那些你聽過的澳洲買房常識,有可能都是錯的!

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這期視頻聊買房常識中的錯誤!
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親愛的觀衆朋友們 大家好
歡迎來到這期節目 我是萬邦君
今天跟大家分享一下幾個買房的錯誤思維
相信在座的各位都聽說過很多老生常談
比如說父母在不遠行
你有父母 他們沒去世之前哪都不要去
實際上這句話還有下半句叫有避有方
就代表說並不是反對你去旅行
如果你有事要出去的話 你要告訴父母你要去的哪裏
好不讓家裏人擔心
同樣我們還有一些老生常談是飲食方面的
什麼你這個腳壞了就喫豬腳
腦子不好就喫豬腦去補一補
喫多豬腦就被別人罵豬腦子了
所以在我們進入21世紀以後
隨着自媒體的興起和發達
每個人都有自己的發聲的頻道和渠道
所以很多的專業人士就會出來
在各種平臺上普及這種各式各樣的知識
所以通過了解各樣的信息
我們發現我們以前知道的很多老生常談都是錯誤的
我今天就跟大家講幾條房地產的老生常談
我來澳洲已經有20年的時間
聽說過很多買房的這種老生常談
而這些所謂的老生常談大部分絕對都是錯的
而且它對我的一開始買房的影響是根深蒂固的
造成我在買房的時候犯了很多的錯誤
所以今天我就把這些錯誤的思維跟大家分享出來
有可能你不一定會同意
但是我講出我的觀點
然後供你去做參考
今天總共有6條跟大家分享的
第一條叫granny flat
無論是華人的這種買房專家
還是說老外的買房專家
都說買房不要買帶granny flat的房子
爲什麼呢?
他說你看這房子前面一個房子後面一個房子
兩家人隔着一道fence
就是隔着一個鐵柵杆
有的時候就沒有柵杆
就是兩家都缺乏隱私
你這麼一建granny flat就沒有後院了
很多人感覺住的這個房子裏就沒有家庭氣氛了
所以如果你買房的話
千萬不要帶granny flat
如果你是投資是可以考慮
資助的就千萬不要這麼做
而且還會影響升值
這句話對不對
它有一定的道理
但是這個東西你要看是在哪些區域
比如說你買個房子在上北
你建了一個法式豪宅非常大
然後你後面再蓋一個granny flat
就不聞不累了
因爲很多時候後面你要配一個網球場
或者是配一個游泳池
但是在很多其他區的話
很多人是非常喜歡granny flat的
我舉個例子
就是像吳拉瓦是非常好的一個區
就是東區的一個吳拉瓦這個東西
很多他們的牌屋
他們都會申請在他們的車庫上面
蓋一個studio
應該說它理論上來說不是granny flat
因爲你蓋個studio
你還是要給這一家人用
但是很多這些吳拉瓦的這些居民的話
他在車庫上蓋了一個studio
上面蓋了一房一位
其實就是個小granny flat
他們私自的放到R&B上去出租
是吧
然後很多這個房子一旦有了granny flat的話
很多潛在的買家他其實非常喜歡
等於說拓寬了這個房子的空間
包括像布埃克湯
布埃克湯的話
如果是house 帶granny flat的話
其實他有的時候出的速度
比就是說像所謂的那些
自住買家的類型的房子還要快
比如說四房兩衛兩層的房子
有的時候house 帶granny flat
出的速度比那還快
爲什麼
因爲很多人在這個區域買房的時候
他已經掏空家底了
所以他有的時候還貸款
還的力不從心
所以他就希望後面能有一個granny flat
然後幫助自己償還一些貸款
同理而說
然後我認識一個在北海灘
奈爾濱一帶非常出名的
一箇中介公司的老闆
他自己住在蒙娜威爾
他本人的話有個house
他後面也蓋granny flat
他說他蓋granny flat原因很簡單
因爲他買的個房子地足夠大
700平
他後面就是說拿出200平
除了也不影響他的生活
而且他個人認爲granny flat的話
租金實在太好
當時他蓋完granny flat之後
他也就花個大概十二三萬
出租的時候能租到大概700塊錢
所以他覺得爲了這筆錢
他覺得就是說沒有什麼隱不隱私的
而且他說因爲他的房子設計的比較好
