曼谷水浸屋價慘跌？大水災後泰國樓市變天、外籍人士非法買屋沒收4部曲、最新簽證資訊 《窮退泰無憂》Ahli and Fan

嗱，近排咧，泰國經歷咗大水災啦咁 雖然市中心咧就比周邊嘅地區好啲，啲 水啊散得快啲， 所以有好多網友咧就話： 喂，我哋去市中心玩咗成個星期 啦，冇事喎，點解你啲片咁誇張㗎？ 水浸成咁啊咁？ 其實真系咁誇張噶， 大佬，泰國好大噶嘛， 曼谷都好大噶，你知唔知啊？ 其實曼谷市中心好翻冇事，水退咗， 唔代表周邊啲地區或者低窪地方完全冇問題噶， 咦？咁會唔會影響樓市咧？誒 會唔會因為今次水災咧啲樓會升價又 或者會降價咧？ 今次 大洪災 真系 好 大鑊， 大家都覺得同泰國二零一一年嗰場世紀洪災真繫好似好似， 而當年波及咗全國六十五個省，八百一十五人死亡， 超過一千三百六十萬人受災 今次之後 ，依家打算買物業嘅人 心態上已經開始改變啦， 因爲好多人 以前真系唔會注意咩水浸嘅地段 其實水浸嚴重程度每區都唔一樣 同一區都會有水浸同沒水浸嘅問題 呢節就想同大家分享今次邊度有嚴重排水問題 依家泰國人買樓嘅心態同市場敏感嘅地方 根據最新調查所得 洪災成爲置業嘅重要轉捩點 以前大家淨系睇近唔近BTS配套同價錢 依家觀念已經變曬啦 經歷過今年大水災 最新民調顯示 市民買樓或者租屋第一件事都會問 呢度排水系統得唔得？ 地段風險已經成爲置業或者租屋住嘅關鍵 依家買樓高地勢同排水系統好嘅地段系首選 大家都見識到發生大水浸 隨時會斷水斷糧 衛生亦成問題，真繫好大禍 而基建嘅問題，政府根本解決唔到 想移居嘅網友一定要睇清呢個風險 因爲會直接影響埋物業價值 依家如果想買樓，揀泰國邊度好咧？ 而依家住緊水浸區嘅人，同時間物業價值回落 好多人可能都想放咗間屋出去先 因為日後維修費可能好大 總之大家都想遠離水浸的地區 MING PAO CANADA // MING PAO TORONTO 高風險的房產和擁有有效防洪系統的房產之間造成了價格差異 大家知不知道曼谷市最受苦的地區在哪裏呢? 我整理了部分資料,留意畫面 當中例如有Nedcrab和Longchalk、 巴吞他尼府南路 家 邦甲必及南金杏一帶、敏武裏區、塞邁區、運河三瓦區 這些地區受災程度各有不同 沒錯,現在這個情況, 水浸風險已經成為了想買樓的人其中一個重要考慮因素 現在有人開始已經去查,看邊區安全 要強調沒有人保證到未來曾經水浸的地區會不會浸得更厲害 或者以前沒有浸過的地方會不會突然水浸 有市民說二零一一年家屋明明無事 但今年二六年反而浸曬什麼情況都有 現在每個地點的基礎設施都要詳細檢查 要專家去查先知例如排水系統地形特徵水務管理 社會上很明顯見到水浸風險已經納入買家的要求清單 包括每次下大雨水去不去浸多高多久近不近運河之類 根據泰國第一太平戴維斯的數據顯示 水災對曼谷的物業市場造成了顯著衝擊和觀望的情緒 情況迫使 Pruksa Sensiri 和 AssetWise 等大型房企 延期推售過千個公寓單位 迫著要將多個新盤的預售或VIP看樓團活動延期 項目多數集中在水浸重災區 即曼谷東區例如 Ratchada 一帶 面對極端天氣開發商態度轉趨審慎 正密切監察排水進度和市場購買意欲 水災更令價格下調的壓力大增 還有銀行對住宅貸款審批仍相當嚴格 地價高存量積壓 而且12月底前要清繳用人頭公司買土地政策 截至第三季曼谷公寓積壓超過6萬4千個未售單位 總值達3700億泰銖當中四成是現樓庫存壓力大 