後院建小屋 ADU 的設計,建築,法規 #硅谷房地产 #硅谷地产频道 #湾区房屋买卖投资 主讲人: Wei Lu 建筑设计师 Sayhomee.com COO --------------------------------------------------------- 秦由棕 Bill Qin 硅谷地产人,房地产投资/交易专家, 加州房地产,贷款 Broker,建筑商,加州估价师 微信:iBillQin 电话:(408) 888-4888 邮件:[email protected] 网址: www.billqinhomes.com BQ Group Inc DRE #01879849 -------------------------------------------- 【关注硅谷地产动态/及时市场更新/房地产投资机会】添加硅谷房地产 微信群/收到每月市场更新:加微信号:iBillQin Bill Qin 网站、硅谷房地产信息动态: http://www.billqinhomes.com 房地产执照考试辅导: http://www.bqrealtors.com/ -------------------------------------------- Bill Qin 秦由棕出生于中国北京,幼年受中国传统文化熏陶,深谙中国文化及价值。移民美国后, 常居旧金山湾区,两个孩子的父亲,受美国家庭第一的观念影响,极为重视家庭与亲情。作为一个传统的海外华人, Bill特别了解华人朋友们对于在异国他乡拥有一个美好而温馨的家的渴望。帮助华人朋友们寻找到最适合他们的家成为Bill从业以来最大的梦想与诉求。 Bill 在房地产行业耕耘十余年,是房地产知识丰富且专业的房地产交易专家。理工科出身,思维缜密,做事严谨认真,讲求效率,为人随和,注重信誉,耐心聆听您的需求,照顾您的利益。尊重客户,尊重同业,尊重自己的职业是Bill 将房地产经纪作为职业的原则。 Bill 的团队,The BQ Team已经为湾区数百同胞提供满意的房地产服务。 Bill同时拥有加州地产,贷款,估价和工程等多项执照,这在湾区的房地产经纪中并不多见。凭借 Bill 丰富且全面的房地产知识,长期积累的资源网络,团队的标准化流程,可以确保为您提供 优质高效便捷的房地产服务,充分保障您的权益,同时将您的收益最大化。 如果您与Bill 领导的The BQ Team合作,一定会对The BQ Team的专业且全面的服务留下深刻的印象。 若您有房地产交易需求,希望收到每月房地产市场更新,想加入房地产讨论群,请随时联系Bill。 ------------------------------------------------------------ 由棕地产美国, 带您了解美国房地产以及文化历史。 硅谷地产频道,讲述房子的方方面面, 实地看房,如何选房, 交接中的程序, 容易发生的问题。
評論 文字稿
大家下午好 歡迎回來
如果您剛剛加入我們2020年週月地產知識年會
對我們公司還不太瞭解的話
那我現在在這裡可以先給大家再介紹一下
週月地產是美國加州硅谷地區提供全方位地產服務的房地產公司
我們早上已經就一些非常熱門的話題進行了探討
比如說在肺炎疫情後的房地產市場趨勢
以及在當前的情況下房屋買賣以及投資的建議等等
如果您對錯過的信息感興趣
您可以私下加我們的聯繫方式
接下來我們就要談一談怎麼樣增加物業價值的ADU提升
以及怎麼樣避免在房屋買賣中踩坑
今天的視頻會在YouTube硅谷地產頻道重放
如果到時候想收看全部今天的視頻
請關注我們的YouTube硅谷地產頻道
下面我們就有請陸偉給我們講一下ADU
大家下午好
可能一些老的朋友還沒有上來
因為早上我們這個間隔確實有點短
新的朋友也是歡迎你們新加入
這個下午的第一個環節主要是講一些ADU的新政策
這個ADU新政策在2020年的時候真的是一個極大的變化
這個變化是非常鼓舞人心的
所以我們今天拿出來單獨講一下
希望我分享這些東西可以幫助到您
然後我先說一下我們自己
早上大概簡單介紹一下
我是來自Chome的
這是一個平臺主要是致力於服務廣大華人建築行業的平臺
幫助家中需求者尋找一些建築的從業者
比如說設計師或者建築工程師
我們都有包括室內設計師
我們的目的是真正幫助客人找到高質量高技能的從業者
下面是我們的網址
大家有興趣可以看一看
我們的網站上是一個信息共享的一個平臺
它有很多的除了contract以外
還有很多的這些inspiration
就是我們已經收集到完成的一些比較好的裝修的風格
以及一些法規建築政策
可以幫您做一些事務上的清理
今天的主要有這麼四大點
第一點就是ADU的簡介
當然我知道可能大部分的
我想大部分的咱們的聽眾
可能有些是知道ADU的
有些可能還是不知道ADU
所以這塊還是要簡單說一下ADU是什麼
為什麼會有ADU
以及ADU的類型是什麼
第二個環節就是ADU的成本和建設週期
大家可能也比較關注
我修ADU到底要多長時間
其實不同的ADU它在成本上也是不一樣的
當然它的週期也是不一樣
第三點就是我們重點的
就是2020年那個州新法的一個政策
到底是怎麼樣的
為什麼是極大的鼓舞人心呢
第四我們就是再講一下
一個特點城市ADU新政策
因為這個州法律它是一個州法律
那麼特點城市的新政策
它更多的是比較具體一點
到底是怎麼規定的
那這塊可能牽扯到相對多一點的
一些法規的條文
可能比較枯燥
但是它其實有很大的一個信息在裡面
好那我們先第一個就是相關簡介
什麼是ADU
ADU它的英文全稱叫
Accessory Duality Union
就是這個附屬住宅單元
我這一塊整個是栽操於咱們那個
州法官方網站的一個定義
它有比如說奶奶公寓
或者說這個親戚單元等等一類的
通俗來講它就是在既有一個土地上
再建一個完全獨立的一個房間
這個房間實際上是具備完整功能的
它有完整的廚房浴室還有臥室
有獨立的水錶和電錶
甚至你還可以申請獨立的門牌號
當然這個門牌號它是二分之一的
或者是A B什麼的
需要去相關的這個部門去申請
但是總的來講
它就相當於把一個Single Family的一個House
變成一個Multiple這個Family的一個House
它有兩個的
那麼在我們在講ADU的類型之前
其實我想說一說ADU一個出現的原因
為什麼在這塊講這個東西
其實它出現的原因
本質上就是ADU的一個特點
和它的一個優勢
我們可以看到
