和德州資深地產經紀人暢談信託遺囑知識——房產和信託知識

哈嘍大家好 歡迎繼續來到我的頻道 我是Ruby休斯頓地產經紀 今天我又請到了我的好朋友 他身在紐約的王林律師 跟我一起合作 探討一下房地產信託 和合作產權方面的一些問題 我們在購買房子的時候 不是說你這個房子交易完了 就可以高枝無憂了 其中牽扯到很多相關的法律問題 和法律糾紛 在這一期呢 我們就大家比較感興趣的一些話題 跟大家詳細的講解一下 首先請王林律師 給我們做一下簡短的自我介紹 Ruby好大家好 我是信託遺囑律師王林 在我們的律師事務所呢 迄今爲止已經有 接近30週年的從業經驗 可以服務全美28個州的 信託遺囑的客戶 那麼也很高興能夠借貴寶地呢 和大家共同探討 信託遺囑的相關知識 也很高興能夠和大家 進行進一步的交流和探討 謝謝 嗯好的 那我們今天想要探討的幾個話題呢 就是比如說 爲什麼貸款中的房子呢 一定要做信託 合作產權的房產 能不能放進信託 這一系列的問題 那我們先從第一個開始吧 好的 其實有貸款和有租客的房子呢 大家一定要去做一個信託 爲什麼呢 因爲比如說像我們有租客 那常識告訴我們 我們每個月會去收租嘛 那一般情況之下呢 如果我們沒有僱傭這些管理公司 就是我們作爲房東自己去收租 其實問題在於 我們有沒有想過一個問題啊 比如說像有些房子 可能不是夫妻連名共有的 是妻子或者太太一房的 那麼還有呢 就是這個房子 萬一要是先生和太太 就是父母這一層 這個所有人 萬一要是我們神智不清 該怎麼辦 其實如果要是說這個房東本人啊 神智不清 那麼他的家人 他的配偶也好 他的孩子也好 那麼去和這個房客收租的時候 這個房客其實完全是可以拒絕的 包括如果這個所有人過世 或者所有人神智不清 那這個原因也很簡單 因爲我是和房東簽訂了這個 房屋的租賃協議 那麼這個房子呢屬於房東 所以說我住人家的房子給人家交錢 當然這個是天經地義的 這是合同裏面規定的 我沒有什麼可講 其實問題在於 那今天你不是房東 你又沒有合適的授權 你來直接和我收租 那我當然就會覺得我心裏是不安的 因爲萬一要是我把錢給你了 你又不能出具法律文件 證明你有權去收這個錢 那假如說這個房東本身是神智不清的 甚至可能你把他矇在鼓裏了 他都不知道你來跟我收房租了 然後有一天他恢復神智了 或者他發現了這件事情 然後再來找我要求我再次繳房租 那他的理由很簡單 就是說我從來沒有讓我的這個親人 讓我的配偶 讓我的孩子來和你收房租 那你願意把房租交給他們的 今天導致了我的一個損失 所以說你就要把這個錢還給我 其實這也是一個非常行得通的一個話語 所以說這個時候作爲房客 他當然就會很緊張 我這個房子房租交了 結果交的人不對 後來我可能要涉及到二次繳租的這個情況 那這個時候就很多房客可能就會拒絕說 那我不要繳租給你 我要求或者是這個房東親自來和我收租 那我心裏放心 那或者你給我出具法律文件 證明房東確實委託你過來收租了 那我一個不知見 我可以就是比較安心的把這個租給交了 那麼還有就比如說像貸款的話 那貸款嘛 我們有跟銀行借錢 當然就得還本付息嘛 這個也是很正常的一個行爲 那還本付息的話呢 如果要是說是我和這個銀行簽訂了借貸協議 結果有一天 我神志不清了 或者我過世了 那可能有的朋友會就把這個事情想的簡單化 就認爲說 那是不是我的配偶就可以直接去和銀行還貸呀 或者說我的孩子就可以以孩子的名義和銀行還貸 其實不是這樣的 因爲這個借貸協議的簽署雙方是銀行和我 那銀行呢 他當然是希望可以和我的配偶和我的孩子把這個錢收回來 是從法律的角度上講 他不敢伸這個手 因爲這個借貸協議是我們雙方籤的 那我給他還款 這個是合同保障的銀行的權利 但是我的孩子去還款 我的配偶去還款 這個銀行拿這個錢其實是無法無據的 