第一太平戴維斯預測部分開發商為了盡快收回資金 很可能會針對樓花貨尾盤或者已落成現樓 推出高達5折甚至更高的大幅減價優惠 整體市場已經全面轉為買方主導 另外,泰國政府嚴厲打擊外資人頭買地 商業部透過篩查超過12萬間公司 截至10月份證實近1, 400間公司違法使用泰籍人頭持有土地 涉及金額超過140億泰銖 總理下令年底前必須結案 第一重災區是布吉島 警方鎖定超過3,600間有可疑的公司 目前已對百多宗案件展開法律程序 並查封數億資產 政府強調打擊行動旨在保護國家土地和法律尊嚴 當局鼓勵外資經合法途徑投資 例如購買4成9外資配額公寓 簽署合規長租協議 或透過BOI計劃購買土地 而市場反應方面，由於執法部門審查極其嚴格 泰國各地新成立的涉跨境外資公司數量已經大幅下跌超過五成 大量不合規的人頭地產公司相繼倒閉 泰國地產市場正經歷一場前所未有的深度洗牌 泰國政府如何處置用人頭違規買入的土地和物業呢? 簡單來說，官方會透過四個步驟去處理 第一，撤銷登記，執法部門或法院查實屬非法人頭之後 土地局會宣告交易無效，即時撤銷土地所有權證 第二，官方會命令持有人在限期內 半年至一年內將土地賣給合法泰國公民 如果預期仍未賣出，內政部有權直接公開拍賣 第三，若涉及違反《反洗錢法》，會經法院判決 資產將直接沒收充公，違法者一定血本無歸 最後是第四，追究刑事責任，外國買家及泰籍人頭 以至協助架構公司的律師中介均會被檢控 面臨最高三年監禁和高額罰款 好了說回這次大水災對物業市場的影響 曼谷東部低窪區受創最深 預磅價 BitBank Copy同拉甲邦 LetGraban 高位，環球數據顯示 東區第三季住宅成交量按季重挫超過兩成 新盤推售全面停擺 第二，芭提雅系香港人長居及 投資嘅熱門地 根據 CBRE 世邦魏理士報告指出 受曼谷水患影響 部分外資轉向芭提雅作為資金避險 帶動山頂同高地勢嘅高檔別墅 按月成交增加大約一成半 但系要留意，芭提雅市中心低窪地區 都因為連夜暴雨同樣出現深度水浸咁 所以咧，大家唔好灰心，樓市未死 好似曼谷一啲靚 CBD 地段 包括埋喺湄南河沿岸嗰頭 大部分新項目都仍然好受關注 喺嗰頭咧，仲有 Campus Condo 嗰類項目 而一啲仲按計劃進行緊嘅項目 總預售額已經超過咗兩百億泰銖 雖然整體市場放緩，但唔代表消費者會停止購買 依家個市場正變成一個客戶有更多選擇權嘅市場 其中一個咧越嚟越關鍵咧，我哋反覆強調過好多次嘅問題咧 就係關於地點 講緊嘅系市場上剩餘庫存嘅情況 截至第三季尾 曼谷市場上仲有大約十六萬七千幾個公寓單位嘅庫存 已經賣咗大約十萬三千幾個單位 即係銷售率達到百分之六十一點四八 即係話咧，仲有大約六萬四千幾個單位嘅庫存未賣出 或者話大約佔咗市場上銷售中單位嘅百分之三十八點五 既然有咁多嘅庫存剩低 加上而家銀行批覈貸款依然好嚴謹 所以有一部分發展商咧，選擇採取唔開新項目 或者唔起新樓嘅策略 反而咧係集中精力去清庫存啊 其中一個好明顯嘅方法 就係將現有嘅項目攞出嚟做推廣減價 有一啲項目做推廣，減價減到五成 因為想清走一啲舊貨 同埋要盡量令資金留翻嚟 所以依家曼谷嘅公寓被視為買家市場 買家有機會揀到一個合適嘅價錢 呢一點都唔出奇 論係地點、價錢、優惠同埋購買條件方面 買家會有更多選擇 發展商要競爭得好激烈 價錢、優惠同埋購買條件 但正如我頭先所講 之後有一個因素會對房地產市場影響好大 就係應對水浸嘅能力 因爲無論邊個想買公寓或者屋仔 唔會只系睇棟樓靚唔靚 價錢合唔合理，一定要逐樣睇清楚 我哋揀嗰個居住地方嘅高度 距離便利店買生活必需品有幾遠？ 