서울 아파트 거래량 3년 만에 최고. 부동산 시장 반등 시작되나. [클로즈업 - 부동산 시장 2편]

이 부동산 PF 부실은 금리를 상대적으로 낮은 금리를 유도하고 낮은 금리가 결국 시장에 영향을 주는 이런 변수로서 작용하기 때문에 부동산 PF 부실이 그러면 집값 떨어져라이 공식이 저는 개인적으로는 이해가 안 됩니다 오히려 부동산 PF 부실이 어쩌면 시간적 격차를 두고 집값을 상승시키는 상승 요소가 될 거라고 저는 판단합니다 [음악] 부동산 시장 전망입니다 전망이라 한다면 아파트 매매 가격이 상승하 하락하 저는 이제 등락률 표시하니 가격 등락률이 0 이상이면 상승이고 0 밑이면 하락인 거죠 그 숫자를 전망하는 것이지 상승했으나 하락했으나 정치적인 정책적인 당위가 아닙니다 예를 들면 지방소멸 현상이 가속화될 겁니다라고 전망할 수 있죠 근데 지방소멸 현상이 바람직하다는 뜻이 아니에요 그걸 원한다는 뜻이 아니에요 전망은 전망대로 들어 주시길 바라겠습니다 그래서 부동산 시장 가격이 나는 하락했으나 말을 듣고 싶으신 분이라고 한다면 반대로 나는 부동산 매매 가격이 상승한다는 말을 들었으면 좋겠다 라는 그런 입장이라면 전망을 원하시는 분만 들으시고 그 어떤 자기가 생각하는 부분에 대해서 위로받거나 그 부분에 대해서 동조해 줄 사람이 좀 있었으면 좋겠다 하시는 분은 제 영상은 적합한 대상이 아니라는 것을 다시 한번 말씀드립니다 어 또 다른 전문가의 전망에 대해서는 어떤 평가나 어떤 의견을 드리지 않겠고 저는 저의 의견을 여러분께 하겠습니다 항상 말씀드리지만 제가 부동산 전문가가 아니잖아요 거시경제를 분석하는 사람인데이 거시경제 안에 자산시장이 있는 것이고요 그 자산 시장 안에 부동산 시장이 있는 것뿐이에요 그러면 거시 경제를 구성하는 여러 변수들 중에서 부동산 시장도 하나의 변수인 것이고 경제를 구성하는 여러 변수들 그리 각자 도는게 아니라 톱 기처럼 맞물려서 돌아가기 때문에 그 관계성을 규명하면서 부동산 시장도 하나의 변수로서 들여다보는 것 뿐이죠 그런 관점에서 부동산 시장의 거래를 만들 텐데 그 거래 부분을 지금부터 본격적으로 말씀드리겠습니다 서울 아파트 거래량이 3년 만에 최고치를 기록했다라는 뭐 뉴스나 기사들을 보셨을 텐데이 그래프 보시는 것처럼 24년 5월 서울 아파트 거래량이 5182 4입니다 물론 뭐 최근 5년 동안이나 평년 최근 10년 동안의 거래량 평균치를 본다면 아직도 평균치를 밑도는게 사실입니다 그런데 아이 수치가 지금 23년 5월 기준으로 비교해도 그렇고 우상향하는 모습을 확인할 수 있는데 구체적으로 좀 보도록 하겠습니다 주택 매매거래 의 현황입니다 24년 전국 주택 거래량을 보시면 그니까 본격적으로 줄어든게 22년 6월부터 든요 초록색 그래프를 보시면 22년 5월까지는 좀 뒷받침이 되다가 22년 6월부터 주택 거래량이 급감했고 23년을 내내 그거보다 더 줄어드는 느낌으로 움직이다가 24년 들어서 어 23년 레벨보다 올라가는 현상 그리고 22년 레벨 정도로 올라갈지 말지 하는 그런 현상입니다 이것은 전국 주택 매매 거래량이 근데 앞에 말씀드렸던 서울 주택 거래량을 좀 본다면 어 보시는 