的房市至少還有大概一年左右 高速增長的時間 所以這個是我們最近對房市的一些這個分析 那我們今天講講我們的這個展房一些進度 然後還有這個跟大家以後自己建房的時候 可以注意的地方 我們先拍下這個叫flat work 什麼叫flat work呢 但這個說法很多 我們在建房的時候 整個房子是建立在slab地基上 slab就是大家在這能看到的這一塊 這一塊叫做slab 整個房子是建立在slab之上 那slab以外的所有的混凝土的這些結構 我們都叫flat work flat work主要包括哪些呢 你進門前的這個過道 然後呢 像我們做展房會做的漂亮一些 那麼我們這個花壇前面會做一個這個linear wall 做一個這個牆 這樣的話 這個把花送在裏面會看的更乾淨 更好看一點 這些都叫flat work 那flat work在美國是怎麼收錢的 包括後院的一些patio的space 我們都是flat work 大概收錢的話 至少在德州包工包料應該兩塊五一尺 那當然你自己家如果是做remodel 去做這個 自己要做這些的話 找工人的話 可能工人會收你三塊五甚至四塊錢 這都是正常的 因爲我們畢竟是建築公司 我們一年大概有上百套的房子 讓這些工人去做 他們給我們的這個rate肯定最低的 但如果有人說 我現在跟朋友說 哎flat work這個人要我十塊錢一尺 我覺得這就太高了 五塊錢之下 我覺得都是合情合理的 包括現在這個市場這麼火爆 很多工人吧 這麼說吧 不愁找不着工作 你讓他過來上班 他都不上了 我們都是給工人打工的 所以charge你比如說四塊錢 五塊錢 我覺得都正常 現在美國最大問題就找不到工人 然後順便講一下 剛纔前面忘說的 關於這個爲什麼現在房屋市場這麼火爆 找不到工人吧 很多時候因爲這個利率低 包括我個人的房子 上週做了這個refinance 就是說房子在漲價 給大家一個小的生活技巧 房子在漲價 如果你房子這個利息啊 或者這個房子本金還了很多 還了過百分之四十五十的時候 如果你有好的投資項目 並不是說你沒有投資項目的時候去做這事 如果有好的投資項目 還去現在想買另外一套房 或者說呢 甚至把錢拿出來做一些別的投資的話 可以做一個refinance 叫cash out finance 因爲現在利率低 你可以把這錢再反貸出來 然後再做事情 那作爲我一個做生意吧 那我自己的房子大概付了將近百分之四五十 然後房子又漲了價 又漲了價 那麼我們就重新做了一個refinance 把四五十中 付掉百分之四五十中的百分之二十拿出來 但是呢 這個百分之二十是對應的是剛剛漲價的市場的這個價值 所以說我finance出來還蠻多的錢 然後我們又投到這個工地上面去做生意 因爲算一筆賬很簡單 這個一年的利率才大概我們這個房子finance多 又是refinance才就算三左右吧 但是拿這個錢出來 我們一年賺生意可能賺個百分之十幾 這個都是很正常的 所以說錢如果想把它利用到位的話 多貸款 尤其是現在現在貸款的話呢 對於我們做建築來說是非常好的 因爲我們比如說一年之後再看前一年 對於物價和通貨再去做一個分析的話 貸出來的錢等於少還了很多 因爲有通貨膨脹 那如果你自己去買房子貸三十年的錢 你感覺利息是付了 因爲我知道有朋友跟我說 哎 三十年如果是正常去還的話 感覺這個房子花了一點五倍的價錢 但是三十年的這個通貨膨脹 我覺得可能不止一點五倍 所以說去貸款 去買房子是抵禦通貨膨脹的這麼一個很好的方式 那我們繼續看看我們裏面的最近的進度 跟大家講解一下我們內牆的sheetrock 就是在做內牆一些小的細節 然後包括家裏面裝修 牆上比如說 因爲一些物件的碰撞弄壞了之後 怎樣去修理 其實內牆的話呢 很簡單 我們用的這個材料就是最普通的sheetrock 這個是在美國做內牆統一的 也是標準的材料 大家可以看一下這個sheetrock旁邊的這個形狀 