【深度】我國三類鬼城鬼化原因？來看看你家會成為鬼城嘛！

2020年4月 山西省悄無聲息地拉開了一場人口小縣政府機構關停合併的改革 6個人口不足20萬的縣被山西省列爲試點 是山西省敢爲天下先要擔起中國機構改革的先鋒嗎 非也 真實的原因很簡單 人都跑光了 很多縣實在是沒收入了 咱們以其中的樓繁縣爲例 該縣每年的一般公共預算收入爲8.8億 而一般公共預算支出卻超24億 財政嚴重入不敷出 常住人口實際只有9萬左右 但依舊供養着超過3000名公職人員 30個老百姓就要供養一位公職人員 更別說還有衆多的臨時工沒被統計進來 我們再來看看領先我國一個版本的日本 你要是去過日本的農村 就會發現在日本的鄉下 你要是不在中心區域根本見不到人 留下來的也基本都是老年人 整個村鎮之前建成的基礎設施也已經出現大片關停破敗的現象 這種大城市和遠郊村鎮的極大差距 讓日本的年輕人口基本都被虹吸到了東京都市圈 目前這些偏遠地區的市丁村 日本政府對其已經是完全放棄的狀態 就等着最後一波老年人自生自滅後停止撥錢維護 未來十年日本會誕生一大批的鬼村 這些都是曾經爲了發展經濟大型土木 抬高房價和生活成本後民衆自發降低生育率造成惡果 日本已經快走到版本末期了 而我國則剛剛邁入 但因爲之前大搞基建的速度和實際人口下降的趨勢都遠超日韓 我國鬼城的規模其實已經在各位看不到的地方快速擴張 雖然都是鬼城 但我國各地鬼城的形成原因卻不盡相同 那本期我們就一起來看看中國鬼城的三種鬼音 第一類鬼城 一線城市周邊衛星城 大概在15年前 在一線城市周圍建設衛星城開始在全國興起 比較著名的有毗鄰北京的河北省三河市燕郊 毗鄰上海的南通市啓東 毗鄰深圳的惠州市大亞灣 這些城市當年在一線城市房價暴漲的時候憑藉不到一半的價格 吸引了一大批一線城市的投資客和買不起一線房但想有個家的剛需們 當然 與此同時 當地政府爲了高價賣地 往往也會出臺各種基礎設施的規劃給這片區域加buff 什麼學校 地鐵 高鐵 人們喜歡什麼就規劃什麼 反正地是賣出去了 錢先到手再說 這種熱潮在房地產上行的週期裏會讓有很多人腦子一熱就交錢上車 但當樓市進入下行週期 地賣不出去了之後 政府會立馬停止對基建的投入 人們發現路修的好好的怎麼突然就停了 原本高調宣傳的各種配套要麼打折要麼沒了蹤影 衛星城的濾鏡和buff被拿走後 投資客集體套牢 剛需客面對沒有產業 沒有環境 沒有配套的空城 也只能打碎牙齒往肚子吞 能搬回核心區的也都搬走了 最終剩下的就是偌大一灘空無一人的鋼筋混凝土 上海和南通的朋友應該都知道 當年恒大在南通啓動搞的海上威尼斯項目 這個緊鄰着崇明島的超級大盤是恒大在2008年左右籌劃香港上市搞的造勢工程 佔地近9000畝 估值340億 這個估值是當時整個恒大的三分之一 規劃的入住戶數有6萬多戶 度假酒店 沙灘 溫泉 遊樂場 外國語 學校這些buff全部疊上 光營銷費用就有一個多億 這可是快20年前的一個億啊 2012年首次開盤 直接就賣了20億 後續的二期 三期 四期都是萬人搶房 即使價格上漲 也依舊擋不住大家的購房激情 但十多年過去後 6萬人規劃的社區 你只能在街上看到巡邏的保安 入住率不足兩成 大多也是上海退休的老頭老太偶爾住一住 換一下環境 因爲上海目的很貴 有的老人甚至走了之後選擇在這裏永居了 而正常的上海人開車來海上威尼斯 少說也要單趟兩個小時 就算只去崇明或者啓東的城區都非常不方便 所以當熱潮退卻後 這裏的房價也直接被攔腰斬斷 原本1萬多的房價現在不到5000還有家無事 租金也已經跌到最低一個月不到800塊 當年高價上車的房東們以淚洗面 那說到洗臉 我們可不能用眼淚洗 如果用錯了幾面產品 臉上就全部是油 還會狂暴鬥 這裏我給大家推薦一款我最近一直在用的海洋至尊三能鏡潔面 