ÔNG TRÙM BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC ĐÃ SỤP ĐỔ NHƯ THẾ NÀO?

Đây là Hứa Gia Ấn, tỷ phú giàu nhất Trung Quốc năm 2017. Người doanh nhân đầy táo bạo và liều lĩnh. Tự liều lĩnh này mang đến cho ông một đế chế bất động sản khổng lồ. Cung khoản nợ còn khổng lồ hơn. Năm 12 năm 2021, Evergrande súp đổ, trở thành tập đoàn mang nợ nhiều nhất thế giới. Nhưng, đây không phải là vấn đề của riêng Hứa Gia Ấn hay đế chế của ông. Câu chuyện này đến gần trung tâm của vị trí của Trung Quốc như là cơ hội đầu tiên của sự phát triển kinh tế quốc tế. Ngành bất động sản đã thao túng nền kinh tế Trung Quốc trong nhiều thập kỷ, tạo ra tới hơn 30% GDP quốc gia này. Ở Anh em Mỹ thì con số chỉ ra động trong mức dưới 20%. Nguyên nhân của điều đó xuất phát từ một trong những sự kiện đáng chú ý nhất từng xảy ra trong lịch sử đoàn người. Một cuộc di cứu chưa từng có từ nông thôn tới thành phố Trung Quốc. Hàng trăm triệu thanh niên, toàn cái của những người nông dân, đã rời bỏ đồng ruộng, nơi họ chỉ kiếm đủ cái ăn và sống một cuộc sống không khác mấy so với một nghìn năm trước. Họ chỉ cần 4 đến 5 giờ di chuyển để đến được các thành phố, nơi có nhiều nhà may lớn và cơ hội đổi đời rộng mở. Lực lượng lao động, dường như vô tận, đã biến Trung Quốc trở thành công xưởng của thế giới. Vào những năm 1990, khi Evergrande được thành lập, khoảng một phần ba dân số Trung Quốc sống ở thành thị. Con số ấy nhanh chóng tăng từ 415 triệu năm 1998 lên tới hơn 900 triệu vào năm 2021. Vào giờ đây, dân số thành thị ở Trung Quốc đã cao cấp đôi dân số nông thôn. Làn sóng di cứu khổng lồ kéo theo vấn đề nhờ vô cùng đang dài. Trước năm 1998, mọi công dân thành thị Trung Quốc đều được chính phủ cung cấp một căn hộ miễn phí. Tuy nhiên, nó không hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của họ. Họ chỉ có thể làm chủ căn hộ khi mua lại nó với giá ưu đại từ chính phủ. Và đây là lúc các ngân hàng bắt đầu nhiệm vụ của mình. Họ tùng ra rất nhiều gói vạy thể chấp về ưu đại phát triển. Nhưng không phải cho người lao động, mà là cho các công ty phát triển vật động sản. Đúng vậy, ai cũng muốn có nhà và phải có ai đó xây dựng lên những căn nhà đó. Hay nói theo một cách khác là cần có một bộ phận người lao động tự đi xây nhà cho chính mình và cho cả những người khác nữa. Một phần ấy chỉ 12,6% tổng lực lượng lao động của Trung Quốc lúc bấy giờ. Nhu cầu tăng mạnh, lực lượng dồi xào kết hợp cùng ưu đại tài chính tạo ra điều kiện hoàn hảo cho một cuộc bùng nổ bất động sản lớn nhất lịch sử. Evergrande được thành lập vào năm 1996 bởi khứa Gia Ấn. Người Trung Quốc gọi đây là thiên thời, địa lợi, nhân hòa. Các tòa nhà mọc lên như nấm so mưa để đáp ứng nhu cầu của dòng người di cư khổng lồ. Hiện nay, ở Trung Quốc có hơn 400 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu. Đây cũng là động lực chính cho sự phát triển thần kỳ của kinh tế Trung Quốc trong hai thập kỷ qua. Gia Ấn tận dụng nó một cách triệt để ngay từ đầu. Evergrande