【華爾街見聞-EP831】房地產｜買氣回升｜股怪教授 謝晨彥｜

股票市場千奇百怪 見怪不怪 大家好 我是股怪教授謝承諺 當然房地產市場也非常值得關注 我們今天來聊一聊房地產的部分 是不是脫離上半年冷收收的一個房市 我們從最近房地產市場的景氣燈號來看 確實已經有轉強的一個跡象 轉強的跡象 這個分數已經開始往上走了 所以整體看起來景氣應該是樂觀的 所以有沒有可能在總統大選之前 會有一些買進訊號的發現 因為國泰金控公佈 9月份國民經濟信心指標 買房屋買賣的意願也開始上升 買房意願指數也是2022年1月以來的新高 只是大家對景氣展望樂觀指數下降 所以對於大額的消費意願有降低 不過我們在觀察就是年輕人買房 因為大部分退休族買房通常是換屋 那大部分是大換小 為什麼 因為小朋友長大了 可能結婚了要搬出去住了 現在這一輩的父母也沒有那麼堅持說 要跟小孩住在一起 所以大換小 那當然也許大換小的過程中 有一些資金釋放出來 也許就一部分幫年輕人 小朋友剛結婚的年輕人 新婚夫婦幫他付個頭期款 然後其他年輕人再自己來付房貸 只是說房價持續飆漲 當然讓年輕人購屋的壓力是越來越大 不過政府釋出了這個新清安房貸的利多 讓有資產計畫的年輕族羣 可以多加的利用 很多其實大家都在臺灣 其實還是買房子 還是一個蠻重要的人生目標 你說不要買房 當然我自己 坦白講你問我買房跟去做投資 這兩件事情我會選什麼 實際上你讓我選的話 我當然覺得說行有餘力 你可以買一間房自己住 可是如果真的很有壓力 你所有資金都卡在買房上 我當然覺得說 如果你有能力有一個好的投資商品 可以幫助你長期佈局 帶來很好的現金流 你資金調度上或是應用度上面 比較活絡的話 我覺得投資我的意願還比較高 不過這幾年大家一直在等說 房價下來以後再切入 可是都沒有 房價還是持續的往上攀升 所以對於購屋族來講 會覺得說應該還是要買房 可是你看房價一直在走高 這個買房的門檻也越來越高 這個內政部不動產資訊平臺揭露 今年第一季臺北市平均購屋的總價 是2100萬左右 新北市是1300多萬 那如果你真的要買房 你要有投機款 沒有父母的幫助的情況下 所以我才說很困難 所以我才說父母把大房賣掉 大房子賣掉 然後去買小房子 多出來的部分 可能給小朋友當投機款 這個也是一個不錯的方式 那剩下小朋友自己繳房貸 普通月薪3到4萬的年輕族羣 你要存購自備款真的很難 數年數十年 太累了 不要說太累了 生活壓力我覺得也會很大 那年輕房貸族佔比比較高雄 高雄房價極其低 幅員廣闊 很容易找到單價一二字頭 屋齡二三十年的中五公寓大樓 市區有一些低總價的小宅可以選 年輕族羣的負擔確實是比較輕鬆 那我們去看七都年輕房貸的佔比 35歲以下房貸族新增物件 高雄是最多了 8000多件 那新增房貸件數是22000多件 那新竹的話 35歲以下是新增3000多件 臺南是接近4000件 桃園是接近9000件 臺中是9000 新北超過1萬 臺北是不到3000件 所以看起來是新北增加的幅度是最大 還有臺中跟桃園 高雄也不錯 所以上半年房市的交易量 確實是創了新低 當然我覺得幾個原因 包括物價持續的上漲 通膨相關的這些問題 也讓大家有點卻步 就是說這時候買房子會不會有很大的壓力 很大的壓力 再加上去年房價確實高漲一波 大家就開始陷入了觀察 就是說會不會有可能房價有壓回再說 不過今年7月建物買賣交易動數 今年4月以前的減幅是比較驚人 但是慢慢看起來 下半年買賣的狀況已經開始有一些變化 以六都來講 今年7月的買賣移轉 是2268件 相較於6月的2485件 月減是8.7 年增率持平 新北市的話也減少 今年的7月4891件 相較6月是月減了7% 桃園的部分反而增加 桃園的部分是增加3800多件 實際上桃園這幾年大家注意去看 因為一些很不錯的物件 像譬如說在藝文特區 藝文特區 那個地方蓋的一些物件其實都很漂亮 我上網看了一下 當然實地我有去觀察 大概三十幾萬 而且坪數大一點 總價如果你拉到三千萬 大概一百坪 可能有兩三個車位 那個很過癮 當然現在比較流行小坪數大概20到30坪 所以你如果30萬以下 就以30萬來講大概六七百萬 不到一千萬就可以買到 這個也是為什麼 桃園交易的情況相對比較熱 月增率增加了16.9% 年增率也高達9% 臺中的話 7月份的移轉件數是降到3880件 月增率有降了13% 