一瓶就能幫男生搞定日常的清潔問題 做到有效清潔加控油抗鬥 我用的這段時間就明顯感覺它非常適合大油皮 輕輕一搓就能搓出細膩泡沫 四重氨基酸表活的添加讓你的洗臉體驗更加舒適 洗完感覺皮膚具清爽透氣 按壓式的蹦頭和三角平身設計就很適合懶人使用 150毫升的大容量也夠用好久了 其中的核心成分安諾因是海洋至尊聯合中科院清能所博士團隊共同研發的 擁有11項專利 因此能讓我們的皮膚越洗越健康 專爲控油添加的雙重水洋酸還能直接抑制出油量 讓我們的皮膚清爽續航八小時 從而改善黑頭痘痘毛孔粗大等問題 海洋至尊作爲專業男士護膚的專業品牌 現在置頂評論就給大家準備了大額優惠券 兩瓶到手僅需還不到100塊 平時總挑不好截面的朋友可千萬不要錯過了 咱們書接上文 那說完了上海 我們再看看北京 北京除了燕郊還有一個大家可能都沒聽說過的津津新城 燕郊好歹離北京就30公里左右 這個津津新城可有一百公里 跟海上威尼斯幾乎是同一時期的產品 但津津新城走的是給北京天津有錢人造後花園的歐美別墅路線 這裏有着8000多座別墅 被稱爲亞洲最大的別墅羣 可以容納30萬人生活 但10年過去 商業街裏的店鋪基本都已經關閉 周圍只有一家醫院和一家藥店 周邊甚至沒有一個商場 只有幾個便民超市 目前津津新城的入住率只有10% 空無一人的歐美風別墅和鎮壓在東北角的巨大中式寺廟 給這個地方更填上幾分詭異的色彩 第二類鬼城 二三線城市偏遠的新開發板塊 相較於一線城市 興建各類衛星城用來解決居住需求 但最終因爲基建承諾無法落地 距離城市距離太遠等原因 破敗成爲鬼城 二三線城市周邊鬼城的形成原因則完全不同 這類鬼城的形成跟房地產行業近幾年的下行息息相關 衆所周知 我國前二三十年經濟的快速發展主要靠的就是通過債務擴張 政府把天量的貨幣投入城市建設 城市配套升級後 拉動住宅類土地價格升值 政府再通過賣地回收前期投資成本 然後不斷的重複以上操作 這個過程中經濟指標上去了 城市版圖擴大了 高樓大廈也遍地都是了 領導高升了 買房的人們看着不斷上漲的房價也咧嘴笑了 這個模式在過去幾年簡直就是淫麻了 成功讓我國的GDP總量用20年時間就從前十開外蹦到了全球第二 但這個模式能賺得下去的根源在於最後掏錢的居民願意用越來越貴的價格接盤房子 前20年隨着大量農民進場和每年千萬的新出生人口 有足夠的人來接這個盤 但到了2020年後 接盤的人斷崖式的減少 讓上面的淫麻模式轉不下去了 於是乎我們可以看到 在近兩年 各大城市的拆遷速度明顯變慢了 去年的土拍已經70%左右是城投托底 拍了也不開發 主要是給政府套錢 到了今年 隨着鹽控城投債務擴張 土拍市場直接冰凍了 您可以看看你所在的城市今年拍出去幾塊地了 在之前的淫麻模式下 因爲拆遷老城區成本過高 所以地方政府更傾向於開發城市周邊的新區 這些所謂新區原本大多是農田 拆遷成本很低 一紙紅頭文件就可以把這些不怎麼值錢的農業用地變成金貴的住宅用地 當然 爲了讓新區價值提升 政府醫院學校也都搬遷過來 各種規劃buff也疊上 土地高價賣起來 這套操作是不是很熟悉 是的 跟上面講到的恒大威尼斯們很像 但也有根本不同 很多地方是真心想發展新區的 畢竟老城區規劃很難變化 隨便動一動都是大量的拆遷費 新區既是面子也是裏子 我們可以看到 除了真金白銀的導入政府資源外 新區往往都會獲得各類新產業的政策優惠 這跟恒大威尼斯們只建住宅小區完全不同 這類新區建設也有很成功的案例 比如衆所周知的上海浦東新區 當時也是花費巨資頂着巨大的質疑開發的遠郊新區 其實很多新區的建設出發點是好的 但奈何上海畢竟是上海 浦東新區的成功並不是能輕易複製的 很多地方對新區的建設也出現了很多問題 比如前期攤子鋪太大 導致實際建設使資金產業人員都跟不上 