他沒有理由去拿這個錢 那就意味着銀行會擔心 那你今天把錢給我了 萬一哪一天你反口的說 不好意思 這個錢得還回來 或者說如果要是哪一天出現了這種 比如說像這個貸款嘛 往往可能我不能一次性還清 我是要分批還的 那結果呢 我今天這個月我高興給銀行還了一點錢 然後銀行接受了 結果下個月說不好意思 我銀根縮緊 我沒有錢還了 那我這個月不還了 那銀行不是就會落入一種 就是兩難的境地嗎 所以說這個時候銀行就是他想拿這個錢 但其實他是不敢拿的 所以說呢 在這種情況之下 如果要是我們希望說 如果我神智不清了 然後這個銀行或者是租客 那租客正常可以交租 交租給我的配偶 交租給我的孩子 銀行呢 可以和我的配偶孩子對接 關於這個還款事項 其實我是要做一個信託文件的 就是我在神智清楚的時候 活着的時候 我就說我就授權信託嘛 信任託付就是對我家人的一個授權 我就授權說 如果我神智不清 或者如果我過世的話 那麼我就委託我的配偶或者我的子女 把名字白紙黑字寫清楚 然後去和這些租客去和銀行交涉 這些租金或者是還款的事情 那這樣的話呢 這個租客和銀行就不會有這麼多的心理負擔 因爲你是把這個文件給我看的 然後我是會留複印件的 你自己是親自簽字的 然後證明說你允許我面前的這個人來和我交涉 那我就有權利去和他交涉 關於你的房子的事情 就不會存在說我擔心 哦那哪天你神智清楚了 或者哪天有一個人蹦出來說 我沒有權利處置這個資產 所以說呢 這一點就是爲什麼有貸款和有租客的房子 一定要做一個信託 因爲我們要保證說自己在意外情況之下 還是有人可以幫我們處置資產的 謝謝 明白明白 謝謝 那這個神志不清的這個房產所有者委託他的家人 這個也是一個power attorney 是這樣的一個文書嗎 對可以用信託來做到這一點 就是提前信任託付trust 說我就信任這個人 託付他去幫我處理 是的 哦明白明白 好的感謝您的解答 那好我們進行第二個問題 這也是一個非常常見的問題啊 然後就是針對這種co-op合作的房產 大家可以做信託嗎 首先可能需要您給大家解釋一下 這種co-op的房產具體是怎麼操作的 然後和信託能夠怎麼樣保護雙方以及多方的利益 是的 其實呢 這個co-op房產它相對還是比較有這個地域特色的 就像紐約的話就有co-op房產呢 比如說像加州啊 這些就人口密度大的地方 就是它會有類co-op的這個房產 那麼什麼叫co-op呢 它的概念就是指說 我作爲這個房子的所有人 比如說我住在這個單位裏面 這個房子我本身對它沒有地權 我只是擁有股東的這個權利 就有點類似於說 我不是真的有這個房子的所有權 我是住在這個房子裏面 我租這個房子是這個意思 那麼這個房子的真正所有人呢 其實是背後它有一個公司 那麼我只是公司的股東 但是我擁有的是股份不是房子 就是我擁有的是股權不是產權 這樣的話 它就會導致一個結果 就是我可以住 那我可以賣我的股份 但是呢 這個公司可以決定這個房子 可以怎麼樣不可以怎麼樣 比如說這個公司可以做章程說 哎 這個房子裏面只能住四個人啊 如果你要是一對夫妻有兩個孩子了 你再多生一個孩子 你就不可以住在裏面 它是可以做這種安排的 因爲所有權在公司手裏 我只是一個股東 我要聽公司的安排嘛 那所以說這種房子作爲股份 你能不能放到信託裏呢 這就是一個各個公司 那麼是有各自的規定的一個問題 那麼有一些公司它允許你把這個房子 放到這個信託裏 有的公司呢就不允許 所以說大家如果希望通過信託 來保護自己的資產的話 可能提前和這個 Qoov的管理公司打好招呼 就是問好它允許不允許 這樣的話呢是比較安全的 否則我買了一個Qoov 我想通過信託保護 結果我發現我不可以 這個就比較被動了 所以這個是管理大樓的一個規定 謝謝 