現在是購屋者五年來最好的時機 你信嗎？｜年末可能有更多機會｜這些城市 供給正在增加｜缺乏新建房 4大原因 #美國地產熱點 11/23/2024

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 房地產網站realtor.com 最近發表了一篇文章 文章的標題說 現在可能是購房者 五年來最好的時機 乍看之下 會覺得文章的作者瘋了 利率這麼高 房屋的庫存量也很少 房價還是很高 怎麼會說是最好的時機呢 但是 細看文章之後 說的也不無道理 到底說了什麼呢 我們這次一起來看一看 多年來美國的購房者 一直在抱怨買房的選擇太少 庫存太低 以至於高於上市價的報價 幾乎是買到房屋的唯一途徑 甚至要現金報價 而且很多時候 購房者不得不犧牲很多條件 才能買到房子 那麼這些犧牲 可能包括原本的願望清單 必須刪除一部分 又或者在這些項目上降低要求 又或者在報價上 給出無退出條款的合約 所以本來你想要一個大院子 可能要變成小院子了 本來的標準的驗屋意外條款 也要被迫放棄 那麼這些對買家來說 都是一大損失 但是假如當庫存增加的時候 買家就會獲得很多機會 這對於想要找到符合 買家理想房屋非常關鍵 要大院子有大院子的選擇 要學區有學區的選擇 要家庭辦公室 就有辦公室的選擇 想要停三四輛車 就有停三四輛車的選擇 所以當庫存增加的時候 對買家來說絕對是好事了 今年末 美國購房者 就可能開始能碰到這樣的機會 根據全美房地產經紀人協會 最新的數據 現在市場上房屋的庫存量 可維持大約4.3個月的銷售 這是五年來最長的供應期 之前我們經常看到2個月、3個月 甚至只有1個月的供應量 事實上 新上市房的數量 比前一年增加了4.9% 截至11月7日的一周 Redfin統計 新上市房比一年前增加了0.4% 不過可供銷售的房源增加了11.8% 庫存也到達了4個月 同時 市場上的銷售速度 也再度放緩 上市中位天數42天 相比一年前增加了7天 不過上市價中位數 也比去年同期增加了4.6% 來到了38萬9,173美元 然而 在realtor.com方面 截至11月16日當周的數據 上市房天數較去年同期增加了10天 上市房增加了3.5% 可供銷售房源增加了25.9% 但是上市價中位數 較去年同期下降了0.7% 事實上 現在市場仍然在適應 川普當選之後的潛在經濟變化 尤其對預期的提高關稅 減少移民 是不是會牽連帶動通貨膨脹的升溫 進而導致聯準會暫停降息 這都是現在投資人相當關注的焦點 也是現在房地產市場 銷售速度緩慢的原因之一 不過 另一方面來說 川普在選前也承諾會降低稅收 放寬貸款標準 減少建築商建造新房屋 所面臨的種種文書作業或者是規定 以及開放聯邦土地用於住房開發 所以 最終我們得觀察 川普政策的哪一邊影響會更大 是不是真的會增加通脹 讓美國人更難買房 還是會增加市場供給 讓市場再度活絡起來 雖然我們現在還是很難給出定論 不過 就目前的市場狀態而言 一方面抵押貸款利率仍然很高 另外一方面供給有增加 買房有需求 所以價格 依然沒有因為銷售低迷而降低 既然利率我們控制不了 那就來看看哪裡有更多房屋供給 至少在相同利率之下 知道哪裡有更多的選擇機會 對購房者來說 更能找到符合理想的房產 價格上或許也能找到合適的價位 而且現在因為銷售速度緩慢 降低開價的賣家 也一直佔有一定的比例 例如在最近的一個數據中 房屋降價的比例為18.6% 有些房屋一開始的開價過高 在幾週過後都開始逐步的降價 才慢慢引起買家的興趣 有的賣家則甚至同意承擔 部分的成交費用 有的則是同意買家聘請承包商 來檢查可能需要的升級 甚至是協商維修事宜 這些跡象都在表明房市更加平衡 雖然還達不到真正的「買方市場」 但是比起2021年2022年情況 確實是好多了 那麼哪裡有更多的庫存呢 如果你想在以下這些城市買房投資 可能會獲得意想不到的機會喔 首先根據redfin的數據 同樣是在11月17日的一週 華盛頓特區比去年同期 增加了15.3%的新上市房 舊金山增加了15.1% 西雅圖增加了14.3% 紐約增加了12.8% 巴爾的摩增加了8.3% 這些都是美國的一線大城市 除了巴爾的摩以外 房價都非常高昂 在去年的抵押貸款利率 幾乎是最高的時候 這些高價位的大城市 遭遇了最嚴重的房市冷卻 不僅賣家不敢賣房 買家也不敢進入市場 進一步看細節 華盛頓特區的房屋市場 具有一定的競爭性 上市房屋平均收到兩份報價 並且約在42天內售出 上個月華盛頓特區的 