臺南增加了10% 我覺得跟臺積電到南科去 在臺南科學園區設廠有很大的關係 高雄的部分就微幅增長 不過未來高雄的部分應該還蠻值得期待的 平均地權條例 為什麼我補充一下 剛才講說為什麼蠻值得期待 因為以前在高雄 你可能要找到這種科技相關的工作 比較不容易 因為畢竟高雄以前都屬於加工廠 鐵工廠 就是這種重工業 那現在如果能夠轉型順利的話 這些科技業能夠在高雄成長起來的話 那當然對於年輕人留在高雄當地 找工作的意願一定會大幅度提高 那當然就順勢在高雄買房 這個倒還蠻值得觀察的 那平均地權條例已經上路一個月了 預售屋的市場也有一些震盪 有沒有受到影響 那平均地權條例細節我就不講 主要的影響 主要當然是要去限制那些預售屋 主要打擊的就是 預售屋轉賣投資客炒作的這種現象 那到底有沒有影響到預售屋 實際上我覺得 現在很多人買房 其實都不太看臺北市中心 喜歡到哪裡 新莊的重劃區 河畔 河濱 還有像這個蘆洲的重劃區 五股重劃區 甚至我們在講林口 那你去看現在這些建案 其實都蓋得非常的漂亮 蓋得非常漂亮 再加上現在三環一線 那也不盡然說要到臺北市 有難 就是說交通上不是那麼方便 不至於 因為畢竟三環一線 你透過捷運的方式 交通上面其實還是相對 有一定的這個便利性 不過林口的部分 當然基捷是一個 但是你會發現 最近一些林口的 很多朋友都搬到林口去住了 那當地的居民既然有 四億元在發動一個 說不要再蓋了 因為現在短期內 大量移入五六千人 似乎給林口帶來一些壓力 你如果住林口要在臺北上班 大概很有感覺 就是早上可能六點半就要出門 為什麼 因為聽說一過七點就塞車 像我自己有時候去林口 打高爾夫球也有感覺 就我一定要七點以前 就是七點半 可能要七點半 就是要下交流道 林口交流道 不然後面就很慘 早上 我講早上 那如果說要回去林口的話 你大概八點以前都很塞 可能要八點以後甚至九點 甚至九點 那假設我要從林口出來的話 我現在發現大概只有 十點到下午三點這段時間 是比較好抓 十點以前 三點以後 我看那都塞到爆 想要在短短六週內 不用盯盤 不需大的資金 實現美股高收入翻倍成就嗎 10月唯一一場全新免費直播試聽課 課程中將和你分享 美股四大核心交易策略的三個祕密 祕密一 TWL和AWL策略 大盤漲跌都能穩定套利 祕密二 HCC策略 不需分析漲跌 小白輕鬆賺價差 祕密三 MTM策略 簡單找出強勢股賺到趨勢財富 無論你是想額外賺收入的小資族 還是想把資產翻倍的投資者 這堂課都能幫你鎖定關鍵知識和投資技巧 讓你在美股市場更順利 免費試聽課程限額100位 立即加入官方LINE小老鼠iu178 輸入關鍵字6US 或點擊資訊欄連結搶先報名 所以現在這個預售推案的情況 我們也來看一下 臺北市的部分的推案戶數 1到5月 1到5月是1597戶 平均開價121萬 所以都沒有百萬以下的 戶數是大幅度減少8.7% 但開價還有微幅增加2.8% 新北市的部分推案的戶數 預售的部分7337戶 平均開單價大概在60萬左右 新莊也好 五股也好 差不多 可能現在即便是零口 大概也都有開到50到70萬 桃園的部分反而 預售推案的戶數有大幅度的下滑 我覺得可能跟之前 過去一年推案量大增也有影響 年減部分是19% 新竹的部分推案量還是相當驚人 戶數雖然是2799戶 但年增率是97.9% 也有微幅漲價7% 可能跟竹科還是有比較大的關係 臺中的部分是7844戶 年減5.3% 臺南是8572戶 年增率是184% 我覺得這個跟南科 跟臺積電下去 真的有很大很大的關係 但是價格的部分倒是持平 並沒有大幅度的增長 高雄的部分就很特別 推案戶數有達到7823戶 年增率77% 之外 開價的年增率也有漲了6.3% 所以我才說為什麼要特別來關注 講一下高雄的原因就在這個地方 不過也要特別注意 大家都在講大陸有爛尾樓 可是實際上 臺北也有爛尾樓 這個家園建設 北投 博山巖跟家園城邑 兩個危老案沒有辦法一躍完工 沒辦法一躍完工 這就是爛尾樓 過去其實家園建設也推了一些案子 像家園營業在大同 東湖捷徑在汐止 在汐止 這個爛尾樓的部分 你買預售屋其實最害怕 因為買預售屋的好處 你的投機款不用一直存 存到你有錢你才能去買 新城屋也好 中古屋也好 投機款你要先存到 你貸七成你要準備三成 你貸八成你要準備兩成 那預售屋的好處就是說 他在蓋的這段時間 你就是邊繳 