【REITs包租攻略】躺著收租の財富密碼 0625誰在買入公募REITs？

歡迎來到九川教育,讓理財變得更簡單 今天我們要講的主題是誰在買入公募REITs 我們先來看一組數據 這是國內資產年初到現在 也就是6月25號的它的漲跌幅的情況 可以明顯看到的話 中正REITs漲幅達到15.19% 遠超什麼股票的漲幅情況 股票裏面我們以胡春300爲例 最近的連漲三天的話 也不過什麼剛剛收紅 也就是從年初到現在 胡春300才漲了0.64% 中正全債的話漲了1.23% 而中正轉債的話漲了6.49% 漲幅最大的是中正REITs 這個REITs的話 它整個的收益 在國內的資產當中是第一名 漲的是什麼是最多的 其實REITs的話 不僅僅從各類資產的角度來說 它漲幅是排名第一的 跟很多股票指數去比的話 它也是漲幅比較牛的 從2024年1月份開始 一直到現在 我們可以看到整個的指數走勢情況 其中的話 紅色這根線 是中正REITs全收益指數的情況 那麼它的漲幅情況的話 是比什麼 胡春300要好的 胡春300是藍色這根線 比創業板子要好的 比紅利指數要好的 比紅利100也要好的 也就是你會發現 中正REITs全收益指數 不僅僅今年漲的比較好 其實從去年以來 它總體的漲幅都是什麼 跑贏胡春300 跑贏創業板子 包括紅利指數的 爲什麼中正REITs漲幅這麼好 其實你對於REITs有了解的話 我們就會知道 REITs叫什麼 叫不動產的信託投資基金 簡單來說 它跟一般的基金不一樣的地方是 它募集的資金 它主要是投資各類不動產 而這些不動產都有共同特點 就是有什麼 比較穩定的現金流 而這些現金流當中 可分派現金流的90% 都要拿來進行分紅 這是REITs的一個特點 這是法律明文規定的 90%的可分配現金 都要拿來進行分紅 所以REITs是什麼 它是穩定收租的不二之選 這也是支撐REITs穩定增長的核心原因 爲什麼REITs能夠持續穩定的上漲 就是因爲什麼 它的現金流是持續穩定的進行分紅的 我們可以來看一組數據 這個是華元證券的做了一個統計 截止到6月16號 不同底層資產REITs的 一個平均年化派系率的情況 左邊的話是特許精英權REITs 右邊的話是產權類REITs 你可以看到特許精英權REITs裏面 市政設施率是最高的 它的平均的年化派系率 達到14.3% 非常驚人的 另外像交通基礎設施 還有生態環保都是10%左右的 基本上有三類REITs 它的平均年化收益率 都是超過10%或接近10% 另外像水利設施 能源設施 都是7%以上的年化派系率 在部分能源設施的話 作爲產權類的有12.6% 除此之外的話 大部分的產權類的 要比特許精英權的話稍微差一點 基本上也在3%以上 4%左右這麼一個情況 最次的叫保障性租賃住房 由於它今年漲的比較多 所以它的這種年化派系率 只有2.6% 就除此之外 基本上都在3%以上4%以上 特許精英權都在7%以上 甚至超過10% 這種大量的派系 其實是支撐什麼 這個REITs穩定上漲的核心原因 那麼好問題來了 那誰在買入公募REITs呢 那我們來看一下 華元證券它做了一個統計 它結合了整個的 這個REITs的年報情況 比較了一下 就是20年的6月份到20年12月份 這個期間 我們可以看到什麼 通過半年報和年報的一個對比 我們可以看到什麼 它的整個的一個持有人的分佈情況 排名第一的是誰呢 就是原始權益人積極關聯方 很多人對於REITs不是特別瞭解 說這個原始權益人積極關聯方 是什麼東西 其實你去看REITs 你把它看成股票 可能更好理解 比如股票上市 股票上市裏面 一般來說 誰持有的股票最多 那當然就是大股東 或者叫控股股東 控股股東就是創立這家公司的人 一般來說 沒有發生股權變更的情況下 基本上就是創立這個公司的人 他是這個公司的什麼 大股東 那同樣的 作爲REITs來說 它上市的時候 在上市之前 是誰創立的這個REITs 它的底層資產是誰建設的 這個就是原始權益人 包括它的關聯方 在REITs上市的時候 他們基本上大多數 