五年直接投資15-20萬億城市更新背後：是萬億級黃金存量機遇，地方政府新投融資體系，還是普通投資人和家庭的大坑？ #中國房地產 #城市更新 #投資人 （天美時刻 20260613）

大家好,歡迎觀看天美時刻 中共政府在整頓跨境券商 試圖禁止普通人境外投資後 現在正大肆宣傳城市更新十五五規劃 五年內直接投資至少15萬億 這次房地產又要回來了嗎?誰出錢? 如果仔細研究整份規劃 你會發現這一次政府最關心的 並不是蓋多少房子 而是如何把過去積累下來的 大量存量資產重新包裝 重新定價並推向資本市場 為地方政府打造一個新的投融資體系 中間起到關鍵作用的 是不動產信託基金瑞慈 業內人士稱之為存量黃金機遇 一個萬億級賽道的底層邏輯正在重構 當然這是站在官方立場說的 但這確實是城市更新真正值得關注的地方 因為它將涉及幾乎所有普通投資人 和普通家庭的財富走向 那瑞慈是什麼?我們後面來說 我們先看城市更新五年規劃是怎麼回事 高達15萬億到20萬億的直接投資分佈在哪 老舊小區改造8萬億 改造全國11.5萬個小區 城中村級微舊房改造2.5萬億 改造4千個城中村50萬套微舊房 再投資5萬億改造地下管網 包括燃氣排水供熱等等 還有2萬億用來修繕歷史建築 然後指望帶來營運收入 光這四內別的投資總和就有17.5萬億了 平均每年3.5萬億 如果再加上配套商業開發 產業導入和相關投資 整體帶動規模甚至可能超過40萬億 接下來大家肯定會問誰出錢 這個規劃裡畫了一張大餅 首先中央出一點 地方政府要加大財政投入 所以是地方政府投入為主 可是地方政府找的窮的叮噹響了 哪有錢呀 別著急 中國政府竟允許地方通過發行地方債券 借錢來充當城市更新項目的資本金 就是地方政府向政策性銀行發行DC專項債券 獲得資金用來啟動項目 然後政策性銀行用這些專項債券作為抵押品 從中央銀行暨人行獲得抵押補充貸款 所以實際上是中央銀行憑空印鈔 向地方政府提供了項目啟動資金 是央行向社會大放水 有些觀眾可能覺得 這不又回到地方政府背上債務的腦子了嗎 但這一次不一樣了 中國政府已經設計好如何讓地方政府退出 不僅前期投入的資金變現回籠 而且還獲得更多海量的錢 卻不增加負債 這條路徑就是 中共允許發行城市更新REITs 吸引社會資本參與 在十五五規劃中特別提到推進城市更新REITs 那什麼是不動產信託基金REITs 通俗的說 就是持有不動產的公司或政府公司 比如持有租賃樓、辦公樓、酒店、倉庫、收費高速公路的 資金佔用時間長,手頭缺錢 那麼該公司把這些物業未來二三十年的收益 折算為今天的價值 打包成不動產信託投資基金 英文縮寫就是REITs 到資本市場上發行募集資金 所以REITs本質上是融資 REITs通常是封閉式基金 期限比較長,二三十年甚至更長 投資人每年可以分得紅利 但不能在中途收回本金 可以在二級市場出售 就像出售股票一樣 所以REITs底層資產的估值高低 底層資產能不能長久帶來穩定的租金收入 對投資人能不能收回本金並賺取穩定的收益至關重要 REITs在美國、在日本也有成熟的做法 但這東西到了中共治下就變味了 我們來看一個例子 北京農夫市一期REITs 這是北京國資委的項目 早在2012年開始 北京市政府通過北京國資公司 借了巨額商業銀行貸款或發行專項債 在農夫市這個老城區砸錢 建起一個文旅商業區 2019年投入運營後 很快遭遇疫情 然後是全國房地產衰退 面臨出租率不足和商業運營壓力 假設十多年前農夫市項目投入了20億元 如果今天直接出售 可能只能賣10億 連銀行貸款都還不清 如果單獨就農夫市這塊文旅商區打包REITs上市 可能無人問津 於是北京國資公司把農夫市文旅商業區 捆綁了中關村一個AI產源區 作為農夫市REITs的底層資產 估值高達27.03億元 計劃打包上市 今年4月 深交所收領了農夫市一期REITs 計劃募集27.03億元 目前處於推進階段 一旦上市 北京國資公司除了支持20萬% 手頭將立即擁有21.6億元現金 支持部分在5年後可以出售 政府的所謂承稅資產 頓時變成了活現金 北京國資公司拿著這筆錢 可以投資農夫市2737 過幾年可以再發行2737REITs或募 持續地獲得新的資金 如此循環 地方政府就能通過不同的城市更新項目 發行REITs 源源不斷從資本市場集資 而北京市政府 這種用所謂穩健科創或工業資產 去拯救虧損商業或文旅爛攤子 這種做法如今已成為各地政府 