停車場系地面定繫上幾層樓嘅？ 屋苑嘅排水系統點？周邊環境系點樣 間屋有冇其他水浸之後嘅問題？ 每年嘅水浸記錄 系點樣？ 大雨嗰陣仲翻唔翻到工，因爲公司未必停工 特別系自置自住嘅本地買家 就算屋苑本身冇水浸過，完全冇事 但如果因爲水浸影響到出入，條路被截斷咗，都一樣會好麻煩 而呢樣嘢估計系未來房地產市場嘅另一次重大轉變 大家要知道城市發展同排水系統某程度掛鉤 所以發展成熟嘅市中心唔一定排水系統完善 地產商自然要花多筆錢搵專業人士睇下地勢同埋排洪歷史 講真，地段好但排水系統會老化 曼谷人口多，但老化嘅設施都多，區區條件唔同 你揀嘅地段到底點樣先可以頂得住地震同水浸 咁而家咧，發展商或者地產開發商嘅投資都幾頭痛下架 不過咧一定解決到噶 Savills 方面指出，曼谷將會有新嘅公寓項目推出 增加大約百分之二十，即系大約兩萬個單位 呢個數字其實仲系低過疫情前嘅水平 除咗發展商投資比較謹慎之外 而家投資者亦開始將投資組合分散 唔再單單集中喺已經變得擁擠嘅曼谷 而系分散投資去其他城市 例如布吉島同埋芭提雅 有興趣買樓嘅朋友可以電郵去 [email protected] 特別簽證方面咧都可以幫到大家嘅 阿李話買公寓自住比較好，但二手放售暫時真系機會率唔高 我哋有曼谷華欣嘅業主想放賣樓，但系真系唔容易 心急嘅話要減價，或者等多一段時間先 阿Lee相信，最終泰國爲咗救經濟，新一年會有刺激政策 將來想名正言順買土地，可能指日可待 不過靚嘅地區一定唔會出售土地俾外國人 這就是我們現在見到的趨勢 總括嚟講，極端天氣促使 市場全面重估氣候風險 地勢高防洪完善嘅物業將會更爲保值 泰國大嘅發展商依然比香港近年建築更加可靠 對於買樓人士同發展商嚟講，絕對系一個新嘅課題 喺決定下一次投資之前，要注意啦 如果有泰國物業嘅街坊 由於泰國法律有別於香港 建議預早做好份平安紙 保護自己資產 如果銀行被凍結咗， 物業收租困難， 都可以經我哋介紹嘅專業律師 同地產管理公司傾傾 睇完呢篇報道之後咧，大家系咪會更加清楚？ 原來而家泰國人買樓已經俾呢個水災咧影響咗，誒 一啲買樓嘅要求噶啦咁啊 心理質素上面咧，都係會對一啲低窪地區咧係有一啲戒心嘅 而且佢自己啲排水系統咧做得比較差啦， 又唔一早預防 啦咁，咁呢一啲咧係結構性同埋根本性嘅問題 在2024年泰國為了 振興旅遊業， 將九十三個國家嘅免 簽證逗留期限由三十 日延長到六十日 呢招係work嘅，但同時亦都令到遊客可以無限期咁樣出出入入 有一啲人喺呢一度做一啲非正式嘅工作， 有一啲人就冇適當嘅長期簽證，就喺呢一度長住 由二零二六年九月十五號開始，個六十日嘅逗留期結束 合資格嘅國籍人士免簽證入境期限會跌翻去三十日， 但可以選擇喺呢度入境處申請延長三十日 對於去度假嘅人嚟講，呢段時間已經好夠啦 但對於嗰啲一直靠簽證跑 visa runs 生活的旅客來說 這種生活方式已經行不通了 這次政策倒退並不是無緣無故發生的 當局一直面對著越來越多關於邊境開放政策被濫用的質疑 由於有報告指外國人在未經授權的情況下工作 透過非法的人頭公司經營生意 還有利用短期逗留簽證的完全規避移民法例 政府決定要堵塞這個灰色地帶 這樣就講到泰國新的驅逐出境框架 這個框架在2026年8月28日正式生效 以前驅逐行動往往因為法律零碎和涉及多個部門而受到拖延 現在有一份統一的總理府條例 