這其實就是石膏板 裏面就是石膏 然後呢 sheetrock 首先我們把它固定在牆上 所以說大家看到每一塊sheetrock上面有很多很多的這個螺絲的這個孔 這個螺絲的孔是打在我們以前說的前一期的這個房子的start上面 這樣的話可以把所有的 這大概是16個inch 把所有的這個start都打上去 這樣的話可以固定的比較好 那這個sheetrock把整個房子全部都cover住以後 這個裏面是有insulation 是有這個隔熱層的 那這個房子的這個內牆的結構基本上就做好了 那麼在這個sheetrock裏面最重要的一點呢 我們可以拍一下 我們叫做stacked joint 就是說大家可以看到 我們這邊是兩塊板子 中間有一條線 然後呢 我們這兩塊板子中間線要側開 然後再往上拍 每一塊板和上面那一塊板的話 它這條接縫是側開的 原因很簡單了 就是說任何一個房子蓋完之後 這個房子都會有一點點稍微的移動 並不是說房子都是百分之百不動 那房子動的時候 或者是出現一些這個 房子movement出現一些問題的時候啊 如果你的漆出了問題 或者你的texture 或者是你牆面出了問題的話 那它的裂縫就會從這邊裂到這個底下 它就不會像如果是一條線 我們裝的很齊的話 它就會一條線從底裂到頂 這樣就很難修 修的成本就很大 把它分開來做的話 這個如果出現問題的話 你以後維修的成本就低了很多 所以說大家在蓋房子的時候 一定要注意這個我們的sheetrock 要用stacked joint怎麼去做 所以說就是這個joint做完之後 這邊都有縫 那麼我們下一步的話就會拿tape 把這個tape上 然後做mudwork 就一層粒子打上 所有的整個房子所有的這些 這些這些joint這些縫 全部都要拿mud去把它打上 然後做平 做平了之後 我們就進入下一步 噴漆之前的一些工作 叫做texture 很多美國普通的房子 但texture有很多的不同的等級 美國最普通的等級的話 就是說大家能看到在你們房子上面 這些房子的漆面是不平整的 是有顆粒狀的 有顆粒不平整的 這個顆粒狀的質感就是texture 我們噴上去的這個texture導致的 所以說整個房子 我們把它所有的這個縫 用tape了之後 打平了之後 我們要用這個高壓的這種 就是一個噴射器 裏面是有這個texture 要噴到牆上 把整個牆都噴上texture 幹了之後 我們就可以做漆 那比如說這一套房子的話 我們會先把texture全部噴上 然後呢 櫥櫃的人過來把櫥櫃裝進去 那這些櫥櫃都是木頭的本色的 還沒有顏色 做完texture再去噴櫥櫃 那我們的這些投資房 我前面拍過 是反之 因爲投資房的我們這些所有的櫥櫃 都是定製好的 漆也是上好的 那麼在那些房子做的時候 我們會噴texture 再噴房子的顏色 然後最後把這些已經上好色的櫥櫃 再安裝上去 所以說這些步驟的話呢 在自己家做裝修的時候 大家就可以去了解 如果你的這個櫥櫃 是定製櫥櫃的話 沒有上色的話 那就先去做texture 裝櫥櫃 最後再噴漆 那如果是你的櫥櫃是買的 現成的 已經上色好的櫥櫃的話 那我們就要先把漆都做好 再把櫥櫃裝上去 這樣比較簡單 我跟大家講一下 浴室裏面的這個內牆的防水牆材料 這個材料叫做cement board 這個不是普通的sheetrock 一般反正做工程的人都很瞭解 但是在自己家做裝修 如果你要自己去改一個 自己以前的衛生間 或者是浴室的話 記住裏面的內牆 我們用的是cement board cement board中間這個縫隙的話呢 我們會用特殊的防水的cellet 這種防水性的材料 去把這個給填上 所以說在home depot 都能買到這樣相應的材料 這個板的話 在home depot買也很方便 這個板是防水的 所以說浴室衛生間有水的地方 我們內牆就要做這個cement