Crédit immobilier : comment dépasser les 33% d'endettement (ancien banquier)

bonjour ici pierre olié aujourd'hui je répondre à une question qui m'a été posée très souvent ces derniers jours comment contourner la règle des 33 % de taux d'endettement donc c'est une question qui vous intéressent probablement si aujourd'hui vous souhaitez acheter votre résidence principale ou coup vous êtes un investisseur immobilier parce que vous le savez tout comme moi la clé mais c'est d'obtenir des crédits pour pouvoir acheter des actifs et sign on n'arrive pas à avoir le bon discours en face du banquier ou contre pas forcément dans les bonnes cases votre achat immobilier tombe à l'eau ce qui est quand même regrettable donc tichy pour faire cette vidéo si vous découvrez moi je suis un ancien banquier ce qui fait que j'ai monté au cours de ma carrière plusieurs centaines de prêts immobiliers alors même si aujourd'hui je ne travaille plus dans le secteur de la banque mais j'ai gardé des contacts des collègues des personnes qui travaillent au siège ce qui me permet d'avoir les informations en direct de savoir ce qui fonctionne ce que vous devez dire à votre banquier est ce que vous devez éviter de dire alors dernièrement il ya une publication du haut conseil de stabilité financière qui fait l'effet d'une petite bombe dans le milieu de l'investissement immobilier parce que ce rapport en fait il dit deux choses la première c'est que le taux d'effort des ménages ne doit pas excéder 35 % lorsqu'ils font un crédit immobilier donc grossièrement qu'est ce que ça veut dire vous gagner 1500 euros vous ne voulez pas avoir une mensualité de crédit qui dépasse les 500 euros approximativement une deuxième chose ce rapport dit ce que les ménages ne devons plus faire de crédit sur des durées des passes en 25 ans alors pourquoi est ce que le haut conseil de stabilité financière après ses décisions son rôle en fait c'est de réguler le taux d'endettement des ménages pour que tout se passe bien or maintenant qu'est ce qu'on voit on rentre dans une période d'inflation donc tous les prix augmentent les prix à la consommation mais également les prix immobiliers à côté de ça qu'est ce qu'on voit on voit que les salaires peu de l'autre côté stagne ce qui fait que les plus pauvres aujourd'hui avait tendance à faire des crédits ni sur des durées de 30 ans et a dépassé en fait leur capacité d'endettement et ces personnes se retrouver en difficulté en prenant des crédits plus loin donc en prenant des risques ce qui risquait d'entraîner un risque de défaut pour les banques et une banque si jamais on se retrouve avec une ardoise sur un crédit immobilier et qu'elle a comme ça mais trop de dossiers à risques ça entraîner une crise derrière bancaire qui peut entraîner par la suite une crise systémique c'est un petit peu ce qui s'est passé pendant la crise c'était ce prime les banques avaient prêté à des gens qui n'avaient pas la capacité de rembourser à des taux variables et quand les taux augmentent et la plupart des gens qui avaient souscrit ces crédits immobiliers n'ont pas pu rembourser et vous avez plusieurs banques qui sont retrouvés en difficulté et sans le sauvetage de l'état mais youri des faillites de banques en cascade donc au conseil de stabilité financière mais il est là un petit peu pour faire le gendarme dans tout ça et pour réguler la situation cette publication dès qu'elle est sortie jeudi lui un détail qu'est ce qu'on constate effectivement les crédits sont limités à une durée de 25 ans et on ne peut pas dépasser une capacité d'emprunt de 35% mais il ya aussi une autre chose qui est stipulé dans ce rapport c'est que les banques on pour 20% des dossiers de prêts immobiliers qu'elles vont octroyer qu'elles ont droit à une dérogation et donc elles ont droit de passer au delà de cette règle des 35 % et de cette durée de 25 ans donc vous voyez c'est il n'y a rien ou vont en fait sous le soleil c'est à dire que c'était en fait déjà le cas auparavant moi à l'époque où je travaillais en banque qui a encore quelques années en fait il fallait que 80 % des dossiers voire même 90% des dossiers rendre dans les coups il fallait pas que les