獨家誰要住養老院？！美國人正在嘗試哪些新住法？最火的美國退休住宅｜八種新型態退休宅 #美國地產熱點 8/29/2026

嗨大家好 歡迎回到美國地產熱點李歐筆記 在美國退休 近年養老居住的主流 已經不再是「搬進養老院」 而是朝向租賃化、社區化、跨世代 以及把照顧送進家中的新居住型態 本集我將盤整美國退休住宅 到底有哪幾種 哪一種才適合你 選擇美國適合退休的住宅 不能只看「房型」 更重要的是退休者需要多少照護 是否想持有房產 以及能負擔多少管理費 在多種退休住宅中 最具市場規模的其實是 「55+活躍成人出租社區」 這類社區 介於一般公寓和退休機構之間 主要服務仍然能夠自理的退休者 美國高齡住宅與照護投資中心（NIC） 資料顯示 2025年底這類住宅的入住率約91.9% 而現有現代化供給的約一半 是在過去10年內完工的 到了2026年第二季度 入住率進一步達到92.6% 不過呢 規模最大的「趨勢」其實是原住宅退休 根據美國退休人員協會（AARP） 2024年調查顯示 有75%的50歲以上美國人 希望長期留在目前住宅 而有73%希望留在原社區 因此 新住宅產品開始圍繞這種需求發展 例如有無階差設計 主臥位於一樓 智慧感測器 附屬住宅單位 以及會員制的到府照護 另外 高齡共居和跨世代 合住的熱度也在上升 但這只是「新興選項」 還不是大眾主流 它們主要解決退休後的孤獨感 住房成本和缺乏正式照顧者等問題 退休人員協會也把共居 列為支持原社區 退休的一種可行方式 事實上 退休住宅還可以分成三種階段 第一種是身體健康能完全自理 這個階段可以選擇原住宅退休 小型單層住宅 公寓或者是55歲以上社區 第二種是可以自理 但不想處理家務事 這個階段可以有獨立生活社區 活躍長者社區 或者是CCRC獨立生活社區 第三種 已經需要日常照護或者是醫療照護 也有三種照護居住 分別是協助生活住宅、記憶照護、 專業護理機構 所以對多數美國退休族而言 比較務實的選擇 通常不是退休立刻入住養老機構 而是先從大房子搬到單層小宅 公寓 或者是55歲以上社區 等到身體狀況有需求 再轉入協助生活 或者是護理機構 以下我就來介紹 三個階段的退休養老住宅 第一個階段的住宅很好理解 因為健康狀況可以維持自理 很多人都會繼續住在原本的住宅 只是會逐步加上扶手 無障礙浴室等設備 另一種會縮小住宅單位 只有單層或是公寓 方便日常的生活起居 同時降低生活成本 如果選擇55歲以上社區 通常限制至少一位住戶達到55歲 而且社區會設有會所 泳池及社交場所 這對於身體健康 希望建立退休社交圈的人來說 非常便利 不過 這不等於養老院 通常也不提供醫療或者是長期照護 第二個階段是針對可以自理 但是不想在家務事上勞心勞力的人 這部分有兩種不同的需求 一種是長者獨立生活社區 主打免家務的退休生活 或可自理但不想煮飯 清潔或開車的人 住宅型態可以是公寓 套房或者是微型房屋 在個人照護方面雖然通常不提供 但必要時可以外聘 住宿費用主要是按月付費 另外一種是CCRC退休生活社區 全名是「持續照護退休社區」 （Continuing Care Retirement Community） 也常使用較正面的名詞 比如Life Plan Community全齡照護退休社區 終身生活規劃社區來稱呼 CCRC退休生活區 則像是附帶未來照護保障的獨立生活社區 目前住得像一般的獨立生活 社區差不多 到將來有需要幫忙的時候 可轉入同一園區的協助生活 失智照護或者是護理單位 第三個階段是有照護需求的住宅 依病情的不同 或有不一樣的居住型態 一種是協助生活住宅 主要協助生活機能轉弱 例如行動不便需要有人幫忙生活 但頭腦清楚不需要住院式的護理 或者是希望有人可以幫助洗澡穿衣 用藥提醒如廁餐飲等等方面 第二種是記憶照護 主要問題是失智 需要防範走失 固定作息和專門的行為照護 所以如果是仍然能行走 但是因為失智經常迷路、忘記關火 則比較適合記憶照護 除了生活協助之外 會特別處理迷路、躁動 或者是認知退化等問題 第三種是專業護理機構 已經需要較密集的醫療護理 或者是復健 生活自理能力通常很低 像是中風之後需要鼻胃管進食 傷口照護及密集的復健 因此較適合專業護理機構 也是所有居住類型中 護理強度最高的一種 除了以上這些傳統類型的退休住宅 美國也興起多種新型態的養老住宅 而真正的新型態 往往不只是建築變新 而是誰和誰住、照護如何提供 居民如何參與管理 這些層面發生了改變 以下我就介紹八種適合 不同族群需求的新型態退休住宅 157 00:05:48.949 --> 00:05:50.350 廚房與隱私空間 