制定了一套快速程序 授權內政部長可以下令驅逐 那些被判犯有特定罪行 或行為被認定威脅公共秩序的外國公民出境 第一，非法入境或非法逗留 第二，非法就業 第三，非法經營業務 第四，偽造或使用偽造的官方文件 第五，被判處五年或以上監禁的罪行 最後是上述第一至第五類罪行的主犯、教唆者或協助者 這些驅逐令可以包括長期禁止入境 這些罪行並不是新事物 但當局現在有一套精簡的法律程序可以即時執行 但泰國並沒有止步於此 隨著計劃引入入境遊客費用 加上全面加強審查 整體旅遊氣氛正在改變 至於那些希望透過申請合適簽證等 避開這種壓力的數位遊民工作者 這條路亦變得更加窄了 由2026年8月31日起 申請人必須透過泰國電子簽證 E-Visa門戶網站提交申請 並向他們國籍所屬國 或永久居留地的大使館或領事館辦理 同時要提供由當地簽發的無犯罪記錄證明 現有的DTV持有人不會受影響 但要拿到這個簽證就變得困難很多 這就是令人感到沮喪的地方 並不是說大家反對清晰的規則 而是那種突然出現的阻撓 在泰國的角度來看 目標很簡單 保護國內經濟、維護公共秩序 和應對公眾對於不良行為、非法工作 以及地下商業網絡日益增長的擔憂 任何國家都有主權去了解誰入境 並確保遊客遵守當地法律 呢個帶出咗一個核心問題 隨住泰國致力於重奪監管控制權 呢一啲更嚴格嘅規則系咪可以成功恢復平衡 定系佢哋會冒住疏遠我哋國家幾十年嘅 一直歡迎嘅真正旅客投資者同埋居民嘅風險呢？ 如果你目前嘅旅遊安排或者商業架構處於唔確定嘅狀態 而家就係時候要合規啦 我哋嘅團隊協助外籍人士審視佢哋嘅身份 申請合適嘅長期簽證 並確保企業架構保持百分之一百符合泰國法律 有咩問題可以喺下面留言 講真，而家 泰國嘅簽證咧 真系嚴咗好多 同埋咧你會唔會入咗個黑名單咧？ 誒，會唔會之前做嗰啲乜嘢咧 而家移民局咧全部玩電腦化啦 以前用手寫嘅，仲可以壓壓氹氹 你已被列入黑名單，禁止進入 Thailand 什麼？認真的嗎？ 所以，如果有意過嚟泰國申請退休簽證嘅話 又或者你未夠五十歲又想過嚟嘅話咧？ 第一，你要搵份工啦，喺呢度有 working visa 啦誒 要過嚟搵 working visa 嘅話咧，誒 其實你間公司肯定要好有實力咯咁 如果你唔夠五十歲咧？ 我建議除了DTV這種簽證之外 就是精英簽證了 現在65萬銖的精英簽證延期 去到今年年尾了 你當然趁泰國現在需要錢 就快點申請遲些就不知道了 如果你都很想過來 但是真的退休簽證行不行 不申請Elite十幾萬港幣始終都是一個數來的 你找我律師談其實我的律師已經幫了很多朋友 律師就會計好曬啲日子 給你個schedule同你夾埋時間過來 很多朋友最困難的地方就是未有一個實質的地址 即是要預時間過來找樓 在這方面阿Li都幫到你如果有意過來泰國買樓 租樓都可以找我幫忙 不只是曼谷 如果大家真的想申請退休簽證的話 記得來之前一個月就通知我 其實如果大家有跟開窮退泰無憂 大家都知道 我是這麼多年都一直想給大家資訊 無論什麼形式都好 我記得在七、八年前 就開始跟大家報一下泰國新聞 當時坊間也不是這麼多 如果我七八年前嚟泰國咧， 我有呢啲臺咧，我一定follow 因為太多資訊啦，係 太多資訊冇人講 訂閱分享，特別系俾一啲想過嚟泰國嘅朋友啦 如果有咩意見咧，就麻煩留言埋俾我啦 好啦，拜拜 中意呢類貼士題材嘅話， 記得訂閱按鍾仔俾like同埋分享我哋臺啊， 咁樣就唔會錯過無憂退休嘅實用指南 我哋下集見