2025加州房市 投資好消息｜加州房地產新變化｜加州新法律 投資人不可不知｜海岸地區增幅最大 #美國地產熱點 12/21/2024

嗨 大家好！ 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 前幾週我做了一集 展望2025年美國房地產市場的影片 那麼今天這一集 我會延續這個主題 但是主要集中在加州市場 試著分析加州房地產市場 在明年可能會發現哪些情況 畢竟加州一直是眾多華人朋友 居住或者是移民美國的 首選居住地之一 對未來一年的趨勢的發展 當然是眾多朋友關注的要點了 那我們現在看一份 加州房地產經紀人協會的報告 他們預估 隨著買家、賣家 在較低利率 和更好的房屋供應條件之下 會陸續重返市場 加州房屋的銷售和價格 預計將會增加 展望2025年 現有單戶住宅的銷售總量 將達到30萬4,400套 比2024年預計的 27萬5,400套 成長10.5% 同時預計2024年的銷售量 將比2023年的 25萬7,900套房屋的銷售量 高出6.8% 加州的房價中位數 預計將從2023年的 81萬4,000美元 上漲6.8% 到達2024年的86萬9,500美元 到2025年將再上漲4.6% 到達90萬9,400美元 此外 加州房地產經紀人協會 也預估2025年 美國國內生產的毛額(GDP) 將下滑1.1% 而2024年的預計將成長1.9% 在加州的失業率也預計會升高 從2024年的5.4% 升至2025年的5.6% 未來12個月 預計通膨將進一步放緩 2025年的CPI平均值為2% 低於2024年的2.9% 因此 平均的30年期的 固定抵押貸款利率 將從2024年平均的6.6% 下降至2025年的5.9% 換句話說 加州房地產經紀人協會 預期美國經濟 以至加州經濟 將會在通膨下滑中軟著陸 而抵押貸款利率也會緩慢的下走 因為預期利率會出現下降 所以他們也認為 明年的住房供應情況 將會持續獲得改善 到2025年將出現溫和的上漲 而不是活躍的房源大幅激增的情況 以歷史標準衡量 2025年的供應量仍將低於正常水平 但是隨著市場的狀況 和貸款環境的持續改善 活躍的上市量 將有增加10%以上的可能性 加州房地產經紀人協會的 首席經濟學家喬丹・萊文認為 儘管隨著利率的下降 但是住房供應仍然非常有限 需求也會增加 這將推高明年的房價 假設2025年的經濟健康的發展 緩慢但是不萎縮 那麼整個加州的房價 應該會小幅的上漲 預計加州房價中位數 將在2025年上漲4.6% 到達90萬9,400美元 不過我必須告訴大家 這份報告是在今年9月底發布的 相隔3個月 現在川普已經當選美國總統 很多的移民、經濟政策會大轉向 另外 在12月18日 聯準會已經宣布降息一碼 雖然符合市場預期 但是聯準會同時也預告 明年會緩步降息 從原本的降4次 變成降2次 這個消息立馬又讓股市大跌 同時 抵押貸款利率 又站回7%以上的高點 所以到底加州房市 又會出現哪些變數呢 我們還是先來看11月的 加州房地產報告 報告中指出 加州房屋銷售量 出現2021年6月以來 最大的年度增幅 但是銷售水平仍然低於 新冠疫情前的正常水平 以季節性調整後的年化率計算 11月現有單戶住宅銷售總量 為26萬7,800套 比10月份的26萬4,870套增長了1.1% 比2023年11月增長了19.5% 年初至今 全加州的房屋銷售小幅增加了3.1% 雖然看似銷售成績還不錯 但是現有單戶住宅的銷量 仍然遠低於新冠疫情前 40萬套的標準 加州五大地區的房屋銷售量 都較去年11月增長了5%以上 其中中央海岸地區的年增幅最大 銷售增長了21.7% 其次是中央谷地地區 增長了17.1% 舊金山灣區也增長了14% 另外南加州和遠北地區的成長率 則較為溫和 11月份 加州房價中位數 為85萬2,880美元 比10月份下降了4% 但是比2023年11月的 82萬1,710美元 上漲了3.8% 其中加州五大地區 有四個地區的中位數價格 較去年同期上漲 中央海岸較一年前增幅最大 增幅為7.9% 其次是舊金山灣區上漲5.3% 中央谷地4.3% 和南加州是3.1% 只有加州的遠北地區 是唯一一個沒有出現 年度價格上漲的地區 加州有超過三分之二的縣 房價同比上漲了 在監測的53個縣之中 有38個縣的售價中位數 較去年同期有所上漲 位在中央海岸地區的 聖塔芭芭拉縣 上漲了51.9% 是所有縣中最高的 從去年90萬漲到近137萬 這主要是由於當地高端市場的 銷售強勁所造成的 緊隨其後的是遠北地區的拉森縣 上漲了48.3% 和三一縣上漲了37.4% 這兩個縣的房價 因為遠比加州其他地區的房價還便宜 所以出現最大增幅也不令人意外了 在南加州聖貝納迪諾 