超級摩天大廈是怎麼在紐約造起來的？（專業科普）

公園大道 432 號的建造成本爲 1, 250 億美元，中央公園塔的建造成本爲 30 億美元，而哈利法塔的建造成本超過 1, 5 億美元。 這些是地球上最高的摩天大樓，按規格建造需要花費數十億美元，這是完全的賭注。爲什麼有人會這樣做 ？ 歡迎來到更多 Ryan Surhan 的全新視頻，非常感謝你在這裏，我們今天有一個超級嚴肅的設置。 我這裏有燈，這裏有燈，那邊有燈，我身後有背光，因爲我們在談論大事，大塔，大美元，數十億美元。現在 ， 我出售一些世界上最昂貴的房屋，而我在這裏以 4000 萬，5000 萬，1 億，2.5 億的價格出售的許多房屋都位於地球上最高的摩天大樓中。 一直讓世界着迷的是，一個人如何籌集這麼多錢，在賭注上建造一座建築。 你打賭你會賺錢，你打賭這是一個很好的商業決定。 你打賭你會在最短的時間內建造它，在正確的時間投放市場，這樣人們就會通過並實際支付你想要支付的美元，這樣這可能是一個成功的項目。順便說一句 ， 您可能已經看過我們目前以 2.5 億美元的價格出售的頂層公寓的物業之旅 美元是地球上獨一無二的獎盃之一，所以一定要去看那個視頻，那麼你到底是怎麼建造摩天大樓的呢 ？ 第一步是你獲得土地。 現在，在您創建計劃，申請施工許可證或執行其他操作之前 ， 你需要購買你想要建造的土地。億萬富翁行附近或附近的黃金地段的開發價值，這是曼哈頓東西向的第 57 街 ， 傾向於每平方英尺可允許的可建造空間，這只是爲了土地和你被允許在空中建造的東西，記住，紐約市，有價值的是你可以上升到多高。 通常情況下，你甚至沒有上升的所有權利，這就是所謂的建築面積比。所以你在計算我的 FAR 是多少，我能建造多高，你甚至沒有任何設計 ， 任何計劃，任何許可，您都花了所有這些錢，而您只有 30, 000 平方英尺的土地。但是等等，您從哪裏得到所有的錢來購買該網站 ？ 你只是一個可以花費數億美元或任何你想要的流動性億萬富翁嗎 ？ 如果你是，請打電話給我或給我發電子郵件，ryanatsirhant，com，我會完全幫助你。 因此，在完成第一步之前，您需要了解成爲房地產開發商的一件事。除了實際建造摩天大樓外，您最大的責任是 ， 是爲了獲得融資，這是說你需要籌集資金或獲得貸款的一種更奇特的方式 ， 你會需要很多。在你提交計劃之前，在你繳納房地產稅之前 ， 在你僱傭總承包商開始施工之前，這個過程的每個階段 ， 在你做任何事情之前，最終都會讓你損失數百萬美元。 這個等式中最棘手的部分之一是，爲所有這些事情獲得融資也要花錢，你沒聽錯，更多的錢來獲得更多的錢，你如何爲摩天大樓獲得融資 ？ 你有兩個選擇。 第一，你可以承擔債務，第二，你可以放棄股權，所以如果你承擔債務，這意味着你在融資中獲得的每一美元都必須用利息償還。 這就是籌集資金最終會花費您更多錢的地方。因此，假設您在五年內獲得了 3 億美元的貸款 ， 他們給你 8% 的利率，有三個月的寬限期，這意味着在收到貸款後的前三個月，你不必擔心向銀行還款。但是在這三個月之後 ， 在接下來的五年裏，你每個月都會向銀行寄一張 600 萬美元的支票，直到你償還了你借來的全部 3 億美元以及超過 6000 萬美元的利息。 現在，除了融資之外，通過貸款和承擔債務進行債務融資 ， 這對投資者來說風險更大，因爲這基本上意味着只有在項目成功完成並盈利的情況下，他們纔會賺錢。 因此，這就是爲什麼大多數大型房地產開發商都可以混合使用的原因。他們獲得了多種融資選擇，一些債務 ， 和一些股權交易，把整個事情放在一起，以獲得足夠的現金來建造這座巨大的摩天大樓，你可以從太空看到。現在是第二步的時候了 ， 你在紐約市看到的大多數超高層摩天大樓都比當地分區法律允許的要高。 但幸運的是，對於像你這樣的房地產開發商來說，也許，這個叫做航權的系統有一個漏洞，分區法會阻止你建築超過一定的高度。否則 ， 每個人都會買一塊土地，然後他們在空中建造了 2000 英尺，建築物會倒塌，基岩足夠堅固，這些分區法律不一定直接限制建築物的高度。但是相反 ， 他們通過所謂的容積率來控制建築的體積和密度。這意味着房地產開發商可以在住宅中建造 9 倍於地段面積的平方英尺 根據建築主體的排列方式，這通常意味着一棟建築可以是大約 15 層，有些是，或者其他的要高得多。 