這個大致這個是四類
其實這塊也大致是我從咱們州
州官方網站上摘抄的
就是為什麼我們的兩個議會
非要把ADU這麼大力的推廣出來
首先第一個原因就是
ADU是相對廉價的房屋建造的一個類型
它是無需支付土地的
僅僅需要支付建築成本就可以擁有
這是非常非常好的一個情況
你只需要買一些木材或者沙子
這些類似一些建築材料
基本上就是可以擁有另外一套住房
多麼好
第二個就是可為房主提供一些收入來源
這塊大家也都是都清楚
如果我有第二套這個Union的話
那我也可以完全按照一個
2B2B的一個房屋去租
那麼在Southside的地方
大致可以租到2500到3500不等
甚至更貴
其他地方像Fremont這邊也能租到2000多
所以這個收入是非常可觀的
第三個原因就是
對於那些想要住在他們長大的地方
但是負擔不起當地房價的年輕人
很明顯這條就是針對
咱們灣區和LA部分地區的
因為這塊的房價實在是太高了
年輕人基本上是很難支付得起
這樣的一個情況
第三點就是給房主提供與他人
就是保持一個密切的一個聯繫
又分別獨立的一個共享空間
這個是基本上就是通通來講
就是給父母吧
就是我們華人很多這個年輕人
在這邊定居以後生孩子
那孩子我們有種習慣
有時候讓父母過來幫忙照顧一下
那父母住在那裡就非常好
當然也可以有時其他的
比如說兄弟姐妹覺得我想住在一起
但又不想相互影響
這是非常好的一個選擇方式
所以其實這四類原因
完全也可以當作
就是您是否加減ADU的一個因素吧
好
那我們現在來說一下
這個ADU的這個種類和類型吧
ADU的種類和類型
其實它是一個非常交叉的一個概念
比如說
第一我可以按照這個位置來分
位置分為Detached ADU和Attached ADU
那麼Detached就是分離式的
這個很明顯
Attached那就是合到一起的
那合到一起
其實也可以分很多種類型
是平面的合到一起
還是上下合到一起
這個也是有區別的
按照這個建築功能來分的話
我們可以分那個ADU和JADU
那這兩個就是ADU呢
就是Full Side
就是一個完整的ADU
那JADU就是中立ADU
就是一個初級ADU
一會兒呢
咱們再詳細講一下這兩個區別
因為這其實是我們2020年新法規
最好的一個這個有利政策之一
第三點呢
是按照這個建築屬性劃分
基本上可以分為這個新建
純新建的ADU和轉換ADU
我們叫Conversion
對
但這個太複雜
太複雜呢
通常我們就會說
比如說New Detached ADU
New Attached ADU和Conversion ADU
所以其實您只需要記住這三類就可以
Detached ADU
Attached ADU
以及這個Conversion ADU
好
說完這個種類之後呢
我們再來說一下
就每一個種類它的一個優略點吧
比如說我們以這個Detached ADU為例
您可以在我這個左側圖形的第一項線上
看到那個Detached ADU
橘黃色的是一個Detached
那那個白色的就是Existing House
其實我們可以看出來
這個Detached ADU
它基本上兩個房屋啊
保持的距離是比較遠
而且它這個空間上
是有一個完全隔絕的
所以呢
它這樣的ADU的這種方式呢
好處就是在於這兩戶的Unit
這個影響可以放到最小
幾乎就是變成完全兩個獨立住宅了
然後它的共享的空間
就是在它那個前院
後院前面這塊的一個共享空間
所以呢
這個Detached ADU是在這裡
而且它在施工當中啊
其實對您的主房是沒有任何影響
只是後院當中可能需要做一些
局部的這個隔絕
對於Attached ADU來講的話
您可以在我的第三項線啊
右側圖第三項線
就是這個Attached和Existing House在一起
這個Attached ADU
從外觀來看的話
是和您現在這個房子是一樣的
感覺不出來是兩個Unit
但它在裡面是做一個物理隔絕
它是需要一個單獨對外的門口
這樣的一種Attached ADU呢
其實比較適用於什麼
就是適用於您的Loft side
不是那麼的大
然後這樣的話
它和主屋建到一起之後
還基本上可以保證您的
這個後院的一個完整性
而且沒有很明顯的切割
但是呢
它就是在施工當中啊
它對這個Existing House
還是有比較明顯的一個影響
那尤其是在做Attached ADU的時候
它至少有一面牆
有些是兩面牆
和您的Existing House是有connection的
是連接到一起的
所以這塊的話
可能會對外窗啊
或者您現在Existing House裡面的佈局
產生一定的影響
那這個就需要您找那個
專業的Architect來做一些設計
設想來幫您去選擇更好的方式
那至於Conversion ADU這塊呢
基本上就是車庫可以改了
然後它的任何一個房間都可以改
好,我們來說一下ADU和JDU的區別
很明顯ADU啊
像Detach的這個我們的新法規
Detach ADU最大的
基本上是可以做到1200
很多City目前現在是按照1000來規定
或者800
但是它們最大是可以做到1200
關於Attach ADU呢
基本上是不得超過您現在房屋的50%
您可以記住這兩個數字啊
如果您的房屋足夠大
或者說您的這個Loftside足夠大
那麼您的ADU基本上可以按照
你大致可以按照1000來考慮
即便小也基本上能小到
小不了太多啊
所以這塊的話
如果是Attach的話
您可以按照
比如說我現在是1000尺
那麼我可以加500尺
如果我現在是1800尺
那我可能可以加900尺
你可以簡單的做一個簡單的評估
但至少您就可以從這個方面
可以知道啊
我ADU到底可以加多大
那麼關於這個ADU的要求呢
就是第一呢
除了它面積以外呢
就是它的對外出口
必須要完全和Existing House獨立開
這個是必須要滿足的
第二呢就是停車沒有要求
這是我們新法規的
基本上
當然它有一些City
會有一些其他的
比如說Assumption
一般呢
我們最早在2020年之前呢
這個Parking的Requirement還是有的
比如說是在這個1 2分之1 Mile
如果您的這個房子啊
在1 2分之1 Mile範圍之內啊
它有Bus Stop
或者一些Public Commute
這種設施什麼的
基本上就是可以
不需要這個車位的
如果您是超過這個
就是需要至少一個Parking在裡面
這個Parking可以是Uncovered
或者是
但必須是Off Road