那等於你就在存投機款的概念 大概這個邏輯 他蓋三年你就存三年 那大部分建商也會提供一些 比較好的融資的方式 搭配銀行的融資 有時候你可能 準備少少的就可以 就可以擁有自己的房子 這是預售屋的好處 不過你就要特別去注意 有沒有可能變成爛尾樓 爛尾樓 大概有幾個 可以特別觀察 第一個就是說 正常來講你施工速度 應該會快而不會慢 那他施工為什麼要快 因為有的 繳款是跟著施工的進度在走 所以 當然更快交屋是最好的 對不對 所以你施工如果速度偏慢 這中間的問題是什麼 是不是代表你資金的調度有問題 原料的 這個調度有問題 是不是這個原因 這可能要關注 那另外一個就是說 現場竟然沒有人在施工 這是最可怕的 那你去想為什麼現場沒有人施工 結果變成沒有按時的支付 這些工人的薪資 當然大家就不來了 那甚至有出現過 這種見財不見 什麼意思 就是建商拖欠 這個材料公司 費用 那材料公司就剛開始會覺得說 你要稍微延後一點 可是一直拖拖到後面 會不會資金周轉有問題 業界一定都有這種傳 都能夠掌握到這種小道消息 那既然是這樣就趕快去工地 把建材先搬走 免得到時候拿不到錢 那這種就要特別小心 那或者是說發生公安意外 通常發生公安意外後面 會不會面臨到一些 政府機關的 施工的限制 或者是要針對 這個現場 建案再去做一些審查 這個就要特別注意 那換承包商 這也有可能 還有就是說 我覺得最可怕的是 就是說錢收了以後 遲遲不動工 那不動工是什麼原因 當然就是說 有可能就是資金調度有問題 所以就遲遲 不願意動工 那當然 房地產市場 這幾年產生很大的變化 之前我有聊到這個 三元九運我有跟大家分享 我說2023年前20年 是走土運 所以房地產市場在這20年就是一個大多頭 接下來2024年開始的20年 是走火運 那當然對房地產市場來講 就開始產生一些變化 尤其是在中國 房地產市場是 更危險 不管是爛尾樓也好 你看像恆大 許家印目前已經被限制 住居了 算是被捕的概念 那原本這個 重新復牌的 股票又整個停牌 整個恆大系全部停牌 那這就很危險 也讓大家擔心說 連外資 連日本的企業都有九成 擔心這個會不會影響他們的經濟 所以想要撤出中國市場 那中國房地產市場 當然過去幾年一直低迷不振 最近 不過最近看到中國政府的喊話 低迷的氣氛 好像慢慢有些反轉 包含現代首付 就是頭期款的限制 過去的首付比例 首購 頭期款大概都要付到三成 就你買第一套房 現在有降下來20% 那第二套房過去在 40%甚至50% 這當然是一個利多 另外一個認房不認貸 就是 你名下有房子但是不同城市 沒有關係 以前是名下有房子即便不同城市 你要買房就算第二套房 比如說你房子在 蘇州 你到上海買房算第二套房 可是以現在認房不認貸 來看的話 你的房子在蘇州 你要在上海買房 那你上海要再貸 沒關係還是算 算第一房 所以現在房地產市場 確實應該有從底部 開始增溫 那另外一個比較 之前大家談論比較多 是李嘉誠 打七折賣香港房地產 那這個其實我很有感覺 為什麼 因為過去我常年在香港 香港的房地產一般來講 很硬 香港四大建商 不管是李嘉誠 長江實業 還是新鴻基 四大建商 控制了大概 50%的房地產市場 50%到60% 那他怎麼可能讓價格跌 所以大概5% 多一點10% 疫情期間曾經有特別的 這個個案 有降價到15% 但基本上你要推案 要降那麼多不太可能 可是這一次李嘉誠是 打七折等於降了30% 這個是九龍 東德住宅 那價格就降 算是九年半來的新低 所以大家會覺得說 香港房地產是不是在鬆動 不過他的降價賣 其實 銷售的狀況是非常好 所以後面他在 推的建案 他其實就把價格調回來 所以看起來 是臺灣跟中國 香港的房地產市場 應該慢慢的已經有底部的訊號 所以 當然對於想要自住 買房的年輕朋友 或是我們聽眾朋友 我其實覺得 當然你問我投資跟買房 假設你要買房投資 我當然就不鼓勵 我覺得還是股票 但你要自己住 這是一種根的感覺 你要有自己的根 你要有自己的房子 你纔有安全感 纔有回家的感覺 我覺得這個還是相對比較好 如果是這個角度來講 當然還是鼓勵大家買房 錢也不會亂花 畢竟錢存下來還是自己的 因為這種東西 畢竟買房子是一件大事 不是幾十塊 幾千塊 幾萬塊 是幾百萬 甚至幾千萬的事情 還是要從長記憶 不過把整個房市的狀況 跟大家分享 也能夠幫助大家做一些決策