獨家美國房市剛要火熱 又被利率澆熄了？｜租金漲跌 哪些城市最實惠？｜抵押貸款利率要反彈了！【美國地產熱點】1/25/2024

嗨 大家好 歡迎回到美國地產熱點李歐筆記 現在抵押貸款利率牽動美國房地產市場的冷與熱 去年利率連番漲到8% 差點凍死這些貸款公司和房地產經紀人 還好年底的聖誕節前 市場很給面子送了大禮 讓利率從8又降到6點多 馬上讓這個場子也熱了起來 但是可不能高興的過早 我感覺最近的利率又有回升的跡象了 想要進入市場的朋友真的要留意了 本週這一集的主要內容是在乾淨世界獨家發佈 如果你現在是在YT上觀看的人 請幫我點擊下面介紹欄裡的乾淨世界連結 這樣你就能馬上觀看本週的最新視頻了 有些朋友可能不理解 我為什麼還要另外在一個平臺發佈獨家視頻 其實最主要一個原因就是 乾淨世界裡更乾淨 它是一個沒有新三攝的視頻平臺 你現在看很多小孩子很愛看這個視頻 從抖音、YouTube、IG等等 不過這些平臺的內容很多會引起人的著迷 越看越欲罷不能 損害我們的眼睛不說 很多內容也不適合小孩或青少年觀看 等於是在危害我們自己也在危害下一代 所以儘管乾淨世界的平臺還在成長當中 紛亂很少或沒有紛亂 但是我還是選擇在乾淨世界發佈我的獨家視頻 讓大家一起來支持它 讓它壯大起來 但是我這次其實也準備了一些內容 要給YouTube上的朋友 要談一談租金市場的現況 接著再談談本週的主題抵押貸款利率的變化時 才會獨家發佈在乾淨世界 好了馬上來談租金市場 根據ZERO的租金指數 去年12月份租賃市場出現降溫的跡象 美國典型的租金穩定在1957美元 這比上個月略有下降0.2% 但仍較去年同期上漲了3.3% 不過這個年增幅比過去幾個月都要低 這對於在疫情期間難以跟上租金快速上漲的租戶來說 這是一個好消息 我們一直在說 住房的負擔能力最好控制在每月收入的三成以內 但是現在高昂的租金底下 典型租金的租客 年收入必須增加來四成 達到79264美元 纔有辦法輕鬆的負擔租金 所以對很多租客來說都是很沉重的負擔 來看幾個大都會區的租金情況 12月份德州奧斯汀的租金 中位數是1725美元 同比降低了2.4% 紐約是3132美元 同比上漲了3.9% 舊金山是2985美元 降低了0.1% 矽谷的聖荷西是3167美元 上升了0.8% 邁阿密是2707美元 上升了2.4% 像邁阿密這樣的大都會區 租客需要這樣收入的43.4%用於租金 而紐約則需要39.7% 這些地區都持續面臨巨大的負擔能力挑戰 對於租客來說 最實惠的都會區是聖路易斯 租客只要把收入的兩成用於租金 另外還有明尼阿波利斯 鹽湖城 水牛城 還有奧斯汀 這幾個城市的租金負擔都在兩成一以下 相對容易負擔的多了 好了接下來的抵押貸款利潤主題 將只有在乾淨世界裡獨家發布 你只要點擊下面介紹欄的連結 馬上就可以跳轉平臺 如果你已經在乾淨世界裡了 當然就繼續看下去囉 首先來說說利率的好消息 大概從去年的12月中旬 30年期的固定抵押貸款利率就開始低於7% 到1月17日為止 房地美平均一週的30年期固定利率出現了6.6% 不過如果看到抵押貸款每日新聞的數據 可以發現利率正悄悄的往上走 1月22日的利率來到6.87% 它會不會繼續往上爬呢 我覺得是很有可能的 不過等等我再來分析利率回升的可能性 我先來說最近利率下降所帶來的市場概況 先看到根據1月17日 全美住宅建築商協會和富國銀行發布的 住房市場指數顯示 1月份建築商對新建單戶住宅市場的信心 上升了7個百分點 達到44 這是建築商信心連續第二個月上升了 顯然對利率的下降有密切的關係 