澳洲房地產投資理財必看（1）| 我為什麼看衰現在的公寓（2020年）

哈嘍 大家好 歡迎大家回到我的頻道 阿哈時刻 今天啊 墨爾本一早上起來呀 就是一個大晴天 然後呢 我們全家就一起到大操場上踢了會球 然後鍛鍊了一下身體 出了一身汗 高高興興的回來以後啊 我就覺得好像應該跟大家說點什麼 分享點什麼真心話吧 算是 所以啊 今天啊 我就跟大家探討一個我個人的看法 關於在 海外這種投資或者是墨爾本房產市場上的一些個人觀點 就是關於這個爲什麼現在我是看衰澳洲的公寓市場這樣的一個前景的 在開始說正事之前啊 先聲明一點 雖然我從事地產行業啊 也有一些年頭了 但是啊 今天所有的觀點啊 都是我個人的看法 不代表整個行業的一個投資建議 其實啊 近幾年以來 我一直都不太看好澳洲公寓的投資市場 但是啊 一直聽說一線傳來如火如荼的各種銷售業績 我不禁啊也猶豫起來 難道是我的分析和判斷錯誤了嗎 首先說一下我爲什麼看衰澳洲的公寓市場 有一個特別主要的原因 就是澳洲的公寓市場首先是針對海外投資者的這樣的一個市場 所以本地人的購買的比例相對是比較少的 再有呢 近些年來啊 各種的政府的苛捐雜稅都是針對着海外投資者而公佈的 其實它的主要目的啊 就是爲了保護本地購房者的這樣的一個可負擔性 所以啊 在政策調控方面 其實對海外投資者都是非常不利的 第一點是設立了海外投資申請費 也就是frib 這個費用的設立啊 無緣無故的增加了海外投資者的購房成本 以100萬的民宅爲例 最開始啊 是5000澳幣的frib申請費 在2019年呢 再次提高 現在呢 已經高達了5700澳幣 第二點啊 就是之前我在我的一期視頻裏提到過 關於海外投資者 他是有海外附加印花稅的 這一點啊 對於像公寓這種項目 只有一本合同的這樣的投資產品 投資項目來說 的傷害啊 這種傷害幾乎就是不可逆的 非常重大 爲什麼這麼講呢 舉個例子來說吧 就拿維多利亞州爲例 如果你是購買一套100萬的公寓 那麼呢 由於你購買人的不同的身份 那麼他們最後的含稅價格也是千差萬別的 如果是本地人購買的話 100萬公寓以後最後交完 他作爲投資者來說啊 完稅的最後的價格 那麼是105.5萬左右 但是對於海外投資者來說 那麼你最後的完稅成交價 你的購房成本最終其實是在113.5萬澳幣 這之間啊 八萬澳幣的稅費的差距就導致了海外投資者和本地投資者 從一開始啊 就沒有站在同一個起跑線上 在這樣的投資環境下 有沒有相對公平一點的房產投資產品呢 土地別墅套餐應聲而出 像這樣的土地別墅套餐啊 是兩本合同 也就是啊 土地是一本合同 而建造房屋的建造成本 建築合同是另外一本合同 由於房子還沒有建起來呢 所以呢 在繳稅的部分 所有的人啊 都是按照只有土地合同 土地價值來進行繳稅 舉個例子來說吧 如果總價還是100萬澳幣的投資 那麼咱們放60萬在土地的價格上 40萬放在房屋的建造成本上 同樣還是海外投資 那麼海外投資者需要付的稅費呢 大概就是60萬乘以13.5% 對於海外人士的稅後總價就是108.1萬 這個相比於之前的公寓投資的稅後總價113.5萬來說 省了5.4萬澳幣 所以相對於公寓來講 這樣有土地的土地別墅套餐的房產投資產品要比公寓好太多了 何況對於大多數的土地產品來說 土地的價值也就是在25萬到50萬澳幣之間呢 所以說澳洲的公寓投資產品 對海外投資者來說根本就不是最佳的投資選擇 現在再來說說我看衰澳洲公寓市場的第二個原因 就是它的租賃市場單一抗風險能力非常差 爲什麼這麼講呢 就是像現在這種特殊時期 以墨爾本的租賃市場前面的反饋 因爲各個區之間的反饋的現象都是不一樣的 而在墨爾本市中心這種高樓林立的 以短租市場 我之前的視頻啊也提到過以短租市場爲主要的 租客客戶羣的這樣的市場 它的現在的狀況 空置率是非常高的 再有一點啊 就是大家普遍投資公寓的原因就是認爲公寓的租金回報率比較高 相比較於郊區的別墅 這種高租金回報率是吸引大家投資公寓的一個非常主要的原因 但是事實上真的是這樣子的嗎 再來說說啊 新建的很多公寓啊 各種配套設施那是相當的齊全 什麼游泳館 圖書館 屋頂花園 燒烤爐 應有盡有 你能想得到的 包括什麼桑拿房都是必備的設施 但是你要知道啊 這種必備的設施是優點 但是也是缺點 優點啊 優在它不管是資助還是投資 以後的租戶或者是居住在裏面的人啊會非常的方便 但是它有一個致命的缺點 就是這個花費也是成比例的增長的 越是奔着豪宅去 越是奔着自己夢中的生活方式去 那麼你需要付的費用也是逐漸上漲的 而且這個物業管理費啊 一開始可能是五千六千七千澳幣每年 但是隨着物價的不斷的上漲 這個費用也是要跟着持續上漲的 所以啊 在計算各種的投資回報率的時候 咱們是不是應該算個淨投資回報率呢 對吧 總是要把這種各種的相關費用都減去 才能計算出一個真實的數據 這個時候再去比較哪個項目是優是劣 當然 在投資各種房地產產品的時候 其實根本就不是一個簡簡單單 只是計算一個投資回報率就能解決的問題 再來說一下市中心裏面的高樓大廈到底都是什麼人住在裏面 其中啊 有很大一部分比例啊 就是留學生 還有做短期民宿 所以呢 租戶佔的比例遠遠高於自住的比例 但是在經濟下滑的這種不好的情況下 你想一想啊 大多數的投資者 他是會變賣自己的投資房 而不會變賣自己的自住房的 那麼 如果經濟下滑的情況下 投資房大量上市 同時間的大量上市 公寓類型的產品同時大量上市 彼此之間的差異呢又非常小 所以它作爲房產投資的保值屬性也就沒有了 沒有了保值又怎麼能提安全 只是掙租金回報 30年不賣 那和股票套牢又有什麼區別 還有一個更加重要的原因就是title的區別 也就是地契的區別 在澳洲啊 很多人宣傳房產投資產品的時候都會說永久產權 但是各個這個產權其實啊也是有區別的 拿土地別墅套餐來說吧 像這種獨立屋 它的產權啊 土地的產權都是永久的 也就是說這個地契永永遠遠都是屬於你自己或者你們家的家人的 但是公寓來說 我們叫做strata title 這個相當於你買的什麼呢 你買的是這個公寓之間的這個空間 就是牆與牆之間的這個空間是屬於你的 哦 就是你買塊地的話 萬一你地裏挖出點金 臺房子都歸你的 以上這幾點啊 其實就是我爲什麼看衰澳洲公寓市場的主要原因 當然啊 我再次重申一下 這些觀點啊 其實都是我個人的觀點 不構成任何的投資建議 如果你有任何不同的看法 也歡迎啊在下面的留言區給我留言 大家一起啊共同討論 好吧 今天就跟大家聊到這 下次再見吧 拜拜啦 哦 對了 很重要 別忘了老規矩 點贊訂閱關注和轉發 拜拜