것처럼 22년의 흐름보다 그죠 23년의 그 어떤 흐름보다 24년의 흐름이 가장 강하죠 그리고 이중에이 살색으로 황색으로 표시한이 범위 표시를 보면 이게 5년 평균치 그든 근데 5년 평균치를 어 거의 상단 부분을 찍고 있는 모습을 보면 어 서울 주택 거래량도 어 충분히 5년 평균 수준으로 회복된 모습을 확인할 수 있습니다 자 이런 것들이 주택 매매거래가 이제 소위 바닥을 찍고 22년에 바닥을 찍고 거래 점차 회복되고 있는 모습을 확인하실 수 있습니다 그러면 이런 현상 속에서 향후 주택 공급 전망은 어떨까이 부분도 굉장히 중요하거든요 근데 부동산 PF 부시를 가지고 잠깐 설명을 드리면 부동산 PF 부실이 있습니다 그러면 건설사들의 부실이 금융사회 부실로 전이될 가능성이 있고 이게 뭐 금융위기로 치닫게 되는 거 아닌가하는 걱정을 해볼 수 있겠는데 저는 누차 이게 뭐 4월 위기 설이다 뭐이 부동산 PF 발 금융 위기다 이런 거는 오지 않는다라고 말씀을 드렸어요 왜 오지 않느냐 건설사들의 부실이 금융 부실로 연결될 수 있지만이 금융 부실의 정도가 너무 심해서 시스템적으로 통제가 불가능한 금융 위기로까지 전이되지 않는다이 부분을 제가 건설사의 부도나 도산이 이것으로 인해서 어 금융사들의 부실로 연 연결될 수 있겠지만 이게 주요 금융사들이 이런 부동산 PF 부실로 인해서 다 쓰러지는 것은 아니다라는 것을 좀 강조해 드렸었죠 그리고 쓰러지는 금융 법인들이 있게 있을 수도 있지만 그것의 기호도가 그렇게 높지 않기 때문에 금융 위기로 뭐 위기설이 표현은 적절치 않다라는 의견을 제가 드려왔습니다 자 그런 관점에서 부동산 PF 부실이 직 가격의 하방 요소니까요 있니까 부동산 PF 부실은 집값 상승 요소입니다 물론 첫 번째 부동산 PF 부실은 단적으로 어이 부동산 시장 전반에 걸쳐 어 심리적으로 부정적인 영향을 미치기 때문에 이런 국면에 연 내가 집을 사도 되나 하는 이제 부정적 의사를 주고요 혹여라도 이게 금융위기로 불거질 수 있겠다라는 생각들이 지배하기 시작하면 매수세가 나타나지 않기 때문에 어 부동산 PF 부실은 집값을 떨어뜨리는 하방 압력이 일부 되기도 합니다 그러나 저는 이것보다 더 강한 상방 압력은 결국 건설사들이 추가적인 대출을 받지 못하고 추가적인 건설 사업을 일으키기가 어려워요 또한 금융사들이이 부시를 떠안기 떠지 않기 위해서이 금융사는 금융사 나름대로 리스크 매니지먼트 리스크 관리에 갑니다 리스크 관리를 어떻게 합니까이 아파트 건설사들 부동산 기업한테 대출 대출해 주지 말자 대출 행태를 강화합니다 규제를 강화합니다 그 결국 건설사들이 자금이 없다 보니까 건설 사업을 일으킬 수 없어요 추가 건설이 어려워요 그걸 떠나서 아파트 미분양이 많고 미분양 상업용 부동산이 여전히 해소되지 않은 채 있는데 건설사들이 이런 시장에 적극적으로 공급할 그 결국 이게 사이클인 거예요 제가 1편 부분에서도 말씀을 드렸죠 앞부분에서도 사이클이 있다고 공급의 사이클이 있다고 부동산 경기가 좋을 때 인허가 많이 받아서 공급을 하는데 그건 2 3년 후에 공급이 되는 거야 근데 역시 지금 22년 23년 24년 부동산 PF 부실이 있을 