所以granny flat的人
就是從另一個方向去進出
所以兩家是互相不打擾
還有一個就是在Fayodok
我也看過一個房子
是house加granny flat
最後被一個亞洲家庭買走
爲什麼
因爲他們就是岳父岳母
跟他們一塊住
所以岳父岳母就住到後面的granny flat
然後他們家庭就住在前面
正好雙方平時喫飯
白天都在大屋子裏面
睡覺的時候就完全分開這東西
也是互相不打擾
這種設計受到很多亞洲家庭
包括印度家庭的一個喜歡
所以house加granny flat
這個東西真的是要看區
對於有些區域
比如說亞洲人比較多的區域
比如說租金火爆比較好的區域
再比如說像排屋區
如果你車況能建studio的話
增加空間的話
大家都是很喜歡granny flat的
並不是說有granny flat
這個區就一定是不好
你要看如果是像我說的那種
上北的大地大宅
然後大家喜歡後院建游泳池
建這種tennis court
這種網球場這種的
當然是大家是不喜歡的
但是很多其他區域的話
大家大部分人來講
是接受granny flat
而且把granny flat
看作是一個比較正向的事情
所以我個人感覺granny flat
沒有大家想象那麼壞
我覺得應該差不多是三期開
70%的人
對granny flat的人
是不反感的
30%的人是反感的
而且這個時候
真的是要分區域的
所以千萬不要說有房子
我就千萬不要蓋granny flat
包括建duplex也是
當時我記得很清楚
我當時問過就是ride一箇中介
當時我搞了一個duplex設計
然後中介第一句話就問我說
你設計的兩個duplex
是各自後院帶granny flat
還是不帶granny flat
如果帶granny flat的話
他說賣的價格就高
如果不帶granny flat
賣的價格就低
他說受衆人羣就少一些
可見granny flat
並不是所謂的是洪水猛獸
不是大家想的這麼差
千萬不要想說
有granny flat
大家就不喜歡
這個東西
從市場的實戰經驗來講
這個是不是正確的
然後第二點
就是在我來澳洲以後
我聽別人講
買房千萬不要買那種
保護區的房子
是有歷史遺產房
不能推到重建
所以你不能改動
什麼都要跟console報備
他說很麻煩
其實我們要明白
保護區的房子
分成兩種
一種叫heritage
這種就是真正的保護區
這個房子不但就是說
外面你不能改
裏面你也不能改
整個房子的結構
就要保持原樣
所謂保護區的房子
另一種叫conservation
他就說你的房子
前臉不能變
但是後面你可以擴建
也可以在樓上加建
就是說你要保持這個臉
這個房子本身的外貌
但是裏面後面
你想怎麼改動都是可以的
heritage
我確實不建議大家去碰
但是保護區的房子
我建議大家
如果你買了很多套房子
你一定要有套保護區的房子
雖然不一定是排屋
但是也可以是那種
像那種federation
就是聯邦時期的那種大宅
爲什麼我喜歡保護區的房子
保護區的房子
確實不能推到重建
但是很多人只知其一
不知其二
你一個區域的房子
能推到重建
它是一把雙刃劍
它能推到重建的話
它固然你可以建開發
做duplex蓋新房
但你有沒有想過一個問題
一旦你建了新房
樣式建的非常醜
你會影響區域所有的價值
同時如果區域的房子
很輕易拆到重建的話
可能有的時候會出現
很多粗糙劣質的房子
比如舉個例子
像Stratford前段時間
不是鬧了新聞嗎
說有一個屋主
在Stratford買了600萬的房子
結果發現這個房子住進去
不到半年就發現金玉其外
敗穗其中
裏面全都是
房子有很大的質量問題
所以他掛了一個很大的招牌
上面控訴builder和PCA
就是私人審批師
批准房子建造的私人審批師
你想象一下
如果你這條街
全部都是這種
推到重建的新宅
哪怕它外貌不是很難看
它裏面全都是質量有問題
尤其是這幾年
人工成本漲得這麼厲害
全都是爛房子
你覺得這個區域
這條街還會有人喜歡嗎
而且的話
我們只是講建house
如果一個區域裏面
建的全都是duplex
那就會進一步貶值這個區域
