美債違約 房市五大影響｜抵押貸款利率恐井噴！｜債務上限 引爆經濟崩盤 股市暴跌｜美國債務違約 將無人倖免？【美國地產熱點】5/25/2023

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 最近幾個月 美國債務危機越演越烈 到現在我截稿的24日 傳出眾議院的共和黨人 和美國拜登政府之間的 談判進展出現了緩轉 可能會盡快達成協議 這樣美國的國債就不會陷入違約 如果違約了那真是史無前例的一刻 不僅對美國的經濟、社會 會造成災難性的後果 對全球金融體系也會受到嚴重的波及 所以這一刻眾議院院長麥卡錫 是不是能和拜登政府 達成提高債務上限的協議 非常的關鍵 那麼今天這一集我就要和大家來探討 美債危機對美國房地產市場的影響 它會在多大程度上影響房市 甚至是引起房市崩盤 同樣在開始之前 歡迎大家訂閱頻道 不管是在油管或者是乾淨世界 都可以免費訂閱 而且我們有成立臉書粉絲頁 歡迎大家上去走走看看 或許在我25日發表這集視頻的時候 美債協議可能已經順利達成 其實不能說是順利 應該說是難產中推出 幾經的波折達成共識 如果能達成了 當然大家可以鬆一口氣 達不成的話 那麼我們還要繼續看大戲 簡單的說美國政府主要依靠各種稅收 出售國債來獲取資金 然後再把這些錢 分配給大大小小的各種支出 比如社會福利、軍事支出 各種補助支出 還有聯邦政府的人事支出等等等等 所以說政府每天都在收錢 也都在花錢 但是現在拜登政府實在太燒錢了 在疫情之後增加了各種補貼福利 還要迎接那麼多的偷渡者 這都是非常燒錢的開支 於是在今年1月份 美國國債總額和借貸的債務上限 均達到了31.4萬億美元 用台灣的說法是31.4兆美元 換句話說美國政府 已經把能借的錢都借了 達到最高的額度了 但是還不夠未來的開支 所以拜登政府要求國會開通路 提高債務的上限 這部份的背景我就不再多說了 之前有各種報導都非常多 那麼我今天主要是要針對 美債如果違約了 也就是說美國政府 已經無法借更多的錢 來支付各種開支支出 這個對房地產市場會有何影響 美國債務違約 這是從來沒有發生過的事情 幾乎每一位經濟學家 政策制定者都同意 如果發生違約並持續的違約 將對美國的經濟 以及數以百萬依賴社會保障 養老基金、醫療保險、政府薪水 或者是政府資助的各種開支 都會停止支付 尤其對國債的還款違約 將造成災難性的後果 很可能會導致信用評級機構標準普爾 將美國的信用評級從AAA降到AA+ 這個對全球投資美國國債的投資人 將會是一個重大打擊 雖然美國債務也曾經多次接近上限 最引人注目的是在2011年 當時國會同意 在國家即將耗盡其借貸能力的前幾天 提高債務上限 這已經導致 標普首次下調美國債務的評級 就是因為這樣隨後也引發股市的暴跌 道瓊斯指數在危機前後幾週內下跌17% 所以第一個影響房地產的 我想會是剛剛說到的社會福利支出 這包含了政府支持的房貸 這些房貸優惠可能會消失 比如軍人的購房貸款 農業部的優惠貸款 首次購房者貸款、低利率貸款 等等都會受到影響 如果沒有這些低首付 或者是無首付的貸款 首次購房者肯定會更難進入市場 聯邦政府不能提高債務上限 就如經濟學家Jacob Channel形容的 去一家餐館吃飯 看著菜單 看著各種東西的價格 但是支票一拿到手 一看 能用的錢實在不夠用 所以你說沒關係 我不吃了 我付不起這麼多 所以不僅是這些房貸的補貼 可能發不出來 就連依靠聯邦政府支付收入 或者是社會保障金的屋主 也可能會延遲支付 他們抵押貸款的還款 不過他們不太可能因此 就喪失抵押品贖回權而失去房屋 取消抵押品贖回權 通常需要幾個月的時間 我們一般不認為拜登政府 和眾議院的政治僵局會持續這麼久 但是有一點要留意的 如果人們必須延遲支付他們的還款 他們的信用分數 肯定也會連帶受到損害 另外一點對租房者來說 也可能會受到衝擊 因為對低收入的租房的補貼 可能會停止支付 要嘛是暫停申請 要嘛是暫停對現有的補助 或者是延遲支付這些補貼 