Рынок элитной загородной недвижимости в новых реалиях. Алексей Аверьянов на конференции ЦИАН 2022

Коллеги, приветствую! Я безумно рад, что есть такая возможность выйти, наконец, в публичное поле, потому что два месяца социального детокса, скажем так, да, два месяца ни одного выпуска на YouTube, ни одной публикации в соцсетях, такая вынужденная пауза. Вот, многие даже спрашивают, как там дела. Вот, ребят, дела все хорошо, все стабильно, с бизнесом, с семьей, со здоровьем, слава богу. Вот. Но и эти два месяца, как оказалось, были очень продуктивными. То есть, я всегда... Меня спрашивают, сколько ты времени тратишь, там, на ведение блога, на, там, всякие публикации. Я, там, примерно прикидывал 25 процентов. Но, судя по тому, что я сделал за эти два месяца, а это и управленческую отчетность компании перестроил полностью, там, и регламенты всякие по точному девелопменту сделали. То есть, вещи, которые откладывались, там, годами, все это за эти два месяца произошло. Вот. Ну, конечно же, я из социального пространства не ушел. Вот. Вернусь в самое ближайшее время. Вот. Ну, у меня накопилось кучи всего, что я бы хотел вам рассказать. Много разных сюжетов про рынок элитной недвижимости и, собственно, новые реалии, которые с ним сложились. Вот. Поэтому, с удовольствием, это сделаю. Значит... Вообще, у нас что произошло? У нас... Ну, одно дело, когда ты прогнозируешь какой-то график в рамках стабильной системы координат. И то иногда бывает непросто, да, там, как бы, зависимости какие-то, там, прогнозы. Но сейчас произошло... Произошел просто сдвиг системы координат. При этом он, как бы, еще... Система координат еще не выстроилась, да. В начале, там, два месяца назад, это буквально, как бы, просто колбасило по полной программе, да. Вот. И, ну, вообще, что-то думать, что-то прогнозировать невозможно, когда ты, собственно, через, там, в течение дня у тебя все меняется абсолютно, вообще, вверх ногами. Вот. Сейчас более или менее, как-то, диапазон смещения этой системы координат, он уменьшился. Но, тем не менее, пока еще, как бы, стабильного понимания того, что будет, нет. Вот. И может быть все, что угодно. Вот. Но я постараюсь отметить те тренды, которые такие более глобальные, не кратковрочные, ну, от которых, действительно, многое зависит. Значит, посмотрим мы на это со стороны каждой из этих групп игроков рынка недвижимости. Это девелоперы, это собственники элитной недвижимости, которые планируют продавать ее, это заказчики подряд на строительство, которые хотят построить дом для себя, это покупатели элитной недвижимости, инвесторы и агентство недвижимости. Значит, вообще, давайте определим круг факторов, которые сейчас имеют влияние на рынок. Факторов вообще много того, что произошло, но именно я выделил те, которые сейчас оказывают самое серьезное влияние. Ну, понятно, да, слово-слово, там, последних двух месяцев санкции, да, это как бы и вопрос в том, что многие богатые люди условно застряли в России теперь со своими капиталами, есть даже тенденция, как бы, возврата части капиталов, да, вот, люди боятся там за деньги, там, за границей, вот. На рынок элитной недвижимости, которая очень сильно завязана на иностранных производителей-поступщиков, влияет, конечно, санкции, уход с рынка многих, там, производителей-поступщиков, вот, сантехнику, тут говорят, мы не, там, не сможем из Европы, там, получать, да, и будем, как-то, вот, в обходные маневры делать, ну, естественно, нарушение всех этих логистических цепочек, вот, связанных, там, и с нарушением контейнерных перевозок, да, и автомобильных, и тем, что надо сейчас будет через какие-то другие страны возить, вот. На втором месте, конечно, там, та государственная политика, которая тоже влияет на рынок, в первую очередь, это затруднение вывода капитала. Капитал сейчас вывести, либо, там, сложно, либо, там, иногда невозможно, вот, и либо это стоит, просто, каких-то, там, совершенно других денег, ну, и люди оставляют его здесь, и это, естественно, будет влиять на спрос на рынке элитно-недвижимого. Ограничение по обороту валюты, да, тоже, как бы, раньше спокойно можно было в ячеечку, там, несколько миллионов долларов заложить, да, и, там, сделку провести, вот, сейчас это просто из области фантастики. Вот, ну, и сделка с иностранцами у нас немножко покасательная, конечно, в сфере элитной загородной недвижимости, это обход, но, тем не менее, такой фактор тоже существует. Ну, понятно, волатильность курса валюты, да, то есть, как бы, нет вот этой устоявшейся, опять же, системы координат