Evergreen賣房案例 (下)- 硅谷賣房記. 房屋上市前裝修費用, Staging, 換地毯, 打磨地板, 翻新櫥櫃,整理庭院。 房屋售價談判。 52 觀看 · 2024年3月17日
# 硅谷 #卖房 #房地产 硅谷地产频道, 地产人的频道 ---------------------------------------- 主讲人:秦由棕 Bill Qin 硅谷地产人 房地产投资/交易专家, 加州房地产,贷款 Broker,建筑商,加州估价师 微信:iBillQin 电话:(510)789-7175 邮件:[email protected] 网址: www.billqinhomes.com BQ Group Inc DRE #01879849 -------------------------------------------- 【关注硅谷地产动态/及时市场更新/房地产投资机会】 添加硅谷房地产 微信群/收到每月市场更新:加微信号:iBillQin Bill Qin 网站、硅谷房地产信息动态: http://www.billqinhomes.com -------------------------------------------- Bill Qin 秦由棕出生于中国北京,幼年受中国传统文化熏陶,深谙中国文化及价值。移民美国后, 常居旧金山湾区,两个孩子的父亲,受美国家庭第一的观念影响,极为重视家庭与亲情。作为一个传统的海外华人, Bill特别了解华人朋友们对于在异国他乡拥有一个美好而温馨的家的渴望。帮助华人朋友们寻找到最适合他们的家成为Bill从业以来最大的梦想与诉求。 Bill 在房地产行业耕耘十余年,是房地产知识丰富且专业的房地产交易专家。理工科出身,思维缜密,做事严谨认真,讲求效率,为人随和,注重信誉,耐心聆听您的需求,照顾您的利益。尊重客户,尊重同业,尊重自己的职业是Bill 将房地产经纪作为职业的原则。 Bill 的团队,The BQ Team已经为湾区数百同胞提供满意的房地产服务。 Bill同时拥有加州地产,贷款,估价和工程等多项执照,这在湾区的房地产经纪中并不多见。凭借 Bill 丰富且全面的房地产知识,长期积累的资源网络,团队的标准化流程,可以确保为您提供 优质高效便捷的房地产服务,充分保障您的权益,同时将您的收益最大化。 如果您与Bill 领导的The BQ Team合作,一定会对The BQ Team的专业且全面的服务留下深刻的印象。 若您有房地产交易需求,希望收到每月房地产市场更新,想加入房地产讨论群,请随时联系Bill。 ------------------------------------------------------------ 由棕地产美国, 带您了解美国房地产以及文化历史。 硅谷地产频道,讲述房子的方方面面, 实地看房,如何选房, 交接中的程序, 容易发生的问题。
評論 文字稿
上期的視頻為您介紹了我們團隊在出售長青谷townhouse之前做的前期考察工作
房子狀況還是不錯的 在好學區 在好社區 戶型合理
這就有點像早晨剛起牀天生勵志 但是需要梳洗打扮一番
而我們就是那個美容師
在看完房子狀況之後 我們規劃了整個房子需要的修理部分
並做了周詳的前期準備的計劃
包括了房屋的裝修 清潔 staging 入住進場的時間安排
寫了時間表 每一次我們賣房子之前都會把時間表安排好
我們整個的工作的進度也都是按照時間表按部就班的來推進
正好在疫情期間裝修的工程非常多 裝修師傅都忙不過來
我覺得可能大家待在家裡面 以前好多東西沒有注意過的
現在待在家裡都看著不順眼 或者說家裡哪些地方都想要升級
而且又可以在家辦公 可以在家看著裝修的情況
所以大家都開始裝修 工作方面就比較緊張了
一般裝修的話都會提前一週到兩週提前通知做準備
但是這個房子我們主要考慮到臨近冬季了
很多不確定因素 尤其是在今年 趕上大選年 趕上疫情
所以房子能夠早上市就會減少風險
在週末簽好合同之後 我們馬上就找裝修師傅從各個工地去調派人手
第二週我們就馬上動工了 這個還的確是挺給力的
需要的時候馬上能夠頂得上
這個房子的裝修主要是以賣房子為主要目的
所以一切以銷售結果為導向的
就是花出一塊錢最好能收回兩塊錢
那收回三塊錢四塊錢那就更好了
所以性價比都需要超高的
