央行史上最狠打炒房!不動產放貸成數下修 自備款增加/祭出選擇性信用管制打炒房 吳嘉隆:預防房地產走向泡沫/央行推信用管制抑制房價飆漲 吳嘉隆:防範社會撕裂惡化|20240928|

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各位
筱君台灣plus頻道上的朋友們
大家好 我是吳嘉隆
今天來談台灣的另一個話題
就是中央銀行
最近推出來的打房措施
一些重要內容
就是如果你要買房的話
你能夠拿到的
銀行貸款的比例
要降下來
比如說你的第一戶
你的第二戶
你的第三戶房子
你能夠拿到的銀行貸款
成數下降
也就是你的自備款要上升
總而言之
這個叫做選擇性信用管制
選擇性信用管制
是用在管理房地產的
總體經濟角色
一個很重要的工具
很多國家的中央銀行
還沒有充分理解這一點
但是在台灣來講
這一點算是很早就已經理解
也用的還不錯
我們現在講 選擇性信用管制
有很高的針對性
就是針對房地產這個行業
房地產這個行業
在經濟裡面來講
是比重相當大的
很重要的一個領域
但是也是這個領域
最容易帶來經濟的波動
景氣的繁榮
景氣的衰退
往往跟房地產的起落
有很密切的關係
第二個
選擇性信用管制是針針對房地產這邊
其實有
兩個對象
一個是賣方
開發商這邊
建設公司 等等這邊
讓他們比較容易拿到資金
去拿到土地
去施工去營造
就是賣方這邊跟銀行拿到融資
另外一個就是買方這邊
你買房子
你需要拿房子來抵押
來拿到銀行的貸款
銀行給你貸款
讓你可以去買房子
那你可能自己準備
頭期自付款
你自己的款項要準備多少錢
來付頭期款
然後隨後的話
你就按照跟銀行的貸款來
按期付利息付房貸 等等
這樣子
銀行針對房地產的賣方跟買方
來做信用管制
就是它在做一件事情
就是預防房地產市場走向泡沫
選擇性信用管制
就是避免大量的信用
銀行信用進入房地產領域
不管是進入賣方還是進入買方
避免大量的信用
有限的資源集中
過度集中在房地產行業
因為這樣子的結果
房地產如果將來真的泡沫化
除了房地產市場本身會有狀況
會有衰退
甚至有危機之外
還會牽連銀行
因為銀行手上的很多貸款
都是以房地產來做抵押的
如果房地產市場出狀況的話
銀行的不良資產會暴增
銀行會出現危機
這樣的話
到頭來中央銀行還是要面對
政府的財經部門還是要來面對
所以 與其到時候再來
東忙西忙的
不如早一點來做準備
早一點 有針對性的
對房地產這個市場
來做選擇性信用管制
就是如果你有可能是在炒房的話
中央銀行的規範信用
資金不要進入房地產市場
去做所謂的炒作
炒作這個部分可以加以制約
但是記住所謂的打房 打壓房價
打房其實是有一些問題的
為什麼
因為你想想看
如果你有房子
你希望你的房價被政府打壓嗎
當然不是
如果你是有房子的人
你當然希望你的房子會增值
會漲價對不對
可是房子如果漲價的話
那些沒有房子的人
想要買房子的人
豈不是就更買不起房子
對不對
所以真正要做的不是去打壓房價
而是去幫助沒有房子的人
有辦法去拿到一些
適合他們的房地產的產品
那就引出社會住宅這個概念
以前叫國民住宅
現在叫社會住宅
就是由公家
由地方政府找到一塊地
算是交通還算可以的
來蓋所謂的社會住宅
成本比較低
價格比較低
然後能夠讓剛剛出社會的年輕人
上班族 等等
想要買房子的年輕一代買得起
不然至少租得起
就是說它不一定要全賣
也許它租了幾年之後
就可以有優先的購買權
也說不定
總而言之
如果你一直打房的話
那些有房子的人
就是所謂的資產階級
可能會覺得不太舒服
你會丟失他們的選票
當然你可以從沒有房子的人這邊
可能爭取到選票
這個是指房地產市場
的一些政治影響
好
所以真正的重點是
幫助那些沒有房子的人
儘快成為有房階級
讓他們也享受一個當資產家的感覺
有資產的人
的那種幸福感
而不是去讓有房子的人
垂頭喪氣
他買的房子跌價
那怎麼辦
對不對
這樣子
所以打房是指
限制信用
限制資金變成炒家的工具
去幫助炒家炒房地產
然後它很快的
就有了所謂的不當利得
就是也不能算非法
就說它有一些超過正常努力所得到的
那些所謂資本利得
那打房的真正重點在這裡
儘量不要讓炒家可以拿銀行的資金