都是認購在70%左右 也就是說 REITs上市70%的份額 其實是原始權益人 還有它的這個關聯方的 它是什麼 這個是持有最多的 在它一上市的時候就認購了 而且有一個鎖定期 通常來說是五年 有的是十年 甚至更長時間 這些人 這些份額是不會賣的 那剩下的 它就開始發行上市了 有網下的機構 有網上的這種認購 還有我們說普通的散戶等等 你看這地方涉及到 比如說像券商的自營盤 保險機構的資金 私募的基金 包括我們說產業資本 信託計劃等等 那我們來看一下統計數據 根據呢 各REITs的2024年年報 截止到2024年年末的話 公募REITs的投資人結構當中 除了原始權益人 就是我們剛剛說的 你可以類似爲 類似的理解爲 這個股票的什麼 這個大股東 除了原始權益人 及其關聯方以外 總體規模較大的機構類型 由大到小的分佈是 首先是什麼 券商自營盤 除了原始的權益人以外 排名第一是什麼 就是券商自營盤是排名第一的 第二名是保險機構資金 其實之前是什麼 保險機構排第一 然後券商自營盤排第二 第三名就是私募基金 私募基金在這塊 它的認購也是很積極的 後面的是產業資本 信託公募基金 包括FORF等等 其中的話呢 券商自營盤和保險機構的資金 合計持有 除了原始權益人以外 它的剩餘份額的58.94% 換句話來說 就是你刨除了原始權益人 就是刨除了大股東以外 剩下的這些什麼 一半以上 都是由券商自營盤和保險機構資金買入的 那我們就要分析一下 爲什麼這兩位基金 它是買入瑞士的主力 那我們首先來看第一個 券商自營盤爲什麼會買入 首先我們對於券商自營盤有了解 就是券商自營的這部分資金 那他可以投資股票 也可以買入瑞士 根據監管規則適用指引 會計類第四號 就是最新的監管準則的話 投資者可以選擇將瑞士投資 作爲權益工具 進入FVOCI的科目 它的公有價值變動的進入OCI 不影響損益 我知道大部分學員的話 他是沒有會計基礎的 所以當提到這個FVOCI和OCI 這個科目的時候 很多人就比較迷糊 你可以這麼理解 就是說像瑞士來說 它上市了 所以它的股價是 就是它的價格是什麼 是變化的 對吧 那在之前 在這個會計準則出來之前 那麼如果作爲 券商的自營盤去買入的話 你再去做這個 我們說年報季報的時候 去統計的時候 它是放到損益類科目裏面的 就是會影響利潤 比如說瑞士漲了 那就顯示今年 或者這個季度的利潤就大漲 如果這個瑞士價格跌了 那就顯示什麼 可能重大的虧損 對吧 那這樣的話 就對於一個經營的 這個券商來說就不合算 對吧 因爲這個東西波動 可能比較大 影響整個的 它的利潤情況 那隨着這個新的監管準則 出來以後 就是它不影響損益 就是你漲跌 它是不影響損益的 那由此呢 這一變化呢 就提升了交易型賬戶 對於公募瑞士資產的 這種關注度 其中券商的制銀盤 就是最爲典型的代表 因爲很多券商都上市了嘛 所以呢 這部分的這種變動 不介入損益的話 那就是更方便 他們什麼去操作 因此很多的券商制銀盤 是買入了瑞士 那我們可以看一組數據 你可以明顯看到 這個紅色的是去年六月份的 然後呢 這個藍色的是去年年底的 你會明顯發現呢 這個去年年底 相當於去年六月份 這個整個的 這個券商的制銀的份額 是大幅增加的 其中國泰均安 去年六月份 他就是中期的時候 中報的時候呢 他還排不到前三名呢 結果我們看什麼 到年底的時候 已經是排名第一的 就是他大幅度的是 持有了什麼瑞士 排名第二的中信證券 那之前他就是排名第一的 包括我們說第三名的中信建投啊 中金公司啊 東方證券等等 都是大幅的什麼 去持有瑞士 大幅的去增持瑞士份額的 那這個是什麼呀 買入瑞士的主力 這是除了我們說的這個什麼呀 這個券商以外 我們再來看看保險資金 因爲保險資金之前什麼呀 它是排名第一的 對於保險資金而言呢 它的負債端的九期較長 而瑞士的長週期和穩定分紅呢 恰好符合保險資金的配置需求 這一點的話呢 我們很多散戶的也很難理解 什麼叫九期較長 簡單來說 很多的這個保險 它賣出去以後啊 它是每年什麼呀 每年收這個保險費的 對吧 同時呢 它的這個現金流的這種 