“認房不認貸”能救房市嗎？民間信心崩潰是更大危機；房地產巨頭萬億債務醞釀金融海嘯；資本市場雙脫鉤加速，外企中企都移走，人民幣匯率大幅下跌趨勢已顯

其实认房不认贷是鼓励你 多买几套房就炒房了嘛 中国经济差不多是死水一潭 他想通过这样一个办法来带动年轻人买房 我觉得是短期效应 他其实是把房地产可能发生的风险 加到银行身上去了 恒大逼国缘 庞大的债务足以引发这种金融海啸 只不过是中国政府现在压着 让广大民众去消化承受 我把房子卖给你 我不收你钱 你只要帮我还贷款就行了 不少人在这样做 过去大家还觉得 房产是一个比较好的防御通货膨胀的办法 对 但是现在房产也在缩水 那中国老百姓觉得什么都不安全 华尔街看空中国 置厂的人越来越多 人民币大幅贬值的可能性是非常大 这个外资投资减少 其实中国民间投资也在减少 大家好 欢迎收看金银论坛 我是石山 中国经济持续下滑已经成为全球最关注的问题 因为中国经济不但影响中国 而且也对全球经济形成了冲击 那么经过一段时间的手足无措之后 北京上个星期终于推出了一个挽救房地产的措施 叫做认房不认贷 据说一度还引起了一些城市的销售热潮 这个认房不认贷到底是什么意思 它能不能挽救中国房地产的市场 更广泛的来看 中国经济未来最大的危险在什么领域 在什么地方 我们今天现场的嘉宾有大纪元时报总编辑郭君女士 还有独立电视制作人李军先生 原北京大学经济学教授 现在旅居美国的经济学家夏业良先生 也会连线参加我们的讨论 好在节目之前还是提醒大家 订阅金银论坛在干净世界平台的频道 我们每个星期六都会有一期节目 在干净世界独家播出 多谢大家的支持 回到我们节目 李军 最近这个炒得非常热烈这个认房不认贷 到底是个什么政策给我们解释一下 其实认房不认贷 我们首先认一下什么叫认房认贷 习近平提出这个就是住房不炒之后 所以配套了出一些金融政策 那么就是认房认贷 那么所谓认房认贷 就是如果你是第二套房子 就是买第二套房子的时候 它的首付会增加 原来30%到40% 它的利率也会增加 从可能4%涨到4.9% 或者涨个0.5个点到1个点左右 所以这种情况下 它目的是就抑制炒房嘛 那么现在认房不认贷 从某种意义上讲 其实就是抛弃了习近平这个政策了 现在就是说它表面上不改 但是它是说任何一个家庭成员 只要你名下没有房子 那么你就可以算你首付了 那么比如说这家有4口人 那么原来我买一套房子大家还贷嘛 那么买第二套就得认房认贷了 那么现在我4口人 我只要名下没房子 我再买的时候 我们家里面哪怕就买4套房 都算是第一套 首套 所以这种情况下 它就可以享受首套的 第一个就是首付少一点 第二个利率低一点 那么这个其实它这个政策 从现在来看它的影响的面 就是影响的这个就是买房者的 范围是很窄的 如果你是本身就第一次买房 不存在这个问题 如果你本身有多少房 也不存在这个问题 它只针对什么呢 只针对就是我们叫房屋改善者 实际上是鼓励你 多买几套房 多买几套房就炒房了嘛 对吧 就不是住了 但是现在谁会来炒房呢 对吧 就是中国的房地产 这个价格已经不属于一种上升的态势 对吧 就是只升不降的时代 已经一去不复返了 我看到那个在这个 社交媒体上面有人说 他去劝别人说 现在可能是最后的出货机会了 你们赶快趁这个时间卖 结果他真的有朋友说 要买房这段时间 然后他看了以后 他说很奇怪 北京的没有 他的朋友都上海啊 广东的有都是愿意卖房 北京的不卖房 他问原因呢 说北京的这个房子还要涨 所以大家就可以想起来那个 房地产市场的铁率 location 北京的这个房地产中介是反应最快的 他们说这两天已经把这个房地产 给我电话打爆了 反复就给他们讲宣传 然后媒体其实也跟上宣传 但是有很多地方大家觉得 你这个东西跟我也没有太大关系 说实在的 而且如果说我最后能够省个10万20万 但是你这个房价 这个跌个10万20万 这个风险很大 很容易的呀 中国房地产最近两年 确实一直不太好 夏教授这个认房不认贷的这个政策 能有多大的效果呢 您觉得 我首先看了一下新华社新浪网 