所以這塊的話
我們後面再詳細講一下這個條款吧
另外呢
就是這個ADU必須要單獨的廚房
未必要完整的這個設施
至於這ADU呢
就很明顯它的這個要求呢
就是尺寸呢
就是不得大於500
基本上最大就是500
而且它也是要求一個對外的出口
然後呢
車庫是可以直接轉換成JDU的
但是呢
有一個前提就是
如果車庫轉換成JDU的話
您是要還這個車位的
這塊可能相對比較具體啊
需要您的這個設計師啊
和您在探討方案的時候
具體要溝通一下
因為原則上
其實在我們現在的這個房子
基本上都是可以找得到
這個一個車位的
當然如果San Francisco這邊
特別特別緊張呢
那是另外一種條款啊
以前呢
在2020年之前呢
基本上這個San Francisco
如果你非常緊張的話
它會要求你還一個這個bike
就是一個自行車的車位啊
如果是這樣的啊
所以City和City之間也不一樣
它會根據自己的特性
做一些適當的調整
另外這個JDU呢
浴室啊
可以有單獨的
也可以和單戶住宅共享
記住這一點
如果和單獨的這個住宅共享的話
意味著它必須和這個
Existing House中間有一個門
去連接的啊
所以這是JDU
廚房呢
它其實沒有一個明顯的要求
它是一個叫效率廚房
所謂的效率廚房
就是有一個爐子可以做飯
沒有要求是電還是Gas的
而且它這個
基本上要一個這個水槽
一個水管就可以
這個水管是1.5的
基本上就是很小很小的廚房就行
所以它基本上
可以把面積限制在500尺以下
所以這個ADU和JDU
大家知道區別之後
對我們後面
我去講這個如何擁有兩個ADU
是非常有幫助的
好那我們第二步呢
來講一下這個ADU的成本
和建設週期
這個環節呢
我們會詳細的去討論一下
這個AB68和AB881的變化
因為這兩個是2020年
這個新法規最重要的兩個影響因素
那我們先討論一下
這個ADU的工程週期和內容吧
其實在上午
我大概也是講了一下
這個ADU呢
基本上就是一個純新的建築
它就是包含了一個房屋基礎
房屋基礎
一般我們現在普遍有兩種類型
那一種是這個Cross-Base這種
它通常是在四周
會做一些地下的連續牆
或者Foundation
然後在中部
會打一些Isolate那種Footing
就是把它撐起來
然後剛好有一個夾層
這個夾層呢
通常有比較好的一個保溫隔熱
隔絕防潮的一個效果
另外它的地下管線去輻射的時候
我們的水管或者電力
都會比較有力
其次呢就是Framing
整個房屋的Framing
包括這個屋頂的Roof的Framing
再來就是一些室內水電啦
室內裝修啦
D-touch ADU還有一個情況
就是有些室外工程
這個室外工程
其實對這個Cross影響很大
因為這個原則上就是
您的水電是可以有兩個電表的
就是Existing House和ADU呢
它是分別兩個電表和水錶
但是它會共用一個主管
所以這塊的話
就是您大部分的這些屋水管啊
排水管可能會接到
這個主房間的這個管子裡面
在這樣的情況下
就是它需要找
如果您是D-touch ADU的話
就意味著如果您的ADU
遠遠的是建在您的Backyard
這種最後面這塊呢
如果大一點的院子
它可能要走幾十尺
那幾十尺的話
這種情況還要
因為屋水都是重力流的排水
它需要走一個坡度
如果您的房屋從高到低
剛好這個坡度
是從上向下還好一點
如果從下向上就更加麻煩
所以這塊這個室外工程呢
其實是限制D-touch ADU
比較大Cost投資的一個因素
這塊您還
千萬不要去忽略這塊
至於Permit申請的週期啊
一般是三個月到六個月
那這個日期呢
其實是在2020年之前
那個情況
之前規定其實是這個
一百二天
就是六個月給Permit就可以
但基本上City會在半年之內
就會把Permit拿下來
但是確實是都拖了比較久
目前現在這個2020年
新法規規定是兩個月
這個就是非常好
但至於如何執行呢
現在還要看
因為我們剛剛把這個法案頒佈之後
各個City會根據這個法案
去做一些調整
目前還有些是頒佈
有些沒有頒佈
而且因為這個疫情的影響
大家也就停工一段時間
所以現在目前到底是怎麼樣
也不太清楚
但是在五月這個一號啊
大部分的City已經開放了
這個online的地窖Permit的
這麼一個情況
所以呢就是大家
如果真的是有裝修需求的話
其實以現在這種時機呢
去找一些設計師
幫你去做一些設計
剛好把這個空檔期補上
反而是挺好的一個選擇
然後呢
下來就是施工週期
那施工週期呢
基本上是四個月到七個月
這個確實取決於這個實際情況
因為而且我們知道
這個剛才說了
這個ADO是一個全新的建築
它的Expections是非常多的
大概有十幾項
從基礎開始
基礎就三項到四項Expections
然後到Framing
再這個結構
再到裡面的水電
就是非常非常多
包括PGE這邊有可能會出現
因為如果你要做ADO的話
意味著您的這個MainPanel
就是Electrical MainPanel
必須是要到200的
因為它有一個SubPanel
是接到ADO裡面的
所以這塊的一些細節
您還是要多注意一下
好那我們來說一下
ADO的工程成本吧
工程成本也是按照我們統計的
當然它是有個前提的
前提就是說
您的房屋是平地
而後院沒有一些特殊的大樹
或者泳池
或者一些地下工程構造物
等等這些東西
或者有很明顯的一個坡
如果有坡的話
就需要單獨去做
一個排水設計
去做這些東西
我們如果以這個前提來看的話
您應該心裡會有一個
相對這個概念吧
我們大概分三類吧
第一類就是一個一層的新建
這個新建
其實我是把Attach和Detach
含到一起的
大致在250到320之間
這個是咱們市場上的一個價格
其實我在這裡標的價格
大部分其實是很有價值的
它並不是您在Google上一Search
好啦這個大概多少錢
因為這個是我們的平臺
我們有很多的華人師傅
在我們這都反饋給我們
大概一個價格的區間
所以這個區間是很有參考價值的
您完全就可以按照這個東西
來簡單的估算一下
我這個Cost大概有多少
當然有特殊情況的話
還是可以和我聯繫
那我們的這個右上角
是我們的網站
後面我會把二維碼貼出來
如果您有什麼技術上的
想諮詢我的
我都可以免費的去解答
第二類就是二層加建
這個要單獨提出來
因為這個基本上會適用於這種
在LOD的面積非常小的一種情況
一廂加一DU
那如果後院太拘束什麼的
你必須在二樓加的時候
那只是唯一的選擇
但這個加建的成本是非常高的