không chỉ xây dựng nhà cửa mà đủ loại công trình khác nhau. Khách sạn, khu nghỉ dưỡng, trường học, bệnh viện, sân vận động và cả công viên giải trí. Từ năm 2005 đến năm 2020 tổng doanh thu của tập đoàn tăng trưởng chung bình 44% mỗi năm. Đây là doanh nghiệp sở hữu mức tăng trưởng nhanh nhất từng thấy ở Trung Quốc. Hứa Gia Ấn là băng chứng sống cho việc bạn có thể kiếm được nhiều tiền cỡ nào từ bất động sản Trung Quốc. Bắt đầu bằng những căn hội nhỏ dạng hộp giày cho người lao động di cư lên thành phố. Evergrande đã được thành công ngoài sức tưởng tượng. Khối tài sản 42,5 tỷ đô thực sự khiến người khác phải nể phục. Đặc biệt khi so với suất thân khiêm tốn của ông. Tất cả những người từng gặp hay từng làm việc đều nhận xét rằng Hứa Gia Ấn rất giỏi thuyết phục người khác. Một nhân viên bán hàng phì thừa. Đồng thời ông cũng rất thành thạo trong việc xây dựng các mối quan hệ. Tất nhiên rồi, càng nhiều mối quan hệ thì cơ hội tiếp cận các khoản vay và nguồn vốn càng mượn mở. Ví dụ như quan hệ thân thiết với Joseph Law một ông trùm bất động sản khét tiếng Hồng Kông đã mang về cho Hứa Gia Ấn vật tập đoàn 400 triệu đô tiền đầu tư khối đầu năm 2021. Trong chính trị Trung Quốc ông cũng có vai trò không hề tầm thường. Năm 2015 khi Tập Cận Bình có chuyến thăm tới Anh Quốc Hứa Gia Ấn cũng tham gia với tư cách thành viên đoàn ngoại giả. Rõ ràng là bạn không thể đột nhiên được mời vào phai đoàn như thế nếu không có một vị thế chính trị đủ lớn. Với khối tài sản và đi vị có được không khó hiểu khi vị chủ tịch Evergrande thích một lối sống xa xịn. Ông sở hữu một biển thượng sang trọng tại khu vực The Peak, nơi đắt đỏ nhất Hồng Kông. Một chiếc dữ thuyền được định giá 60 triệu đô. Một chiếc figure Airbus A319 riêng. Và vô số tài sản không khác thứ khác. Tập đoàn của ông đã thành công đi từ con số 0 đến đế chế bất động sản lớn bậc nhất Trung Quốc với hơn 1.000 dự án tại khắp các thành phố lớn nhỏ khắp đại lục. Hơn 2.000 tỷ nhân dân tệ tài sản trên bảng cơ đội kể toán của công ty qua thực rất khó tin. Nhưng thành công nào cũng có cái giá của nó và với Evergrande cái giá đó là một mô hình kinh doanh đầy rủi rò. Hãy tưởng tượng bạn đã có 100 đô nghe có vẻ ổn nhưng như thế là quá ít. Để bắt đầu kinh doanh bạn cần vay thêm 400 đô nữa. Bạn bè, nghề thân, ngân hàng ai cũng được. Bạn mang tất cả 500 đô đi đầu tư rồi kiếm được 50 đô lợi nhuận. Sở lợi nhuận này bằng 10% số tiền đầu tư và tương đương 50% số 4 sở hữu bản đồng. Nếu không vậy mà chỉ đầu tư 100 đô bạn sẽ chỉ được 10 đô tiền lãi tương đương 10% số 4 sở hữu bản đồng mà thôi. Bị vay giúp bạn tăng cấp 5 lần lợi nhuận có thể có được. Người ta gọi đây là đòn bẩy tài chính và Evergrande làm rất tốt việc tận dụng nó. Họ vay thật nhiều thậm chí gấp hàng trăm, hàng nghìn lần số tiền 4 sở hữu có. Số tiền không lợi đã đưa tập đoàn lớn mạnh trong thời gian cực ngắn. Nhưng làm thế nào để vay được tiền? Câu trả lời nằm ở mô hình kinh doanh. Với đầu tiên, bằng số 4 tự