去實現他們的資本利得
去炒作房地產
是這樣子
然後
同時要處理房地產帶來的問題的話
重點在於幫助想買房的人
而不是去打壓已經有房子的人
這樣子所以社會住宅很重要
所以年輕人上班族 這個很重要
接下來我們談到一點就是
選擇對房地產市場
選擇性信用管制
它還有一個含義
就是防範社會撕裂的惡化
這個社會有些人是有房子的
甚至於他房子還不止一套
姑且還不說是普通的房子
還是豪宅
姑且不說他的豪宅是有幾套
對不對 有些人是資產階級
他有很多房地產
因為他把房地產當做他的投資
那可能有些房地產他就過一陣子以後
就把它賣掉
他可能會持有一陣子
那有些人是沒有房子
剛剛踏入社會
比如說35歲以下還是30歲以下
在社會上才剛剛起步
談不上財富的
累積
可是他們也需要住房
他們也想要結婚
對不對 也需要房子
所以社會下層沒有房的人
跟社會上層有房的人
年紀輕的跟年紀大的
這個之間慢慢的會出現
所謂矛盾叫做社會撕裂
那經濟發展過程中
會造成這種社會撕裂的擴大
能夠縮小
能夠保持平衡的 非常少
根據聯合國的記錄
有兩個國家可以列為榜樣
一個叫日本
一個叫台灣
在發展過程中
相對來說社會的平衡做的比較好
比如說最高的五分之一的所得者
跟最低的五分之一的所得者
這個比例的話
保持平穩
沒有惡化
這個不容易
現在我們把這種撕裂
這種社會撕裂的惡化
看成一個問題
一個現象要來對付
我們希望在發展跟繁榮的過程中
讓社會能夠雨露均霑
就是說
下層的人
透過他們的打工
服務
也可以享受到比較高的工資
那社會上層
包括教育程度好的
包括機會比較好的
那些高所得族群
他們當然享受了
發展跟繁榮的紅利
對不對 可是社會的下層
那些搞服務業的
那些去打工的
他們的工資也上升
也可以分享一下
發展跟繁榮的一些紅利
是這樣子
我們叫做社會平衡
剛才提到
首當其衝的是叫做年輕人
所以中央銀行
限制信用
少一點
被拿來炒作
這樣子的話
房價的上漲
可能會比較 房價還是會上漲
但是起碼不會看起來
荒唐離譜
讓人錯愕 對不對
覺得社會怎麼變成這樣
就是說至少你要有所制約
那長期來看
房子是會一直增值
又隨著社會的發展
房子會一直增值
除了一種情況
就是50年60年的房子要拆掉
要都市更新
那只要他房子還在的話
修修補補
維修一下
免不了
但是有房的人的心情
肯定跟沒有房子的人不一樣
我們要讓社會很多人
對於國家的前途有信心
對社會有信心
那一定要讓他們從無殼蝸牛
變成有殼的
從沒有房子的變成有房子的
所以呢
各個地方政府應該認真來
看待的
就是社會住宅政策怎麼樣
去找到合適的地點
來蓋社會住宅
肯定是要各個地方政府去
好好努力的
提供
負擔得起的房子
給沒有房子的人
剛剛結婚的年輕一代 等等
上班族 等等
那這個才是處理房價
高房價真正保住底線的做法
而不是去對付那些房價
房價當然要對付
就說炒作的部分要對付
是這樣
那你知道
即使沒有炒作
隨著社會的整體發展
房地產會慢慢的增值
會慢慢的漲價
只不過
如果你能夠做選擇性信用管制的話
那這方面的漲價
就比較不會荒唐離譜
也就說房地產市場避免泡沫化
然後
銀行這邊也避免被不良資產拖累
形成銀行危機
中央銀行的選擇性信用管制
就是
避免信用過度集中在房地產市場
然後
同時它也可以緩和一下社會的矛盾
讓年輕人覺得在社會打拼
還是有
社會的流動性
讓他們有機會翻身
有機會能夠買自己的房子
最起碼能夠租到相對好的房子
租金不用高
那將來
也許就有買房子的機會了
一旦你的工資上升
還是儲蓄夠的話
現在你是租房
將來還是有可能去買到自己的房子
你不可能說
年輕人一上來就要買豪宅
那個不切實際
你至少先買到一些負擔得起的
英文叫做affordable
負擔得起的房子
那不然的話
至少也租的起
比較相對好的一些房子
解決有關房地產
給年輕一代的壓力
消弭緩和社會撕裂
的這個現象
這部分是從金融走向社會的議題
甚至於走向政治的議題
這將來
所以我們對中央銀行的打房
是寄予高度的期待
它不只是在管理信用的流向
它不只是在預防房地產泡沫化
它不只是在預防銀行的危機
其實它除了追求金融穩定之外
它也可能對社會穩定造成貢獻
緩和社會的緊張跟矛盾
這個都是可以預期得到的
