馬斯克也怕這件事：商業房地產準備爆雷？！｜銀行倒閉延續版｜中小銀行 商業地產債務多｜什麼是氣球貸款 為何再融資有困難？【美國地產熱點】3/30/2023

Hi 大家好 歡迎來到「美國地產熱點 李歐筆記」 自從發生銀行倒閉事件之後 各種的經濟衰退的信號 就不斷的冒出來 比如說瑞士信貸被瑞士銀行收購 硅谷銀行的母公司申請破產保護 越來越多的銀行被降低信用評級 當然也不要忘記 每天都有科技公司宣布裁員的消息 但是最近另一個讓我頗為憂心的消息 是有眾多的商業地產債務 即將在今年或者是在未來5年內 陸續到期 那麼這個債務到期是意味著什麼意思呢 到底存在著哪些重大的風險呢 為什麼連特斯拉創辦人馬斯克都驚呼 這是迄今為止最緊迫的問題 這一集我們就來探討這個問題 在視頻開始之前 同樣歡迎大家訂閱頻道 在乾淨世界或者是在油管 都可以免費訂閱 同時提醒大家 美國地產熱點 已經有臉書粉絲頁了 大家可以在下面的介紹欄裡 看到連結 或者是在臉書上 查找「美國地產熱點」 歡迎大家到這個社區平台留言 互相學習 其實 商業房地產的債務到期問題 仔細的一點說 應該是債務到期後 借款人卻無法順利償還貸款 或者是再融資 所引發的危機 那麼等下我再來詳細的說明 不過這件事 現在還沒有受到特別多的關注 一個原因是商業房地產本身 就是一個比較不容易進入的市場 至少對大多數的大眾來說是如此 那麼另外一個原因 是目前看到的消息只是推測 有這樣的危機或許會發生 但是還沒有真正看到任何相關的爆雷 所以對各大媒體來說 它們可能就興致缺缺 不太願意跟進報導 不過就我自己來看 這件事情確實是值得我們去關注 因為債務無法償還了 不僅是這些投資機構 可能會面臨破產 還會增加眾多銀行倒閉的可能性 最近《華爾街日報》有一篇標題為 「商業地產債務引發更多銀行擔憂」的報導 其中它根據數據分析公司Trepp 公布的一份統計顯示 今年銀行持有大約2700億美元的 商業抵押貸款即將到期 那麼這個是有記錄以來最高的金額 但是更嚴重的是 這些貸款中的大部分 是由資產不足2500億美元的銀行所持有 也就是偏中小型銀行所持有的這些債務 一般來說如果這些商業的房地產的貸款 能得到一個正常的回報 對市場、銀行方也沒有什麼好擔憂的 不過大家都知道 自從疫情之後 在家工作的模式非常的流行 導致這些辦公樓的空置率都很高 尤其是這些科技的大公司 比如最近的Pinterest計劃關閉 位於舊金山的部分辦公室 那麼亞馬遜也要關閉 位於灣區Amazon Go的實體店 而且亞馬遜在今年1月在裁員了1.8萬人 主要集中在西雅圖的總部 所以它們的辦公空間 肯定也會受到很大的調整 這些都是在新聞上我們能看到的 大公司的縮編、緊縮的情況 其餘還有很多的小公司 沒有進入我們的視線 但是在數據上 這樣的大規模的減少擴張 已經引起美國監管機構 和分析師越來越多的關注 尤其是辦公樓的貸款 許多摩天大樓、還有商業園區 和其他的辦公物業 在疫情的期間已經失去了價值 因為它們的企業租戶 採用了遠程或者是混合工作場所的 辦公室方式 結果在疫情之後 企業又面臨緊縮 再度加劇了這些商業房地產 無法出租的壓力 還有不要忘記了 現在的高利率 也對商業房地產的估值造成嚴重的破壞 許多的擁有浮動利率抵押貸款的業主 每個月不得不支付更多的債務還款 進一步的削減了它們的現金流 那麼擁有固定利率的這些業主 在不得不再融資的時候 也會感受到更高利率的痛苦 因為之前他們享受的是接近零的利率 但是現在的利率將會把成本翻倍 最近專注於全球資本市場的時事通訊 TKL在推特上就表示 未來5年將會有超過2.5萬億美元的 商用房地產的債務到期 聲稱這是遠遠超過歷史上 任何其他的5年時期 如今利率翻了一倍以上 但是TKL說呢 只有60-70%的商業地產被租用 也就是說業者的成本提高很多 但是這些商用的物業的價值 卻因為沒有被租用 而且銀行對這些物業的估值都在調降 那麼業主要想從銀行再融資 就很容易被拒絕 嚴重的就會危及業主的還款問題 當然了這些業主 主要都是機構的投資人 不會說沒有備用資金 但是一旦他們需要 從銀行大量的提前出來還款 這樣對銀行又會造成擠兌的可能性 這對中小型的銀行來說 又是一個大麻煩 有經濟學家估計 如果一半未投保的儲戶決定提取資金 那麼價值下降 將會使186家銀行面臨倒閉的風險 好了 如果業主真的無法還款 這些物業最終會被銀行收回法拍 物業被法拍對業主是一大損失 但是對銀行就沒有事了嗎 當然不是 一個問題是 假如有越來越多的商業房地產 面臨法拍 對市場會造成崩盤 第二商業房地產的空置率高 行情不好 拍賣價格肯定差 對銀行就是重大的損失 因此當TKL在發表這個推文的時候 同時也獲得全球首富馬斯克的認同 馬斯克回說 這是迄今為止最緊迫的問題 抵押貸款也是如此 所以這三年疫情以來 市場給大家上了很寶貴的一課 低利率的時期很適合擴張 刺激消費 刺激投資 大家都很快樂 都有錢拿 但是快樂是有代價的 這樣過度的擴張 過度的投資 都加劇通貨膨脹的壓力鍋 當然還加上了疫情、供應鏈 俄烏戰爭的種種的因素 最終導致通脹一發不可收拾 必須用升息、貨幣緊縮 來控制過快成長的市場 但是升息所帶來的打壓 現在我們也都看到了 企業不僅是在縮衣節食 還在陸續的面臨負增長 甚至有賠錢、關門的危機 所以自從發生銀行倒閉以來 很多的專家、各界人士 都在呼籲美聯儲不要再升息了 趕快降息吧！ 