có Evergrande mua những quy đất lớn ở vị trí chiến lược khắp Trung Quốc đặc biệt là tại các thành phố cấp 2, cấp 3 đang phát triển. Đất được mua với giá cao hơn đối thủ nhằm đảm bảo gom được nhiều hàng nhất có thể. Họ mang quy đất đó đi thế chốc ngân hàng và bắt đầu vay vốn. Số tiền vay được đổ vào xây dựng dự án trên chính quy đất ấy ta có thể tạm gọi là dự án A. Và đây chính là lúc mọi thứ trở nên phức tạp. Trong khoảng thời gian đó dưới sức ảnh hưởng của cuộc di cư khổng lồ đã nhắc đến ở phần trước giá nhà liên tục tăng qua từng năm. Chính phủ ưu tiên phát triển bất đồng sản như một trụ cột kinh tế quốc gia. Nhúc cầu khổng lồ cùng khuyến khích từ chính phủ khiến nghề dân cũng tin rằng giá nhà chỉ có tăng mà không có giá. Dự án A còn đang xây dựng dở thêm chí là còn chưa khởi công dễ dàng được Evergrande bán hết. Đây gọi là hình thức bán trước. Bạn nghĩ họ sẽ mắc tiền để trả nợ? Tất nhiên là không. Đây là lúc phải sử dụng đòn bay tài chính để mở rộng quy mô. Dành số bán hàng ấn tượng khiến các ngân hàng sẵn sàng cho Evergrande vay thêm tiền. Không chỉ vay từ ngân hàng họ còn thu hút nguồn vốn bằng nhiều hình thức khác nhỏ. Phát hành trái phiếu chẳng hạn. Tại Hong Kong và Singapore trái phiếu mà tập đoàn này phát hành có lệ suất cực cao khoảng 8-13% một năm. Quy mô dự án khổng lồ dành số bán hàng ấn tượng khiến ai cũng nghĩ họ không thể phá sẵn. Sổ vốn vay thêm cùng với tiền freesale tiếp tục được mang đi mua đất và thực hiện dự án B. Quy trình tiếp tục lọc lại với các dự án C, D, E sau này. Ở mọi bước đi Evergrande đều làm rất ấn tượng. Theo báo cáo thường niên năm 2018 họ sở hữu quỹ đắt hơn 303 triệu m2 với giá trị gần 71 tỷ đồ lớn nhất Trung Quốc lúc bây giờ. Đổi bật trong số đó là dự án Hải hoa đảo ở Hải Nam được mệnh danh là Dubai của Trung Quốc có trị tích 8 km2 với tổng vốn đầu tư công bố lên tới 24 tỷ đồ. Năm 2018 doanh thu freesale đạt gần 80 tỷ đồ con số này tiếp tục tăng lên đến 97 tỷ đồ năm 2019. Biên Evergrande trở thành nhà phát triển bất động sản có doanh số bán trước cao nhất Trung Quốc. Đất không còn dễ mua như trước các dự án cũng không phải lúc nào cũng hoàn thành đúng tiến độ và thấy là họ bắt đầu lấn sân sang các lĩnh vực khác chẳng hề liên quan tới bất động sản. Evergrande đầu tư vào xe điện với mục tiêu sản xuất 1 triệu xe mới năm. 47 tỷ đồ được rót vào 9 mẫu xe được ra mắt cùng tuyên bố vượt mặt Tesla. Họ mua lại công lao bộ bóng đá Quảng Châu và đổi tên nó thành Quảng Châu Hàng Đại rồi chi hàng trăm triệu đô triệu mộ các người sao từ Châu Âu. Bên cạnh đó còn là công viên giải trí Evergrande Fairyland với tình hình phát triển thành đối thủ của Disneyland. Hai Evergrande Health hoạt động trong lĩnh vực y tế và chăm sóc sức khỏe. Thế nhưng tất cả những lĩnh vực đầu tư mới này đều không được như họ kỳ vọng. Xe điện không bán được đôi bóng thổ lỗ dù danh nhiều danh hiệu công viên giải trí chậm tiến độ còn y tế và chăm sóc sức khỏe thì lại không có chuyên môn. Và quan