嗯 明白明白 所以大家在購買這種Qoov房子的之前呢 一定要打聽清楚 確保自己的這個房子可以做信託 或者是不可以做信託 到底有哪些相關的規定 不至於到後面就非常的被動 好的感謝您的解答 那我們再進行下一個問題 就是房產 比如說我找到王律師 您給我做了信託 那我做完這個信託之後 是我還 我還用跟其他的部門打招呼嗎 還是說 這些其他的部門就自動知道 你這個房子已經信託了 你就可以高枕無憂了 那具體是怎麼操作的呢 對和其他部門打招呼呢 這一點非常的重要哈 那如果房子放到信託裏之後呢 我們至少要和兩個機構打招呼的 那麼當然了我在房子放信託的時候 我一定要去地契登記辦公室嘛 然後要把這個房子登記到信託名下 那麼這一步完成纔算是房子放到信託裏 那之後呢 我就首先就要去一趟房屋的地稅部門 就是地契登記部門 就是他登記這個全署證明哈 和這個地稅部門 就我們說那個property tax的那個中稅部門 大家最喜歡的部門哈 都是大家比較喜歡的部門 是的是的 然後呢 那麼這個時候呢 我們就要去這個地稅的這個部門 跟他講什麼呢 就是我的這個房子放到信託裏了 那麼房子放到信託裏 是可以繼續享受這個地稅減免的 就是他不會因爲放到信託裏 因爲信託主要是對過世之後資產的 一個分配的規則 所以說呢 我把房子放到信託裏 他不影響我現在可能還在資助 他不影響可能我還是一個低收入人羣 他不影響我可能是一個 就是senior citizen 就是我是一個上了年紀的老年人 那這樣的話呢 對於這些人羣是有相關的地稅的幫扶措施 所以說我可以繼續去享受這個信託裏房子的這個幫扶措施 但是呢 對很好 但問題是如果說地稅部門看到說 原來這個人的名字是王林 對不對 可是現在變成王林的一個信託了 他有的時候就會想說 那王林還住不住在這個房子 他還可不可以享受這個稅務減免待遇 所以說我就要和地稅部門更新一下這個信息 說我雖然放到信託裏了 主要是對百年之後資產分配的一個保護和要求 但是我還住在裏面 所以說我還要享受這個地稅減免 那麼地稅部門的就會繼續這個地稅的減免了 所以說這個是我要和地稅部門說的一個事情 爲了省稅啊 那麼第二個呢 就是我們的房子是一定會買房屋保險的嘛 尤其是在我的這個房子裏面 必須要買的 發水了或者說着火了 那誰來保我對吧 我一定是要買房屋保險的 那麼如果要是買了這個房屋保險的話呢 那麼你一定要和房屋保險說一下 就是我把資產放到信託裏了 所以說我也要把信託加成被保險的這麼一個範疇 所以這樣的話 如果這個信託裏的房子出問題 那麼我也是有這個保險來賠付的 所以說一個是地稅部門 一個是這個保險公司 我一定要和他們打好這個招 嗯明白明白 所以這些就是大家一定要記得啊 做完信託之後 不是說馬上就可以什麼都不用擔心了 因爲這些部門它的信息網和王林律師並不是聯網的 所以需要大家親自去告知 這個過程非常重要 是的好的 那我們再來看一看下一個問題 就是有客戶就會問我啊 說那我是不是應該等我所有的房子 投資房自住房都買齊了 我再開始做信託呢 還是說我在我隨着我在購買的過程中 我可以隨時做信託 其實我會建議大家就是越早做信託是越好的 有一些資產其實就應該做了 爲什麼呢 因爲信託它是一個口袋 它不需要等到把所有的這個七龍珠都集齊了 再去召喚神龍 不用這樣 明白 這個口袋我們是敞開的 我們可以隨時往裏加東西的 那這樣的話 爲什麼說大家早做相對來說是比較好的呢 因爲首先的第一點的話 就是如果說這個信託我做了 我就是有保護的嘛 那不管我現在有多少資產 如果我出現了意外情況 那我都不用進法院 否則的話 那麼法院法定繼承 他看我有沒有配偶和子女 有沒有父母 有沒有兄弟姐妹 這中間會有一個5%到15%的費用嘛 就是每百萬美元當中 