巴菲特當股東 新房建商開心了！｜光這家公司 巴菲特砸下七億美元｜美國缺房的緣由｜投資移民搭順風車【美國地產熱點】

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 在過去的幾個月裡 我們的視頻至少有兩次談到 美國新房銷售的情況 最近就在8月14日的週一 我又看到消息了 巴菲特出手了 他投下8億美元 買下三個美國住房建築商的股票 如果你覺得很驚嚇 或者是很不明白 為何他要在這個房市的收縮期 買進建築商的股票 那代表你還沒有看過我之前的視頻 不過沒有關係 今天這一集 我就要來談談 為何巴菲特要買下這些建築商的股票 同樣再次呼籲大家 訂閱美國地產熱點頻道 這裡是專門介紹 美國房地產市場的頻道 歡迎各位華人朋友 介紹給你周圍正在美國 或者是想前往美國 購買房地產的親朋好友們觀看 我們先來看看 巴菲特的公司伯克希爾哈撒韋公司 在今年第二季度做了哪些的投資調整 首先他購入了DR Horton NVR和Lennarr等三家的建築商股票 同時加入了西方石油公司 還有第一資本的股票 他還賣掉了三支股票 同時削減了動視暴雪 雪佛蘭和其他的幾支股票 當然了 我這裡不是專門的 股市的投資的頻道 所以巴菲特調整的其他的股票 我們先不看 我們專看建築商股票的這一部份 其實這也是巴菲特 這次比較特別的一個調整 算是他這次的投資組合中的一個亮點 這次巴菲特花了8.14億美元 購買了建築商的股票 其中巴菲特最關注的 就是DR Horton這家公司 所以光是這家公司 他就買下了近600萬股 截止至第二季度末 價值約7.26億美元 這項投資使伯克希爾 成為DR Horton的十大股東之一 持有1.8%的股票 另外巴菲特還購買了 超過152,000股的Lennar股票 和11,000股的NVR股票 而且這些投資 是在巴菲特出售的價值 數十億美元的股票之後所購買的 雖然購買的股票相對較少 但是不難看出巴菲特 對現在的建築行業的關注 在之前的報導中 我也多次說到 現在美國缺房幾百萬套的問題 這個不是從現在才出現的危機 早在2007年的次貸危機之後 就開始發生了 因為在上一次的房地產地震當中 造成了建築商不敢再多蓋房子 但是隨著2012年的開始 美國房地產行業的逐漸復甦 買氣越來越旺盛 導致市場上的二手房也就是現房銷售 其實都是處在很缺乏的一個狀態 一般來說可售房的庫存量 有半年的銷售量 我們可以說這是一個正常的 供需平衡的房地產市場 但是自從房地產市場復甦以後 美國的房市 基本都是不足半年的庫存量 在一些熱門的市場上 往往只有兩三個月的庫存量 結果到了新冠疫情爆發 誰也沒料到 竟然又造成一波房地產的熱潮 大量買家的出現 三年內就把美國的房價 又推高了百分之四十幾 然後疫情中的大量的印鈔 補助 零利率 供應鏈的中斷 還有俄烏戰爭的發生等等這些事情 導致去年的美國通貨膨脹 一度飆高到9.1% 美聯儲只好瘋狂升息對抗通脹 讓人意想不到的事情又發生了 原本大家以為房市肯定要崩了 準備抄底了 結果房市的買家還是超過供給 而且美國經濟從大家擔心的硬著陸 到現在看起來是一場軟著陸 加上大多數的屋主不肯賣房子 再次加劇了供需失衡的危機 雖然房地產市場的銷售量 在升級以來就非常的低迷 但是今年春季開始以來 買氣開始回升 大家漸漸習慣較高的抵押貸款利率 美國就業的情況良好 股市回溫 消費力沒有明顯的衰退背景之下 需要買房的人照樣買房 但是市場上的上市房卻極為稀少 很多人只好把目標轉向新房銷售 而且這些新房 在經過去年的銷售低迷之後 大量的訂單被取消了 所以建築商紛紛推出各種的銷售優惠 比如幫買家降低利率降低房價 贈送家電 升級裝修等等這些優惠 因此我們可以看到 新房銷售又開始回溫了 訂單的取消率大幅下降 建築商再度開工蓋房 許多建築商的股票 今年為止都大幅上漲 最終房屋建築商的股值 今年輕鬆超過標準普爾500指數 標普500今年上漲16.5% 但是住宅建築商精選行情股票的指數 卻上漲了今年36.4% DR Horton的股票今年上漲了38.8 % 是該行業表現最好的股票之一 Laner上漲了36.7 % NVR上漲了35.2 % 通常新房在市場上的份額 只有在10%到20%之間 不過根據全美房地產經紀人協會 和美國商務部的數據 今年3月份新建房屋 佔市場上獨棟住宅的三分之一強 去年12月份這個比例甚至高達35 % 創下了四年以來的新高 全美建築商協會主席 艾麗西亞・休伊認為 雖然市場上的持續缺乏勞動力 而且建築成本上漲 但是新房銷售的增加 鼓舞建築商繼續蓋房 今年6月新屋銷售同比增長32.8 % 儘管如此 新屋銷售仍比周期的峰值低了32. 