應該說是加建裡面成本
是最高的一種吧
基本上在三百四到四百之間
這個有可能會更貴
因為這個為什麼
這麼這種情況會出現呢
主要是您的房屋
在最早開始設計的時候
它其實是沒有考慮二層的
所以它的基礎
然後它的外牆
基本上都是按照一層來考慮
所以在這樣的情況下之後
如果你想加二層
就面臨著這種基礎加固
和這個外牆加固的問題
同時如果要加二層的話
它會對一層也有一定影響
所以這一塊的話
就是屬於價格最高的
那價格最低的就是機油轉換
這個您可以考慮一下
機油轉換通常的價格
是在一百五到兩百五之間
這些數字其實
都是很有參考價值的
為什麼這個機油轉換
相對便宜一點呢
大概也大家也能知道
因為它很多這個牆啊
或者它的屋頂是可以用的
只是需要做一些加固處理
但是它的那個限制呢
就是它的ADU
沒有辦法做得太大
因為我們最常見的
這種轉換就是Garage
轉成這個ADU
這個最多
無論是Attach的前院的ADU
還是Detach後院的這種Garage
轉換成ADU的時候
都是相對最多的
好我們現在把這個ADU的這個種類
做一些比較
這個比較其實可以幫助大家
更加清晰的認識到
這個各個的優劣點
那個Attach ADU呢
就是總的來講
它是對後院影響最小的
剛才我大概也說了一下
它基本上可以保證
整個後院的一個完整性
因為從外觀來看的話
這個您的ADU和您的Exiting House
是一體的
它只是在物理上有個格局
然後它比較適用這個Loud
比較小的這個房屋
最好一點
它的成本是在250到300之間
那麼Detach ADU呢
它是對後院的空間切割
是比較嚴重的
就意味著這個
就算您緊貼這個後院去建
大概現在是4F
那麼它基本上至少
它的寬度也得保證12F
一個房屋的截面吧
所以基本上
最少要佔將近20F出去
所以您的後院
幾乎就佔了一大部分了
這個對於整個房屋的這種體驗
包括這種生活品質
其實會有一個
相對明顯的一個降低
當然如果您是從出租角度的話
那Detach ADU
它相互之間影響更小
它就會有比較大的一個優勢
它的這個價格
基本上在這個
340到400之間
接下來就是那個Conversion
Conversion最小
工程最小
是最便捷的
改造也比較靈活
成本在150到200
那這一塊的話就是
大家如果真的是
對這個ADU的需求不是特別
就是它的面積
不是有特別大的一個要求的話
其實Conversion是最好的
它的這個申請的週期
相對是比較短一點
其實這三類這個
ADU申請的Premium的週期
都沒有差太遠
沒有一個很明顯的複雜
或者這個簡單的問題
但是它那個工程週期的成本
時間就會小很多
像Conversion這邊
我們這個ADU比較之後
希望大家對這個
ADU的這個造價和時間
會有一個直觀的認識吧
好了
我們第三個階段
是講一講這個2020年新政策
主要是討論
AB68和AB881的一個變化
這個新政策是
我把它盡量的
用這個比較直白的語言
給大家轉述一下
因為有時候我們去討論
這個法規的時候
會非常枯燥
要想知道這個ADU的新政策
我覺得咱們首先要了解一下
一個演變的一個過程
這個ADU最早其實是在2016年
2016年就有這個
這個法案來頒布的
當時是SB1069
AB2299
以及這個AB2406
感興趣的朋友
可以大家把這個數字記一下
然後查一下
咱們就算2017年1月1號吧
正式開始頒布
基本上三年一個週期
基本上這個
在這個ADU的政策
在正式頒布以後呢
在2018年的時候
LA的住房許可申請
這個ADU就佔到了20%
這個基本上已經到了五分之一了
再到2019年的時候
這個ADU這個申請的數量
是去年同期的這個30倍
從18年到19年就增加了30倍
大家想想這個大概有多少
然後到這個2020年的時候
我們這個新政策
就是令人難以置信的友好出現了
就是極大又放寬了這個ADU的申請
其中就是
AB68和AB881
當然我在右下角大概列了一些法案
這些法案都是對於這個出租啊
比如說您加了ADU之後
這個出租
我是不是必須住在這個房子裡面啊
等等有一些規定
目前就對於這個
戶主的這個
是否居住在這個房子裡面呢
有一個2020年的新政策就是沒必要
就是說你如果是ADU和
這個Exiting House同時有的話
就沒有必要住在這個房子裡面
但是在2020年之前
是必須選擇移動來住
好那這個就是我們要說的
這個ABU81和AB881的這麼兩個重要的
這個明顯的一個內容吧
在AB68裡面
它是包括了允許同時這個有ADU和JDU
這麼一個情況
在AB881裡面呢
它基本上是這個對一些住宅結構中
使用ADU的規定
做了一個詳細的瞭解
在AB670裡面呢
主要是HOA
就是規定這個HOA啊
是不能這個無理的拒絕
我們的戶主去申請ADU和JDU的開發
這個是也是極大一個保護
因為我們知道
大概40%的加州人啊
他都是都是在HOA的管理之下的
這也是極大的拓展的一個市場
所以大家想一想
就是說OK
那麼在2020年的下一個三年啊
這個是不是有一個海量的ADU會出現
這個情況也是可以預見的
好
我們來說一下這個擁有ADU和JDU
我們可以看到啊
我的右側這個圖呢
黃黃色的它是JDU
是一個ADU
是一個Detached ADU
然後這個成青色的呢
它其實是一個這個Garage改成的JDU
那這個其實是最完美的一個理想狀態
如果您真的是想把您這個物業啊
加到一個ADU最大數值的話
這是最完美的一個情況
千萬不要用這個車庫轉成ADU
如果您的車庫轉成ADU
就意味著您就基本上沒有條件
再去加另外一個ADU
所以這塊千萬要注意啊
另外一點就是車庫轉成JDU的優勢
就是在於我們現在很多的這個房屋啊
車庫可能如果是單車庫的話
可能只有200多尺
但是雙車庫的話
基本是在420到440尺左右
然後這個尺寸其實是完美貼合JDU
要求的是不得大於500尺的這種情況
而且它可以在側面開門
側面這個直接開門
第二呢就是這個新法案就規定啊
最大是低態尺是1200尺
然後這個臥室的數量呢
City要求不一樣
目前就以灣區這幾個City而言吧
這個Framon
Framon是可以做到三間臥室
其他的City基本上都是按兩間來考慮的
就是原則上就是不讓您做的太大
但是其實大家要明白一點
其實在2017年到2020年的時候啊
其實這個很多City啊
就是試圖會限制ADU的發展
其實因為這個ADU的這些政策
對於咱們傳統的建築法規是矛盾的