때 건설사들은 공급을 하기 위해서 인허가 받기가 어려워요 인허가 받기가 어려운 과정에서 결국 인어가 받는다고 해서 실제 착공 들어가고 뭐 분양까지 이어 진리는 더 떨어지지만 이게 더 떨어져요 그렇지만 어쨌든 인어가 물량 자체가 줄어요 그러니까 이게 뭐로 연결될까 2 3년 후에 공급부족으로 나오는 거예요 그러니까 가격이 조정될 때 공급량이 많아지면서 공급 측면에서 보는 거예요 가격이 좋을 때 상승 부동산 시장의 상승 국면일 때 건설사들이 적극적으로 인허가 받고 그러다 보니까 3년 후에 공급 물량이 많아지는 거예요 그러면 가격이 조정되는 거고요 가격이 조정될 때는 공급을 또 못 하다 보니까 또 2 3년 후에는 공급 부족으로 인해서 또 가격이 상승 지금은 말씀드린이 1년의 설명은 공급 사이드만 본 거예요 나머지 요소를 안 보고 말씀드린 거예요 근데 공급 사이드만 보더라도 여기 보세요 주택 향후 공급 전망 보여 드리겠습니다 23년 인허가 건수 추위를 보세요 물론 여기서 계절성이 있습니다 23년 12월 인허가 물량이 폭발적으로 솟았는데 원래 매년 12월에 몰아서 인허가 건수가 등재됩니다 예 그런 현상들을 배제하고 보셔야 되고요 23년도 사실 5년 평균치를 밑도는 경향이 뚜렷하게 나타나죠 그런데 24년에 23년 다도 또 밑 돌아요 그럼 이런 현상들이 지속된다 그러면 주택 공급량 어떻게 될까요 줄어들겠죠 이런 일이 언제부터 시작됐어요 22년 더군다나 연간 5월 누의 인허가 추위를 보시면 23년 수 과 지방에 각각 인허가 개가 66 10만호 이렇게 되는데 24년 들어서는 수도권 5만 지방 7만 5천 인어가 개 건수 물론 다시 한번 강조하지만 인어가 받는다고 해서 그게 다 착공 들어가고 분양으로 연결된다는게 아니에요 지금처럼 22 23 2년처럼 부동산 PF 부실 문제가 있으면 있을수록 브릿지론 이라든가이 그런 걸 한번 생각해 보세요 중간에 자금 마련이 안 돼서 제대로 공급이 안 될 때가 공급의 차질이 있을 수 있어요 그러니까 부동산 PF 부실 문제가 심리적으로는 부동산 하방 압력이 될 수 있겠지만 실질적으로 이런 일들은 추가적인 주택 공급 계획을 이루기가 어렵기 때문에 또 인허가 건수가 줄기 때문에 주택 공급 부족 현상을 만드는 또 다른 강한 상방 압력이 될 수 있다라는 말씀을 드릴게요 여기에 한 가지 더 부동산 PF 부실 문제가 잔존한다 생각해 볼게요 금리를 적극적으로 인하할 수 높은 금리를 만들기 위해 인상할 수 있습니까 금리를 천천히 인하해도 됩니까 그니까 부동산 PF 부실 문제가 그 나라 경제에 잔존한다 한다면 아무래도 금리를 어 인하해야 되는 인하 요인 금리 인상을 못하는 금리 인상 저해 요인이 되니까 결국 어이 부동산 PF 부실은 금리를 상대적으로 낮은 금리를 유도하고 낮은 금리가 결국 시장에 영향을 주는 이런 변수로서 작용하기 때문에 부동산 PF 부실이 아 그러면 집값 떨어져라는이 공식이 저는 개인적으로는 이해가 안 됩니다 오히려 부동산 PF 부실이 어쩌면 시간적 격차를 두고 집값을 상승시키는 상승 요소가 될 거라고 저는 판단을 합니다 물론 부동산 PF 부실 문제가 우리 한국 경제 약한 고인인만큼이 