gens dépassent leur capacité d'emprunt pourquoi parce qu'une banque elle veut pas se retrouver avec un défaut de prêts immobiliers est évidemment vous aviez certains profils donc soit des personnes qui étaient déjà fortunés ou qui avait des garanties à côté ou alors des investisseurs immobiliers mais qui avaient bien monté leur dossier où il y avait qui savait comment présenter leur dossier mais qui arrivait à passer outre cette capacité donc il n'ya rien absolument rien qui a changé si ce n'est qu' aujourd'hui c'est un petit peu plus formel et un petit peu plus officialisé ce qui vous intéresse vous sait comment faire partie de ces 20% qui vont pouvoir dépasser ce taux d'endettement de 35% donc ce qu'on va faire c'est qu'on va se mettre quelques instants dans la tête d'un banquier et comprendre comment est ce qui résonne si vous comprenez son raisonnement si vous comprenez sa problématique en fait derrière vous saurez comment lui présenter votre dossier donc admettons que vous achetiez un d'un kivu 100 mille euros et que votre banquier de l'autre côté vous prête cent mille euros ça généralement les banques n'aiment pas trop pourquoi vous achetez votre bien 5000 euros la banque vous près de 100000 euros pour l'acheter est ce qu'elle va faire la banque c'est qu'elle va prendre une hypothèque une inscription privilège de prêteur de deniers sur le bien immobilier ce qui fait que vous commencez à rembourser votre crédit mais pour x ou y raison vous arrêtez de payer la banque devient propriétaire du bien elle va ensuite c'est bien le revendre mise aux enchères et ce qui se passe c'est que la banque mais la peur de perdre de l'argent parce que ce bien qui vaut 100 milles autour de 5000 euros aujourd'hui peut-être qu'au moment où la banque va leur vendre va peut-être leur vente que 90000 euros peut-être que 80000 euros du coup elle va encaisser une perte ou peut-être qu entre temps le marché de l'immobilier aura évolué à la baisse et multiplient partout les crédits qu'elle a fait si tous les emprunteurs ne renversent part et par exemple elle revend tous les biens 90000 euros x des milliers d'entre eux water à la banque l'a fait elle peut faire faillite donc généralement les banques n'aiment pas prêter 100 mille euros pour un bien qui vaut cent mille donc ce que vous pouvez faire vous c'est par exemple acheter un bien qui a une valeur vénale de 100000 euros mais comme vous utiliser des techniques des négociations comme vous êtes formé à la prospection en fait ce bien qu'ils vont en réalité cent mille euros au prix du marché vous allez le négocier et le payer moins cher par exemple vous allez le payer 80000 euros 70000 euros est-ce que c'est facile à trouver ce team devient pas forcément vous allez devoir visiter beaucoup de biens immobiliers faire beaucoup d'offres avoir beaucoup de refus mais voilà une méthode vous trouvez ce bien qui vaut donc vous payez 70000 euros et vous allez maintenant aller voir une ou deux agences immobilières pour faire estimer la valeur de ce bien et le but parce que ces agences immobilières vous fasse un papier une estimation comme quoi c'est bien certes vous l'achetez 70000 euros mais sur le marché en fait il est coté à 100000 euros vous allez retourner voir votre banquier en disant voilà monsieur le banquier mais j'ai trouvé un d'un je n'achète 70000 euros mais regardez c'est un bien qui est coté à 100000 euros sur le prix du marché donc là le banquier va même beaucoup plus enclins à vous prêter 100 % de la somme pour acheter ce bien immobilier parce qu'il sait que même si vous ne remboursez pas en fait il pourra saisir le bien le revendre plus cher que ce que vous l'avez payé comprenez il ya cette garantie là par rapport aux banquiers la deuxième chose que va regarder le banquier avant de vous prêter de l'argent c'est si oui ou non vous savez gagner de l'argent avec vos investissements locatifs ce qui se passe c'est qu'aujourd'hui la majorité des gens lorsqu'ils investissent dans l'immobilier y perdent de l'argent pourquoi ils vont voir un agent immobilier jordi regarder ce bien c'est formidable vous avez une rentabilité 3 4% 5% l'agent immobilier leur donne une rentabilité