尤其是對於很多Zooming的要求啊
還有一些Sideback
都是有很大的一個衝突在裡面的
我舉個例子
比如說是在Framon那邊的時候
其實在Summertown那邊之前
他們要求Sideback都是15倍
就是無論你是低態還是二態尺
都是15倍的
意味著它是想把整個Backyard的
給每一個房間都保留上
它不允許你在後院去建這些東西
所以City它有自己的想法
但是州法律在2020年下達之後呢
就給有很多的寬鬆
它們之間是有矛盾的
所以據我所知
目前很多City它們在研究
如何去一方面滿足州法律的規定
一方面又去滿足自己City的要求呢
它們一直在開會一直在研究
所以是不是在後面當中
它們會聯名一起
向州一級的政府去說這個法案
還是未知數
所以如果現在你有ADU的訴求呢
就是盡快去申請
因為現在ADU相對於是非常非常的鬆
好,這個Parking呢
Parking其實是在建築方面來講
是限制比較多的一個因素了
這個Parking原則上
它是和您的Bedroom是掛鉤的
有些City要求是一個Bedroom
是一個Parking
有些是三個Bedroom
以上是兩個或者三個都不太一樣
但這個ADU這個就非常非常寬鬆了
在2020年之前呢
就說是如果您的這個房屋居住
在0.5範圍以內
有一個公共的交通工具
或者Bus Stop等等這些的
您就可以不要車庫
但是如果您超過這個1%的話
您是必須要還車庫的
必須要建一個車庫
就是幫ADU建個車庫不是還
但從2020年之後呢
就說這個情況
每些City不一樣
對於San Jose來講的話
它還是有這麼一條的
但是隻是說是您的ADU
在轉成車庫的時候
就說您的車庫在轉成ADU的時候
您是不需要還車位的
所以這塊這個Parking是更鬆的
但是裡面的這個條款是非常複雜的
您可以到時候和您的Architect
或者Contract再去聊一下
到底是怎麼樣
您的情況會更好一點
但總的來講
這個Parking的要求是更鬆了
好 第三點Sidebag
Sidebag其實剛才我也是大概說了一下
這個Sidebag呢
目前就是說是規定
在這個新建ADU的後院
最小的距離是四費
就是之前City都不一樣
剛才我說就說
在Summertime那邊
之前無論你是Detach還是AttachADU
它的Sidebag呢
都是15費
那所謂的Sidebag
就是您後院的那個Property Line
到您這個Existing House的邊緣
就是您後院這個到底有多大
這個一個範圍
Sidebag 對
推線吧 叫推線吧
然後所以這塊的話
Summertime當時在2020年之前
這個規定基本上就是保證您後院
至少至少還有將近15費的
這個Sidebag Yard
但是到了現在之後呢
就是州法律今年2022年的新政策
就是規定您的Sidebag對象
可以到達四費
所以就意味著
您可以緊貼您的後院去修剪
對 這塊是非常利好的一個條件
第二點呢
就是在不改變任何佔地的情況下
您再轉換成這個
比如說您的就是Backyard一個Garage
如果您的Garage
是緊貼著您的Property Line
或者小於四費的話
您不要動它的位置
就是在它基礎上
轉換成ADU的話
你可以保證它的位置不變
但前提這個東西是Legal
不是Illegal
但是如果您要把這個東西
你覺得我這個Garage太小了
我想擴一點
那這種情況下
您就得新建的
就得按照四費來考慮
這是比較小的一點細節吧
下來就是這個多單元住宅的
這個也是非常非常好的
其實跟咱們上午那個命題
是非常接近的
就是多單元住宅的一個投資問題
之前那個ADU是不允許加的
只是允許在Sony在R2
這個Single Family這塊可以加
但是現在多單元住宅也是可以加
它可以就是將您多單元住宅中的結構
是未被利用的
比如說儲藏室啊
車庫啊
車棚啊
這種東西可以轉換成ADU
這種方法
您可以至少轉換一種ADU
但是最多是兩個
因為這不是一個就是兩個
那麼它轉換的這個數量是根據百分比算
就是您現在單元的25%
舉個例子就是說
您現在如果是四個
您可以建一個
如果您有八個
七個您還可以建一個
只能建一個
但是你有八個
你就可以建兩個
八個以上還是兩個
對
所以這塊就是您可以
非常好的一個條件
就是進一步的去考慮
我是不是要投資在多單元住宅這塊
另外一點呢
就是這個多單元住宅呢
除了轉換以外
你也可以新建
如果您的這個後院有這個條件啊
或者有這個比較大了
也可以在這個加一個ADU
但這個其實數量是和剛才那個是一樣的
就是你這個現有單元的25%
以及這個最大是最多是兩個來考慮
好
我們再說一下其他影響
其他影響是這樣的
就是剛纔有一些
我提到有一些沒有提到
就是第一個就是可以同時出租
住房間和這個這個ADU
就後住不必在任何一個房間
任何一個地方待
這是非常好的
之前是必須要待一個
待的是Impact費
這個東西就是非常有意思
就是說如果您的ADU啊
是小於750尺的話
這個Park費和School費就可以不收
這個其實蠻貴的
這據我所知
在Sunset這邊
按照按照這個等級啊
Park費是從這個2000到8000不等啊
如果您考慮一下
就說我這個ADU到底要建多大
所以他這個東西就是比較tricky
就是如果您的這個Setback
或者您的Backyard
這個條件只允許您建800尺
您不妨建到749尺
因為其實在700多尺的話
也是可以做兩個Bedroom的
當然這個還有另外一個問題出現
就是很多City要求
就是說是
你只有在850尺以上
纔可以建兩個Bedroom
然後850尺以下
只能建一個Bedroom
所以這一塊
它有一些code是相互制約的
所以是需要進一步再check
整個City具體的要求的
所以為什麼我們這個Architect
在設計這個房屋的時候呢
無論你是有過這個經驗
還是沒有過這個經驗呢
你都得要去
仔細地去檢查一些這個City Code
因為City Code它不停地是在更新的
而有些City Code和一些
上一集的這個Content
還有包括週一集的這些
是不是有一些不同
這些都是需要時時更新的
第三呢
剛才其實我提到了
就是一個審批週期的問題
審批週期的話
現在要求是必須在兩個月要回覆
之前是六個月
但是就是目前
現在能不能滿足兩個月呢
不好講
確實有這個Shelter in Place的一個影響
另外整個City
它的工作量也是比較飽和的