5萬到15萬美元就沒有了 而且呢 這個過程中 我們的這個個人信息 包括家庭成員信息 財產信息都要對外公開 不能保持隱私 所以會有一個隱私權泄露的問題 而且還會有一個一到兩年的等待時間 那麼做了信託呢 就沒有相應的這些時間和金錢成本的問題 而是過世的時候呢 資產立刻馬上交給親人支配 那麼我們甚至可以說把資產給了孩子 孩子的債權人配偶拿不到啊 或者多大拿多少都可以限制的 那如果要是說我一直在等待 我說我的資產還沒有完全交割清楚 因爲只要我活着 這個資產一定可能會有變量嘛 那我就一直在等待的話 那萬一要是我在這個過程當中 出現了意外情況的話 那就對我這個資產保護是非常不利的 比如說像我之前遇到的一個事情 就是有一位朋友 那麼他呢很着急的來找我 爲什麼 因爲他的brother-in-law 就是他的這個妻子的弟弟 就內弟吧 應該不是他妹妹的那個先生 是他妻子的弟弟 應該是叫內弟好像 對對他內弟 然後呢他內弟呢 就是得了那個一線癌 其實年紀還不算很大 就是四十多歲吧 但是現在就是有一些癌症 確實是也趨向於一個就是年輕化 而且現在就是信息爆炸嘛 所以我們可能知道的這些信息會更多一點 那他當時因爲一線癌這個病呢 他有一個特點就是他號稱癌亡嘛 就是他的那個隱藏性特別好 最開始的時候呢 就是往往他在可治的時候 人民會認爲他是一個 比如說胃腸不適啊 或者說消化不良啊 他不會向這個一線癌這個方向去考慮 那麼等到真的發展到說 發現這是一個癌症了 往往很多人就已經進入晚期了 這個是一線癌的一個特點 就是他的隱藏性特別好 然後呢 他的這個治療的話 相對來說是比較艱難的 因爲這個一線 他如果要是失控的話 其實他會排出很多那個 一頁或者說一頁沒有 就是他可能會導致就是 如果他排太多 整個人就會融化了 因爲他主要的功能是融化脂肪嘛 然後排不了的話 他這個脂肪就堆積 所以說就是他整個的這個 情況是比較危急的 所以就是不要說一線癌了 就一線炎都是非常嚴重的 就有的如果就醫不及時 一線炎是可以直接把人送走的 所以說呢 在這種情況之下的話 就是他就要緊急的去做這個信託 結果呢 那我當然是努力的給他去加班加點 去做這個信託了 那但是整個過程我們都非常的緊張 因爲醫生沒有辦法給我一個比較明確的 就是他的生存週期 那我的理解就是這個人是可以隨時可能會走的 那我們當然就加班加點 然後信託是做成了 但是就出了一個問題 就是你這個信託做好了不算 你得把資產登記到信託名下 那當時呢 就是包括地契準備地契的公司 我們也和人家說好話 就是都是完完全全的就是到他家裏去上門服務 因爲他已經出不來了嘛 但是呢 像銀行股票這一類的 你要加到信託裏 你是要去銀行股票經紀公司 你要把受益人寫爲信託的 這個是窗口辦理 不可能說他到你家來上門服務的 那他就做不了這個事情 然後做不了這個事情之後的話呢 他大概簽完信託之後 好像沒有一個月的時間 這個人就沒有了 然後他就最後受益人也沒有加 所以說就等於是他加上去的公司和房子就沒有進法院 但是因爲有一部分沒有加嘛 那一部分就照樣還是進了法院 所以說這種情況就是對我們來說 我覺得是比較惋惜的 因爲如果他早一點做的話 其實他所有的資產都不用進法院 因爲他當時確實已經不能去銀行了 所以說這麼一個情況 所以說越早做會對自己有一個保障 下一個的話呢 就是我做了這個信託之後 就是以後再加資產 程序會簡單一點 比如說如果我沒有做這個信託 然後我的資產可能在我個人名下嘛 那我有了信託之後 我要把它轉到信託名下才會被信託保護的 那我還是這個房子的所有人 但是就是我要把它轉到信託裏 等於是我拿着信託信託拿着房子 要在中間加一層信託嘛 那如果我現在沒有這個信託的話 那我就有了信託之後 我要把這個地契轉到信託名下 那如果要是我有信託呢 