по ценообразованию элитной недвижимости. потому что, так или иначе, как бы, люди будут меньше путешествовать, богатые, да, и где-то им нужна своя база собственная, комфортная, вот, поэтому они будут обращать внимание на рынок загородной недвижимости и это будет влиять на увеличение спроса. Вот, теперь давайте по каждой категории пройдемся. Второй момент это то, что тот продукт, который в этой сфере, в этом сегменте пользуется спросом, это безусловно готовый продукт. И стало практически невозможно его создавать в масштабах. То есть колоссальные затраты сейчас на то, чтобы сделать готовый дом полностью подключен в элитном сегменте. Ресурсов на управление этим процессом нужно потратить сейчас в разы больше. Третий момент это как бы у нас вообще рынок в принципе элитной недвижимости. Он в большей степени как бы представлен среди девелоперов именно точечными девелоперами. Последние пару-тройку лет их несколько групп появилось. То есть начали появляться хорошие команды, которые строят 1, 2, 3 несколько домов в уже существующих коттеджных поселках. Мы одна из таких компаний, которая этим занимается. У них я думаю, что это те будут люди, профессионалы, которые получат некие определенные бенефиты от того, что сейчас происходит. Потому что спрос большой на хороший качественный продукт. Масштабно его создавать сложно. Если компания сможет даже в этих текущих сложных условиях создавать хороший качественный продукт, то она сможет его продавать с хорошей прибылью. Собственно сейчас с такой высокой ставкой ограничены возможности привлечения финансирования и запуска новых проектов. Я думаю, что кто-то из девелоперов будет смотреть в сторону коллективных инвестиций. Компания «Рентавер» собирала строить коттеджный поселок на Рублевке и собирала соинвесторов. Это очень прикольный механизм финансирования, который дает больше гибкости и больше вероятности создания готового продукта. Что вообще произойдет с первичным рынком? Скорее всего именно в масштабах проекта будет возврат к более простому продукту. Иногда даже речь пойдет о переходе на участки бесподрядок, которые я просто не люблю и считаю, что это тупик рынка. Давайте поговорим теперь про собственников домов в сфере элитной недвижимости. Они повели себя очень по-разному. Но большая часть людей, когда эти движения начались, не знали, что делать с рублями, которые они бы получили при продаже. Кто-то снял свои объекты с продажи, кто-то перевел в валюту. Были даже неадекватные, которые ожидали получения наличной валюты. Кто-то просто поднял цену в рубля. Собственники разделились на условно две категории. Самая большая категория не совсем адекватных. Те, которых не научил опыт 2014-2015 года, когда тоже произошел этот скачок. На рынок вышло огромное количество людей с рублями, которые готовы были брать и ликвид, и не ликвид, и выше рынка. Это окно возможностей было совсем небольшое. Все то же самое произошло и в этот раз. Кто был неадекватный, так и зависнет на долгие месяцы и годы с продажей своих объектов. Будут дальше вынуждены их дисконтировать, продавать дешевле, чем планировалось. Но были прозорливые собственники, которые либо не поднимали цену, либо были достаточно сговорчивыми, либо пошли на сделки в рублях по текущей цене. Они либо продали свой не ликвид, который уже годами стоялся. Это была хорошая возможность для этого. Либо чуть дороже продали свои ликвидные дома в рублях. Дальше были случаи, когда просто положили на депозит по 23% и курс вернулся на место. Они в шоколаде с ликвидностью дальше могут подождать какое-то время и взять себе что-то еще более интересное. Стратегия зависимости от ликвидности продукта. То, что было ликвидно, можно было продать дороже, но не в прямой корреляции с курсом. Если курс был 75, а потом стал 100, то дом за миллион долларов нельзя было продать за 100, но можно было продать за 80-85. А не ликвидный продукт можно было продать с небольшим дисконтом, либо по старому курсу. То, что произошло, большая часть объектов, особенно не ликвидных, зависнут еще на долгие месяцы и годы. Что касается собственных участков. До этого момента в прошлом году очень сильное ралли пошло по стоимости земли в охраняемых элитных коттеджных поселках. В частности, в таких поселках как Миллениум Парк и другие поселки. Цены достигли 5 миллионов рублей за сотку. И реально участков хороших нет. Поэтому здесь с одной стороны будут две противоборствующие тенденции. Первое, что уже изначально дефицит хороших участков и уже высокие цены. Но с другой стороны, из-за