不過指數仍然沒有超過50 代表建築商對市場還是有消極的看法 全美住宅建築商協會的主席埃利西亞休伊認為 過去一個月來 較低的利率改善了住房負擔能力 使一些買家在去年秋季因為 貸款成本快速上升而被踢出市場之後 現在又重新回來了 埃利西亞也預計2024年 獨立房的開工量將會增加 幫助市場增加急需的庫存量 不過建築商同時還得面臨 建築材料成本供應方面的嚴峻挑戰 對買家來說 埃利西亞就是在事先告知 新房的價格很難下跌還是會往上漲 再看到住宅建築商的數據 1月份31%的建商表示下調了房價 但是低於兩個月前的36%的比例 這也是自去年8月以來的最低水平 還有1月份平均降價幅度維持在6%附近 與上個月持平 同時有6成2的建商在1月提供了 各種形式的銷售獎勵措施 這個比例從去年10月以來 一直穩定在6成至6成2之間 上面的數據透露了一個信息 買家要小心了 建商因為看到利率在下降 市場在逐漸的回暖 所以在慢慢的開始收回先前的折扣 我認為現在因為還處在冬季 房市還不算熱絡 等到春季的來臨 假如到時候利率沒有明顯的回升 甚至更低 新房的折扣肯定會更加的減少 搞不好還會出現搶房的情況 另外1月份 所有三個主要的住房指數 都是上升的趨勢 一個是反映當前銷售狀況的HMI指數 上升了7個百分點 達到48 衡量未來6個月銷售預期的指數 上升了12個百分點 達到57 潛在 衡量潛在買家的流量指數 上升了5個百分點 達到29 住房指數只要超過50 就代表建築商的信心呈現積極的態度 如果少於50 就是消極態度 當然我是希望建築商在未來這一年裡 都很積極了 因為美國實在太缺房了 不過就像我剛才講的 利率的表現還不是很穩定 所以我們還要再接下去看經濟的表現 接著我們來看到利率對成屋銷售的影響如何 全美房地產經紀人協會 剛剛發布12月份的銷售數據顯示 成屋銷售比11月下降了1% 比一年前下降了6.2% 銷售中位數的價格 較2022年的12月上漲了4.4% 達到38萬2600美元 這是連續第6個月的同比價格上漲了 以年度來計算 另外2023年的成屋銷售總量是409萬套房產 是近30年來最低的水平 而中位數價格 卻在2023年達到38萬9800美元的歷史新高 這種銷售低迷房價卻降不下來的原因 主要是因為利率太高供應太少 但是需求卻依然存在所造成的 成屋的庫存量截至12月底 較上個月下降了11.5% 僅剩下100萬套房產在市場上銷售 以當月銷售速度來計算 只有3.2個月的供應量 所以這個成屋的庫存量顯然非常危急 多數屋主持續被利率鎖定效應 困住難以賣房 直接來到今年的1月 我們來看幾個初期統計的數據 抵押貸款銀行家協會在1月17日指出 截至1月12日的一週期間 衡量抵押貸款申請量的市場綜合指數 較一週前上漲了10.4% 達到了210.5% 但是還是比一年前低迷很多 一年前這個指數是239.2% 同時間衡量購買房產的購買指數 也較一週前上升了9.2% 同比還是下降了兩成之多 再融資指數上漲了10.8% 其中常規抵押貸款再融資指數 領先其他的貸款申請 果然利率的大幅下降 對市場的熱度直接起到了加溫效果 儘管比一年前的購買量、申請量還是少了 不過大家要知道 去年同期的利率只有在6.2%附近 相差了約0.6-0.7個百分點 差距幅度還是不小的 另外再來看到 房地產線上公司Redfin的數據 好消息是在賣家方面 截至1月14日的四週期間 新掛牌房屋的數量同比增加了8% 依照目前的代售房屋的房源數量 和銷售速度來計算 市場有4.4個月的庫存可供銷售 比去年增加了0.3天 