我可以在買的時候直接以信託名義買 那就沒有這個從我個人名下轉到信託的這個過程 因爲這個過程要去政府的地契登記辦公室登記的 那麼它也是會耗費時間 當然不同的這個county它的效率不一樣 就登記的時間不一樣 就像加州登記三個月的我也見過 那比較就是相對人口密度沒有那麼大的州 可能一州的我也見過 但是誰都不想去 經受這樣的一個風險嘛 然後呢而且會有登記費用 所以說我會建議大家就是提前做這個信託 相對來說效率會更高一些 謝謝 嗯明白明白 因爲等於說我已經在那開了戶了 後續只是一些相關服務了 好的好的 那我們馬上就過渡到最後一個問題 其實跟上一個問題也是有連貫性的 就是那我每次購買了新的財產之後 都需要更改自己的信託嗎 這個如果要是做了這個新的資產的話呢 其實不是叫更改信託 是要做一個信託的連接 我們一般情況之下說的更改信託呢 是指說對信託內容的一個調整 比如說像我們這個信託裏面主要說的就是 who got what誰得到什麼嘛 那我們一般情況之下呢 就會說說比如說這個資產我要給我的小孩 那後來我生了一個新的孩子 那我要加受益人 兩個本來是一個小孩獨佔 這回兩個小孩半分一半一人一半 那我就要去改這個信託 然後呢把這個信託的受益人就是 寫成兩個孩子嘛 那我們現在修改信託的話修改就是65塊錢 那如果說是資產的問題 就是我還是這一個孩子 我所有的資產都要給他 我只是有新的資產 那我其實不是修改信託了 我就直接把新的資產登記到信託裏就可以 比如說我買了一個新的房子 那我就把這個房子的地契呢 就登記到信託名下就可以了 像人壽保險股票賬戶 我就把賬戶的受益人寫給信託 這樣的話呢 我就在信託和資產之間做了一個連接 讓他們會按照這個信託的規則去保護和分配 那這樣的話呢 就是未來我就不用進法院 而且可以去有相關的這些保護性的作用 所以說這個不是在信託裏體現的 你可以直接到資產的這個所在地 比如說房子我就去地契登記部門 人壽保險呢 我去這個人壽保險公司 股票去股票經紀公司 這樣就可以了 謝謝 嗯 明白明白 那這個過程中會 你剛纔說就是增加一個受益人 這個過程是大概65美金 那這個增加這個信託呢 這個不斷的往裏面增加內容 那這個費用高嗎 這個一般情況之下 像人壽保險股票公司加受益人 這個是它的一個增值服務 這個是沒有額外的收費的 哦 OK 如果要是說改房子地契的話呢 確實會有一些地契登記費 因爲政府會有地契登記費 這個不一定 要看你所在的county是多少 一般是一兩百 但是就是比較好的一些區域呢 五百甚至一千也是有的 接着來說的話呢 就是你地契登記很可能你自己不會做 你就要委託人去做 那它這個服務費的話呢 就是要因人而異了 你要看你找的是一個什麼樣的服務公司 所以說這也是另外一個 爲什麼我會建議大家就是提前把信託做好 因爲你本來都是要過戶的嘛 你過戶的時候就直接過戶到信託名下 就沒有額外從個人名下再轉到信託裏的這個費用 那如果你沒有信託 你要再轉你這個費用成本就是你要成本 嗯 沒錯沒錯 而且你不斷的購買 每一次都要交這個筆錢 這費用還是挺多的 所以 對 所以直接以信託名義買的話 相對來說就比較有效率 哦 有效率和划算 好的好的 感謝你的解答 這一期我相信大家都學到了不少知識 包括我本人在內又大開了眼界 然後呢 我們每期視頻以後都是以這樣一問一答的形式 跟大家分享一些房產和信託的相關知識 而且呢 也跟大家分享如何用信託來保護自己的財產 然後讓自己的財產呢 可以繼續傳承給自己的子女 那如果大家喜歡我們這一期的視頻呢 別忘了關注我的頻道 還有王玲律師的頻道 我會把她的頻道的信息放在我視頻的下方 那非常感謝大家的收看 那同一時間下一週我們繼續見面哦 感謝您 再見 謝謝Ruby 再見 謝謝大家