一些有关这个所谓认房不认贷的政策 它主要意思就刚才李军也提到了 我觉得还有一点可能没有提到的就是 比如说你以前买过房 但是你现在把这个房子卖掉了 卖掉了你名下没有房子了 你也符合这个政策 也就相当于你首次买房 所以它不是看你的贷款记录 而是看你名下现在是不是拥有房产 所以这样的话 可能为那些投资炒房的人 提供了一定的空间 官方当然是希望通过这样一个政策来 应该说让房地产市场 前一段时间的低迷现象 或者是一种悲观的这种预期得到改变 让大家对房地产市场能够重振信心 能够带动房地产市场发展 大家都知道房地产市场 实际上上下联动几十个产业 如果中国对外贸易过去的外贸依存度 高达36%以上 对外贸易不能够有带动产业的 这样一个效应的话 那么就要靠房地产来带动 如果房地产也不能带动 股市也不能带动 那靠什么来带动 所以说现在中国经济差不多是死水一潭 在这种情况下 他们是能想的办法都想 在我看来这个政策 实际上不是什么多么高明的 多么好的什么所谓锦囊妙计 它只是一个权宜之计 他在没办法的情况下 不得已出了这样一个办法 我们可以看到下一步 他应该怎么出 我们现在看到他首先是启动了 深圳和广州的房市 然后接下来是北京和上海 他贷款的比例 应该讲首付比例 首付比例在市场经济国家 他为了鼓励人们买房 它可以降到非常低 比如20% 甚至很少过去也有过15% 甚至10% 最极端的是5% 过去都有过的 那么在中国 在我有记忆的印象中 好像没有低过20% 最低就是20% 最常见的是30% 然后30%以上就比较常见了 所以现在我们看到的 北京上海目前首付的比例 通常都维持在35%到45% 所以说他现在这一次 通过这个政策出来以后 会不会接下来 来调整这样一个贷款比例 如果将把首付的比例 能够降到20% 25% 我相信他想通过这样一个办法 来带动年轻人买房 但是刚才各位也分析了 就目前这个状态下 目前这样的一个政策 我觉得是短期效应 而且是对一部分人起作用 不是说对所有人 但是他是这样 他除了这个政策之外 我看官方媒体也说 说还会陆续出台一些 利好措施 包括什么降低首付比例 就刚刚你说的30% 可能降到20%去了 降低二套房贷利率 降低存量房贷利率 就是官方希望通过中国 这些核心城市房地产市场 整个转叠为生 最好来一个什么 金九银十这样的东西 然后它再带动全国房地产 慢慢地复苏 这些调控措施 能不能解决中国真的 现在面临的宏观经济问题 我觉得它目前可能很难做到 因为在宏观大的经济环境下 首先银行的成本 就是说固定利率 如果你要是讲你光这一个方面 大幅度的降低利率 会不会给银行造成很大的负担 因为有些银行说实话 本身就已经不堪重负了 靠政府的一些特殊保护政策 在硬撑着 据我所知 国有的四大商业银行 都有大量的不良资产 虽然国家已经几次 销毁了他们的不良资产 就等于是由全国人民去买单 但是仍然还有大量的 新的不良贷款积累 所以银行到底能不能支撑 另外讲到刚才说的 你说你这个利率 就是跟你实际的货币购买力 通货膨胀率 这是密切相关的 你不能光看一个方面的指标 如果要是想把这个方面降下来 到时候你没有办法应对其他方面 那也是很大的问题 不能头疼医头 脚痛医脚 所以说一定要有一个 比较协调的宏观配套的措施 就是整体的一个把握 这一点我觉得现在 官方似乎已经乱了阵脚 它是一时要解决一个问题 就推出一些政策 发现又产生一些不良 或者讲副作用之后 它又想办法去补救那个地方 所以它就像一个灭火队 救火队一样 哪个地方出问题就去补那些漏洞 所以在我看来 它这些政策最终都是 会被相互抵消掉 没有太大的作用 对 就有点像这个李鸿章讲的 说我现在其实不是什么 什么骨弓之城是个虎表将 这个房子老是漏风漏雨 哪个地方漏风了 我就拿张纸把它贴起来 现在中国的整个感觉有点像这个 如果我理解不错的话 就是如果它比如说降低利率 或者降低首付 它其实是把这个 房地产可能发生的风险 加到银行身上去了 所以郭总编你觉得这个 中国的银行会不会这个风险 会不会大幅度增加呢 