就是它可能會想辦法
但是確實也不能保證
一定它兩個月可以申請下來
所以但是這塊
它有一個很好的一個選擇
就是你是加Attention還是加EDU
Attention的話
一般我估計可能會更慢
因為City如果強制地
就是必須把這些Permit
在兩個月審批出來的情況下呢
它的人手是有限的
它就會把大部分的精力
會移到那邊去
那這樣的話
它其他的這個Permit
要麼就簡化其他Permit的流程
要麼就會有影響脫口
所以在這樣的情況下
可能EDU的審批的時間
就要遠遠小於Attention
第四呢
就是HOA不得禁止用戶
合理的申請和轉換成EDU
這個剛才也說過了
這個也是非常好的一個消息
其實在2020年之前呢
這個第一次那個EDU
政策下來的時候
它就規定了說
這個EDU的申請
是不能有這個Public Hearing的
這個其實也是非常好的
因為我們在很多房屋
在加建的時候
這個Public Hearing
對這個房屋的攻擊影響很大
你為了說服這個Neighborhood
或者周邊的朋友
或周邊的鄰居
同意你去加建這件東西的話
其實你費非常大的精力在這裡
第五一點呢
就是一個合法化之前的
這個非法EDU
這個其實非常好啊
San Jose這邊目前出臺了一個
出臺了一個Guideline
它就告訴你
如果你這個EDU是非法的
你怎麼樣一步一步
用最簡單的方法
可以把它Legalize一下
大家有興趣的
可以去下載一下啊
這塊就說
也不會有什麼相關的罰款
這個其實也是蠻好的一個政策
好
那我們現在來講一下
這個EDU的
San Jose的一個條款吧
可能後面講的
會相對於這個具體一點
大家其實聽一聽
我覺得還是挺有幫助的
因為如果真的是
自己想要弄房子的話
你去找一個人去諮詢的話
其實並不是所有的這個
Architect或者Contract
可以把這個code講得這麼細
讓您可以瞭解這麼清楚
因為其實在裝修過程中
它有很多的這個工種
它有建築有結構有水有電
還有一些LAN的問題
還有一些這個室外的東西
就是如果您可以自己
前面把這些東西搞清楚一點
其實在後面裝修的話
是非常好的一個
一個節約Cost
或者是降低Potential
這個Risk的一個好的方式
好
我們就簡單說一下吧
第一個是Lonely的一個要求啊
舊法案的是在R1 R2
以及RM土地上可以
剛才我說了
Single Family可以簽
那新法案是除了這些以上之後啊
多單元住宅啊
多單元住宅都可以簽
這是一個區別
另外就是Lotside
這個之前的就是舊法案
是有一個要求
基本上就是三千尺啊
這是San Jose的啊
其他城市不一定
San Jose這邊
它三千尺是這個
以上纔可以建ADU
那其實有些像Campbell這邊
我記得是八千尺纔可以建ADU
幾乎就是一些小的這個Lots
就沒有資格去建了
但是新法案就無限制
就只要你這個房間
是在那個Zooming要求的
這個居住的這種住的土地屬性上
就可以想辦法是不是建
第二個
第三個推薦要求吧
推薦要求在San Jose這塊的話
其實沒有一個特別大的一個改變
就主要還是這個
一個ADU的最小的一個FIT
之前是五費
現在是四費
基本上就是
San Jose其實它的ADU
一直是挺友好的
因為San Jose的房價比較高
所以City
它並不是以限制為目的
但是有其他很多City
它的目的其實是限制ADU
好
那麼下來一個最大高度
這個最大高度主要是跟您這個
ADU的這個層高級層有影響
比如說舊法案
這個舊法案其實在高度這塊
新法案還嚴厲一點
當時這個在San Jose這邊的舊法案
它的低太尺分離式ADU
單層可以最高建到18尺
雙層可以建到24尺
意味著其實在San Jose
它在您之前是可以建兩層的
如果您的這個Loft會比較小的話
這個Potential ADU
基本上是受到這個
主屋的高度限制
但新法案這塊
記住了
就是它最高是16尺
就意味著您基本上
沒有辦法建到兩層
但是我現在在Freemont裡邊
有做一個Case
這個Case基本上
就是按照兩層做的
只是在上面加一個Loft
就一個夾層吧
這個夾層其實並不是一個
完整的一個Bedroom
它只是一個活動房
這塊其實建築師
可以幫您在構思方案的時候
一起討論
其實有很大的幫助
下來就是一個後院覆蓋率
後院覆蓋率
基本上ADU是這樣的
在舊法案的時候
附屬建築物和附屬結構
比如游泳池所覆蓋的面積
不得超過後院的40%
這個其實和新法案
在San Jose這邊是一致的
只不過它加了一個
不超過800尺或者
而且以最大為主
所以它的意思就是說
如果您之前的房屋是
這個1500尺
那麼1500好算吧
1500尺
那50%是750
40%大概就是700尺左右
那意味著如果兩者取大尺的話
那您現在就會見到800尺
所以它的新法案
就是雖然在百分比上
這個規定是一致的
但是它是在這個面積上的
它還是更加寬鬆的一些
另外一個就是
第三點分離式ADU的位置
在這個舊法案的時候
這個D-touch ADU
它是允許只建在後院的
大家就記住一點
就是這個A-touch ADU
可以在前面
可以是轉換
但是D-touch是必須在後院
對於新法案而言的話
這個是基本上就是
除了超過後院40%以外
ADU也必須保持至少4尺的
側面和後面的這個推線
高度然後沒有其他更改
好
這個是一些ADU size的一個確定
就是我的ADU到底能建多大呢
這是San Jose這個CT的這個要求
在舊法案的時候
基本上分了四等
從3000到5000
5000到9000
9000到1萬
1萬以上
我們可以看到最大是900尺
1萬以上纔可以建到900尺
到現在呢
基本上就是
如果9000以上
你可以建到1000尺
9000以上
你可以建到1200尺
而這個9000以下呢
基本上是1000尺
但這塊也是要滿足那個cover
剛才我說那個
這個建築密度
臥室數量
大家其實也比較關注
那臥室數量是這樣的
就是在舊法案的時候呢
800尺以上的ADU
可允許是兩個Bedroom
但是Bath是隻有一個
但是現在呢
基本上就是
只要你這個合理
你就可以擁有兩個
兩個臥室和兩個Bathroom
那就意味著
我可以在700多尺
比如說749尺
我剛好卡了這個
不收Park費和School費
那個Dump
我就建立兩個
當然其實這個東西是一個平衡
就是一個Balance
就是您是想把房屋