роста себестоимости строительства домов зависнут те собственники земельных участков, которые планировали себе что-то строить. Они либо отложат это строительство, либо выйдут на рынок с продажей земли. Я думаю, что вторая тенденция должна немножко победить. И какую-то корректировку по цене земли на рынке именно элитки мы планируем. Что касается заказчиков подряда на строительство, у них вообще незавидная сейчас ситуация. Во-первых, стало в разы сложнее планировать сроки и закладывать конкретные материалы и решения. Потому что ты проект заложил, а их просто не купить. Либо купить, но сроком вот таким или себестоимость выросла. При этом импортозамещение не спасает. Даже по каким-то отдельным позициям, которые у нас явно производства в России. Даже особой валютной составляющей никакой нет. Но спрос такой дикий, что просто поднимает цены на 30-40%. Вот столкнулись, сами заказывали российский камень Dolomite. И буквально за несколько месяцев цена выросла на 20-30%. Спрашивают, что такое-то, у вас же все российское. Спрос такой же, просто не справляемся. Ну и понятно, очевидная реакция производителей. Пока железо, пока горячо, пока есть спрос, можно продавать дороже. С точки зрения проектирования, особенно по инженерной части, по дизайну помещений, где как раз основная валютная составляющая и импортные позиции. Еще будет все сложнее, потому что нет гарантии, что заложенные решения дизайнерами, архитекторами и материалы, предметы мебели и декора могут быть реализованы. Пока вся эта история пройдет, пока мы найдем другие альтернативные варианты комплектации домов из Китая, из Турции, пройдет какое-то время. Ну и визуализации в этой сфере, они тоже часто были далеки от реальности, сейчас они еще будут дальше от реальности. В большинстве случаев те, кто сейчас будут заниматься отделкой и дизайном интерьера своих домов, они будут просто с красивыми картинками жить. Ну и, конечно же, как результат этого, как итог этого, произойдет упрощение решений и, естественно, удлинение сроков. Если мы говорили о том, что дом премиального уровня, площадью от 500 до 1000 квадратных метров полностью подключен в суперспортивном режиме, заказчик вместе с хорошей строительной компанией может построить за 2 года, и это должен быть заказчик, который будет очень быстро все согласовывать и, соответственно, никак не препятствовать, не менять свои решения. Это вот минимальный такой адекватный срок для именно подрядной стройки. То сейчас этот срок вообще не прогнозируемый, я думаю, что минимум 3 года нужно для того, чтобы опять же в таком же спортивном режиме это сделать. Ну и, конечно же, вырастут требования к надежности строительных компаний, которые способны сделать продукт под ключ, их вообще сейчас в принципе немного. Естественно, такие компании будут все риски по росту цен, по срокам поставок будут перекладывать на покупателя-заказчика. Ну и, естественно, в принципе итог этого того, что все наладится, но на это просто нужно время, и, естественно, все это будет дороже. И совет заказчикам, которые еще не вошли в строительство и не прошли точку невозврата. Мы бы рекомендовали взять паузу, осмотреться полгода, год вообще, как что будет с материалами. А пока можно также деньги покрутить на депозите и от этого выгадать. Я говорю правду, да. Покупатели элитной недвижимости, ну вот у них тоже как бы ситуация не самая простая. Как был дефицит предложений, который уже сложился там из-за пандемии, из-за высокого спроса, из-за отсутствия первичного рынка. Собственно, он так и продолжается. Сейчас он еще усугубится. Спрос будет нарастать. Опять же, спрос на качественные и ликвидные объекты. Понятно, что на неликвидные объекты как они как бы висят, так и будут продаваться с диспонта. У покупателей есть, как мне кажется, четыре варианта действий. Первый — это пойти на компромиссы и купить что-то, что не до конца им подходит, не соответствует на 100% требованиям. Соответственно, приобрести это по адекватным деньгам. Второй момент — это переплатить и купить готовый штучный продукт от точного девелопера, где будут нивелированы все возможные риски и человек может увидеть не кота в мешке, а реальный существующий дом, но за это придется реально переплатить. Строить дом самому — риски мы до этого обсуждали. Или отложить покупку, ожидая выхода от первичных предложений. То есть, в принципе, вообще сейчас пока забыть на время о загородной недвижимости, ожидать, когда вернется нормальная ключевая ставка, будет нормальное проектное финансирование, потому что рынок