现在中国政府看起来是 已经顾不上那么多了 它必须解决眼下的危机了 就是谈到风险的 就是认房不认贷的这个政策 它其实也是首先把风险 压在买房的人身上 中国和其他国家不一样 其他国家买房贷款是抵押贷款 还不了贷款 银行把房子拿去卖掉 多退少补 银行会承担一部分风险 如果当时跌得很厉害的话 中国是个人贷款 还不了贷款 银行将房子拿走卖掉 如果还还不完它这个贷款 它个人要背一辈子债 中国的法律是保护银行的 但是如果房价跌得太多 或者个人债务太多 它根本就还不了 对个人来说它也就无所谓了 就是所谓狮子多了不咬人 其实不是人怕咬了 那个时候银行也是要完蛋的 因为风险更大 所以中国政府做事 它都是要尽量个人负担风险 尽量把整个压力偷偷往后推 现在的问题是 房地产公司欠银行的钱太多 比如恒大2万4千亿人民币的债 其中很大一部分是银行的贷款 如果恒大破产 银行的贷款在清算 还债的这个排位中是最后一位 恒大资产才8千亿现在 银行会血本无归 如果说房子卖掉了 对银行来说可能日子还好过一点 恒大一个公司 它现在就欠2.4万亿了 碧桂园是1.3万亿 那两个公司加起来 差不多要4万亿了 这么大庞大的债务 足以引发这种金融海啸 只不过是中国政府现在压着 不让追债 就这么拖着 其实最后的结果 和发生的这种金融危机是一样的 就是资产贬值 财富缩水 但目前中国政府 它是用强制的管控措施 逐步造成这个既定事实 让广大民众去消化 承受和承受这种损失 但是它是通过管控 让你没办法发泄 没办法说 一步一步地去落实这个风险 但是目前看这个房地产会有好转吗 李军你的感受 你觉得中国这个房地产市场 有可能好转吗 我觉得现在可能有个更大的危机 就实际上就是中国民众的信心危机 因为现在这个在国内我看到 包括我认识一些朋友 他们现在已经在怎么做了 就说房子卖给你 我不要钱送给你 送房子了 对啊 怎么个送房 就是比如我现在买了一个200万的房子 我要还大概150万贷款 我已经还了100万了 我还不起了 还不起了 就是因为现在很多人失业嘛 工作 在这种情况下我把房子卖给你 我不收你钱 你只要帮我还贷款就行了 就直接帮我还贷 在这种情况下 其实已经出现了不止一例两例 我看到很多地方甚至有这样的报导 说不少人在这样做 二手房现在这个应该说这个价格 也一直在缓慢地下降 其实也是政府也在撑的 等下你说那个房子直接就送给你了 你也不用给我钱 你就找银行愿意贷款 你就把这个房子接下去了 把后面那个原来我剩下的贷款 还了就行了 对啊 那如果这样算起来 按照中国说35%或40%的首付的话 你首先亏掉了 对啊 对你原来自己那个首先亏掉 也就是说这个房价实际上是大概 最少是60%折掉了吧 对不对 就6折的房子了嘛等于是 就是应该说现在的绝大部分的民众 他们是看空的 就是现在一些内部人士也好 专家也好 经常透露这些风声 你有能卖的赶快卖 你新房也好二手房也好能卖 就是这个已经形成一种 就是一种态势了 对 而且就是说说实在话 房地产它整个的价格 和中国民众的实际收入情况 已经完全脱节了 这是一个你这个问题不解决 你再出任何政策 到最后我还是买不起啊 对 原来为什么能拖成这样子呢 是因为你房地产价格不断地上涨 大家吵 对我可以吵 对吧就是我吵到最后 看谁接最后一棒 那么现在这个吵的时代已经过去之后 那按照实际情况来买的时候 那大家就觉得我不划算了 这个问题你不解决 你再出任何政策的时候 其实它解决不了根本问题 就是所谓存量贷款利率的问题 说官方也打算对这个部分做一些改造 对 首先什么叫存量贷款利率 就已经贷出去的款 比如说你过去买房子 这个是按照5%的利率贷的款 那么现在假设我们新的政策 把利率降低到3% 那中间差这两个百分点就是 显然让已经买房的人来讲吃了大亏 同样的房子 说吃了大亏 在这种情况下怎么办呢 就是说可能也随着大势 如果贷款利率都下降的话 把已经贷款那些人的那些部分 也跟着下降一点 这叫存款 就存量贷款利率下降 那么增量是指的是 你刚刚打算买房的新的贷款 这叫增量 所以这两个部分 