是唯一中位價增長最多的有12% 其他都比較溫和 多數在5%以下 銷售量方面 11月比10月下滑很多 因為11月的利率大幅回升 使得需求遭到嚴重打擊 因此環比都有兩位數下降 其中降幅最大的是內陸帝國 接近40% 其他如舊金山縣 、奧蘭治縣 文圖拉縣的降幅都接近20% 但是銷售同比來看 卻有增幅的情況 增加最多的是 聖地牙哥縣和文圖拉縣 分別有18.7%和15.2% 其他的縣均在10%以內 至於在北加州的舊金山灣區 九個縣之中 銷售價格中位數年漲幅最大的 是聖馬刁縣 上漲了21.6% 從180萬漲到近220萬 這也是北加州價格最高的縣了 第二是聖塔克拉拉縣 這也是矽谷的所在地 上漲了12.4% 到達了193萬(口誤)美元 不過 對比10月份的價格 大部分都有下跌 但是聖馬刁縣仍然是一枝獨秀 漲了9.7% 舊金山則是下跌了8.7% 銷售價格中位數 回到接近160萬美元 再看到銷售量 北加州同樣在11月的 高利率環境之下 銷售量比10月份大幅下降 所有縣的銷售都倒退了 不過比起去年同期 因為去年的利率更高 所以同比除了納帕縣稍有退步以外 其他的縣均有成長 增加最多的是聖塔克拉拉 馬林和索諾瑪縣 總的來說 在加州不怕沒有需求 就怕沒有供給 尤其是我們華人朋友 喜愛居住的幾個都會區 通常都是供不應求 而且越買越貴 所以假設 2025年美國經濟 是在緩慢降息之中發展 顯示經濟確實是軟著陸 就業股市不會發生大的問題 那麼房地產市場 也就不會出現大崩盤 可能明年加州房地產市場 還是得看抵押貸款利率的臉色了 雖然很多的專家都認為 2025年的利率會緩慢的下降 但是12月8日聯準會宣布 明年可能會放緩降息的步伐 一下子讓股市大震盪 以連帶影響到債市 並導致抵押貸款市場的30年固定利率 從17日的6.93%到18日 一下子跳升到7.13% 19日再升到7.14%了 這樣的利率表現 我想對加州房市的打擊會更大 直接降低房主賣房的意願 所以想要等待經濟崩盤 價格下降的潛在買家 恐怕會一再失望了 不過新的一年裡 加州有幾項法律 可能會進一步改善房市的供應面 而且有機會讓投資人從市場上獲利 首先根據舊金山的數據 截至2024年4月15日 舊金山仍然有32%的辦公空間閒置 所以為了振興舊金山 今年9月通過了AB 2488法案 允許將市中心閒置的辦公樓 改建為商用與住宅用樓 用來增加稅收 也增加住房供應 一舉兩得 另外 SB 1211法案 允許在現有的加州多戶住宅物業上 最多可建造8個獨立的 附屬住宅單位ADU 前提是ADU的數量不能超過 該地塊上的現有單元的數量 也就是說 如果有4個住宅單位 那麼最多只能蓋4個ADU 之前的法案是不超過2個ADU 第三個 SB 1037法案 授權加州總檢察長 對違反州住房法的地方政府處以罰款 最高金額可達每月5萬美元 並涵蓋訴訟相關的費用 簡單的說 州政府就是要敦促地方政府 遵守州法來建造住房 如果有違法、有拖延 那麼我州政府就要開罰 其實加州為了增加住房的供應 還有另外兩個法案 在2021年也有通過 一個是SB 9 把原本劃為單戶住宅的地塊 屋主可以被允許在該地塊上 重建一套複式住宅 或者是分割地塊 並在每個地塊上建造一套複式住宅 那麼所謂的複式住宅 就是兩個連體的 有相同格局的住宅單位 這樣一來 原本一棟獨立房 就可以出現2至4個住房單位 不過前提是 住房所有者必須簽署一份宣示書 打算他居住在其中一個單位 至少3年 才能夠進行開發 而且假如地塊上 原本有為中低收入戶提供住房 有租金管制的房子 或者是有租客居住 就不能重建開發 這些都是要特別留意的 另有一個SB 10 允許在加州的交通樞紐 或人口稠密區建造更密集的住房 如果土地符合條件 業主可以在現場開發最多10個單元 而且還可以另外興建附屬住宅單位ADU 那麼土地是否符合使用 實際要通過《加州環境品質法案》來批准 這也是要留意的地方 這些法案的目的 都是為了增加住房供給 所以舉例來說 假設矽谷豪宅城市Pala Alto 有一處價值600萬美元的老舊房產 房主除了可以考慮賣房之外 還可以考慮重建成複式住宅 或者是進行土地分割 在每個地塊上建造一套複式住宅 這樣就可以把一套房產變成兩套 或者是四套 但是根據法律 房主必須搬進其中一套居住至少三年 其他的則可以高價出租（口誤） 或者也可以出售賺取更高的利潤 不過最後我要說明 這些法律的執行面 需要當事人諮詢相關的律師 來獲得最終的答案 本視頻所提供的法律條文僅供參考 不能成為任何法律形式的依據 好的 本次內容我們就談到這裡 希望對住在加州 或者是想要搬到加州的朋友有所幫助 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見