但房屋圍繞公共客廳、餐廳、花園 或是工作室配置 住戶一起吃飯、辦活動 也共同管理社區 例如科羅拉多州的銀髮社區（Silver Sage Village） 由18個家庭組成 他們共享約5000平方英尺的公共空間 鄰居平時可能協助送餐 遛狗或取藥 但社區本身不提供專業護理 它和傳統的55歲以上社區差別在於 不是由物業公司安排所有活動 而是由住戶們共同治理 強調鄰里互助 以降低孤獨和對機構照護的依賴 房屋通常較小 公共空間較大 適合健康 重視人際關係 也願意參與社區事務的退休者 退休者把空房出租給學生或是年輕工作者 又是以較低的租金換取陪伴 採買簡單的家務 或是科技協助 其中 Nestlerly平臺便是為跨世代住宅 共享而設計的 可以讓有多餘房間的長者 與需要可負擔住房的年輕人做配對 它解決的是兩個問題 年長者房子太大 收入不足 而且生活孤單 年輕人則是租不起大學城 或是都會區的住房 因為這並不是養老機構 而是把既有的住宅重新利用 最大的風險在於室友篩選、租約 責任界線和安全問題 新一代退休者不一定是因為年齡 而住在一起 也可能是因為宗教、文化、環保理念 或者是生活方式相同 生活在一起 例如在加州的Ensō Village 把禪修、自然環境、永續和正念老化 融入持續照護社區 並同時設置獨立住宅 協助生活與記憶照護住宅單位 在德州休士頓 也有專屬華人文化的退休社區 永春莊便是領先者之一 其創辦人鄭真表示 成立該社區是為美國華人年長者 打造一站式的養老生活 為他們提供熟悉的語言 飲食和文化環境 讓年長者能以最習慣的方式度過 下半輩子 這種退休社區 直接設在大學內或附近 用意是讓居民可以旁聽課程 使用圖書館 參與講座並和學生共同活動 麻州的拉塞爾村（Lasell Village） 位於拉塞爾大學（Lasell University）校園 居民每年甚至需要完成一定時數的學習 運動及文化活動 同時 社區也提供協助生活和專業護理 讓居民不用因為照護 需求增加而搬走 這種退休社區特別適合高教育程度 喜歡學習的退休者 或者是大學校友 也不喜歡與年輕世代完全隔離的人 但許多項目定位中高端 入住費與月費不一定便宜 居民不必搬進退休社區 而是繼續住在自己的房子裡 向服務機構 繳納會員費或者是預付費用 由專人協助交通、送餐、居家照護 緊急應變及未來長期照護 例如肯德爾居家（Kendal at Home） 提供個人照護協調員 隨著會員健康狀況的改變 安排居家服務與長期照護 概念上 相當於把持續照護服務 搬進居民家中 另一種較平價版本是 「社區移動（Village Movement）」 同一社區的長者加入會員組織 由志工及經過篩選的業者提供交通 小型修繕、採買和社交活動 它並不是實體社區 而是一套支持原宅退休的社區網路 這種模式最符合多數美國人 想留在原住宅退休的偏好 但是老房子本身仍要適度地 進行無障礙改造 這是對傳統大型護理之家的改造 把幾十人甚至上百人的機構 拆成每戶約十人到十二人的小住宅 居民擁有私人房間與浴室 共享廚房、餐桌和客廳 護理人員融入日常家庭生活 例如溫室專案（Green House Project） 希望以真正像家的環境 取代醫院式長廊 護理站和集體作息 它特別適合需要專業護理 但不希望住進傳統養老院的人 問題是每個項目的品質 收費與保險的適用情況 仍有些差異 這是目前最受關注的新模式之一 失智長者不是被限制在封閉樓層 而是住在模擬正常社區的環境中 可以在安全範圍內前往咖啡館 商店、花園、餐廳和理髮店 威斯康辛州的阿格雷斯（Agrace） 非營利性照護機構 正在興建一座約四千萬美元的失智村 規劃八棟小型住宅最多65名居民 並設置步道 咖啡館等日常空間 預計2027年啟用 它的重點不是製造一座「假城鎮」 而是把醫療 監控隱藏在正常生活背後 讓失智者保留選擇 移動與社交的自由 近年郵輪退休 是一個頗為熱門的新興選項 在郵輪上退休主要有兩種實現途徑 一種是連續預訂商業郵輪 另一種是購買或長租 住宅型郵輪倉房 這種生活型態適合自理能力良好 喜歡社交 旅行和慢性病情穩定的長者 但是在醫療、財務與居住空間上 有可能會面臨顯著的現實挑戰 因此 郵輪退休更適合作為 健康退休前期的長期旅行生活 不適宜直接把它視為 能夠住到人生最後的養老方案 最大的斷點是 郵輪能夠提供住宿、餐飲、娛樂 卻不能取代醫院 居家照護與長期護理機構 好了 本次美國退休住宅的話題 就談到這裡 你喜歡或者是適合哪一種 歡迎留言告訴我 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見