從低搬到高，從高搬到低，高層住宅是如何死亡的？

高增長、高隱患和高密度 這三個問題決定了高層住宅未來的歷史走向 高增長其實就是對應着人口問題的緩解 假設有一天人口問題得到了長足的解決 或者說人口出生率不斷的下降 進城務工的人員逐年減少 最可怕的情況就是勞動人口的減少 那麼高層住宅一定是沒有未來的 無論是今天建成的要去庫存的這一部分 還是未來計劃中要建設的高層住宅 終究是沒有更大市場的 高隱患這個就對應了物業的低效 在中國來說幾乎沒有辦法解決 因爲物業除了管理小區的各種隱患以外 它還承擔着某種權力賦予它的能量 高密度對應了貧困的問題 超過20年甚至30年還住在高層住宅裏面的人 一定是沒有能力去改善自己的居住環境的 那麼貧困問題就會留在高層住宅裏面 這個是沒有疑問的 就像法國這種發達國家 都是沒有辦法解決這樣的問題 所以它一定也會發生在我們的身邊 上海世貿濱江公園62層190米 香港天喜大廈93層270米 紐約中央公園塔131層472米 是紐約的頂級豪宅之一 大概要10億元人民幣 你沒聽錯,10億元人民幣 以上這些高層住宅屬於人類之光 也是各大城市的地標建築 那它跟普通城市的高層住宅又有什麼分別呢 其實區別還是挺大的 大概就相當於貴族和單身貴族的區別 一個是真正的貴族 另一個是自封的貴族 聽起來都是貴族 實際上它的價值差異是非常大的 人家山外青山,你是樓外樓 那能一樣嗎 因爲我們的樓都是一棟接一棟 一片連一片 打開窗戶望眼望去 還是一片一片的高樓大廈 所以說你說這兩個住宅有什麼本質上的差別嗎 除了高之外,它們全是差別 這個是爲什麼呢 爲什麼會造成這麼大的落差 爲什麼我們的普通住宅樓就這麼不受人待見 其實這是一個歷史進程的關係 我們的高層住宅樓將來會變成什麼樣子 大家心裏頭可能沒有概念 但是如果我講歐洲、日本以及美國的高層住宅樓 後來變成了什麼樣 大家可能心裏就有一個大概的框架 美國是從一戰之前 1913年開始了它的大基建的過程 貨幣在通脹 所有的城市都在大拆大建 到了1929年 美國經濟大蕭條 很多的人失業 很多的家庭就此隕落 分崩離析 直到33、34年 還有樓在建設 非常瘋狂的 就是在最後這幾年 雖然有很多人失業 但是上馬的項目還是在建設 直到34年 這種建設的腳步才慢慢的放緩下來 有一個著名的小說就是《了不起的Gatsby》 就是差不多發生在那個年代的 我們可以看到Gatsby的宴會非常的奢華 每一個人與人之間的關係也非常的浮誇 但是後來它的城市化率不斷變高之後 它就比較傾向於像我們看到的加州、洛杉磯 城市外圍有很多的大型社區 其實都是獨棟的別墅 很平坦 你就看上去像個村似的 但是那個村很乾淨 那麼美國爲什麼會選擇這種居住方式呢? 我們回到歐洲去看一下歐洲的情況 歐洲在二戰的時候 被打的遍體鱗傷 所有的城市 所有的高樓大廈都被移平了 大家可以去看一部電影叫《鋼琴家》 主人公站在一個街道的當家 然後兩邊的所有的高樓大廈 全部都是像廢墟一樣 整個歐洲可以說只有巴黎、羅馬 這兩個城市不設防 巴黎這個大家很好理解 法國人愛美女、愛文物 勝過愛祖國 他們不設防 就是你們來吧 反正巴黎的這些東西 你別給我毀了就行 我們國家你隨便佔 那麼在二戰之後 美國的經濟騰飛了 流行的說法是美國在二戰當中 通過軍火發家經濟騰飛等等這些 那不管他怎麼發的家 他在二戰之後連續四年 援助歐洲的各大城市 各個國家去建設自己的城市 這個叫馬歇爾計劃 大家有興趣可以上網去查一下 馬歇爾計劃的資助下 歐洲大城市的恢復是非常快的 當時領頭的兩個地方 就是一個是英國 另一個是法國 法國在巴黎的周邊建了一個新城 就像我們現在的所有大城市的高新區一樣 巴黎還有倫敦的帶領之下 所有的歐洲大城市 都採用了高層住宅的這種發展模式 那麼後來這些高層住宅都怎麼樣了呢 大概有三個去處 第一就是變成了核心當中的核心 比如說一個城市的CBD 或者Downtown的部分 變成了那個城市的地標 第二種就是變成了遠郊的一些貧民窟 第三個大部分樓的宿命就是被拆掉 這個拆還不是一般的拆 周邊沒有什麼危險的 那就採用爆破式的拆 周邊還有人住的 或者還有一些街區的解剖式的拆法 費時費力費錢 我們話說回來 爲什麼歐洲人最後費了這麼大的力氣 蓋了那麼多的高層住宅 大家最後都不住了呢 反而選擇了獨棟的別墅去住 這個原因大概有三點 我還是三點 因爲這期咱們講三高 所有的原因都是三點 第一個原因就是醜 