羅家聰：地產噩夢！地產商聯手躺平，港府沒錢又停賣地史無前例！加稅？財赤加重無力以對，香港真是玩完….【珍言真語 梁珍 01.09】

各位《乾淨世界》和YouTube的觀眾大家好 歡迎大家收看《珍言真語》的訪問 這次我們請了財經分析專家羅家聰博士 與我們一起分析一下中港經濟的最新情況 羅博士 你好 (你好) 下個月底香港新一屆的財政預算案就會推出 看到財爺就宣佈香港政府暫時不賣地 同時也將這個財赤的情況 說可能在未來這幾年都會繼續的 你怎麼看這一屆的財政預算案不賣地的影響 和這次政府的財赤的情況的評估？ 我想主要就不是政府主動說不賣地 而是那些發展商耍花樣不買 當然環境都不是太利好賣地市場 目前爲止 其實這段相當長的時間 你看到流標的多 很多時候入標的少 往往都是低價 最近聽到有些發展商 相當不滿政府最近 那些辣招是沒有完全撤掉的 撤一些不撤一些 所以似乎是用這個方法表達不滿 你現在急著要賣地 要拿回收支的平衡 現在偏偏就 既然市況都不行了 它們又在去貨尾 那就不買 會不會聯手不買這個不知道 但是有一個相當不滿的說法 這個都是知道的 所以對政府來說 這些仗 這場表面上好像它贏 實際上是無可奈何的決定 結果其實都很簡單的 就是政府庫房繼續紅色 紅得可能很厲害 因為賣地的收入是很重要 一直在庫房的佔比來說 直接間接土地收入來說 三分一是走不掉的 現在你看到這麼多的季度 賣地的成績這麼惡劣 不是完全沒有賣過 但是很少 對於覆蓋整體開支的數字 其實是很厲害的 現在說赤字就是過千億的水平 如果純粹賣地收入 三位數是百億水平 但是政府開支可能是上萬億 不是小數的 如果一直都覆蓋不住那個數字 其實是很麻煩的 所以現在放風就要加這個加那個 但是作用都不是太大 因為現在主要是靠一些所謂抄牌 無論是垃圾蟲、牛肉乾（告票）等等 那裏是可遇不可求的 不是一個很穩定的收入來源 如果穩定的收入來源 譬如企業的稅收 薪俸稅收、利得稅、印花稅那些 那些其實近年都是差了 所以也不是說你要收就收到的 所以如果你要拓展收費來源 最新的名目是要過立法會 沒那麼快見效 現在的衰退可能靠近了 經濟在轉差 究竟未來一段時間怎麼搞呢？ 它現在還沒有方案 你只看到吹了很多風 但實際上似乎還沒有看到會做些什麼 所以這次是不是地產黨的那種無聲的抗議呢？ 他們如果是這樣做 會不會對香港政府造成什麼樣的壓力？ 會不會成為割韭菜的目標呢？ 地產商其實大家都是競爭對手 如果你說大家在市場好的時候 會不會做這件事呢？ 一定不會 聯手不買地 這個匪夷所思 但是現在這樣的時勢 說真的大家都有生意壓力 要去貨尾 大家都不多不少有個心態想托價 大家都不買 就好像油組減產這樣的原則 但是當然如果經濟好的時候 市場好的時候就說不通的 你不買 他買而已 你自己傻 所以我想現在好一段時間 其實還是買賣市場 地產商既然可以說了算的話 政府也要面對現實 其實也沒有說擋不擋的 時也命也 時勢現在就是造就到市場是不行的 市場差的時候 大家都可能傾向減產 減少生產 減少投資 很自然你本身政府推地的壓力就會大 你說要推這麼多賣這麼多其實是很難的 如果你還有很多東西撐的很厲害的話 現在其實你看到政府對樓市的態度 其實都是有些不咸不淡的 過一段時間看到外圍經濟差 它也撤了很多辣招 如果撤了這麼多辣招之後 你怎麼定性樓市 現在是不是樓市沒問題 很牛呢 還是其實已經轉了熊呢 當然政府沒有責任去猜牛熊的 但是起碼你在整個樓市的看法上 要有一個清楚的論述 其實現在看不到 只不過看到辣招又不撤 但是似乎樓價又不停下跌 下跌之後它又覺得沒什麼問題 究竟狀態是怎麼樣呢 現在是不是一個完全沒事的格局呢 看來未必是 樓價跌這麼多 你說是不是很嚴重的格局呢 但是你看政府的反應也是 它的辣招還在 如果很嚴重的話 就不會這樣 究竟現在在做什麼呢 整個政策的信息是比較混亂的 你官方出來沒有一個官腔說 樓價唱得很淡或者唱得很好 但是你的行動其實也不是太一致 有些似乎是壓樓價的措施還在 但是有些又好像賣來賣去都賣不到地 有些托市的手段在出 究竟現在怎麼樣呢 市民或者地產商或者各界 其實還沒有掌握到 