요소가 만약에 금융 위기로까지 간다면 금융 위기시 발생하는 자산 가격 폭락은 있을 수 있죠 근데 부동산 PF 문제가 금융위기까지 불거질 일이 아니라고 판단한다면이 부동산 PF 인해 에서 폭락이 올 거다라는 시나리오를 가정할 수는 없지 않겠는가라는 말씀을 드릴게요 그런 관점에서 부동산 시장을 좀 이해 여러분 그냥 금융위기가 온다 경제 위기가 온다 그러면 한 순간에 자산 가격은 폭락합니다 그것은 그냥 부동산 시장만 그런게 아니라 주가도 그런 거고요 대부분의 자산시장이 폭락해 근데 그걸 굳이 예측이라고 우리가 전제로서 가져갈 필요가 있나요 동산 PF 부실로 금융이 올 거라는 전제를 갖고서 판단할 수 있을까요 제가 누차 말씀드렸지만 알고 있는 불확실성은 더 이상 불확실성이 아니다 알고 있는 위험은 더 이상 위험이 아니다 그 어떤 누구도 앞에 구렁이가 있다는 것을 알고서 그 구렁텅이로 곧장 달려가는 사람은 없다 구렁이가 있다라는 것을 알기 때문에 그 구렁텅이를 우회하는 법이다 알고 있 일로 인해서 당할 가능성은 없다 그래서 부동산 PF 부실이 우리 한국 경제의 가장 약한 고리인 정부도 지금 부동산 PF 터지지 않도록 하는 정책들을 그냥 다 몰아서 하고 있고 예의 주시하고 있고 그리고 추가적인 지원이 끊기면 바로 끊길 거 같은 좀비 기업 같은 그런 기업들은 구조조정 절차로 가도록 유도하고 나머지 건설사들은 소위 미분 문제가 해소되거나 부동산 시장에 완만한 회복세가 전개될 때 어 이제 회생 가능한 어 기업이라고 판단하고 또 그들이 또 건설 공급 늘리고 그러면서 또 세수로 연결되고이 이런 선순환을 유도하는 것이 어 재정정책 아닐까요 그런 선순환을 유도해 나갈 거라고 봅니다 물론 제가 이렇게 여러분들의 의견들을 보면 그런 건설사들을 지원해 준 일이 웬말이냐 지원해 주라는 뜻이 아니라요 그 건설사들의 부실로 인해서 금융위기 오도록 내버려둘 정부가 어디냐는 것을 말씀드리는 거예요 그것만 지켜보고 있는데 말이죠 그런 면에서 어 주택 공급이라는 문제도 결국 부동산 PF 부실로 인해서 공급 부족 현상으로 약기 될 수 있고 이런 것들이 부동산 PF 부실 문제를 단기간 안에 해소하지 않으면 엄청난 주택 공급부족 현상이 약이 될 수 있습니다 그러면 주택 가격은 급등할 수도 있는 거예요 그니까 이런 현상까지 어 고루 생각해 보면 그니까 폭락이 폭등을 주장하는 건 전 좀 이해가 안가 개인적으로 이해가 안 가고요 어 그 어떤 경우에도 폭락 폭등은 희망해도 안 되고 전망에서도 안 된다고 생각합니다 희망해도 안 되죠 그 폭락을 희망하는 것은 사실 폭등을 유도하는 결론 결론을 만들 수도 있다는 거예요 그게 바람직한 부동산 시장에 대한 진단인 이제에 대한 의심은 저는 개인적으로 하고 있습니다 어쨌든 이런 움직임들은 기반이 된 건 분명 공급도 있지만 수요도 있다 수요는 왜 움직일까 주택 가격 전망 CSI 지표를 보시면 수요가 이미 100을 통과해서 110까지 왔습니다 서울의 경우에는 110을 초과했습니다이 얘기는 뭐냐면 지금이 순간의 집값보다 1년이 지난 그 순간의 집값이 더 올라가 있을 것이다라고 생각하는 거예요 그런 생각은 어떻게 