這個我們說流出啊 也是一個長期的過程 它不是說一筆這錢就直接 我們說什麼 這個還給了它的這個投資人了 就是買保險的這些投保人了 對吧 所以呢它這種什麼呀 相對來說 這個時間或者叫週期較長 而瑞士呢 它從這個底層資產來說 是很匹配的 瑞士的情況是什麼 就你買了瑞士以後呢 它也不是個短期的行爲 它是經年累月 每一年每個季度 有的瑞士是每個季度都會進行分紅的 而且持續的時間很長 那這個跟保險資金的什麼呀 這種我們說的週期的話 就比較匹配 並且的話呢 這個瑞士它是穩定分紅的 它不像什麼 這個股票基金 或者是債券基金呢 有的時候分 有的時候不分 它這個是持續穩定分紅的 就非常符合保險資金的 它的這種配置需求 對吧 很多人投保把資金買了這個保險 保險把這個資金的買了瑞士 然後呢 當這些投保人需要錢的時候 對吧 不管是穩定的分紅險 或者是其他的這種方式 這個瑞士的話呢 它的這個現金分紅 就可以滿足什麼呀 這個保險公司的需求 對吧 另外我們說呢 公募瑞士的底層資產呢 它跟股票債券等大類資產 相關性較低 也能夠起到什麼呀 分散風險優化投資組合的這麼一個作用 我們說了 在做資產配置的時候 相關性越低 越能夠去對沖風險 對吧 你可以看到今年上半年 特別是四月份的時候 像那個對等關稅 對於股票的衝擊非常大 但是什麼呀 瑞士繼續漲 就是因爲它們的相關性什麼呀 比較低 相關性越低 在做資產配置的時候 這個效果越好 那我們可以看一下 很多的保險公司也是什麼呀 大幅的增配瑞士的份額 我們可以看到 排名第一中國人壽系 在去年的六月份 它排名第二的 到年底直接幹到第一了 然後泰康保險 新華保險 太平洋人壽 國壽資本 你看大量的保險公司都在增配什麼呀 我們說的這個公募瑞士的這個份額 其實就是因爲什麼呀 我們說這個瑞士呢 特別適合保險資金的胃口 要不是因爲那個會計的這個準則出來呀 那保險資金還是排名第一的 就是因爲會計準則出來以後呢 很多券商的資金呀 以前想買不能買 因爲它會影響它的報表情況嘛 那新會計出來以後呢 不影響什麼呀 就不進入損益 不進入損益以後 我們可以看到 很多的券商大量的買入 所以導致什麼呀 整個的我們看 這個瑞士啊 它是大幅推高的這麼過程 對吧 就是保險資金 它是打底的 然後呢 很多券商資金 反而大量的買入 推升了什麼 整個瑞士走高 其實我們說瑞士值不值得投資 你就看美國就可以了 美國搞瑞士的時間是非常久的 它從1980年到2020年 有40年成熟的運作經驗 統計的效果是什麼呢 就是在1980年到2020年 這40年間 瑞士的年化收益率 是超過10%的 其中全一型瑞士的年化收益率 達到11.35% 是要超過同期的標普500 就是超過股票的收益率的 就可見瑞士是什麼呀 作爲一類資產來說 它的收益是非常穩定的 穩定的原因我們剛剛也說了 就是因爲什麼呀 它的可分配現金 90%都要進行分紅 都要進行派現 它有持續穩定的分紅 是導致它股價或者叫價格 持續穩定增長 收益持續穩定增長的 核心原因 所以從一個長週期來說 瑞士是非常值得配置的資產 不僅僅作爲券商制銀盤 作爲保險資金 它值得配置 作爲我們普通投資者來說呢 10%以上的這種收益 持續穩定的增長 也非常適合我們普通投資人去配置 當然你怎麼去配置 怎麼去選擇 包括在什麼樣的位置去進行買入 那這些內容呢 大家可以參考我們的瑞士投資實戰班 副標題叫 小資金也能投資大基建 那這個課程有兩大塊內容 一塊是境外瑞士的 具體的投資方法 因爲境外瑞士成熟嘛 包括境外瑞士 它的類型 怎麼篩選 怎麼去買入 怎麼去構建組合等等 另外一大塊內容呢 就是境內瑞士 因爲境內瑞士它是一個發展的過程 對吧 從早期的我們說 四類這種瑞士的底層資產 現在發展到什麼 九類 很快我們說 隨着這個數據中心瑞士上來以後 很快就變成十類什麼底層資產了 那這個發展的過程當中 對於我們說 中國的這個境內瑞士 應該如何投資的問題 那這個課程當中 也會有詳細的講述 對吧 那麼感興趣的學員的話呢 可以參考這個課程 好 這一節呢就跟大家講到這裏