就是讓買房子的人減少顧慮 能夠做到拎包入住
不用麻煩自己再花時間搞裝修
裝修對於很多沒有買過房子或者沒有很多裝修的人來講
他都不知道這個成本是多少
這些不確定因素就會造成房價不能大幅的推升
所以我們所做的事情就是要提升這個房子的價值
就是要把這個房子多賣錢
下面我給大家介紹一下我們做的幾個部分
第一個部分就是刷牆
有句話就是說要賣房先刷牆
因為這個房子裡面佔的面積最大的就是各個地方的牆
而且能給看房的人帶來很大的這種影響
這個房子的牆是一定要刷的
因為很多地方都有一些黑乎乎的這個髒東西
後來有經過touch up
就是一點一點的在小面積的刷修補
但是做的不專業
對著光看能看得到
而且效果是非常的不好
所以這個房子的牆都需要重新刷
下面是說全部重刷還是部分重刷
那全部重刷的話
我們有找到一個報價就是5000塊錢
這房子我們仔細的看過一下
有的牆還是挺乾淨的
因為不是經常會被用得到
那有些牆就比較髒
尤其是這個小房間全部都是綠色的
也沒有必要把它給刷
做的還都挺好看的
所以根據我們的經驗
我們就要把這個需要刷的這幾個地方
都拿特殊的標記給它標註出來
有的地方是整面牆全都要刷
有的地方是部分要刷
有的地方是touch up
這麼來做的話
那成本呢
節省了1000塊錢
只需要4000塊錢
而且呢
這4000塊錢裡面還包括了窗臺
白色的這個窗臺
樓梯的扶手
門門框地腳線
這個壁爐上面的白色的臺子
這就算挺划算的了
除了牆
還有把這些各個地方細小的東西都給它刷了
因為這些東西刷
其實不比這個牆省時間
也許還會費更多的功夫
費更多的力氣
但是效果會好
你要覺得這樣會划算
那還不夠
除了刷牆
地腳線
樓梯扶手等等
還包括了廚房的櫥櫃
用晾油把這個廚房的櫥櫃
全部重新翻新一次
看起來就像特別新的櫥櫃一樣
還有就是衛生間的兩個
兩套櫃子
全部都粉刷
這麼大的一個面積的粉刷
4000塊錢
非常的划算
一翻新
房子馬上看起來就清爽了很多
就有點像晚上睡了一個覺
白天起來洗了把臉
看起來就不一樣了
接下來一個工程就是地面
二樓是地毯
但是因為使用過度
這個地毯就已經很髒了
即便是深度清洗
都清洗不出來
那有些房子呢
我們在賣房子之前呢
做深度清洗是可以洗出來的
一次差不多350塊錢
看面積大小
有的多點有的少點
200到400
都有可能會發生
但是洗出來的效果還是不錯的
但這一個是不能洗的
那要換地板
還是換新的地毯
那這又是一個問題
又是一個選擇
如果換地板的話
實木的還是複合的
這個房子
以現在的我們的定位來講
不適合做實木地板
不需要那麼高端
那複合地板的話
如果按材料來算的話
兩塊五到三塊
應該是不錯的了
然後再加上一個
手工的兩塊多錢
那差不多是五塊到六塊一尺
樓梯是比較花錢的
因為樓梯它不是按面積算的
它是按一個一個臺階算的
一個臺階幾十塊錢
我數了一下
這個房子一共15個臺階
那地腳線什麼的
也再換一下
奇奇怪怪的把這個地板換了一遍
二樓的加樓梯
一共需要花六千多塊錢
按照這個房子的定位
沒有必要去換複合地板
我們覺得把地毯重新更換
就已經挺好了
所以我們找了
已經認識十多年地毯師傅瑞
十多年前他就是做地毯
那十多年後
他現在還是在做
所以在非常敬業的
在一個行業裡不斷的鑽研
而且我感覺他沒變什麼樣
十幾年前什麼樣
現在還什麼樣
地毯我們都是挑選性價比比較高的
而且還要讓它好看
所以我們每次用的都差不多
不過這次是要為了給Seller看一下
所以我們就把瑞找來
然後讓瑞帶了幾個地毯的樣子
然後我們錄了視頻
發給Seller
然後我們推薦了一款的地毯
然後選定的都是有凹凸的
有紋路的
主要是結實第一
第二看起來好看
一切還是以銷售為主
要好看要賣出更高的價格
要追求性價比高
這樣的地毯三塊五一尺
我們一共花了2600塊錢
二層的地面搞定了
那下邊就是一層的地面
一層是實木地板
本來就是實木地板
我們就想這個實木地板
上面有很多的劃痕
不能就這麼著
賣房子的時候給人看
就需要把它翻新
那還有兩個方案
一個是把它換成複合地板
第二個是把它打磨
換地板的話
要把以前的實木地板接掉
如果不接掉
往上直接鋪的話
會有一些聲響
但接掉也是工程
新鋪地板也是工程和花費
所以我們就在想
如果能打磨
打磨是最好的一個方案
不是每一種實木地板都能打磨
有的很薄的實木地板是磨不了的
因為磨會磨很厚的一層下去