它要进行一个协同的调整 它如果单向调整 或者一个方面的调整 可能会造成大家的强烈不满 我们现在最常见的就是一个楼盘 人家本来是300万的房子 现在缩水到150万了 那些刚买了房子的人 就气得不得了去砸受防堵 这种情况已经不是第一次两次了 就很多次了 所以说这个里边 就是政府他要考虑 这样产生的一些后续的后果 这些东西他不能光看一个方面 一个方面这个政策下去了 产生的反应到时候会 造成一些社会的不满情绪的积聚 对 夏教授现在国际社会最担心的是 中国会不会爆发一个严重的金融危机 对这个问题您怎么看 我觉得这个是大家共同关心的 包括中国的老百姓 有一些中产阶级 他们在积累了一些资产之后 现在最担心的就是自己的财产缩水 你比如说你买房子 过去大家还觉得房产是一个比较好的 防御通货膨胀的办法 但是现在房产也在缩水 也就是说它的价值在缩水的话 有的地方出现了腰斩 300万的房子价值150万了 遇到这样的情况 中国老百姓觉得什么都不安全 你的金融资产放在银行不安全 你去买理财产品可能会全军覆没 所以各种股市也是这样的 你就买了套牢了以后 你的资产基本上就没有了 所以现在这个情况就是 中国老百姓感到没有什么安全的渠道 他们想换成美元 换成硬通货都不行 不允许老百姓那么自由的换汇 所以说现在来看老百姓 刚才李军也提到了 就是说没有这方面的信心 这个信心危机会造成下一波 中国宏观经济政策大打折扣 你本来应该有一定的预期的政策效果 这个效果实际上是达不到预期的程度的 所以我们看系统性的金融风险的 应该说它的风险等级在不断的提升 所以世界上主要的评级机构 都对中国现在重新进行评价 认为风险系数提高很危险 所以假如说中国某一天爆发 系统性的金融风险 金融风暴 那时候它的状况可能不亚于 当年的东南亚金融危机 我看来这一次一旦中国金融危机爆发 西方国家对中国也是爱莫能助 它一个是也没有办法去帮你 再一个它也没有帮你的 这样的一个利益动机 它为什么要帮你 这前两个月我们都看到了 外资撤的也很厉害 李军 是 因为应该说2023年以来 这个外资撤的速度明显的是 速度加得非常快 那么有人把它称之为断崖式的下跌 中国公布的一些数据就是第二季度 外资投资中国下降了87% 只剩40多亿 所以这个你想这种幅度是太大了 人家就觉得这根本就不是什么 经济衰退了 这就断崖了嘛 对 没错 然后像这个欧盟 欧盟它有商会 他们也对自己在这个美国 这个投资的一些企业做一些调查 在中国 欧盟商会它也对在中国 投资这些企业做一些调查 欧盟大家知道很多时候对中国这边 应该说他们还兴趣还是比较高的 对 那么但是他们也发现 他们已经有30%的企业 已经在撤出或者正在准备撤出 而且这些企业当中 在他们所调查之后 就这些企业又有40%的企业 他们的上下游也在撤 所以应该说这个撤的这种力度 还是非常大的 这是从这个投资方面来讲 从这个就是资本市场来讲 根据中共它公布的数据 今年7月份就是外资持有中国的债券 它一个月降了大概370亿美金 所以这个应该说降的幅度也不小 对 当然反过来讲 中国在美国的投资也撤得很多 就原来大概2017年的时候 大概有将近300亿美元 现在大概也降到了几十亿美元 所以降的幅度大概也是在70%、80%左右 金融上有一个脱钩的现象 对 就是它是双方 就是美国在往中国撤 中国也在往美国撤 有一个双脱钩的这种趋势 人民币的汇率 昨天我查了一下 7.3% 没拖起来啊 这个没拖起来 就前面拖了一下 郭总编你觉得 这个人民币的汇率在这种情况下 后面是不是还会继续要跌下去 下跌的概率很大 有不少外国机构研究报告认为 它说会跌到7.8%或者是8%左右 实际上恐怕比这个更糟糕 因为过去两个月了 中国出现外资净流出的现象 投资中国的外资的资金 原来过去它是投到中国房地产的 差不多占三分之一吧 他们主要是投地方城投债了 或者是房地产公司债 这些债有些是美元债 有些是人民币债 如果是人民币债就要换美元拿走 外资撤离是一部分原因 另外还有中国的企业它也在外移 还有资本外逃 