雖然這種影響是暫時的 但是如果房東得不到報酬 租戶可能會面臨被驅逐 第二個影響是房貸利率 連帶因為債務違約會使國債利率上揚 那麼就會影響到抵押貸款利率 也跟著往上走 所以現在有不少專家都在說 隨著美債的違約 房貸利率可能會飆破8%以上 這對原本已經進入冷凍期的房市 這下子可能會進一步來到冰河期 這對購房者的負擔能力來說 將會是又一次的重大打擊 對於房貸利率會上升多高 Zillow已經分析 如果美國債務持續的僵持 抵押貸款利率到9月份 可能會從目前的6.9%飆升至8.4% 這家房地產公司也表示 將會使普通房屋的抵押貸款 支付費用增加22% 那麼假設我們購買一棟 40萬美元的房屋 每個月房貸還款的水平 會再增加大約450美元 估計這樣的改變 會將使現在已經很低迷的房屋銷售 再降低23% 不過Zillow對房價的估計比較樂觀 它們認為房價只會比現在再低1% 那是因為它們認為 現在的房源還是非常稀缺 而且現在的屋主手上的利率很低 他們並不會大規模的去拋售房屋 但是穆迪分析公司認為就比較悲觀了 經濟學家馬克贊迪預計 如果違約時間的延長 經濟會全面的陷入衰退 失業率會增加 因此房價會將大幅下跌20% 另一位全美房地產經紀人協會的 首席經濟學家Lawrence Yun 他認為抵押貸款利率是基於長期的債務 對於美國債務短期的違約影響微乎其微 Lawrence認為 如果只是違約一兩週的時間 利率不會有出現太大的變動 但是如果它持續下去 很明顯它的影響會是非常大的 第三點會影響的是 除了抵押貸款利率可能會上升 其他的債務利率當然也會上升 各種的貸款、信用卡的債務 都會隨著國債利率的走高 所以借貸的成本 不僅僅會因為每年除了加息而上升 也會因為每在接下來可能出現違約 再次出現上揚 這樣子銀行必須更加謹慎的選擇 貸款的對象 因為它們借錢的成本也會隨之提高 這限制了它們可以借出錢的數量 這個因素當然會間接的影響到房地產市場 當人們的各項成本都在增加 各種的經濟因素都在動盪 當然多數人就不敢去做賣房投資的動作 那麼反過來說 對於屋主 潛在的賣方 會更加不敢上市他們自己的房屋 本來房貸利率就已經不低了 那麼現在可能又繼續的往上攀升 當然他們會選擇留在現在的房屋裡 不敢隨意換房 第四個衝擊影響的是 在標準普爾調降美國國債的 信用評級之後 市場必定會經歷自上市金融海嘯以來 最糟糕的回擊 現在越來越多的華爾街分析師 都在關注這件事情 因為違約所帶來的股票的下跌 也是顯而易見的 而且根據穆迪分析的數據 即使債務的上限的僵局 在違約之後很快的得到解決 股票的市值也可能會下跌多達三分之一 這將抹去大約12萬億 也就是12兆美元的家庭財富 這樣的結果 當然也會重鎚房地產市場 因為買房一向都是家庭最大的經濟支出 第五個影響是債務的違約 可能引發經濟衰退 進而導致失業率飆升 違約的危機發生之前 經濟已經是特別脆弱的時期 各大小的科技公司都在裁員 銀行在出現倒閉 通貨膨脹依然不低 如果再加上美債的違約的發生 無疑是引起又一場經濟災難的完美風暴 據穆迪分析 失業率將躍升至5%左右 如果僵局持續六週 將會失去超過700萬個工作崗位 失業率將飆升至8%以上 經濟將下滑4%以上 而且未來十年 我們仍然會感受到這種衰退的影響 當然失業率的提高 肯定也是房市銷售的一大利空 加速把房市推入谷底 以上就是大致美債違約 可能會對房地產市場造成的衝擊 如果很幸運 我們將在未來的幾天內 看到債務上限達成協議 如果不幸 持續的膠著 恐怕美國的經濟 會進入新一輪的重大衰退之中 財政部部長耶倫說 6月1日仍然是提高 聯邦債務上限的最後期限 雖然到時候會有更多的 稅務收入的入帳 但是政府在6月15日之前 很難有足夠多的收入 來支付各種的帳單 所以現在我們只能等著看 是否在6月1日之前會達成債務協議 避免美國進入新的經濟危機 我是房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下週再見