trọng hơn hết khi tiền bị phân tán vào những tham bạo đó các dự án bất động sản nguồn gốc sức mạnh của tập đoàn gần như bị đình trị hoàn toàn. Nhưng đó này quyết định khiến Evergrande Soap Doll không nằm ở dự án. Nó nằm ở một yếu tố vĩ mô gần thế. Sau gần 20 năm Trung Quốc chứng kiếm một giai đoạn tăng trưởng kinh tế chưa từng có nhờ vào bất động sản. Nhưng thời thế đã sớm thay đổi. Tỷ lệ tăng trưởng dân số đô thị giảm từ 4,1% năm 1996 xuống chứ còn 2,1% năm 2020. Trong khi đó các dự án bất động sản vẫn mọc lên như nấm song mưa. Cung lớn hơn cầu khiến tỷ lệ căn hộ bỏ chống tăng lên đến mức đáng báo động. Số liệu từ chính phủ Trung Quốc năm 2020 cho thấy tỷ lệ nhà ở đô thị không có người ở sắp xị 22%. Ở một số thành phố số lượng căn hộ thậm chí có đủ để chứa khoảng 90 triệu người. Lớn hơn cả dân số của các quốc gia châu Âu như Anh hay Đức. Ngay cả khi có nhiều căn hộ bỏ chống tới vậy giá của chúng cũng không hay rẻ. Khả năng trị trả cho một căn nhà ở đô thị Trung Quốc vào hàng bất khả thi nhất thế giới phải mất hơn 50 năm thu nhập trung bình của một hộ gia đình để mua được căn hộ hạng chung. Tỷ lệ này ở London là khoảng 15 năm ở New York là 10 năm. Và tất nhiên chính phủ Trung Quốc không thể để điều này tiếp tục xảy ra. Đất nước cần dẹp bỏ những dự án bất động sản được xây dựng bằng các khoản nợ mà nhà đầu tư không có khả năng trị trả. Nếu một công ty lớn như Evergrande mất khả năng trả nợ Ngân hàng cũng sẽ rơi vào khủng hoảng bởi số tiền quá lớn đã trò vạch từ đó tạo ra hữu ứng domino tác động sang cả những ngành nghề khác trong nền kinh tế. Để ngăn chặn điều này chính sách 3 lần xanh đỏ ra đời. Theo chính sách đó có 3 điều kiện bắt buộc đối với một công ty bất động sản đang muốn vay thêm nợ. Lần xanh số 1 Tỷ lệ nợ trên tài sản không được vượt qua 70% không bao gồm doanh thù nhận trước. Ví dụ doanh nghiệp của bạn có 100 đô không tài sản nhà đất tiền mặt nhưng 70 đô trong đó là số tiền nợ. Vậy thì bạn chỉ đang sở hữu 30 đô mà thôi. Tỷ lệ nợ trên tài sản lúc này là 70 trên 100 bằng 70% vừa đủ để thỏa mãn điều kiện số 1. Lần xanh số 2 Tỷ lệ nợ dòng trên vốn trụ sở hữu không vượt qua 100%. Tỷ lệ này tính theo công thức mà các bạn đang thấy trên màn hình. Vẫn là ví dụ về doanh nghiệp của bạn nhưng lần này nó còn vốn trụ sở hữu là 50 đô và vừa đi phanh gân hàng 400 đô tiền mặt. Số tiền 100 đô này được gọi là tổng nợ vay. Công ty bạn giữ lại 20 đô rồi dùng 80 đô còn lại mang đi đầu tư. 20 đô giữ lại có thể dùng để trả nợ ngay lập tức. Vì thế nó được gọi với thuật ngữ là tiền và các tài sản từ nương tiền. Còn 80 đô vì bạn đã đem đi đầu tư rồi nên đấy sẽ gọi là nợ dòng. Lúc này ta có công thức tính nợ dòng như sao. Vậy nợ dòng trên vốn trụ sở hữu của doanh nghiệp tương đương 80 trên 50 tức là 160% Doanh nghiệp của bạn sẽ không được vay thêm tiền. Lan danh số 3 và cũng là cuối cùng thì dễ hiểu hơn. Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn của doanh nghiệp phải nhỏ hơn 100%. Điều ý rằng tiền mặt ở đây nói đến những tài sản có giá trị thanh khoản cao. Chúng bao gồm cả các tài sản tương đương tiền có thể chuyển thành tiền trong ngắn hạn. Đó có thể là tiền gửi ngân hàng chứng chỉ tiền gửi đáo hạn trong 3 tháng trái phiếu kho bằng hay giấy nhận nợ doanh nghiệp đáo hạn ngắn hạn. Nếu vi phạm 1 trong 3 điều kiện vừa rồi doanh nghiệp sẽ không thể vay thêm vốn. Với trường hợp của Evergrande họ đã vi phạm cả 3 lần danh đó. Theo thông kê của Financial Times vào năm 2021 Tỷ lệ nợ trên tài sản của tập đoàn này là 80% Tỷ lệ nợ dòng thêm vốn chủ xí là 150% Còn tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn cũng vượt quá 100%. Mô hình kinh doanh trước đó bị phảo vỡ Evergrande không có khả năng vay thêm vốn. Và thế là họ rơi vào mô hình xúc đổ có thể được biểu diễn như sau Không vay được tiềm không có tiền xây dự án giang dở Không bàn giao được nhà cho khách pre-sale Khách hàng mất niềm tin không bán pre-sale được nữa Dòng tiền xúc đổ Một ví dụ thực tế là dự án Evergrande Venice tại Hà Môn Họ bán một nghìn căn hộ khi chỉ mới sa nền Sau 3 lần danh đỏ không vay thêm vốn được Dự án ngừng thi công Khách hàng biểu tình Ngân hàng ngừng giải ngân Toàn bộ chuỗi vốn đứt gãi Đối mặt với khoản nợ đáo hạn gần 20 tỷ đô trả phiền quốc tế và hàng chục tỷ đô nợ ngân hàng trong nước Evergrande không tiêm kịp tích nghỉ Chính sách 3 lần danh đỏ vốn nhằm mục đích buộc các doanh nghiệp giảm nợ từ từ và phát triển biệt vững Nhưng với hơn 300 tỷ đô Tập đoàn này hoàn toàn bất lực trong việc tài cấu trúc nợ 3 lần danh đỏ không giết chết Evergrande nó chỉ bóc chân sự thật rằng Tập đoàn này từ lâu đã không thể tự đứng vững nếu không có khoản tài tiếp theo Sự xụm đổ của Evergrande dẫn đến hàng loạt hệ quả với toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc Nó bao gồm cả xây dựng vật liệu xây dựng và các dịch vụ đi kẹt Đây cũng là ngành đảo công an việc làm lớn người sống hàng chục triệu lao động Khi Evergrande rơi vào khủng hoảng niềm tin vào toàn bộ ngành bất đồng sản bị lung lại hàng triệu người đã trả tiền không nhận được nhà giá cô phiếu toàn ngành lao dốc Không như vậy tăng trưởng kinh tế toàn quốc cũng chậm lại rõ rệt Khi việc xây dựng bị ngưng trễ ngành thép si măng vật liệu xây dựng nội thất và vẫn tài cũng giảm đoành thu Ngay cả chính quyền địa phương cũng mất đi nguồn thu Khi mà giá đất giảm đầu giá đất này thất bại ngân sách địa phương thâm hủn Bóng bóng bất đồng sản Trung Quốc nộp tùng Nhưng đây không chỉ là sự sụp đổ của một đế chế bất đồng sản Nó là lời nhắc nhở rằng Khi nền kinh tế được xây dựng trên những khoan vai không điểm dựng Cuối cùng mọi thứ cũng chỉ là một lâu đài cát Trung Quốc đã chọn để Evergrande gục ngã thay vì cứu nó Khi những tòa tháp trọc trời được xây bằng nợ nần Chỉ cần một cơn gió của thời thế sẽ thổi bài tất cả Khi bóng bóng vỡ mọi thứ sẽ trở về với giá trị thực Và câu hỏi đau đầu nhất về chính phủ Trung Quốc lúc này là Có bao nhiêu Evergrande khác đang chờ sụp đổ?