board 因爲它有防潮防溼的功能 那這個 當然現在順便講一下衛生間 這個衛生間設計是在德州 今年最流行的一種設計 首先好一點的房子的話 它是一個double的shower 兩個shower 上面有兩個shower 然後我們的這個排水口drain 是在中間這樣子排水下去 然後我們浴缸是放在這邊 然後浴缸的水是從這邊出來 但是整個這是一個封 這個是一個密閉的空間 所以說我們的磚 會從這邊有這個防水 防水的這個cement board的地方 就是我們以後要砌磚的地方 所以說大家能看到 這套的磚是從底下一直砌到上面 砌到上面過來 然後到了這邊之後 我們會是一塊很大的玻璃 從這邊到這邊 就是說這塊玻璃 會把兩個shower和這個浴缸 把這個shower的空間 全部都封閉在裏面 這個是德州 包括我看到加州 還有一些別的地方 新房子比較喜歡這種設計 爲什麼這樣的話 你以後清理這個裏面的話 拿這個shower下來去清理 就會很方便 而且這個空間感的話 你感覺一個shower shower glass 所有東西在裏面 空間感會看的比較好 那麼再大一點的話 這個shower呢 人家會在這邊做一個bench 做一個小的椅 就是可以坐的地方 可以坐在這邊或者怎麼樣 就看人家怎麼設計了 不過這種double shower設計 現在是越來越流行 所以跟大家提出一點 這種現在建房子的新的建議 如果你在德州的房子 超過50萬美金 60萬美金 如果你在加州的房子 超過150萬美金 或者600萬美金 自己去蓋的話 一定要記住要做double shower 如果一個single shower的話 可能就不是很時尚 以後賣房子可能就resale會出問題 講一講內部的一些 有一些這個櫥櫃 其實這個在美國房子 你摸牆上 牆很光滑的話 第一呢 讓吸着力更好 第二它隔 因爲美國房子texture做完之後呢 我們就會可以上漆 漆的話 我個人建議先上prime 漆的顏色光澤 還有這個就是說這個 保持的一致性高一點 然後 我們講講這個這些叫trim 就是說 比如說包括這個房頂上的這個ding 還有這些櫥櫃 我們都是一家公司做的 那麼這家公司的話呢 會在我們試之前過來 我會跟他說我哪需要櫥櫃 需要這個trim 做報價 它的工廠 那另外一個小的細節 如果自己蓋房子的話 自己如果不清楚 想用什麼顏色的漆 那我們可以這樣子 就像這是我們試的漆 就說這個漆 我們現在感覺好的話 我們後面可以別的看這個漆 這當然我們是保持一種這個 簡約和現代風同時的一種感覺 所以用的這個stain的顏色 就比木頭的顏色稍微考舊一點 當然這是我們今年的設計的 設計的這個主題了 大家可以找一個cabin 或者怎麼樣先試一下 試了覺得自己不喜歡的話 還可以再去換 那我們從這邊到主臥那邊去看一下 跟大家也提出來一個 就是說小小的建議 如果自己的自己蓋房子 能最後再裝門 就最後再裝門 要不然中間會弄得很髒 我們是因爲 那因爲現在美國的原料非常緊張 美國這個有一些 現在等一個倉庫要等六個月 那隻能有的時候就趕快買過來 這個就是他們工人做這個 尤其泰克他們會做一個這個 架子人會站在上面 你看這個上面就是這個beam 也是我們試的色 這個顏色我們如果覺得還不錯的話 我們的客廳也會有同樣的顏色 好我們到這個衛生間裏面來看一下 這個衛生間裏面所有的這個櫥櫃 都已經噴了這個顏色了 所以說我們噴的時候 要把這些我剛纔忘記說 要把這些drawer 就是抽屜全部都拿下來安裝 先噴櫥櫃 然後呢 我們把櫥櫃罩上之後 我們再做牆 再做這些trim的漆 但是我知道很多公司的步驟不一樣 因爲我們所有的櫥櫃都是customize 全是定製的 所以說櫥櫃要先裝過來 然後在我們當在房子裏面噴上漆 然後呢 再把它罩上之後再做牆 那我知道很多加州和德州 一些大城市的建築商啊 當然也是一個成本的考慮 