如果是建了
Townhouse和公寓的話
這個區域基本就完蛋了
因爲你等於說
把很多那種低收入的人羣
拉到一個高收入的區域裏面
你改變了這個區域的人口結構
而且的話
保護區的房子
它的保護區的樣式
就是這種樣式
它是不可複製的
你現在的話
很多的房子
它的樣式可以不斷複製
你今天流行現代風
明天流行法式
後天流行另外一個樣式
但是保護區這種
就是古典大宅的話
它不會再建出來的
就這麼多
所以它是極具收藏價值的
這個東西
而且的話
很多那些貴的區的話
基本都是保護區
比如說我們常說的上北
什麼Linfield
Kiara
大家覺得這是精華一段
其實大部分都是保護區
你包括Hunter's Hill
以東靠水半島
也全都是保護區
你再包括很多
就是離市區比較近的區域
也都是保護區
所以保護區
它並不是一件壞事
保護區實際上
是這個區域身份地位的象徵
如果一個區域
有很多那種市保護區
而且有很多那種大宅
說明這裏面
有很多的富人
世世代代住在這裏面
這個區域是有給運的
這個不是說
你短期兩三天之內
我買些房子
比如說我去Box Hill
離市區50公里以外
我蓋幾個豪宅
我就說這是富人區
不是你自己可以吹出來的
這是要當地人認可的
而這種保護區的房子
就是能得到當地人認可
有這種歷史的陳列在這裏面
所以千萬不要認爲
說保護區的房子不能動
就是好事
有的時候動它是個雙刃劍
動好行不好的話
這個區域的房子的話
就越變越差
你如果蓋個公寓和townhouse
就把一些低收入人士
帶到一個高收入的區域
這是第一點
第二點就是你蓋的這個東西
如果不好的話
影響這個區域的一個質量
第三點的話
如果一個區域的話
可以不斷推導重建
建很多的新房子的話
等於說帶給了更多的供給
到這個市場裏面
那就會影響你未來的出售
你是希望這個區域
沒有更多的房子出現
保護區的話不能動
它也就這麼多房子
第二點的話
你保護區的房子
你建不了duplex
你也不能推導重建
所以基本上買這個區域的房子
更多是以資助爲主
是更多是一種家庭爲主
所以保護區的房子
並不是洪水某種
反而我個人認爲
想要投資得到好的回報
你一定要去找有保護區的房子
但前提是這個區域
大部分房子都在保護區
你不能說就是說這個區域裏面
就百分之零點零幾的房子
在保護區
那就沒有意思了
第三條什麼思維
很多人買房
他覺得買房合不合適
你知道他從哪去看嗎
他就看上任屋主虧了多少錢
上任屋主虧的越狠
他覺得他這房子買的越合適
所以很多人拿不準怎麼出價
有的時候就是覺得上任屋主賺我錢了
上任屋主賺的錢越多
他覺得他這個房子買的越虧
我問大家一個問題
你現在去買最近10年蓋的公寓
你比如說你去奧林匹克公園
你去Moscow
你去Winter Worlds Point
你去Paramount
你基本上你買任何一套房子
上任屋主都是血虧賣給你
可能持有七八年
都不賺錢
甚至還倒貼錢進去
你覺得你賺到錢了嗎
你沒有賺到錢
澳洲的市場
是一個很平穩的房地產市場
它不會像國內那種大起大過
一年翻倍之類的
每年都在平均上漲
一個房子如果持有好多年
然後最後還是虧損賣給你
很大的原因
不是市場的問題
就是因爲這個房子本身有很大的問題
你想它虧損的越大
說明這個房子越大
你知道吧
它爲什麼會虧損賣給你
很多原因就是啥
他問了很多人
很多人都不願意買這個房子
最後你看不懂這房子的問題
然後最後你把這個房子給買了
所以在我看來
市場人很多時候
大部分的問題的時候
就是這個房子的問題
舉例來說
之前我幫客戶看過一套房子
在布萊塘1000多平
然後那個房子
最後屋主持有5年
虧損十幾萬賣掉了
大家知道他爲什麼虧損十幾萬賣掉
那個房子層高很低
那個房子的層高也就是2.4米
在那房子裏面非常的壓抑
而且周圍還有easement
所以它低大也沒有用
這東西
所以下任屋主買下去
他的命運不會好很多
還有的房子
我記得Packington有套房子
也是虧了幾十萬賣出去的
很簡單
就是上任屋主的話
他非常emotional
就是情緒很深買了那個房子
但他那個房子空間很壓抑
戶型也不好又很窄
然後新買的屋主當個寶一樣