可以看到利率的下降 也在調動部分屋主賣房的意願 全面房地產經紀人協會的首席經濟學家 Lawrence Yun最近表示 近一個月來 房市的銷售量似乎已經觸底了 然後在新的一年裡 他預計不可避免的會往上走高 因為與兩個月前相比 抵押貸款利率明顯的降低 他預計未來幾個月裡 市場將會出現更多的庫存 市場的冷暖機構投資人 一定比散戶們更早的發覺 現在還有一個最新的消息 著名的黑石集團在1月19日宣佈 將以35億美元的價格 收購Tricon Residential這家公司 這是一家總部位於多倫多的 出租房投資公司 在美國和加拿大擁有38,000套住房 不過他大部分的房屋 是在亞特蘭大和北卡羅萊納州的 夏洛特 還有佛羅裏達州的坦帕 德州的達拉斯 鳳凰城和休斯頓 黑石的舉動很可能會被視為 美國住房市場準備反彈的時機 但是也有可能是一場投資市場的重組 因為疫情期間 在低利率房價上漲 租金上漲 為這些投資機構營造了一場完美風暴 如今利率提高了這麼多 對許多投資方來說已經是無利可圖 除非經過複雜的分析和評估 具有避險的投資組合 否則類似這起黑石的收購案 可能會在2024年不斷上演 不過這終究是大機構的權力遊戲 對於我們這些散戶們 或者只是想要卑微的 買一個遮風擋雨的家的人 又該如何看待目前的市場呢 首先我們還是得留意利率的走向 不得不說現在又有升高的趨勢 原本各方專家都預測 聯準會準備在3月份決議降息 結果在12月份的通脹數據 比預期的3.2還要高 達到3.4 不過剔除波動較大的食品和能源價格後的 核心通脹率 同比上漲3.9% 這是自2021年5月以來 首次跌破4% 在美國股市方面 標普納斯達克道瓊指數 近期在AI芯片的帶動下 都是走高的形勢 就業方面 2023年第四季度 全職工人的週薪是1145美元 比去年同期高出了5.5% 消費者的消費物價指數 則是上漲了3.2% 12月份的失業率維持在3.7% 與前一屆的數據相同 總體來看 美國經濟還是相當的穩定 數據表現出 普遍展現了經濟的韌性 只是在經濟表現好轉強勁的同時 對美聯儲抑制通脹的努力 相對會受到抵消 所以12月份通脹率又出現 升高的表現 這對接下來 3月或5月降息的可能性 就會大受影響了 觀察升降息的預測工具 現在3月降息一碼的機率 只有50%了 維持不變的機率高達48.7% 這跟之前的預測相差很多 所以在這樣的情況之下 通脹如果沒有進一步的下降 聯準會的降息時間表 一定會再往後延遲 這樣一來 對抵押貸款利率想要下降 也會受到阻礙 可能在短時間內 不會有下降更多的機率了 現在我也觀察到 利率確實有回升的跡象 建達金融服務公司的執行長 同時也是億萬富豪的 霍華德.盧特尼克就警告說 利率似乎在更長的時間內 保持高位 他預測 儘管一些投資者預計 聯準會今年將大幅降息 但利率很可能保持不變 預計聯準會將在今年 最多降息75個基點 利率更長時間的維持在高位 這對房地產市場就很不樂觀 尤其是對商業房地產的 辦公樓物業 衝擊就會很大 因為租金減少 不足以供應還款 就會出現更多的商業樓 面臨貸款違約的情況 對住宅房地產來講 當然也是不樂觀的 最直接的影響 還是把屋主鎖在家裡 不敢出來賣房了 買家也不敢回到市場 這對市場交易的萎縮 就會更嚴重 但是房價不見得會下降多少 除非經濟面臨巨大的衝擊 房價纔有可能大跳水 好了本集內容我就談到這裡 請大家繼續關注 美國地產熱點頻道 纔不會落下最新的房地產報導 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點下週再見