越建得越大越好呢
還是說
那我就是想把它出租出去
現在用少點投資
就可以換到一個現金的迴流呢
這個是需要進一步思索的
那最後一個
那個Attached ADU
這個最大面積
基本上是一致的
都是不得超過
現有面積的50%
剛才說了1600尺
你就可以建到800尺
但是那個新的法案
就是還是800尺
這個50%或者800尺
以大者為準
如果您的Existing House
是小於1600尺
如果放在以前
你就建不到800尺
如果您是1000尺
你只能建500尺
如果是1200尺
只能建600尺
但是現在呢
如果您的SideBank滿足要求
然後那個後院的這個Cover
也是滿足要求的
那麼您就可以選擇最大的800尺
好 這主要是這個新法案的一些影響
我知道這個可能會比較枯燥
但是其實這個東西是蠻有用的
下來就是一個設計標準吧
設計標準是這樣
這個其實影響蠻有
但是大小去根據不同的人的認知
是這個有區別的
比如說那個之前設計就是說
那我的這個視覺上
我必須和這個主房間是一致的
就是你不能有特別明顯的區別
你必須用基本上銅色系的噴霧
銅色系的這個外觀
然後這個屋頂的這個角度
就是比如說12比19
或者6比19
或者4比12
類似於這樣的一種比例
是必須是一致的
但是在現在這個新法規
它就不要求了
就是您可以任何外觀都可以選擇
當然除了一些歷史要求
比如說歷史街區這些
除此之外
這是棕櫚的要求之外
你就可以想怎麼建怎麼建
那這樣的一種出現
其實對那些Profile那種
類似於一種拼裝式的這種ADU
就是極大一個利好
因為他們其實在工廠
已經把ADU都已經建好了
但唯一的就是說是
它需要在您的後院
需要把這個防堆是要做出來
它是永久的防堆
然後上面直接做拼接就可以
做一些相關的inspection
然後它可以和這個前面的
這種建築風格不需要一致
甚至有一些差異
或者極大的差異都是可以的
停車位的需求其實剛才說過了
我就再不重複了
然後JADU其實這塊
大家可以看到也是大了一個變化
舊法案這塊
基本上是不允許JADU
但是在新法案裡面
兩個都是可以用的
好了我在這裡給大家再分享一下
我們這邊提供了三個
這個標準的ADU的一個設計
以供思考吧
那首先映入眼簾的
其實是一個1000尺ADU的
這麼一個Layout的佈局形式
我們可以看到
就是它的這個Dining Room
Kitchen還有它的這個Living Room
是在一起的
我是放在整個建築物的中間
然後它的左右兩側
分別是兩個Bedroom
這兩個Bedroom是Master Bedroom
它都有各自獨立的那個Bathroom
那這樣的一種方式是非常
對外出租是非常好的一種佈局方式
您可以整租可以分租
分租的話
兩個之間互不影響
中間共用廚房
整租的話
也是分別是兩個Master Bedroom
也很好
但這個Case
你會看到在它下面的這個Bedroom
之前有一個Office
這就是其實有一個比較靈活的
就說是您如果是
想這種把兩個
把這個ADU分成兩個獨立的Union
就假設想這麼去出租的話
也是有條件去做一些
臨時的在合法的範圍以內
做一些這個臨時的改變
可以把它租出去
但這個東西它是取決於City
像有一些City
要求直接做三個
比如說像Frame
它是可以做三個Bedroom的時候
您可以把下面這個Office
直接做成Bedroom
但是Bathroom
剛才我說過最多是兩個
所以這樣的一種佈局形式
可以非常好的去滿足
很多這個Homeowner的一個設想
尤其對外出租
自租也是很好
是比較有效的一種佈局方式
大家感興趣的話
我的左下角
有一個這個sahome.com
然後adu slash
這麼一個
這麼一個這個這個Link
然後呢
然後呢下來就是710尺的ADU
然後下來就是一個710尺的ADU
這個710尺的ADU呢
其實佈局形式和這個左右兩側
是比較接近的
比較接近的
然後它呢
您可以看到
就是它也是把這個Kitchen和Living room
放在中間
它在兩側是各兩個Master Bedroom
這種方式是非常非常經濟有效的
也是可以分開獨立
和完整一起的這個去出租
下來就是495尺
495尺是非常經濟的一個
非常小的一個形式
它基本上就是這個
適合就是後院比較小
您只想單獨住
它也可以做成一個Studio
類似於這樣的情況
好那個
這是我們的一個小的活動吧
就是我們Sound Design Center
和這個Excellent
那個Kitchen Bath
它會有一個活動
如果您去報我們這個活動的名稱呢
是可以得到優惠的
像這個Sound Design Center的話
它有這種優質的項目的石墓地板
1000平方尺的話
可以優惠這個200美金
地點在下方
另外呢就是這個
這個Excellent Kitchen Bath
這邊也是
就是如果買他們電器的話
他們會有這個100美金的一個優惠
好謝謝大家
這個希望我講的這些東西
對大家會有一些大的幫助吧
另外就是說
大家可以掃描這個二維碼
這個二維碼是有什麼問題呢
我們現在提供一些免費的這個技術資訊
還有一些這個設計服務吧
那個有興趣的朋友可以聯繫我
好了沒有
我這塊差不多了
好的路維
我們還有點時間
有幾個問題
那個請解答一下
大家有什麼需要的話
也可以在這個Zoom底下有一個Chat
你可以留言
如果沒有足夠多的時間呢
可以單獨聯絡
那第一個呢
就是說在哪個城市建ADU比較好呢
或者從這個法規的層面來講
哪個城市ADU管的比較鬆呢
是這樣的
在2020年以後啊
這個法規
現在這個州法律是強制限制了
這個ADU啊
必須要給予極大的方便
所以就目前而言
從這個審批的這個過程來講的話
每次都差不多
都會是現在會越來越快
但是從這個投資的角度來看的話
其實主要還是取決於
咱們這個出租出售
出租的這麼一個
一個房價吧
這個月租
因為其實在cost上面是差不多的
咱們師傅或者這個在
施工的時候
整個的一圈的灣區是比較
比較接近的
但是那個
唯獨San Francisco這邊會相對貴一些
但是San Francisco這邊
這個ADU做的是最多的
但是San Francisco
因為它的lot size比較小
它通常會在garage下面去改建ADU
這個ADU的這個
環境並不是特別好
好的
那還有一個問題就是
一般的傳統的這種家建
跟ADU的這個家建的區別是什麼
就是我就
簡單加一個房間
或者改造一個房間