再加上外贸出口大幅下降 人民币汇率的压力现在是非常大 就是说人民币下跌这个压力这么大了 中共就不可能再像过去那样痛快地印钱了 市场现在都是缺钱 到处都缺钱 我看到有报道说 外国投资机构就是在卖空人民币 两个星期前中国动用几个银行的外汇 一起就是去买人民币 就是典型的夹空仓行动 看来没有什么太大效果 这些外资是不是绝大部分 都是跟华尔街有关 我觉得肯定都是那些人 是美国资金 华尔街和中共的关系是很复杂的 以前他们关系是很密切 他们认为没法治也没有关系 因为他们和中南海里面那些人的 那些个人的关系是保证能够赚大钱 过去二十多年来他们真的这么想 一直说中共的好话 甚至帮中共在华盛顿游说了 像现在情况也变了 华尔街看空中国 这个市场的人越来越多 再加上美国政府不断地在调查 就是整个资金的流向 也就出现了很大的变化 你说美国去查华尔街查了很长时间 是啊 其实在那个 一个是查美国资本投入中国的高科技 在一个多月前拜登总统签了一个行政命令 就列出了几个领域不允许投资了 主要是高科技芯片、半导体那些 第二个就是调查华尔街投资中国的钱 特别是很多美国的退休基金 比如说公务员和教师的退休基金 它都是由华尔街来管理的 我知道大概三、四年前 美国就开始调查了 比如加州的退休基金 所以这些钱都要撤出中国 但是因为很庞大只能够慢慢退 我觉得现在差不多到了最后的阶段了 人民币大幅贬值的可能性是非常大 这个外资投资减少 其实中国民间投资也在减少 这两天有个非常有意思的 这个网上的一句话 说中国政府又给私营企业设了一个局 这个说的就是发改委成立了一个局 专门管私营企业的 专门给它设了一个局 听起来就挺吓人的 夏教授为什么中国的私人资本 不敢增加投资在中国 因为中国不是一个健全的法治国家 或者讲根本就没有真正的法治 也不是一个完整的市场经济的国家 是一个半市场经济 Quasi market economy 在这种情况下 计划部门在最近这些年所起到的作用 有点类似于回到了计划经济时代 就是毛时代 那个时候计划部门是说一不二的 那么搞了市场化的改革 原来的方向是让计划部门 逐渐失去他们的功能 由市场发挥作用 现在又倒回来了 现在是国家发改委的权力越来越大 所以现在设这个所谓民营经济发展局 它这个官方的说法 是能够跟踪 跟踪了解这个民营经济发展的状况 而且它会组织拟定 有利于民营经济发展的一些政策 它能建立一个常态化的沟通机制 这句话恰恰反映了 在这之前是不存在这样一个 正常的沟通机制 也不存在着一个正常的 能够促进民营经济发展的政策 环境 这等于是官方自打耳光 自己承认了自己过去没做这些事情 但是大家想一想 中国号称搞市场经济已经几十年了 按道理这些问题都不是问题 早就应该解决 为什么到现在还搞成这个样子 区别对待成立一个民营经济发展局 在我看来有区别对待成立 就说明就没有公平的待遇 如果有公平待遇就不需要 专门再成立一个 代表他们利益的这样一个局 来为他们服务 所以这个是非常搞笑的一件事情 就是说虽然中国官方从来都不承认 他们虐待亏待民营企业民营经济 但事实上民营经济在危急的时候 需要得到一些救助的贷款都很难得到 而且越是困难的时候越得不到贷款 当民营经济发展的特别好的时候 甚至人人都不需要钱的时候 银行还追着杆子要送钱给你 所以这个是非常荒唐的一件事情 那么刚才讲到成立这个所谓的局 民营经济发展局 到底能不能起到一个真正促进 民营经济发展的作用呢 在我看来从根本上就不可能实现它的目标 我看唯一一个例外就是恒大 你必须借到足够的钱 钱多到如果我垮了 你们所有人跟我一起倒霉 在这我要插一句 我认为有些企业不是真正意义上的民营企业 像恒大 像碧桂园 碧桂园的掌门人后来他说了一句话 说碧桂园并不是真正的民营企业 这个话他既然能够说这样的话 那里边有很深的含义 在他们发展初期那是的 但是后来很多就不是了 包括华为这样的企业 你能认为它是民营企业吗 因为时间关系 我们的节目只能到这里了 非常感谢三位专家 那当然也谢谢各位的收看 我们下次节目时间再见