움직일까요 그래도 구매 여력이 있는 분의 경우에는 구매 심리가 자극되는 곱해져서 수요로 연결되는 거예 물론 간혹 이제 댓글을 보면 어 어떻게 이렇게 소득도 줄고 경제가 어려운데 누가 돈이 있어서 집을 산단 말입니까 돈이 없는 분들은 구매 여력이 없는 경우는 구매 의사가 발동해도 곱하면 0이기 때문에 구매로 소 수요로 연결될 거라고 생각하지 않습니다 구매 여력이 있는 사람들이 그니까 다 구매 여력이 없는게 아니잖아요 구매 여력이 있는 계층이 구매 의사가 발동될 경우 이건 내집 마련이라 그가 대출을 뭐 영끌해서 집 산다든가 아니면 조금 대출 받아서 갭 투자를 한다든가 아니면 정말 현금성 자산이 너무나 많아서 언제든지 시점만 되면 집 사겠다고 한다든가 그 모두를 포함하는 겁니다 구매 여력이 있는 계층이 구매 의사가 발동되면 수요로 연결되는 것이죠 근데 구매 의사가 지금 연결된 거예요 거기에 주택 시장 소비 심리 지수를 봐도 마찬가지입니다 지금 수도권을 중심으로 뚜렷하게 전국도 반등하는 모습을 보면 이런 움직임이 뭐 일시적인 현상이라고 보지 않고 이렇게 매수세가 반등하는 모습으로 전개되고 있다라고 해석해 볼 수 있을 것 같습니다 최근 그 거래량이 뚜렷하게 늘어난 그 배경 중에는 생애 첫 집합 건물 매수자가 많아졌다는 조사 결과도 발표가 됐습니다 법원 등기 정보 광장 어 데이터인데 어이 자료를 보면 집합 건물 집합 건물이 뭐예요 아파트나 오피스텔 다세대 주택 그니까 단독 주택의 반대말이 집합 건물이에요 근데 생애 첫 집합 건물 매수자 규모를 보면 21년에 만해도 24만 명이 넘었어요 22년 23년 줄다가 24년 오해 들어서 16만 이렇게 16만 명이 넘어서 17만 명에 가깝죠 32.6% 증가하고 있습니다 내진 마련 수요도 발동하는 거야 특히 어 연령대별로이 집 건물 매수자를 또 해하려 보면 가장 많은게 30대고 그다음 많은게 40대입니다 그니까 생애 첫 집합 건물 매수자가 늘어나는 현상은 이게 뭡니까 내집마련 수요로 연결된다는 것을 보여주는 거예요 그러니까 이런 것들이 반영된게 지금의 부동산 시장의 흐름이라고 볼 수 있고요 아파트 매매 가격 증감률과 전세 가격 증감률 추위를 보여 드리면 제가 자주 보여 드리는 겁니다이 그래프 는 계속 매주 업데이트해서 여러분들께 시간이 될 때마다 보여 드리고 있는데요 20년 21년 주택 가격 등락률이 0.5 0.6% 하이를 찍었습니다 이게 뭐죠 이런 구간이 뭐죠 이런 구간이 바로 어 완화의 시대 제로 금리의 시대 아닙니까 이때 매매 가격이 폭등했던 겁니다 그 22년 23년 24년 상반기까지 긴축의 시대 금리인상기 이때 매매 가격 등락률이 - 0.48%로 저점을 찍습니다 그리고 다시 한번 강조하지만이 저점 구간이 시중 금리의 정점이고 코피스 정점이고 코스피의 저점이 원달러 환율의 정점입니다 이게 우연의 일치인가 근데 그 등락률이 면에서 이게 다시 마이너스에서 플러스로 23 에 전환됐고 그리고 23년 중반 이후 약보합에 흐름을 보였죠 보시면 그래프상 마이너스인 마이너스 전보다는 떨어져요 빨간색 그래프 보시면 전보다는 계속 떨어지 전주보다 떨어지고 전주보다 떨어지고 근데 그 등락률이 