但是 15 層與您要建造的 50 層以上的摩天大樓相去甚遠，對嗎 ？ 因此，這就是空中權利發揮作用的地方，作爲房地產開發商，您可以與剛購買的地塊相鄰的地塊的所有者聯繫。 如果這些地段的密度低於法律允許的密度，這意味着他們在技術上可以在那裏建造一座更高的建築 ， 但是他們沒有使用所有可用的空間，這些地段的所有者還有額外的 FAR 可用，他們可以將這些航權出售給您 ， 這實際上是他們的未使用的地板面積，他們可以建在天空中，你可以把它貼在你的摩天大樓，警告，每一棟建築，每一個地點，每一個位置都是不同的。 如果你在一個歷史街區建築，我不在乎你的 FAR 是什麼，你有多少航權 ， 你必須通過地標，地標委員會將研究 200 年前那個街區的照片。如果你想改變它的樣子 ， 這是一個很好的機會，他們會說，祝你好運，但不，我們不會讓你建造它。 但在大多數情況下，地標委員會相當不錯。否則你會在蘇活區走來走去，突然間就會有這樣一座巨大的橙色建築 ， 然後你轉過身來，那裏就像一個泡泡糖塔，這很奇怪，你甚至不會覺得你在紐約了。紐約是支付一切的地方，城市，角色 ， 考慮到所有這些，這就是我們最終擁有超高層摩天大樓的方式。 開發商購買所有未使用的建築空間和周圍的建築，這樣他們就可以和空中權利通常花費大約，比方說每平方英尺土地價格的一半。 所以恭喜你，你花了數億美元，你所要展示的只是一塊土地和一張紙，上面寫着你擁有這片土地上方的空氣。但是從好的方面來說 ， 現在你終於可以進入第三步了，那就是設計和規劃你的摩天大樓。 這些是你的軟成本，對嗎 ？ 你會想僱一個建築師來設計你的建築，你會諮詢工程師。 你可能會獲得更多的融資並開始支付利息，支付你的房地產稅和更多，支付像我這樣的人。 我花錢，換句話說，您要支付一系列與摩天大樓建設沒有直接關係的費用，但仍然是必要的。第四步 ， 建造真正的摩天大樓，這是拼圖的最後一塊。你必須賣掉它 ， 顯然，要出售所有單位，您必須租用它們，找到零售租戶，固定租戶 ， 有辦公空間。您必須僱用所有員工來管理整個建築物以及所有這些 ， 但是如果你還沒有建造那該死的建築，你就不會做任何這些事情。 所以這是這個謎題的最後一塊，是時候僱一個大將軍了 承包商，因爲這些人幫助你實現夢想。 這將是非常非常昂貴的，就像非常昂貴的。在我們面臨的情況下，僱傭一個主要的總承包商將花費你大約 8 到 9 億美元 說到現在，這可能會讓你花更少的錢，也可能會讓你花更多的錢，僅此而已。 在你等了幾年才完成建設之後，我的意思是，這是一個我們可以做的完全不同的視頻。 您正式建造了摩天大樓，只花了您一點錢，但是您建造摩天大樓並不僅僅是爲了建造摩天大樓，對嗎 ？ 您建造這個東西是爲了賺錢。您可以期望從出售高檔新大樓中的公寓中獲得多少收益 ？ 好吧，這就是事情變得有點有趣的地方，看看哪些單位和其他摩天大樓能夠出售是有幫助的。 Extel 的開發，157 ， 據報道，建造成本約爲 15 億美元，預計總收入爲 20 億美元。換句話說 ， 他們看到的是 5 億美元的利潤，佔項目總成本的 33%，所以現在 5 億美元與 15 億美元相比聽起來有點微不足道，但有一件重要的事情要記住。 Extel，作爲 157 的開發者 ， did not have to put up anywhere near $1, 5 billion themselves. Instead, they raised the vast majority of that money in debt and equity, and then after paying back their debts and sharing profits with investors, 他們保留了其餘的，從 5 億美元的 10% 到 50% 不等。 所以你有它，現在你確切地知道如何成爲紐約市的下一個大型豪華房地產開發商，如何建造摩天大樓，以及你可以計劃從中賺多少錢。 非常感謝你收看另一段瑞安·塞漢特的視頻，下期節目再見。 如果你喜歡這樣的東西，教育的東西，房地產，任何東西，請在評論中留下筆記。 如果你不喜歡這些東西，你只是想看到我跑來跑去，鍛鍊，跳進和跳出我的車，做所有有趣的事情，在評論中告訴我，把這個發給你媽媽，你所有的朋友，喜歡它，訂閱它，下次見。