例如TKL就喊話說 需要盡快的降息 政府需要暫時性的支持所有存款 那麼有些人可能會問 商業房地產的貸款 怎麼會這麼快就到期了 抵押貸款不是二、三十年的嗎 這個要從商業房地產的貸款模式說起了 其實商業房地產的貸款 不像是住房抵押貸款 有二、三十年的攤還期 一般商業房地產經常使用一種 叫做氣球貸款的貸款形式 這是一種短期的貸款 可能短至兩年 一般常見的是5到7年 為何商業房地產要使用這種氣球貸款呢 因為這種貸款 在前幾年的還款當中非常的少 有時候甚至只需要付利息 然後在貸款到期的時候 投資人可以選擇轉售物業 一次性的償還貸款 或者是選擇了再融資或再續約 那麼這樣投資人 就可以在成本很低的情況之下 投資很多項的商業房地產 這種貸款模式 在低利率時期、房地產火熱的時期 可說是一項利器 但是在經濟緊縮、房市衰退之下 對業主、銀行的風險就非常的大 比如說在兩年前貸款利率很低的時候 房市極為火熱 投資人大量投資了商業房地產 但是誰都沒有料到在兩年之後 利率 四十年以來最快的速度上揚 房市又受到很大的降溫 這樣就導致了投資人的投資成本 必須大幅的上升 那麼最慘的是當氣球貸款到期的時候 需要一次性償還貸款 投資人要去哪裡一次性拿這麼多錢呢 如果是在商業擴張時期 辦公室、零售、倉庫的使用率高 投資人轉售物業還能賺一筆 但是今非昔比 轉售可能只會賠錢賣 當然在一般的情況下 很多的投資人是選擇再融資 但是這個時候類似辦公室 或者是零售的商業房地產的估值 已經不那麼好了 甚至有無法出租的情況 在債務收益率降低的情況之下 銀行極有可能拒絕再融資 或者是續約的申請 這種氣球貸款 在建築開發商之中也經常使用 開發商需要短期的開發資金 等一兩年之後新房蓋好並銷售出去 它就可以拿這筆錢還給銀行 所以最近我們都可以發現 很多的地區的很多的新房銷售 都在大手筆的促銷新房 就是因為它們開發商 如果不能把新房變現 開發商就會面臨無法償還貸款的窘境 所以就算少賺一點 這時候能把房子賣出去是最重要的 根據Trepp公司分析 現在小型銀行 持有大約2.3萬億美元的商業房地產債務 這幾乎佔所有銀行持有商業抵押貸款的8成 所以說如果在不久的未來 有越來越多的商業房地產 面臨我剛剛上面所說到的情況 對這些小型銀行來說 就是一個定時炸彈 哥倫比亞的商學院的 房地產教授托馬斯就表示 其中將會有許多的借款人 很難還清貸款 價值的破壞性相當大 而且如果我們想要搞清楚 這些銀行的抵押貸款價值下降多少 卻是比較棘手的問題 因為它們不是公開的交易 而且每棟樓的貸款都不一樣 這比搞清楚債券的價值要難上許多 因為債券的票面價值、市面的價值 都是明碼標價的 目前有一個數據可供參考 就是托馬斯這些經濟學家估計的 銀行持有的貸款和債券的價值 比資產負債表上的賬面價值 低了約2.2萬億美元 那麼另外根據KBW Research的分析 在U.S. bank一家銀行中 商業房地產的貸款 佔所有貸款持有量的38% 這些都是聽起來挺不好的消息 不過現在的好消息是 自從2007年次貸危機之後 貸款審核已經從鬆散改為嚴謹 即便是現在高利率時期 貸款申請量很低 銀行也沒有放鬆審核的標準 所以照理來說 現在的借款人 都有比較好的還款能力和抵押品 另外自從2007年 銀行監管機構就推出政策 允許銀行在多數情況之下 以全額保留賬面貸款價值 也就是即便是抵押品價值低於貸款的餘額 能夠以賬面的價值獲得支持 不過前提是借款人不能夠違約 如果一旦借款人違約 銀行通常仍需要削減賬面上的債務價值 一份三月初的報告指出 2月份商業抵押貸款支持證券的拖欠率 上升了0.18個百分點 達到3.12% 這是自2020年6月以來的第二大增幅 在高利率和在家工作 科技業大裁員和經濟緊縮 四面楚歌之下 商業地產的債務到期的雪球 可能會越滾越大 如果小型銀行還有地區性的銀行 不得不出售這些商業地產貸款 以籌集資金 但是它們又可能會賠錢出售 所以很快就會遇上麻煩 好了 這一集我們就談到這裡 提醒大家到臉書粉絲頁逛一逛 留言 點讚 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見