如果這樣搞下去就麻煩了 因為始終香港的樓市 大比例三分之二 如果沒有七成的話 是一個私人的市場 如果政府的插手說 是有三四成這麼多的話 其實這個不是一個低的比例 如果在這麼大的政府干預的比例之下 政策不清晰的論述 不清不楚的時候 對整個市場來說都不是好事 我看地產商其實在給一個反應給政府 就是不太滿意它在政策方面 究竟想怎麼樣 如果你說樓價是好的 看好的 當然你應該有辣招 但是如果樓價不是好的話 那你是不是應該去撤辣呢 之前我想大家都有個期望 就是樓價跌了多少 去到多差的時候 它應該會縮多少辣招 去到哪裏會縮完 甚至救市會不會這樣做呢 但是它一直都沒有一個清楚的表達給出來 這個其實不只是地產商不滿 我相信有一部分業主都不滿 就是你現在樓價從頭到尾跌了這麼多 兩成 就是樓價指數顯示出來的數字 但有些實際上是降價降了三成四成都有 如果你這幫輸了錢的人 其實都會埋怨、投訴 究竟為什麼這樣呢 是不是政府有參與去踩沉這個市呢 當然我們知道未必是 其實資金流走很多原因都是令樓市跌的 全球樓價很多地方都在跌 但是如果政府整個取態比較曖昧的時候 你變成有很多壞事攬在身上 責任攬在身上 我想是這件事令到人們有點不滿 你估計樓價的走勢會怎麼樣 應該是跌的 不過我都是不會認為它 一下子會突然間跌得太直角 像懸崖式的跌下去 都是維持一年大概一成的跌速 但這個都不是一個低的跌速 如果一年差不多一成的時候 跌幾年都跌了幾成 現在已經跌了兩年 通常樓價都最少跌三年 以經驗來看 甚至再長四五六年都有 當然你現在不需要估計它是一個最壞的情況 但你當一個比較可能中間那種 跌四年四年半 我想有些學術研究都有提過 平均歷史上看到的樓價下跌 全世界這麽多年以來都是平均四年半 所以平均這樣計算 如果有這個幅度的話 這樣的時間的話 也意味著樓價的跌幅 可能沒有一半都可能接近一半 由頭到尾計算 如果跌了四五成的話 其實這個都挺糟糕的 如果你在一個短線的跌市來說 很多時候股市都會跌四五成 但很快就上去了 很快可以補回那個裂口 整件事打回原形 好像沒跌過那樣 沒問題的 但如果樓價是這樣跌幾成的話 要回到原狀的水平不是太容易的 跌下去容易 上回去就很困難 現在還有很多東西都不太好 似乎股市都有類似情況 也都反映樓市可能有些結構的變化 比如人口的結構 甚至是整體外資的佔比等等 有這些因素之下 當然你可以說 沒所謂 走了就換一些 新香港人 換大陸人來就行了 但現在問題是下來的大陸人 可能購買力都不是太好 如果可以的話就不會北上消費 如果下來的那幫人的購買力不夠的時候 都很難靠他們托起樓價 還有就是香港這麼近深圳 深圳那邊的樓價 你看到都是… 最近說法都說跌了好幾成 甚至一半的跌幅 如果深圳都有這樣的跌幅的時候 香港有什麼可能說沒有呢 或者差很遠呢 大家這麼近 只隔一條河 所以深圳跌一半 香港的樓價都會 不一半可能都會接近一半 怕它有一個 平價效應 大家距離差不多 性質差不多 大家向下的幅度都接近 第二樣就是水位差的關係 本身香港樓價貴過深圳 貴過廣州 如果那邊就算很多人過來也好 本身的工資可能是香港的幾分之一 樓價就沒有幾分之一 只有幾成 相對來說樓價是貴的 可能吸引那些人過來 既然大陸的樓價相對貴 就來香港買 問題是買不起 如果本身他在大陸那邊生活 不是暴富貪污那一種 其實他沒有那麼多錢的 他可能 打份工做個小生意來說 你叫他供一層香港的樓不是容易的 所以靠他們托得多高又是一個疑問 你覺得香港的樓價會不會跌破了深圳 或跌到與深圳差不多呢？ 什麼是香港樓價的低線呢？ 跌不破 但是那個款式就像吹趨同那種 比如深圳低水 香港高水 大家慢慢接軌 這個會 尤其是你可能近深圳那一帶 香港西北那一帶 那一帶就會比較明顯、厲害一點 當然如果你說回到核心區 它有它的核心區 我們有我們的核心區 大家都有 各自的生活、各自的生意 這個未必會扯得很痛 所以慢慢趨同這個是有機會的 但是你說跌穿深圳的價錢 看來就不是太像 深圳因爲有些大的那些樓房 問題是 那個借貸很厲害很離譜 還有出了事之後應對其實都是不好的 都沒有哪間做得像樣的 有很多 很公開、公正的程序 其實沒有 好像跌了就無底深潭 有這樣的情況 現在政府沒有了賣地這個收入 它的財赤的情況是不是更加嚴重呢 還有現在陳茂波就改口風說要幾年 你預計如果財赤加劇的話 香港會有些什麼方法去應對呢？ 