房屋中位數售價為65萬5000美元 自去年以來下降了2.2% 每平方英尺的中位數售價為517美元 比去年下降了1.3% 今年10月共售出了567間房屋 高於去年的497套 再來看到舊金山的房地產市場 比華盛頓特區 舊金山的競爭更為激烈了 上市房屋平均收到5份報價 並且在約19天內售出 快於去年的24天 上個月舊金山房屋的 中位數售價為150萬美元 較去年上漲的7.6% 每平方英尺的中位數售價為987美元 較去年上漲了0.7% 看到西雅圖的房地產市場 上市房屋平均也收到了2份報價 並且約在13天內售出 上個月西雅圖的 房屋中位數售價為87萬8000美元 較去年上漲了7.8% 每平方英尺的中位數售價為553美元 自去年以來下降了1.7% 接下來是紐約的市場 房價較去年上漲的7.9% 售價中位數為53萬2,600美元 比較特別的是 前面三個城市的房價 都在2022年的6月左右到達了高峰 然後開始降價 第二是紐約在今年6月 已經超過了2022年的價位 再從今年6月開始往下調整 此外 紐約的上市中位天數為36天 較去年同期縮短了9天 最後我們看到馬里蘭州的巴爾的摩 上市房大約41天內售出 比去年增加了11天 銷售速度大幅的拉長 上個月房屋的中位數售價 為22.2萬美元 較去年上漲8% 每平方英尺的中位數售價為159美元 自去年以來上漲了5.3% 這幾個城市除了新上市房 都比去年增加之外 還有一個共通點 就是房價雖然都比去年還要高 但是已經從兩年前的高峰下降 可以見得利率升高之後 對這些市場的衝擊 但是隨著大家逐漸習慣 這樣的利率之後 而且感覺利率並不會很快降低 所以最近買房的速度也有所增加了 另外 有幾個城市的新上市房 卻正在大幅的減少 德州的奧斯汀下滑了21.4% 亞特蘭大下滑了16.3% 德州的聖安東尼奧下滑了15% 拉斯維加斯也減少了13.1% 底特律減少了9% 這些上市房減少的城市 房市熱度都比較低 上市天數往往都比較久 報價的競爭情況也比較少 因此房價也連帶受到影響 很多房價從2022年開始往下調降 雖然近一年也有回升的跡象 但是差距還是比較大 總體來說 美國的房價還是呈現 溫和的上揚狀態 尤其在9月份受到利率連續走低 房市熱度再度被短暫炒熱了 顯示潛在的購房者 依然有很大的動力想要買房 說到底 美國長久以來 缺乏新建住房的 是直接導致這次住房危機的元凶之一 據統計缺少房屋數量的 從280萬套 到超過700萬套不等 全美住宅建築商協會的 首席執行長吉姆·托賓認為 美國之所以會缺乏新建房 主要有四大原因 第一是土地成本太高昂了 近年來在許多地方的 土地成本大幅上升 因為土地的供應量大幅下降 而且在很多的大城市 沒有辦法高密度開發 例如在洛杉磯、西雅圖、芝加哥 等等這些美國主要的大城市 至少75%的住宅區 專門用於獨立的單戶住宅 這意味著隨著住房的需求增加 這些地區卻無法容納更多的住房單位 第二是缺乏工人 全美的建築工人的短缺 估計約有50萬名工人的需求 熟練的工人尤其缺乏 這也推高了建造新房屋 和翻新現有房屋的成本 第三是法規太多了 住宅建築商面臨巨大的監管負擔 近年來不斷增長的住房需求 直接影響了地方、州、聯邦 一系列的法規 從限制性的單戶的土地分區 到能源法規的種種要求 這些法規減緩或者扼殺了 美國各地社區的住宅建設 在住房方面 州和地方政府控制了大部分的法規 而這些法規透過限制 或者是減緩建設 造成大幅度的抬高了住房成本 最後是「鄰避主義」 許多當地的限制性法規 都對新建住房起到了阻礙作用 而且當地居民很多的「鄰避」 或者是「不要在我家後院」的情緒 也反對新建房屋 為何當地人會反對 原因很簡單 因為社區中的額外住房 可能會壓低他們的房屋價值 或者影響當地的交通 還有生活品質 吉姆.托賓說 在全美各地面臨的挑戰之一 是人們已經擁有的東西 但是他們不希望任何人 同樣擁有這些東西 而地方的政府官員 也不會支持更多的住房開發 因為他們擔心 當地的選民的強烈抗議 現在我們只好展望明年 預計當選總統川普 將對住房成本產生複雜的影響 好的 一面是將川普 將取消一些聯邦法規 並且開放一些聯邦土地 用於新建住房 但是另一方面 大規模的驅逐非法移民 可能會減少原本已經稀缺的 工人的供應 但是新關稅、新稅收 也會起到不同程度的影響 這些政策都會牽動到 房地產市場的供應能量 好的 這次我們就分享到這裡 想要了解最新的美國房地產消息 請持續追蹤美國地產熱點 我是美國房地產記者李歐 我們下次再見！