這個東西
但是他並不是寶
這東西他在賣的時候
他也是便宜賣
所以大家記住一句話
便宜買的東西
最後基本上都是便宜要賣出去
千萬不要怕說上任屋主賺你錢
很多時候需要搶着買的東西
你賣的時候也是搶着
尤其是市場不好的時候
你是搶着買過來的
凡是那種在市場不好的時候
你說5折
最後人家屋主給你打三折的
基本上這個是房子本身的問題
跟區域和市場是沒有關係
正常來講
區域和市場出問題了
你最多給你打個一折到兩折
但是凡是給你打三折以上的
基本上來講
這個房子是有極大的問題
所以千萬不要把說屋主虧的虧死了
老闆虧死了
然後你就掙錢了
其實不是
這個房子有問題
然後他犯了啥
你接着跟着去犯啥
所以很多時候
這種屋主大額虧損的房子
我一般都不會去要
除非我想炒個短信
在我手裏放個一兩年
我再把它賣給別人
這是有可能的事情
第4點就是火站
華人現在買房
特別容易看火站
買自住投資房都看火站
火站我是完全反對的
爲什麼呢
第1點的話
很多區域
有火站和沒火站的話
確實房價會有一些差異
假設火站附近
並沒有很多的公寓樓
是一個比較安靜的區域
但它就有個火站
它會比沒有火站的區域會貴一些
這畢竟是有火站
我舉個例子
最簡單的話
諾曼赫斯和
Y3的一個區別
所以有些人諮詢我的時候
他會問說
這個區域不行
它沒有火站
然後我就會轉頭問他一句話
我就問他一句話
我說
你最後一次坐火車是什麼時候
基本上很多人是答不上來的
一想好像是三四個月以前
最近一次好像是參加周杰倫演唱會
可能去坐一次火車
就不得不坐
因爲停車不了
但平時好像就沒坐過火車
所以很多人平時也用不上火車
但是就糾結火站
但是他有的時候
就要被爲火站支付議價
這是1點
第2點像我說諾曼赫斯這種
就是火站附近
沒有什麼公寓是好事
算是少的
但是很多區域的話
只要這個區有火站的話
政府都會規劃很多的公寓
而且這公寓一開始是一點點
最後越建越多
比如說像埃品
一開始的時候有火站
也有公寓
但是公寓不是很多
但是現代化你會發現
這個公寓在埃品的公寓
是越建越多
就鋪天蓋地的
然後這個區的性質就變了
你就會發現
很多不同的收入結構的人
就開始到這個區域
然後改變了這個區域裏面
你就看到不同人種
最簡單的就是赫斯威爾
以前赫斯威爾這個區還挺好的
以前在赫斯威爾的時候
不說華人就兩頭嗎
香港人一部分是住北邊
住柴素
南邊就住赫斯威爾
所以當時住赫斯威爾
是一件很好的事情
但是後來你看赫斯威爾
公寓越建越多的時候
會怎麼樣
買的人都是投資客
投資客全租給別人
租的人你也知道
他收入就不高
收入不高的話
大部分收入不高的人
素質也不怎麼高
所以他最後一會的話
他就是來到這個區域裏面
就把這個區的結構給改變了
你後來就發現這個區域
越來越問紅紅的這些事情
所以火站有的時候
它在澳洲並不是什麼好事
如果是說你是資助的話
它這個區域有火站
但是它周圍沒有公寓樓
你可以考慮買
但是如果你用不上火站
你去旁邊沒有火站的區
你能省下很多錢
這是第一點
第二點
如果這個區域有火站
而且火站是個大站的話
它未來按照澳洲的發展的話
它就會沿着火站
建的公寓越建越多
你看我們現在的話
不是說山區這邊Castle Hill
不是建了一條新的Metro
很多人覺得好方便
但是你建完之後是有代價
什麼代價
你會發現以後沿着Metro
會建的很多公寓樓
會鋪天蓋地的建
這不說在Baga Vista要建
在什麼Showground的地方要建
將來Castle Hill
你會發現這個區域公寓越來越多
鋪天蓋地的
然後交通越來越堵
所以火站並不是什麼好事
所以火站的話放一放
第五點的話就是連鎖店
我以前聽說過很多人講
買房就要跟着Viceville走
買房要看當地有沒有麥當勞
買房要不要看當地有沒有什麼
7-11
我說句實話
這個東西都不準了
爲什麼
因爲以前的時候
連鎖店進駐一個區域的話
它確實是花很多的時間去調研
但是隨後你會發現
就是說連鎖店最後一輪的時候
它越開越多
你像什麼麥當勞
肯德基哪都有
你沒有辦法拿它做一個評判
而且就是說很多的連鎖店
它喜歡開在人流量比較大的地方
你比如說像什麼
Starbuck開在什麼