2% 峰值出現在2020年8月 當時房地產市場 正在從疫情的谷底迅速反彈 我們回來看看巴菲特 剛剛購入的三個建築商公司 這次對DR Horton的投資 其實僅佔伯克希爾投資組合的0.21 % 份額雖然非常小 但畢竟也是7億多美元的資產 DR Horton的總部 是位於德州阿靈頓的住宅建築商 市值為417.1億美元 截止至週三 8月16日的股票為122.69美元 市盈率為8.73 市淨率為1.92 巴菲特也購買了11,112股的NVR股票 佔投資組合的0.02 % 本季度這支股票的平均股價 是5816.26美元 這家總部位於弗吉尼亞州 雷斯頓的住宅建築商 擁有201億美元的市值 截止至週三股價為6147.94美元 市盈率為13.13 市淨率為4.83 再看到Lennar這家公司 巴菲特購買了152,572股 本季度的平均交易價格 為每股98.59美元 這家總部位於邁阿密的住宅建築商公司 市值為353.81美元 週三股價為111.68美元 市盈率為8.37 市淨率為1.42 DR Horton的訂單取消率 在去年第三季度的時候 高達32 % 幾乎三分之一的訂單都被取消了 可想而知建築商當時有多害怕 因為他們一旦無法銷售這些新房 馬上就會面臨貸款還款違約的危機 所以當時DR Horton的首席執行官 大衛.歐德開始降低利潤率 採取吸引買家重返市場的措施 在某些情況下 將買家的抵押貸款利率降低到5%以下 在一些社區將價格下降5%到10%之間 在奧斯汀這類快速調整的市場中 一些新建社區的房價下跌了15%以上 事實證明這些讓利的手段起到了作用 今年第二季度的取消率回落到18% 與2022年第1季度的16%相去不遠 從去年的12月 到今年的3月這個季度之間 淨銷售的訂單增長了大約50 % 環比增長了73% 儘管如此 銷量大幅的回溫 但是DR Horton的利潤還是受到了影響 2023年的第二季度的收入 較2022年的第二季度下降了0.3% 而且今年第二季度的淨利潤 較去年第二季度下降了34% 說白了就是薄利多銷的概念 犧牲了自己的利潤換取買家進場 我們來看新房開工的數據 美國人口普查局 住房和城市發展部聯合公布的數據 今年7月份最新的住宅建築統計數據顯示 私人住房的開工經季節性 調整後為145萬2,000套 這比6月份估計139萬8,000套高出3.9 % 比2022年的7月高出了5.9 % 獲得建築許可證方面 7月份的年增長率為144萬2,000套 這比6月份高出了0.1 % 但是還是比2022年的7月低了13% 住宅的竣工量方面 7月份的年率為132萬1,000套 比6月份低了11.8% 也比2022年的7月低了5.4% 所以從最新的數據上來看 建築商正在加緊開工 但是獲得許可證的數量 似乎有點落後 完工的數量也還需要加強 此前德意志銀行就發布一份報告說 去年美國房地產市場 只是經歷了一場週期性的短暫危機 住房的供給不足 將使建築商在未來的幾年 變得十分忙碌 現在我們看到建築商的進度 還趕不上美國住房的強烈需求 其實美國住房 現在不僅要解決國內的需求 還得面對國際買家的湧入 在上一次的報導中 我談到國際買家重新回到市場上來 尤其是中國客戶的需求更是大幅暴增 而且華人特別愛買新房 有報導就指出 因為美國的投資移民法案重新公布 點燃了中國投資人的希望 而且因為在農村高失業率地區的投資 沒有排期的問題 因此很多人都奔向美國的小鎮 和農村地區 而投資移民很大的一部份投資 就是新房建設投資 因為貸款利率很高 現在建築商的借貸成本非常高昂 所以建築商也希望透過 E-B5投資移民的資金 獲得較低的利率 在幾個月前 我也採訪了加州聖塔克魯茲的 一位區域中心負責人 他的項目就是新房開發 另一篇報導也指出 聖地亞哥的農場老闆釋出兩塊土地 也希望招攬新建房的投資移民 讓投資者可以享受 當美國農場主人的夢想 好了 這次內容我們就分享到這裡 不管你是要買房、移民、投資 希望本次的視頻 能夠提供你有用的消息 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點下週再見