美國房市最新動向：現在購房者只在乎一件事｜熱門房地產市場是都在這裡｜年輕人的通脹率為何特別高？｜第四季房市將如何發展？【美國地產熱點】09/15/2022

嗨大家好 歡迎再次回到美國地產熱點 理由筆記 當我們談到所謂的熱門房地產市場的時候 通常需要具備便利的交通 良好的天氣和好的學校 還有低犯罪率等等這些因素 但是現在呢 買家可能只想問一個因素 那裡的房子便不便宜 所以如果我們查看最新的熱門房市會發現 名單上已經看不到傳統的這些東西兩岸的大都會區 取而代之的是我們華人朋友可能比較不熟悉的中西部地區 或者是東岸的一些二三線的城市 所以這次要給大家分析在進入早秋之後 全美房地產市場可能會發生什麼情況 同樣在這次影片開始之前 歡迎大家訂閱頻道 給我留言或者是點讚加分享 說實話 這幾個月來的點看率一直都不是很好 如果持續這樣的狀態 我這個頻道可能真的不會維持太久了 本來這個頻道就是分享我對房地產市場的一些報導 如果無法引起太多的關注 大概是我沒有講到大家想聽的部分 那我也只好退場了 不過在這之前我會盡力做到最好 最起碼是對已經訂閱的朋友還有時常觀看我頻道的朋友 盡一個負責任的態度 那麼話不多說 馬上進入今天的主題 開頭我們說到現在熱門的房地產市場的要求已經不一樣了 購房者最擔心最主要考慮的就是房價是不是負擔得起 那麼根據realtor.com關於8月份全美最熱門房地產市場的報告表明 負擔能力是當今購房者考量的第一要素 因此在前20名的熱門市場之中 有16個房價遠低於43.5萬美元的全美房價中位數 購房者會擔心負擔能力是有道理的 除了房價在疫情之後往上飆升 房貸利率也在今年的3月開始上揚 最近幾週30年固定利率已經非常接近6% 換句話說 買家如果不想辦法找更便宜的房價 每個月房貸的償還可能會比去年高出50% 而且對專門玩翻修轉售的投資人而言 現在中高價位的房產基本很難有利可圖 去年之前你甚至可以去找一些高價房去翻修轉售 然後隨便就能賣出很高的價位 但是現在已經沒有市場了 買家受到利率股市通脹的壓力很難再往上加高價錢 另外我們看到對年輕的潛在買家來說 通貨膨脹的現實特別殘酷 全美8月份的通貨膨脹率已經微幅降到8.3% 但是對年輕的購房者之中 根據Redfin的一份報告中指出 7月份簽訂新租房合同的千禧世代 他們的通貨膨脹率達到驚人的11.6% 對更年輕的Z世代的新租約租房者來說 通貨膨脹也是達到了11.3% 不過這些年輕的租房者的通脹率這麼高 主要是由於租金成本的飆漲 7月份租金要價同比上漲了13.5% 雖然租金價格在2021年飆升之後有所放緩 但租金的要價比疫情之前高出25% 千禧世代和Z世代將超過1⁴的收入給了住房開支 這是所有支出類別之中最大的一部分 而且對於剛剛簽訂新租約的人來說更是嚴峻 因為新租約的租金肯定比續租的人更要高 據統計26歲至41歲的千禧世代 只有48.5%擁有自己的房子 雖然Z世代沒有官方的數據 但有房的比例可能要低很多 相比之下,嬰兒潮世代的住房擁有率接近80% X世代接近70% 所以老一輩的個人通貨膨脹率往往比較低 部分原因是他們更有可能擁有自己的房子 並從不斷上漲的房產中賺錢而不是租房住 還可以看到幾個大城市的年輕租房者的通脹率又特別高 比如圖表上的西雅圖 Z世代通脹率是17.1 千禧世代是16.8 邁阿密大約是14% 紐約接近13% 接下來亞特蘭大、達拉斯、休士頓 全都是主要的大城市 主要原因都是租金上漲太快造成的 所以回到我們上面說的 現在買家最注重房價的可負擔性 所以8月份的熱門房市 我們絕對看不到這些大城市 因為那裡幾乎沒有便宜的房價 因此中西部地區在這次名單中 那裡纔有大量的所謂經濟式用房 房價低於全美房價中位數 看到名單上房價最低的兩名 分別是俄亥俄州的斯普林菲爾德 和密歇根州的薩吉諾 8月份的房屋售價都低於20萬美元 而且這兩個城市除了房價便宜 都位於主要的交通路線上 能夠把他們與更大的就業和商業中心相結合 像斯普林菲爾德就靠近戴頓和哥倫布 薩吉諾靠近底特律 而且如果我們查看來到斯普林菲爾德 和薩吉諾買房的人 就會發現有29%來自俄亥俄州以外的地區 像是紐約市、芝加哥、華盛頓特區和亞特蘭大 那麼同樣24%的薩吉諾的買家 來自外地的高價都會區 另外名單中賓州的丁諾 是上升幅度最大的 前進了122名 中位數房價大約26.5萬美元 緬因州的波特蘭 是前20名中房價最高的 中位數房價是55萬美元 低價房受到買家青睞的另一個證明 根據Zillow的分析 發現中高低價位的房產 在近期出現了一些明顯的變化 例如在7月底有更多的市場 出現中高價位的房產有更多的庫存量 但是低價位的庫存相對較低 在截至今年6月20日當週 最低價位的房屋的銷售量雖然同比下降了14.2% 但中價位和高價位的房屋銷售 分別下降了20.3%和25.4% 此外,所有價格層的競爭放緩 買家現在經常需要降低掛牌價 現在高價位有11.4%的賣家降價 中價位有12.6% 低價位只有10.5% 這都表示低價位房有更多的買家在購買 最後我們一起來看最新的房市數據 Redfin的數據顯示 截至9月4日的四週期間 銷售中位價雖然來到近37萬美元 但同比上漲只有6.2% 換句話說 房價的通脹率已經從之前的雙位數的增長 逐步降到個位數增長 掛牌價中位數同比增長8.3% 一樣出現增幅往下的趨勢 這對買家來說絕對是好消息 不好的消息是房貸利率再度反彈 所以每月還款同比又再度往上提升了 再來看到待過戶銷售繼續往下降 但是感覺有放緩的趨勢 接下來進入秋季 傳統上來說是一年的第二次房地產高潮 或許銷售會有所增加 但是綜合房價、利率、經濟、物價等等的因素 或許唯一比較令人安心的是就業的表現 不良貸款的比例很低 就能支撐市場的健康度 但今年第四季的銷售表現 或許我們無法樂觀的看待 銷售應該會持續的往下跌 庫存仍然不夠 但買家出手會更慢 降價的房產會更多 有望看到房價的同比增長來到 5% 以內的範圍 好 這次就和大家分享到這裡 我是房地產記者李侑 美國地產熱點 希望以後我們還能繼續再見 掰掰