其實就沒有什麼方法去應對 為什麼他要說幾年 因為 赤字就有結構性和週期性因素 起碼分成兩塊 如果週期性因素就是 衰退最少來說都有兩三季了 你看看歷史 我當你這次不是一個很厲害的衰退也好 譬如你記錄它兩季 有一段時間的經濟收縮 這個絕對不奇怪 在這樣的情況下 赤字都很難說短時間內可以抹平 所以他都要將目標拉長它 你現在告訴人家外圍經濟轉差 香港有這樣的風險的時候 你說要很容易搞定赤字 這個沒人信的 我想他講一些實在的說話 但是有什麼方法呢？這個也不太見得說 附拾即是 隨便說都是有 因為 政府很多開支其實是固定的 例如例牌菜 譬如公務員的長俸、發工資 一般政府的服務 包括醫療、社保一大堆 那些東西不是你說cut就cut得到 有很多窮人在用 或者有合約在身 例如發工資那些 你說突然間要 開源節流 我就沒看到這樣的空間 它現在開源的那些小技巧都是 抓人衝紅燈過馬路 亂抛垃圾 那些很少數的 你現在看到大部分人都很規矩的 過馬路都站定定的 你變得越來越抓不到人 抓不到人的時候 你依靠那些罰款 逐張單算就很大單 其實你加起來的時候 其實未必多的 那會不會有加稅的可能？ 一定要的 它現在根本長遠來說 那個收入和開支是平衡不了 我不逐季和它計 但如果論趨勢水平來計 其實都是緊張的 不太行的 這樣的情況 如果你說要加稅 不是不行 問題就是你加稅率的時候 你很可能收回來的稅收 未必很好 因為現在經濟不是十分理想 經濟不是很理想的時候 墮入稅網的比例的人不是太多 你說回 香港一直依賴的地產相關的稅 近年收少了很多 企業方面其實都是一大塊的 但是外資走了 還有很多企業 有辦法做一些賬目的粉飾等等 它可以不用交稅的 或者說一些大的企業 才要交一定比例的稅 大的財團近年相對來說少了 因為外資走了 第三塊大的就是薪俸稅 就是每人 上班交稅 但是香港一向只有 200萬打工仔 三個人中只有一個打工 但是當中其實很少 一成是交稅的 其實實際上 最多幾十萬就到頂了 或者像樣的 交足稅的也可能是幾萬而已 實際上不是很多人交稅的 因為稅基太窄的時候 你貿然說加稅 你加稅率而已 不是說全加 唯一可以做的 大規模收稅就是消費稅 銷售稅 這個說過了20年前 但是現在它沒有勇氣做 因為本身消費市場已經很惡劣了 好景的時候不推 現在逆境的時候更加難推 所以雖然現在就算你沒有任何議員阻礙你 但是政治的阻力還是大的 政治的阻力不是來自議會 而是來自一般民間 對於這件事的抗拒 也就是那句 你加了稅率 是不是等於收了稅也未必 如果到時候一動 可能結帳計 每樣東西都加了百分比 3%也好 5%也好 7%也好 不知道 這樣都是會壓這個需求 到時候真的 消費的總量會不會收縮 令到你本身的稅 好像加了 但是其實沒有多收 都很難說的 總括來說你覺得 香港以前的優勢 會剩下些什麼呢 包括習近平新年賀詞 都說要 香港、港澳地區 發揮自己自身優勢 他現在說的優勢 經常都想 將香港變成一個科技城市 本身香港沒有這個土壤 強行做 現在北部 連塊地都沒有人認頭 大家都不是太看好 搞這麼大單的東西 香港不是沒有科技試點 譬如 科學園、白石角、數碼港 那些就是了 但那些都不是做得很大 做來做去都是小規模 貿貿然做到這麼大塊餅的時候 你做什麼呢 是不是真的做科技呢 其實是做銷售呢 做銷售來說 其實也都難做 現在說真的 外面那些 真的高端的科技等等 那些不來 那你不做科技做什麼呢 就是又做金融 金融本身是沒問題 資金的東西說走就走 你也看到那個市 還有那個市值 甚至成交率 等等一堆的指標 比以前差好多 現在再說回這件事 就給人感覺塘水滾塘魚 實際上就沒有新意的 要有新意 現在要找些什麼出來 也不是說一時三刻找得到 硬著頭皮做些東西出來 比如廟街、食肆 這些看起來就很有氣氛 但實際上帶回來的收益就很小 所以其實對稅收幫助不大的 好的 多謝羅家聰博士我們下次節目再談 好 拜拜