Borough
Chestwood
或者Bondi Junction
它爲什麼開在這
它並不是覺得說這個區域
未來有什麼前途之類的
不就是因爲這個是一個交通樞紐
然後有大的購物中心
能吸引人流量
所以這生意能做得起來
跟你房價沒有什麼直接的關係
所以我千萬不要迷信什麼購物中心
因爲購物中心
永遠是跟交通樞紐是聯繫在一起的
交通樞紐的話會帶來很多的公寓
公寓會帶來人流
所以對商家是好事
對於買房人士來說不是好事
因爲你建了太多公寓的話
你會影響這個區域的價值
所以在澳洲的話
你要先明白這一點
我覺得在我買房的時候
我會把一些gain
作爲我買房的一個附加值考慮
比如說我同樣看到兩個區的房子
然後這兩個區的話
很多條件都差不多
預算也差不多
然後我就會看一些附加值
附加值的話
有一點的時候
我就會考慮到周圍有什麼gain
但這個gain肯定不是什麼麥當勞
什麼肯德基
這是starbucks都不是
我主要看的幾點
比如說比較小衆的gain
比如說像這個gourmet
就是一個衣服的gain
還有一個像就是organic shop
這附近有沒有這種
就是賣這種有機食品的那種專賣gain
這是這種就是真的非常有錢
非常潮的人
纔會去喫的這種東西
是吧
華人很少都接觸這個東西
然後再有一個就是法餐
法餐多不多
義餐現在已經開了很多
只要整個披薩就叫意大利餐
法餐的話就比較少一些
你像爆棚秀就有個法餐
法餐也是一個我關注的一個gain
有些東西你可以就是做反面教材
比如說一個區域的話
有太多少數民族的gain集中在一起
那肯定就不是特別好
比如說全都是賣卡巴布的
全都是賣咖喱的
那就不是說特別棒
這個東西
所以說就是不要迷信所謂的那種
什麼麥當勞
肯德基
什麼wise pill這種東西
你要看那些小衆的gain
符合那種高收入人羣的gain
這個是我要跟大家分享的
最後一點是學區
學區的話
我覺得買房是要看學區
而且學區確實會對房子帶來升值
但是大家要明白幾點
第一點是當地人怎麼看這個學區
就我記得我去Kingsland的時候
當時問學區
當時Kingsland有兩所學校
一所學校的成績
要比另一所學校要高一些
但是當地普遍那些土著
他們更願意把他們自己的孩子
送到分數稍微低一點的學校
因爲分數稍微低一點的學校
他說一個是學生少
第二點老師在裏面待的時間都比較久
很少換工作
所以當地人反而覺得
那個學校是好的學校
然後包括Balkan Hill
不是有個校區叫Matthew Peace
我當時也是以租客的名義
給當地的租房中介打電話
我就說我想把孩子送到學校
所以我想租這邊的房子
然後租房中介就笑跟我說
你是不是從來沒有去過那個學校看過
我說怎麼了
他說你知道嗎
很多家長都是跟我這麼說的
就是想在這租房
結果過不到半年時間全部搬走
他說因爲學校裏面學生太多了
老師顧不過來
所以你會發現
學校學區這裏面
你還是要深入到當地人的一個想法
另外我個人提出一個
跟主流大衆不同的觀點
我個人認爲好的私校
比好的公校要重要
好的私校對當地房價的影響
比好的公校還重要
爲什麼呢
因爲好的公校的話
當地人的話可以去租房子去享受
好的私校的話
你能上私校
你不可能去租房子
一般來說的話
你爲了節省通勤時間
你寧可在當地去買房子
你像很多人爲什麼會在以前住在Linfield
或者是以前住在Kiara
我見過一些人
他會把房子買到什麼Pimple
買到Pimple,Woronga之類的
他其實就是爲了想讓自己的老婆
送孩子時間靜一點
不想開車開太長時間
就這麼一個簡單的原因
包括我認識一個專門做豪宅的Builder說
他說他買房只看好的私校
別的都不看
因爲這羣人的話
真願意爲節省時間去買房了
有的收入少的時間不值錢
時間不值錢的話
他寧可花這時間去送
或者在這附近租
他推動不了房價
所以好的私校
我個人比好的公校還重要
所以看房子的時候
先要看當地私校的水平
所以這幾點是我對市場上
流傳已久的老生常談的一個回應
不一定全退
因爲是完全是我的一個個人視角
歡迎大家在裏面去討論
這就是今天的節目
感謝大家的收看
我們下次再見
