獨家房地產佣金怎麼付？行業內人士來解析 #美國地產熱點

嗨 大家好！ 歡迎來到美國地產熱點 李歐筆記 這一集非常高興 請到了我以前在灣區的一個好朋友 傑森陶先生 他是舊金山灣區的房地產經紀人 這次非常不容易請到他 因為他非常的忙碌 那我們廢話不多說 趕快請傑森先給大家自我介紹一下 李歐 你好 我叫傑森 是舊金山地區的房地產經紀人 我做經紀人已經有十多年的經驗 其實我的範圍實際上是灣區 中半島、南灣、東灣 我都做 包括舊金山 還有一點 我大部分是從事民用地產經紀 但是我同時也做一些商業地產 請你來想跟你探討一下 佣金訴訟這個案件 因為美國我們華人買房子也很多 大家都非常關注這個佣金 幾%到底要怎麼付 現在搞得有點複雜 第一個問題想請問你 巴奈特訴房地產經紀人協會這個事情 那在訴訟案之前 我們這個房地產經紀人的佣金 到底是怎麼拿 可不可以跟我們簡單的說明一下 在美國房地產經紀人的佣金 基本上是由賣方來付的 是買方或者賣方的佣金 都是由賣方 從賣方頭上去出 這個訴訟的一個關鍵要點 就是有一部分賣方說 你強制我們給買方的經紀人要付佣金 這個就是訴訟的要點 但是房地產經紀人協會說 其實這個說法是錯的 我們並沒有強制說 你要給買方經紀多少多少佣金 我們從來沒有這樣一個強制 但是 在這個訴訟案的發展過程中 房地產經紀人協會叫NAR 它們同意付一筆錢來和解這個官司 就不要往下打了 新的進展是 原告也同意了和解的提議 最後就是要等法官決定就可以了 既然原告也同意的話 我個人覺得本身可能就這麼走了 應該不會有太大的變化 房地產經紀人協會已經提出了和解金 應該法官是會同意的 只是說還要再走一個程序 跟時間的問題這樣子是嗎 對 這個一旦如果說和解完之後 這個佣金又該怎麼進行呢？ 其實並不是說這個訴訟案一結束 以後的這個付佣金的方式 就會發生一個完全的變化 其實不是這麼理解 那這個訴訟案結束以後呢 其實這個訴訟案大概估計 是到年底11月份、12月份會結束 但是從今年7月份開始 頂多到8月份 就是說在房地產經紀人這個系統裡面 沒有說給買房經紀的佣金的 這樣一個數字已經不在這個系統裡面了 這個數字不在上面 並不意味著賣方從此以後就不付 買方經紀人的佣金了 這個是兩個概念 賣方還是應該要付給買方經紀人佣金 是這個意思嗎 目前是這樣子 以後是什麼樣呢 其實這個應該是由市場來決定的 你賣方可以說我不付 當然你也可以說付 但是付跟不付 這其實會對這個賣房的本身 也會產生影響 作為買方經紀人來講 他要做這個事情的話 他肯定是要有佣金的 否則他幹上幾個月或者半年 他一分錢錢拿不到 這個是不可能的 只是說這個錢是由賣方出 還是由買方出的問題 如果賣方說我不出這個錢了 那麼經紀人可能要先跟買方講清楚 如果賣方不出 那我就從你（買家）這拿 但是這樣子一來 買方就是說我又要出錢買房子 我又要出佣金 那我出這錢 那我買房子的錢 那我就把它降低 其實是一樣的 那這樣聽起來 感覺就是說 好像現在還處在一個比較不穩定的狀態 因為以前好像是說 賣方就肯定是要出買方的經紀人佣金 現在這個訴訟案出現之後 變成好像市場要去做一些調整 賣方我也可以不付 我有可能會付一些 那個比例也不是很確定 那這樣子 你認為這樣子 會造成哪些麻煩呢 說造成麻煩的話 應該是對經紀人會造成一些衝擊和麻煩 首先 因為以前的這些事情 你去帶一個客人看房子的時候 你是不需要知道的 他給經紀人多少錢 你是寫在網上的 是公開的 那現在它竟然沒有這個數據了 那麼作為買方經紀來說 作為我來講 作為我來講 我要去帶我這個客人去看房子 那我要先知道賣方是不是給錢 因為它沒有寫在網上了 你必須要通過某種方式先跟對方聯繫 先去問 說你是不要給我這個買方經紀人多少錢 所以呢就是對買方經紀來說 手續上會多一些手續 就是要先談好這個佣金 到底怎麼做 然後再繼續進行下去 好 那我另外一個問題 就是說訴訟案之後 這個佣金的制度 到底對這個買家有利 還是對賣家有利呢 你覺得 其實我並不覺得這個制度會對買方 或者賣方 會對誰更有利 就是說 坦白的來講 如果你想清楚的話 這個房屋買賣的過程 所有的錢 實際上是買方掏出來的 因為賣方 他賣房子 他不會拿從口袋裡掏出一分錢出來 所有的錢都是從買方的 他自己的帳號 銀行裡邊 或者是從貸款銀行出來的 所以這個事情說 到底是買方付 還是賣方付呢 本身對這個 並不產生對誰更有利的事情 因為實質上 本質上來講 並沒有發生變化 只是說 最後你是伸手去跟買方要 還是你去跟賣方要的問題 其實誰也不會得利 就是說 沒有說從這個事情上面 說誰占了便宜了 並沒有 就這樣一個過程 還有就是說據我了解 還有不同的公司 比如說我看到一個新聞是 巴菲特所屬的這個房地產家庭服務公司 它們也提出了這個和解金 它這個跟NAR的和解金有什麼區別呢？ OK 首先講的這個訴訟官司呢 首先它是只針對民宅的商業交易 這個買賣交易 它不針對商業地產Commercial 所以首先要確定這個 它是只針對住房這一塊 那它的和解方案 它有一個例外 就是說你這個公司 如果你的每年的成交量 超過一定的數額的 就是說全美的連鎖性的幾個大公司 不包含在我這個提供的 這個4億美元的和解裡面 那你們要想和解 這幾個大公司 你們自己去跟原告去提一個和解方案 所以是這樣一個過程 OK 所以還要大公司另外再去和解 不是NAR就全部包了這個和解了 它沒有全包 沒有全包 它只是針對 可以說針對大部分 或者說規模小的公司去包在裡面 OK 好的 我也聽說過商業地產佣金的部分 這個支付方式 也有一些不同 可不可以跟我們說明一下 最近聽到這個官司的時候呢 對我來講 我覺得很有意思 我覺得這個事情 可能對有些經紀人來講 可能會造成一種恐慌 但對我來說呢 我前面說過 我其實是也從事一部分商業地產 那麼商業地產這個領域呢 它的佣金從來就不寫在網上的 所以我覺得這個官司以後的 其實商業地產可以作為這個住房的 就是商業地產這個模式 可以作為住房地產的一種借鑒 很可能今後就是按照 目前的商業地產這種模式去做 就是說這個不明文規定 賣方一定要付給買方多少佣金 就是讓大家自己去協商 談判這樣子 是嗎 對 是要經過談判 但是在一定的時間點 就是這種談判 是要通過某種 以協議的方式定下來 嗯 好的 了解 最後我再問一個問題 就是說為什麼有這個訴訟 是說大家現在疫情過後 覺得這個買房子比較方便 可以網絡上看房 自己就可以買了 你認為是這樣子這麼簡單的事情嗎 其實不是的 你剛才講的這個事情 其實在我們這個地區呢 其實也很常見 有這種想法的人其實也有 因為我們是在舊金山地區嘛 南灣又是硅谷（矽谷） 這裡邊有很多的工程師 他們的能力就很強 他們覺得 我自己也可以知道這房子的價錢啊 我為什麼找經紀人啊 但是實際上 就是房地產這個行業裡面呢 它有很多的一些的東西 並不是說你表面上一下子就能看出來的 我就給你舉一個例子 我有一個客人 他是從中國大陸過來買房子 那麼這個客人本身的 他從中國大陸來的人不一樣 他的語言不是問題 因為他本身就在一個西方公司工作 成天看文檔也是他的一種日常的一個工作 他說我喜歡這個房子 你能不能幫我趕快出一個合同 那我告訴他 我說我要看一下這個文檔 我直覺告訴我 這個樓裡面有點問題 因為這個樓呢 它的出來的所有的房子 都比周圍的房價要低 那我想裡面肯定是有原因的 我就把文件拿過來看 我首先想到的可能是它的HOA裡面有問題 那麼HOA文件一般大概有200頁左右 我想一般的買方 你也絕對不會坐在這把200頁的HOA文檔 從頭看到尾 但是我是看的 而且我在最後的時候 在這個HOA的 看到最後 我幫他找到了問題 那這個小區它有一片土地 它實際上是租用的 不屬於HOA自己的 這個就是說 為什麼這個地方的房價比別的地方便宜 那麼我通過看文檔 我幫我的客人找到了這個問題 那麼實際上他最後他非常感謝我 所以經紀人你要是做的專業 你是能幫到你的客人的 就是說一個客人 如果你不是這個行業的 你也確實需要一些專業的人來幫忙 不是說我知道怎麼做 這個過程不就很簡單嗎 是 你看的簡單是簡單的 但是如果有這個陷阱的時候 那個你就掉下去 謝謝傑森 確實這個買房子 賣房子有很多的細節在裡面 一般我們如果沒有在從事這方面的專業 確實真的是很難發現 還是要靠這個房地產經紀人的專業 來幫我們輔助完成整個過程 非常的不容易 好 今天因為時間的關係 這個佣金的問題 我們就和傑森聊到這邊 希望下次還有機會請到傑森上我們的節目 那我們今天這個節目 這一集就做到這邊 謝謝大家的收看 謝謝 拜拜 謝謝李歐