brute mais la réalité c'est quoi c'est qu'une fois qu'on à son crédit à rembourser une fois qu'on a la taxe foncière une fois qu'on a les charges une fois qu'on a les impôts une fois que voilà et aussi les frais d'entretien du bien à payer et c'est en fait c'est 5% bruts ça devient du moins 5% net vous perdez de l'argent tous les mois donc si vous allez voir votre banquier en disant voilà j'ai fait un premier investissement locatif est aujourd'hui tous les mois je perds de l'argent par exemple je fais moins de 100 euros tous les mois et vous dites vous me prêtez pour une seconde opération elle va dire pourquoi pour repère moins de 100 euros tous les mois comme ça vous serez à moins 400 euros tous les mois évidemment votre dossier on va pas vous le dire comme ça mais votre dossier va être refusée en tout cas on veut dire monsieur vous dépassez la règle des 35 % nettement désolé on peut pas vous financez maintenant a contrario un investisseur qui me c'est investir dans l'immobilier terre qui va acheter un bien qui va lui rapporter non pas moins de 100 euros tous les mois mais plus de 100 euros une fois qu'il aura tout payé en cash flow net le banquier lui il va regarder cette personne différemment vont prêter de l'argent ok votre premier de l'an c'est une opération qui s'autofinance vous gagnez même de l'argent avec vous voulez en financer un deuxième ok il là on peut commencer à étudier le dossier c'est à dire qui va vous dire oui automatiquement mais vous venez montrèrent a fait un banquier que vous savez investir si en plus mais ce bien que vous achetez qui va vous générez du cachot où vous l'acheter à un prix inférieur au prix du marché et que vous avez des attestations qui montrent que la valeur vénale de ce bien en réalité est supérieur mais vous augmenter drastiquement vos chances d'obtenir cette dérogation auprès de votre banque donc donc vous l'aurez compris lorsque le robinet du crédit immobilier se resserre ça devient plus difficile d'obtenir un prêt immobilier mais ce n'est pas pour autant que c'est devenu impossible il faut juste utiliser les bonnes techniques stratégie et avoir des finances saines et en ce moment c'est un excellent moment justement pour investir dans l'immobilier est justement contracté des prêts à des taux qui sont extrêmement pas pourquoi parce qu on est dans une période d'inflation ce qui fait qu'aujourd'hui vous empruntez un taux extrêmement bas par exemple admettons que vous ayez une mensualité de 500 euros tous les mois s'il ya de l'inflation qu'est ce qui va se passer tout va augmenter les prix là vont augmenter vos salaires vont augmenter les loyers vont augmenter la seule chose qui ne va pas augmenter c'est votre mensualité de crédit donc s'il ya l'inflation admettons que votre salaire il ya une inflation vous preniez 20% en plus sur votre salaire mais que vois comment su éviter de crédit restent là même où vos loyers augmentent de 20% et votre mensualité de crédit reste la même en fait votre effort n'est pas votre effort de remboursement de crédit diminue mécaniquement c'est ce qui s'est passé à l'époque de nos grands parents ou une époque où il y avait beaucoup d'inflation mais il en rembourser leurs crédits immobiliers et ça ne leur coûtait quasiment rien parce que c'était des périodes d'inflation n'ont justement la meilleure façon de se protéger contre l'inflation c'est d'obtenir un crédit immobilier donc si vous voulez en savoir plus sur l'investissement immobilier comment faire pour parler à un banquier ce que j'ai fait c'est que j'ai mis à votre disposition une heure de formation offerte mais qui vous montre comment faire pour trouver une bonne affaire comment obtenir un financement comment faire des opérations d'achat revente comment optimiser sa fiscalité dans l'immobilier pour y accéder c'est très simple vous avez un carré qui s'affiche ici vous cliquez dessus vous allez arriver sur une page vous indiquez votre adresse email et vous allez recevoir cette série de vidéos au fur et à mesure dans votre boîte email vous retrouverez également le lien juste en dessous dans la description moi je vous dis à tout de suite de l'autre côté prenez soin de vous 4