所以我們就把地板旁邊的地毯
接起來
我們大概測算了一下
看還是比較厚的
而且以前沒有磨過
還是真的是可以磨
所以我們採取的方式
就是把一層的地板進行打磨
一共400多尺
打磨是三塊錢一尺
一共花了1200塊錢
打磨完刷上一層亮油
就跟新的差不多了
非常好看
現在我們把牆都給刷了
梯腳線
門框
樓梯扶手
二樓的地毯全部換新
一樓的地板全部打磨
刷上亮油
也像新的一樣
裡邊做完順便把庭院
這個樹剪一剪
把這些落葉全部掃掉
用高壓水槍
把牆面沖洗乾淨
做了這麼多
從一個房子一看就知道
是有人住過很久的
到感覺這是一個嶄新的房子
沒有人近期住過的感覺
而且可以拎包入住
不需要再費心去裝修
該搞的已經全部搞完了
再加上這個房子的好位置
好學校
房子裡邊明亮通透
沒有什麼可挑的
所以下一步就是放心大膽的
給個好價錢
總結一下剛剛的裝修
刷牆
地腳線
窗臺等等這些
包括了廚房的櫥櫃
加上衛生間的兩套櫃子
這個加起來四千塊錢
二層的地板加樓梯
全部更換兩千六百塊錢
一層的實木地板打磨
一千二百塊錢
廚房的電器
全部更換一套
一千一百八十塊錢
裝修前前後後
只用了十天的時間
裝修花費九千六百塊錢
這筆投資在後來的賣房
是加倍的收回了
所有東西搞定之後
Staging就安排入場
Staging花了兩千六百塊錢
之後我們請了專業的攝影師
給這個房子精心的拍照
而且做了3D tour
就是那種在網上可以雲看房的
每一個房間都可以點擊
走來走去的那種
一共花了三百五十塊錢
這是非常必要的
尤其是在疫情期間
很多人不想先去實地看房
就在網上看
等他看好了再去實地看
另外我們同步做了披露報告
房屋檢查報告
四百五十塊錢
IE檢查報告一百五十塊錢
這個是有物業管理的
所以物業管理小區的HOA費
花了四百五十塊錢
房子前期準備完畢
而且都是按照我們的時間表
一步不差的實施的
下邊就要盛大推上市場
那面臨到的問題就是價格
因為價格在整個的裝修過程當中
我們的實施追蹤著周邊發生的事情
周邊的房子上市
成交賣掉
我們都會去仔細的去了解
然後調整我們要賣的房子的價格
價格的策略
我們是開低價走高
目的是吸引更多的人來看
這麼好的房子
大家一定要來看一看
所以這個價格確實也達到了效果
第一個週末就來了十二組人
每一組人來
我們都會仔細的記錄
並且跟蹤詢問反饋
根據反饋
我們知道應該是會有足夠多的offer會進來
所以就設定了第二週的週三
開始收offer
一共收了五個offer
我們把這個offer
全部橫向比縱向比
全部排列好
打電話去驗證他們的貸款能力
去看他們的首付
去做盡職調查
還有把八月的背景都調查了一遍
之後就開始展開了一輪的談判
那五個offer當中
有三個沒有超過一百萬
全部都超過我們的要價了
五個offer裡面有一個offer
剛剛踩到一百萬
還有一個offer是到了一百一十萬
但是它的條款不好
它的條款是有contingency的
特爾求其次就是價格在一百萬
條款是最好
就是沒有任何條款的
這個offer如果價格再能上來
那不是兩全其美嗎
那就是它了
所以我們對這個offer
下的功夫還是挺多的
另外一個
一百一十萬的
我們也沒有放棄
我們希望它能夠
去除所有的條款
去除所有的contingency
但是不行
所以經過和一百萬的兩次
兩個來回的口頭上的交談之後
他們決定把一百萬提高到一百零二萬
那重新寫了一份offer
Seller非常高興的
就接受了他們的offer
已經遠遠超出了Seller的預期
當時Seller說一百萬
也是可以接受的
但是我們還是把價格
推升到了一百零二萬
整個的交接過程
也都是順順利利的
中間我們會去跟各方
進行溝通協調
從頭到尾
十天的裝修
十天的賣房
然後就成交
之後的三十天
房子順利出售
前前後後一共五十天
從頭到尾
沒有讓Seller操太多的心
只是我們把方案做好
Seller聽取建議
做最終的一個決策就好了
今天為您介紹的
是我們團隊銷售
長青谷Townhouse的過程
重點放在了
我們裝修的花費上面
您也看到了
每一項花費的價格
並且由於這些裝修
消除了買房子人的顧慮
房價會大幅的推升
另外也給您展示到了
收單選單談判的一個過程
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