마이너스 뭐 0.05% 정도 등락률을 형성하 이게 일종의 약보합세 거죠 그러다 최근에는 -0.01% 기록했어요 근데이 값이 - 0.01% 찍었던이 아파트 매매 가격 등락률이 값이 24년 7월 그러니까 이제 중반으로 전망했고 자 24년 경제 전망서 말씀드렸던 그 전망대로라면 24년 어 6 7월에 플러스로 반등한다 이걸 전망한 것이고요 어 반등할지 아직 반등 안 했습니다 제가 보여드린 통계 상은 어 저는이 값이 플러스로 반등해야 어 제가 전망을 맞게 했다라고 답변드릴 수 있을 것 같아 아직 안 왔습니다 근데 다만 저는 약보합에 강보합으로 전환될 것이다라는 표현을 수십번 했듯이 그렇게 움직일 거라고 봅니다 그렇게 움직이는데 견인한 하나의 역할이 뭐예요 전세 가격 등락률이 전세 가격은 23년 중반 들어서 플러스로 반등하고 24년 중반부터 지금 1년 넘게 계속 플러스 전주보다 오르고 전주보다 오르는 지금 계속 오르는 현상이 약이 되죠 그러면 전세 가격이 오르고 매매 가격은 그동안 좁혀졌을 전세 가격과 매매 가격의 차이가 좁혀지지 이런 현상은 결론적으로 뭐를 이야기에요 내집마련 수요를 만들죠 전세 거주자가 어 조금만 돈을 더 보태면 대출을 받거나 자금을 좀 더 마련하면 내집 마련 가능하겠구나 하는 움직임을 이야기하죠 그런 것들이 역시 부동산 시장을 내집마련 수요를 자극한다 제가 맨 처음 오늘 긴 시간 강의를 하고 있지만 맨 처음 말씀드린게 뭐예요 부동산 매매 가격을 결정짓는 여러 변수 덩어리가 있는데 그 집합들을 구분하기 경제 금리 변수가 있고 수급 변수 수급 요인이 있고 수급 분석을 해야죠 그리고 내집마련 분석을 한 내집마련 수요를 봐야 되는데 내집마련 수요라는 관점에서 이런 움직임을 가져간다는 말씀을 드리겠습니다 전체 부동산 매매 가격 등락률이 흐름을 좀 설명드려 보겠습니다 서울입니다 전 지금 보여드린 건 서울이고 서울의 각 구별 집값 등락률 아파트 매매 가격 등락률을 보여 드린 겁니다 전주보다 올랐으면 플러스 전주보다 내렸으면 마이너스인데 제 플러스로 바뀐 부분을 다 빨간색으로 표시했습니다 그 빨간색 부분 보십시오 서울의 경우 5월 6일 주가 플러스로 반등한 구간이 저의 생각입니다 저의 의견이에요 서울의 경우 아파트 매매 가격이 평균적으로 5월 6일 주가 바닥이다 의견을 드리고 싶어요 그리고 구별로 좀 구분 해 본다면 아직도 강북구 노원구 도봉구 강서구 금천구 개구는 플러스로 반등하지 않았습니다 아직도 떨어지고는 있습니다 근데 나머지 구 광진구 든가 동대문구 마포구 어 전반적으로 강남 강동 서초 송파 전반적으로 어 4 5월을 기점으로 플러스로 반등 된 걸 생각해 보면 서울 아파트의 경우에는 매매 가격이 반등한게 사실이다 이렇게 말씀드리고요 이 숫자 중에 조금 의미인 숫자 말씀드리면 24년 6월 24 마지막 주죠 24일 주에 어 예를 들어서 서대문구 같은 마포구가 0.27% 성동구가 0.26% 그리고 강동구가 0.57% 서초구가 0.4% 송파구가 0.24% 굉장히 강한 상승세로 전환됐다 이것은 강보합을 넘어서 상승세로 전환된 지역의 모습이라고 좀 생각해 볼 수 있겠습니다 자 이런 흐름이 전개되고 있다