為甚麼太太過世先生還要進法院花錢花時間繼承太太的資產？全因地契做錯了？- 和資深拉斯維加斯地產經紀人Nancy Chen 陳紅（陳紅談房產）訪談錄

大家好 我是信託遺囑律師王琳 今天我們來和我們的好朋友Nancy陳紅女士 是拉斯維加斯資深的地產經紀人 一起來探討一些有關信託遺囑的話題 Nancy你好 大家好 王琳律師你好 大家好 我是拉斯維加斯的房地產經紀 做了有十幾年了 那這邊的話最近有一個客戶想賣房子 賣房子的時候都有合同了 那這邊發現她當時買房子的時候 這個產權是叫 husband and wife as community property 那發現這個丈夫是不能賣房子的 原因當時就是 take title買房子的時候產權是沒有完整的 如果他這個產權的話 當時是community property with survivorship 有自動繼承權的 那這個的話她的房子是不需要經法律 這邊的話去認證啊花錢又花時間的 至少是兩三個月以上的時間 那這樣子以後呢我是在想的話分享一下 客戶自己都不知道的 這還要就是明明這個房子是當時我買的 那這個就是說因為妻子去世了嘛 這邊就是不能賣房子就覺得 我是有繼承權的其實不是 所以的話你買房子的時候呢 一定要請你的房地產經紀和那個escrow 產權公司幫你這邊看一下 或者你不清楚的話問一下 how to take title to protect you 那有些人夫妻的話joint tenancy也是一個方式 那這個客戶呢take title community property 因為Nevada是community property 但是你要加一下with survivorship 當時如果說做了這個動作 那這個是不需要做這個法律認證 就prepare的這個程序的 那這樣一個情況的話 我今天呢想請我們的這個就是王玲律師的話 跟我們分享一下 那怎麼樣子改進或者怎麼樣子設置 是對我們的客戶是比較好的 對我們的房產客戶來說可以嗎 是的其實呢我們是建議大家 最好是把房子放到這個信託名下 就是這個地契呢是可以直接放到信託名下的 那當然像我們這個房子呢 在擁有的過程當中其實是有一些方法 那麼這個地契呢其實擁有的這個種類也不一樣 那比較直觀的就是你的地契上面有沒有幾個詞啊 就是三個英文字母就是right of survivorship 就這幾個詞是很重要的 那麼這幾個詞是什麼意思呢 它的意思就是說如果要是兩個人聯名共有 那有right of survivorship一定就不是一個人的資產 因為它有倖存者權利嘛 它一定兩個或者兩個以上的名字在這個地契上面 那麼它的概念呢就是這些共有這個地契的人 如果其中有人過世的話 那麼其他的人是可以去 那不用經過法院對他們的這個關係進行梳理 沒有這個法院認證當中5%到15%的費用 沒有一到兩年等待時間 沒有信息對外公開 那麼比較常見的就是夫妻之間這個資產共有呢 會有一個叫做right of survivorship的一個規則 那比如說像夫妻他們兩個人是聯名共有這個房子 那如果要是一個人走了呢 他說我們之間是有這個right of survivorship的 那麼第二個人呢就能自動的繼承到這個資產 就是先生走了給太太 太太走了給先生 就不會再進到法院裡去了 那比如說像今天Nancy講的這個例子 那就是這幾個非常有含金量的字呢 他並沒有寫 所以導致這個先生和太太一方過世之後 那麼另一方呢為了繼承對方的這個份額 還要辛辛苦苦的去進法院 然後做這個法院認證的這個過程啊 但是呢其實我們建議大家 如果要是從長遠的角度上看的話 因為我們要考慮到說可能我們兩個人都過世了 我們還得考慮 那如果要是我們都過世之後 我是不是還得把這個資產順利的給我的孩子 就是不是簡簡單單說先生給了太太 太太給了先生 對吧 最終我們都會過世 但是我們希望這個資產最終是可以給孩子的 那這樣的話呢 我就要在這個信託裡面就寫說 但是可能我又不想把孩子的名字現在就寫上來 因為現在寫上來的話等於是我跟孩子是共有的 那孩子有任何的想法 比如說他有債權人欠人錢呢 你會有配偶啊 我這個房子可能會被人拿走 或者說如果要是我給孩子之後 孩子如果可能不太成熟啊 他萬一要是把這個房子送給別人 就是特別是他在婚戀的過程當中 這個有的時候是會有一些風險的 那所以說呢可能我不想加孩子的名字 但是我又希望我走了之後 這個資產能順利的給孩子 那這樣的話呢 其實我是應該做一個信託 然後呢 我的地契不要登記在我個人名下 而是要登記在信託名下的 那這樣的話我就可以在這個信託裡面就寫說 說這個資產首先是我和我的先生 或者我和我的太太兩個人共有的 那我們都走了之後呢要給孩子 所以這個時候 我們就從本質上解決了未來要進法院的問題 因為我們把這個資產怎麼分都已經說的非常清楚了 就是先是兩個人之間共有 一個人走了給另外一個人 夫妻之間 然後兩個人都走了給孩子 所以這樣的話呢是徹底的解決了問題 我們甚至還可以說我過世之後 這個信託文件依然存在 那我和我的太太兩個人共有的 那我們都走了之後呢要給孩子 所以這個時候 我們就從本質上解決了未來要進法院的問題 因為我們把這個資產怎麼分都已經說的非常清楚了 就是先是兩個人之間共有 一個人走了給另外一個人 夫妻之間 然後兩個人都走了給孩子 所以這樣的話呢是徹底的解決了問題 我們甚至還可以說我過世之後 這個信託文件依然存在 所以這樣的話呢 我們建議大家是做一個信託文件 而且我們還可以說過世之後呢 把資產給孩子 但是隻是給孩子自己的 如果孩子要是有債權人欠人錢 或者離婚的朋友 他的債權人和離婚的朋友拿不到 所以說我過世之後呢 對這個信託裏面的這個受益人都可以有保護 我還可以說他比如說三十拿多少啊 四十拿多少都可以限制他 所以說呢 信託有非常多的好處 我們建議大家不要直接以個人的名義持有房產 應該以信託的名義持有 謝謝 謝謝王玲律師 像我們的話就是說能夠考慮到的就是 是現在 或者說所看到的過去 未來怎麼樣子 因為就是接觸的有些時候呢 比較少是考慮不到的 所以我們身邊的是需要一個好的律師 來幫助我們 來提前這個規避 提前計劃好 那之前的話我跟王玲律師有錄過 就是How to take title 那怎麼樣子就是說擁有產權 有些人喜歡放信託 有些人喜歡放LLC 這個是case by case 也是因人而異的 最好的話諮詢一下律師 這樣子會比較好一些 那當然了這個的話 就是之前說的這個例子的話 他這個地契的話 How to take title 如何擁有這個產權的話 你可能現在有房子 去調一下 因為這個也是比較方便的 你的房地產經濟 或者說產權公司 甚至你自己買房子 這個都有的 去看一下Grand D的這篇 How to take title 是joined tenants and tenants in common as a community property with survivorship 那這個牽扯到你以後的這個 right of survivorship 所以現在看的話 也是非常好的一個方式 都可以plan ahead 因為我覺得這是我最近 就是說碰到的一個 實際的這個例子 現在還是在 model的這個 probate的這個過程中 所以的話就是分享給大家 也謝謝大家今天的傾聽 我們下一期再見 謝謝再見