還有領導換人後要搞新業績 重新劃圈去其他地方建設新區 也有原本規劃就有問題 新區距離主城區太遠 產業無法導入 人員不願流入等等 比較出名的就有天津的濱海新區 鄭州的鄭東新區 成都的天府新區 但好在這些新區規劃較早 而且都是強二線城市 人口吸引力大 加上政府在之前幾年還有錢 就算新區建成後變成鬼城 也可以靠着政府慢慢導入資源 導入人口 逐漸救火 可以看到之前對於濱海新區 鄭東新區等2000年前後開始規劃建設的老一輩新區在經歷過幾年鬼城質疑之後 後面逐漸有了生機 但隨着房地產上行週期的結束 政府已經沒錢了 新一輩的新區未來可就沒這麼好運了 像是青島的藍谷 這個2010年之後纔開始建設的新區 全稱叫做青島藍色硅谷 美國有科技硅谷 咱也有藍色海洋科技硅谷 雖然前期也像是他的前輩們一樣 青島政府投入了大量資源進去 號稱要打造整個北方最牛逼的海洋產業新區 但其實際離青島主城區有接近40公里 中間還隔着一個勞山 就算離青島郊區 寂寞區也有20公里 導致旋指就有很大問題 青島強行把地鐵打通勞山鏈接到這裏 結果目前上座率不足20% 這可是青島第三條地鐵 當年很多主城區都沒通 各種大學研究院 康養基地 酒店 住宅拔地而起 這麼遠的地方 房價最高的時候占上了2萬一平 跟青島主城區也相差不多了 但隨着一陣風吹過 到了2020年前後 實際的規劃落地的並不多 海洋經濟也並沒有成爲山東經濟想要騰龍換鳥的新鳥 青島的藍谷變成了鬼谷 房價也打了對摺 除了已經建好的大學研究院還有悉數的人員之外 只剩下親眼見證了這一切的敖山衛村民繼續着他們的生活 第三類鬼城 資源枯竭的三四線城市 近幾年最火的四線城市非黑龍江的鶴崗莫屬 幾萬塊錢就能買套房 讓鶴崗在前幾年躺平思潮見氣的時候全國聞名 也成爲了人口流出導致房價崩潰的經典案例 但鶴崗也擁有着曾經屬於他自己的輝煌 建國後 因爲我國與蘇聯的緊密關係 東北因爲優秀的地理位置和豐富的資源儲備成爲了共和國長子 前幾個五年計劃基本都是圍繞東北打造的 東北成爲了我國工業發展的先驅 而鶴崗作爲全國四大煤礦之一 煤炭地質儲量最高的時候達到了26億噸 煤炭產業的興起讓這裏湧入了大量的工人 採煤工的高收入也支持起了鶴崗的房地產市場 這裏的房價也一度接近6000元每平 但隨着煤炭資源枯竭 以及我國進入全球化鏈條後 工業向沿海地區轉移 鶴崗的輝煌不再 人口也大規模減少 2020年的七浦人口比2010年六浦減少了17萬人 全市人口下降16% 然後我們就看到幾萬買套房的鶴崗出現了 這背後是產業和工作的消失 讓城市逐漸鬼化 在我國 鶴崗並不是孤立 而且隨着我國人口總量達峯並開始掉頭向下 新的鶴崗只會越來越多 原來就沒產業 沒資源 在前20年造成風潮興起時 沒有錢大幅擴張城市版圖的三四線城市 可能還會因爲城市規模小 生活資源集中 從而避免在近期快速鬼化 但曾經因爲資源而有錢大幅造成的地方可就沒這麼好運了 成爲鬼城的城市 首當其衝的必然是那些跟鶴崗一樣資源枯竭 產業出走 人口流失的城市 我國從2008年就開始公佈資源枯竭城市名單 到目前已經公佈了三批共69個 具體的城市和枯竭原因都在這張圖裏了 這些城市中的一部分目前正在逐漸鬼城化 尤其是東北部 西部和中部的城市 有的城市現在已經就是鬼城了 各位瞭解現狀的也可以在彈幕區和評論區跟大家分享一下最新情況 好了 本期視頻就到這裏 期待各位老粉新粉點個贊支持一下 本賬號沒有團隊 主打客觀 最核心的宏觀推演系列每月更新 2023年推測美聯儲加息節奏全對 2024時大預測目前命中率也極高 深度專題系列也有多期視頻獲得廣泛好評 目前更新非充電視頻僅28個 一年的時間漲粉到現在的30多萬 感謝各位老粉的喜歡 也期待新人的關注 你們的支持是我每天回家熬夜寫稿做視頻的動力