他們的這個櫃子全部都是prefabricate 就是說全部都做好的櫃子 做好的櫃子的話 它的漆是上了色的 那麼他們的工程就很簡單 他們先把牆和這些trim這些橡邊噴上顏色之後 再裝櫃子 這樣的話 他們工時就少了很多 那所以說大家自己蓋房子之後可以去考慮 願意多花錢呢 我們就做customize的櫃子 將來每一個位置包括每一個櫃子的造型都是fit到你的長度的 這樣看起來好看一點 那如果是你的這個budget 你的這個預算有限的話 那我就建議大家買這個prefabricated櫃子 就是說做好的櫃子 比如說很多櫃子越南 中國 馬來西亞做過來的 那prefabricated櫃子呢 我給大家一個小小的提示 不要買Home Depot Lowes那種特別便宜的 那種櫃子的材料叫particle board 是叫爆花板 那種板子一泡水就炸了 就會壞掉 那麼現在很多prefabricated的這種櫃子 做好的櫃子也是這個實木的和這個plywood壓縮木的 這種的話質感就會好很多 但是你要做custom的話呢 都是實木的 我們可以拍下這個櫃子 跟大家講一下 最大區別prefabricated櫃子的話 你看我們中間留了這一個 我們是做檯面的地方 這個檯面的距離是算的剛剛好 然後我們從底到頂 中間正好空出來這麼一個部分 然後這邊放開關 然後開關放這邊 我們中間正好分出來的部分 如果你去買這個 在越南做好的櫃子 他們櫃子雖然尺寸很多 然後他們上面也有一些trim 但是呢 總感覺會差一點 因爲他們那些尺寸是固定的 你要去跟着這個牆的長寬大小去拼 那比如說他們有40尺的櫃子 或者36尺的櫃子的話 這邊可能就會稍微感覺短一點 然後呢 但這邊多出來的地方 他又不能拼出一個整櫃 所以說那種房子在櫃子上 如果是你不是特別講究細節的人 無所謂 但你要特別講究細節的話 我建議做這個customize 它的長度和寬度正好到你想到的地方 這樣的話 空間的這個實用性更大一點 包括這邊裏面的衣櫥 當然裏面有點暗 我們可以給大家拍一下衣櫥 這個衣櫥的話是我們標準的一個 我們做30萬房子的這個 30 40萬房子的一個 當然這個房子有60萬現在 一個標配吧 就是說衣櫥有抽屜 還有衣櫥有門 然後包括這個closet都會做好 我知道很多過來到我這邊的朋友都說 我們的衣櫥做的比別的公司要好看一點 多花了點心思 那衛生間的話也是 我個人建議 如果你自己蓋房子的話 最重要的一點就是把磚從底修到天花板 會好看很多 而且防水性能好很多 所以說我們最近現在在做的 就是說在給櫥再上色 然後馬上要給牆要噴漆上色 那上完色之後呢 我們就上大理石 然後上完大理石之後就是通水和通電 通水通電的同時呢 我們地上就做地板 那這個房子是整個房子都實木地板 那實木地板有好有壞 好處就是說自己踩上去的感覺好一點 感覺高檔一點 但是壞處也很多 就是說不經水泡 然後東西如果掉到地板上就是一個印子 不過呢 很多美國人跟我說 這個實木地板的這個它的魅力 就是說你經過時間的用 長時間的使用 它上面會留下來很多生活的痕跡 他們覺得很漂亮 就是很多美國人喜歡看的東西 反而用的舊舊的一點的嘛 所以說就看個人的喜好了 當然實木地板肯定要比這個 這個Engineered Wood要貴很多 那我個人呢 就是說如果家裏小孩子多的話 那實木地板啊 比如在客廳啊 或者在哪裏可以用一點 那臥室裏面的話 如果是小孩子臥室的話 你可以用這個Engineered Wood 或者用地毯也OK 但是地毯會洗起來比較髒 就是說看個人喜好 嗯 當然我們公司做這個地板的時候 肯定是地板是基本上在最後收尾的時候做 因爲我們越少的人去踩 越少的工人去去這個碰這個地板是越好的 這也是一些裝修的小技巧 自這個地板的最後去做 那今天這一期就講到這裏吧 今天這期就講到這裏 然後後面有什麼進度的話 再跟大家分享