跟加ADU
是一樣的還是不一樣的
還是好處壞處是什麼呢
這個是這樣的
就是這個其實在
我們在這個工程學角度來講的話
這兩個是一類建築
它都是家建
只不過是ADU有一個detached
attached
如果說attachedADU的話
其實和attached是一模一樣
唯一的區別呢
就是它有一個獨立的廚房
這個有個獨立的廚房呢
其實就是大家可以思考
就是說是
如果我要去做這件事情的話
我的目的是什麼
就和我今天早上去說的一樣
您這個房屋裝修的目的到底是什麼
如果您是為了出租考慮的話
那麼ADU它的這個利益是
基本上是要大於attention
但如果您是為了這個
提升自己的這個
房屋的居住的條件
或者您有一些剛性的需求
比如說我現在是三個bedroom
那我希望加到四個
那在這樣的情況下呢
最好還是以attention為主
因為不是所有的這個家庭
它都是需要兩個廚房的
這個廚房至少都需要
一百多尺出去
如果您把這個算進去的話
那你相當於就是
如果說您家庭只需要一個廚房
那麼你做兩個廚房
是不是一種浪費
這塊其實
它在投資成本上面是差不多的
它的價錢大概都是在
兩百多到三百多之間
然後它的這個工程週期也差不多
它的申請permit的週期也差不多
cost都差不多
所以用途是
非常重要的一個衡量標準
好的
還有簡單幾個問題
就是一千尺的ADU的設計費用是多少
就剛才我給大家展示的這個東西
其實是我們提供的一個package
這個是已經設計好的
我們現在提供的這個東西
其實是基本上是不收費的
只是一個辛苦費
但如果說是您在市面上
去找一些architect來做的話
基本上這些permit申請費
是從一萬上下左右
它基本上分為兩類
一個是architect的設計費
一個是engineer的設計費
但是這個package它就不太靈活
就是比較死
但凡你只要動一點點東西
就意味著需要重新做
這個structured calculation
如果有一些其他門窗的變化的話
還需要重新做一些
Title 24和行動計算這塊
好的
這塊基本上的價格
就是在一萬左右吧
一萬左右好的
還有就是什麼樣的房子
或者土地適合做ADU
不像是規則的吧
如果不規則的
很難說把這個東西擱進去
正好就放進去
對 沒錯
您說的沒錯
但它還是取決於剛才這個類型
剛才我說了
就是ADU有一個detach和attach兩種
就是說如果您這個
是一個corner的一個house
那麼它可能就是前院較小
後院較大
而且它可能站的
因為前面退線
塞Bed比較多的話
它可能後院比較小
那這樣的情況下
您選擇attach的時候呢
就沒有這個土地的形狀的更多限制
當然G型這種房屋
肯定是最好的了
但是其他的這種不規則型
也是有條件建的
好的
還有現在就是比較流行的
另外一種做法
就是那種modular home
就是在工廠裡生產好
然後拿車給運過來
組裝起來
那這種房子跟
傳統的這種ADU來比較的話
會省錢嗎
有什麼好處
或者有什麼不好的地方嗎
省錢其實並沒有省太多
就目前這種房子
大概也是會在230到240之間
可能會省一點點錢
這種房子其實它的優勢非常明顯
就是它因為是拼裝式的
它的這個工期是非常快的
但是它首先第一點
它的結構是一致的
就是它必須是這個永久性的結構
它的foundation必須要
這個在您的土地上做起來
不像工廠一樣
直接拼起來就是可以的
這是第一個
第二個呢
就是就目前而言的話
這個在抗震方面的話
它也是有一些區別的
就是我們現在這種抗震
也是經過木材
經過很多年的檢驗
也是比較好的
Modular那種房子呢
就是抗震可能在工廠做
它可能抗震是怎麼樣
它需要一個文件去展示出來說
好了因為咱們灣區是在地震帶
這個強震帶的話
就是很有可能就會出現大的地震
這個房子就會影響比較大
所以那個
當然其實我個人認為
這個Modular拼裝式的房子
是一個趨勢
怎麼說呢
因為它更加的經濟合理和快速
但是它的優勢在於什麼
它的優點和缺點呢
我覺得也是這樣的
就是它就像一個新事物
和替換舊事物的一個關係一樣
就是當一個新事物出現的時候
它咱們現在這個階段
就是在新老交替的這個過程當中
很多的這些製造商
他們會說這個Modular
這個ADU是特別好
這好那好這好那好
但是呢
其實在這個新老替換過程當中
我們的木材房子
也是有很大的優勢
比如說這個木材
它的呼吸更好
因為是天然的
它給人的感覺也是更好一點
所以這塊就是
目前沒有特別大的一個明顯
就是取決於您的選擇我覺得
但是我感覺啊
在未來
那這種房子可能會越來越多
隨著這個技術的越來越好
條件越來越成熟
包括政策上
因為其實現在Modular
它那個房子的這個時間
並沒有省太多
是因為它相關的Inspection
這邊還是不能忽略掉的
比如說您在做Foundation的時候
先做Concrete
然後再做這個Suba
這些東西的時候
它必須經過三次的審查
那麼您在做這個Roughing的這種
這個做完之後要做Inspection
它還是需要過來審查
因為它要看你這個水啊
比如排水的坡度對不對
因為你在工廠當中做出來
它這個是好的
但是您實際安裝之後
是不是這個坡度
剛好可以把水排掉
是不是滿足這個City的要求
它是需要檢查的
所以說它只是節省了時間的
就是在市場當中
只是施工了一些後續
但這個Inspection是不能檢查的
但總的來講的話
它還是比咱們現在的這個房屋
要快好多
好的
還有一個問題是
一尺多少錢
ADU一尺多少錢
對 這個大概是220到
看如果是二層的話
可能得到400了
如果是一層的話
大概是250啊
267都有可能
取決於您這個房屋的情況和條件
還有一個問題是
ADU能不能建在塞地壓的上面
塞地壓的很窄吧
我想也就五尺七尺這麼窄
對
它這個就是
它限制的是塞back
就是說
如果你要建這個ADU的話
ADU的這個外牆
到您這個property line是四費
塞back的要求是四費
所以就取決於您塞要要多大
如果您塞要的話
可能是按照我們房屋
你這個寬度至少得一個
十費才能用
如果您建個七費或八費
就太窄了房屋
所以你如果加上四
再加上十費
這樣再加上另外的這個
exiting house的話
就意味著您的這個塞地壓
至少得二十尺啊
或者得十七八尺
才適合建ADU
否則這個ADU就特別窄
建出來
好的 那非常感謝陸偉
給我們介紹這個
很詳細的ADU的法規政策
還要怎麼建
還有工程成本
好的