瘋狂效仿的模板 很多城市正準備用工業園區和污水廠 去捆綁虧損的城中村改造 然後申請發行城市更新REITs 然而在很多地方 工業園區本身是虧損 加上很多地方官還沒弄懂REITs 所以儘管中共政府在去年12月 就批准了可發行城市更新REITs 但進展緩慢 另一方面各省市財政告急 2026年一季度 包括經濟最發達的上海、北京、廣東 在內的28個省市 全都入股付出 過去遇到這種情況 地方政府可以靠賣地來彌補 現在這塊收入早已不夠了 看著新的REITs模式還不會用 於是上週 中共國務院又舉行什麼吹風會 住建部一個司長 直接下場告訴地方官們 你們更新改造燃氣、水、電、網網的項目 要結合其他的城市更新項目 什麼意思 水、電、氣的經營是每個月收費 每個城市都有 而且是政府壟斷 又是普通人家的剛需 漲多高的價也得用 把這類有穩定收入的項目 打包一個甚至需要人為作帳 才能達到發行要求的城市更新項目 然後去申請發行REITs融資 地方政府的一個死資產就活了 在城市更新15規劃裡 也白紙黑字寫著 穩慎推進公用事業價格改革 這就賦予了地方政府漲價的權利 也就是說 政府靠壟斷收取的普通家庭的錢 去換得可持續發行城市更新REITs的保障 這跟美國的REITs就大不一樣了 在美國 公司用來分紅的錢 只能來自REITs對應的 比如寫字樓的租金收入 通過REITs在資本市場融資 地方政府不會背上債務 募集的資金可歸還 初始從徵籌型銀行的借錢 地方政府就不添新債了 至於城市更新項目的公司 可以發行公司債券 這就不像在土地財政模式下 地方政府通過城投公司 背上巨額隱性負債 但是風險還在呀 誰在承擔風險呢 穿透到底來說 原本集中在地方政府 和銀行體系內的風險 通過REITs 轉變成碎片化投資風險 轉移到購買REITs的基金、保險、理財產品 養老金和個人證券賬戶 最終進入千家萬戶的理財產品中 形成一個覆蓋全民的風險池 這種投資風險 在美國、日本那樣成熟健全的資本市場 也是存在的 在美國,REITs真正最大的風險有兩個 一個是底層資產的估值 另一個是底層資產的經營管理團隊 就說估值 比如一個項目每年淨收入1億元 市場估值10億 那麼投資人收益率為10% 很合理 如果估值20億 收益率5% 也還行 如果估值40億 收益率2.5% 風險就來了 你可能收不回本金 在美國,政府是監管機構 負責制定和執行規則 而REITs的原始權益人、估值機構、 承銷商和投資者 大家利益不同,互相制衡 儘管如此 還是發生了2008年的次貸危機 其中一個關鍵原因 就是評級機構造假 把有問題的債券評估為投資級 高估底層資產價值 而中共政府推行的城市更新REITs 存在嚴重的利益衝突 從規則制定、執行和監督 到REITs的原始權益人、地方政府 評估公司、融資安排者 以及機構投資者之間 都存在大量關聯關係 他們幾乎都是中共體制內的不同實體 是一家人 而真正承擔風險的普通投資人和居民家庭 是外人 那麼,在這種情況下 市場是否仍然能夠充分反映資產的真實價值 就說北京農富市一期REITs 真的值27億元嗎? 當市場參與者普遍認為 反正有國資背景 反正政策支持 反正銀行理財、保險公司會買 反正最後是外人、普羅大眾承擔投資風險 那麼價格發現機制可能就沒有那麼充分 甚至會向黑箱操作 再說管理風險 如果REITs底層資產的經營管理出了問題 理財產品淨值下跌 虧損就得由個人家庭買單 像城市更新項目的所有權和經營權都在政府手中 通過國有企業來經營管理 你能指望有多高的效率 何況有些底層資產本來就沒前途 當然,能夠產生穩定租金收入的REITs肯定有 這會主要集中在一線城市和一些經濟活躍的二線城市 但對大多數城市來說,哪有成片成片的租房客 何況現在宏觀經濟那麼差 再過一二十年,還將面臨人口減少 人口嚴重老化的問題 但是幾年後,還能不能穩定地給REITs投資人派發紅利 收益率會不會下跌到虧本的地步 到那時誰管呀,你要是虧損了 跟政府沒關係,它並不負責經營 與此同時,中共把境外投資的路給堵死 央行早就把存款利率壓得極低 然後塞給你一個4%收益率的城市更新REITs 很誘人,明知那可能是一個大坑,你買不買 銀行提供的理財產品中,包含城市更新REITs 你可能都不知道,你要是買了,將來虧損了 對中共政府來說,那是你自己決定買的,關它啥事 可是,那個大坑,卻是中共政府挖的 好了,就說到這裡 感謝大家觀看,我們下期再見