這樣的建築完全沒有任何的審美 因爲它在建設初期就是爲了起亮 起亮的時候你就不用管它美還是醜 那個時候都不需要建築設計師的 只需要一個框架設計師就行 這個框架合理的能建起來 它不倒 它能夠順利的交付去使用 那就一個複製一個 所有的樓都長得一模一樣 一樣到什麼程度 就是我現在找一張法國當時的廣告 整個版面如果把法文字遮起來 你會感覺它像中國某個城市前幾年的 樓盤開盤的那廣告圖 幾乎可以說一模一樣 那麼第二個原因就是危 危是什麼意思呢 曾經在倫敦煤氣爆炸了 炸到了承重的柱子 讓它整個這一面牆 所有的房間從上到下全塌了 那麼報紙不斷的在報道 人們對於高層住宅的這種危險性 也有了更新的認識 這種危險你沒有辦法克服 很多人爲了保護自己的家小 就慢慢的從這樣的高層住宅去搬出去 第三個他們不居住的原因就是村 這個村怎麼講呢 巴黎的城中心去上班 居住的時候還是回那個新城去居住 這一來一回 所有的基礎設施全部都在巴黎的老城裏面 新城裏面除了24小時便利店 其他什麼東西都找不見 感覺自己住在摩天大樓裏面 一下樓方圓一看 還是大農村 我回家我只能回家 我上班我只能上班 這樣的人居環境你何必呢 一個隔絕的鐵籠子一樣 好 前面鋪墊了這麼多 我們大概也對高層住宅的歷史發展和沿革 也有了一個大概的瞭解 接下來是幾個大家可能會比較關心的問題 我在這裏集中我們來討論一下 高層住宅比較高效 如果都住獨棟 豈不是降低效率 比如通勤時間 我們國家的高層住宅是隨着 中國加入WTO之後大興普慕的 蓋樓的速度和我們經濟增長的速度 和城市蔓延的速度是同時增加的 增加的這個過程裏面 我們有另外一個解決效率的問題 就是修地鐵 過去我們都講大炮一響 黃金萬兩 現在就要講地鐵一響 黃金萬兩 地鐵周邊沿線的那些樓盤 普遍比離地鐵比較遠的那些樓盤 價格差不多能高出20%到30%這個價位 修地鐵本來是一個解決效率的問題 修高樓大廈也是解決效率的問題 它一定程度上解決了效率問題嗎 我覺得並沒有 它反而是解決了房屋價格增長的問題 你能坐地鐵的人可以住得起的地方 其實是比你從郊區開車來時間還要長的 另外整個城市的地鐵 基本上都是取債修建的 我們最近也聽到了水電 煤 地鐵 高鐵 所有的東西都在漲價 漲價其實就是我們在還高速增長的債 你說高層住宅將會退出歷史舞臺 具體會怎麼退出 有沒有哪種比較優質的高層住宅能留下來 它退出不是說大家商量好了要去退出 實際上是一個隨着時間的推移 大家對於人居環境的那種追求 對於高層住宅這種隱患無法忍受 做出了一種理性的避險的選擇 怎麼退出我現在還不好說 只能說大家無法忍受的時候就退出了 當然這個跟整個城市的建設 以及居民收入也是正相關的 所以說高品質一點的住宅留下來 這個一定是會有的 假設一個文物造好的時候它就很值錢 這個文物放上100年 它依然會很值錢 會更值錢 假設一個文物它剛造出來的時候 它本身就是一個平民老百姓用的東西 時間再長 你放1000年 它也只是有考古價值 它沒有交易的價值 住宅也是一樣的 就是我們老流行剛需這個詞 你解決剛需的這種住宅 90平做30 刨去公攤面積 每一個房子都跟鍋鍋籠子一樣 隨着時間的推移會怎麼樣呢 我覺得它的價值會立馬歸零的 一句話 好東西在什麼時候它都好 本身就不好的東西 本來就是湊合的東西 它退出歷史舞臺就是一瞬間 與其說我們去想貧民窟能不能避免 反而要搞清楚它爲什麼要成爲貧民窟 這種鴿子籠式的高層住宅 本來就是爲了適應經濟高速增長 提供的一次性解決方案 因爲當人口急劇下降 勞動人口急劇下降的時候 高層住宅就完成了它的歷史使命 它的歷史使命是什麼 就是給大量的進城務工的貧困人口 提供的窩棚 那麼隨着時間的推移以及人口的下降 這種高層住宅樓既沒有居住價值 又沒有交易價值 又沒有維護價值 甚至是沒有拆遷價值 不成爲貧民窟又能成爲什麼呢 高層住宅的宿命是拆掉 那是不是意味着有很多人會因爲拆遷發財 嘿嘿 我覺得我們先不要想發財的事情 因爲拆不拆還兩說呢 大部分鴿子籠式的住宅樓 將來面臨的是沒有人拆以及沒有錢拆 因爲這樣的高層住宅 我們剛纔也說了 如果說要拆的話就兩種方式 一個是解剖式的拆 另一個就是爆破式的拆 不管是哪種拆的方式 這些人你往哪安排 多一點的公寓樓上面一棟就有三百戶 三百戶你怎麼去統一意見 地方政府以及將來的開發商 有沒有錢去給他們安置 這都是大問題 不管是地方還是開發商 都不會願意拿出這麼大一部分錢 來解決這個大難題