готовился к выходу нескольких крупных проектов по премиальных коттеджных поселкам, новых. Надо просто немножко подождать, когда будет возможность купить с учетом уже скорректированного 214 ФЗ. Это можно сделать не особо с большими рисками. Что касается инвесторов. Вообще, в принципе, рынок загородной недвижимости не сильно был интересен для инвесторов. Больший потенциал всегда инвестиций был в городе, но он себя исчерпал. Причем он уже исчерпал себя и в конце прошлого года, и в начале этого. Вот эта история с покупкой на котловане и продажей через какое-то время, когда у тебя возрастает стоимость, она сейчас ушла. Тем более, что сейчас даже в этих текущих условиях вкладываются какие-то крупные девелоперские городские проекты, но это тоже опасно. Даже несмотря на всю законодательную подстраховку. Для инвесторов в загороде все равно есть определенные возможности, или они будут в ближайшее время, первый вариант, дождаться появления проекта по 214 ФЗ, когда можно будет на ранних этапах покупать в коттеджных поселках определенные лоты, и явно там будет такая же история, как существовала в городе. Спекуляции, пожалуйста. Сейчас можно вылавливать определенные дисконтные предложения у кого-то в маржин-колы, у кого-то просто ситуация, при которой надо уехать, срочно продать. Мы уже видим, что периодически такие объекты возникают, но тут нужно быстро действовать, ну и плюс надо будет немножко разбираться в загородной недвижимости, чтобы уметь оценить потенциал. Точный девелопмент тоже в элитной недвижимости. Мы видим здесь большой потенциал. Наши инвесторы, которые вкладываются в точнодевелоптерские проекты, делают это осознанно, рассчитывают на хорошую, гораздо более высокую рентабельность, чем просто даже держать деньги на депозите, относительно безрисковой истории. Но проблема в том, что она требует больших порогов входа. У нас, например, сейчас порог входа инвесторов в наши проекты 150 миллионов рублей. И я, опять же, повторюсь, коллективные инвестиции в том же, возможно, точнодевелоптерском проекте, мы видим в этом потенциал и, наверное, будем в эту сторону двигаться. То есть это возможность инвестору зайти там с меньшим чеком, 5-10 миллионов рублей, но участвовать в интересном проекте строительства одного коттеджа, охраняемый коттеджный поселок. Но с учетом, опять же, ставок по депозитам, торопиться сейчас куда-то идти, наверное, нет большого смысла. Ну и последний у нас тип игроков — это агентства недвижимости. Что они сейчас с чем столкнулись? Долгое время, последние буквально 2-3 года точно, существовал так называемый рынок продавца. То есть был дефицит продукта, и продавцы, соответственно, находились в более привилегированных условиях, чем покупатели. Покупателей было гораздо больше, чем продуктов. Мы видим, что сейчас произойдет смена, и рынок начнет постепенно трансформироваться в рынок покупателя. И покупатель не сразу, но в течение какого-то времени будет иметь возможность выходить и уже диктовать свои условия. В этой части риелторская услуга для собственников станет более востребованной, и увеличится количество объектов на эксклюзиве. Это, в принципе, то направление агентского рынка, рынка риелторских услуг, который мы считаем правильным. И у нас сейчас рынок сложился так, что у нас очень маленькое количество объектов на эксклюзиве. От этого бенефицируют, конечно же, площадки, когда много объявлений. Но правильно было бы, чтобы их было меньше. За ними стояли люди, которые ответственны за продажу конкретного объекта. Пусть размещение такого объекта стоило бы дороже, но зато была бы прозрачная, понятная картина. И, слава богу, мы видим, что к этому рынок движется. В связи с этим вырастет роль агентств недвижимости, особенно тех, кто качественно оказывает услугу по продаже элитных объектов, хорошую делают упаковку, красиво презентуют покупателям и делают все на высшем уровне. И, соответственно, вырастет спрос на обучение брокеров по работе с собственниками. Наш курс Open Sales или активные продажи от ERIA, курс, который мы сейчас наконец-то завершили и запускаем, будут этому способны. Друзья, вернусь обязательно в социальное пространство. Это QR-код с ссылкой на телеграм-канал. Он станет сейчас, наверное, основной площадкой, где я буду публиковаться. В YouTube уже два ролика классных готовы, поэтому я надеюсь, в мае уже их запустим. Если будут какие-то вопросы, хотите лично со мной пообщаться, я буду здесь до тех пор, пока все ваши пожелания не удовлетворю, потом уже тогда уеду. Спасибо большое, жду ваши вопросы.