'이제 포기해야 할까?' 돈 나올 구멍이 없는데 어쩌라고 ㅠ.. (12월 첫째 주 몰아보기)

일기신도시 재건축을 좀 빨리 하기 위해서 선도지구를 선정했는데 분당, 평촌, 일산 이 지역에 모두 13군데를 선정했습니다. 그런데 선정된 지역의 아파트에 사시는 이 분들이 정말 고민이 많습니다. 저희에게 메일이 왔는데요. 하나하나 조목조목 짚어주셨습니다. 무엇이 문제고 무엇이 걱정인지 여러분들이 이 방송 보시면서 과연 선도지구 제대로 잘 갈 수 있을지 제대로 잘 가려면 어떻게 해야 되는지 이거 한번 여러분 댓글로 달아주시면 고맙겠습니다. 지금 선도지구에 선정이 됐다고 하더라도 그 지역 주민들 중에 너무 좋다라는 분도 있지만 너무너무 걱정이 된다 이런 분도 많습니다. 그래서 어떤 분들은 선도지구로 선정되고 나서 아파트 가격이 급등했다 이런 얘기가 나오니까 좋아하는 분도 있지만 전혀 그 반대인 경우도 있습니다. 내용을 제가 소개를 해드리겠습니다. 안녕하세요. 분당구 서현동 선도지구에 선정된 곳의 아파트에 사는 입주민입니다. 분당금이 너무 많이 나오는데도 재건축을 해야 되나 이런 걱정이 됩니다. 취재를 해서 유튜브로 제작 요청을 드립니다. 제가 정리한 내용은 아래와 같습니다. 이분이 정말 정리를 잘 해주셨는데요. 제목이 분당선도단지 32평 기준 분당금 예상치 조사 이겁니다. 정말 주목주목 잘 짚어주셨는데요. 32평 기준 건축비용 분당금 도시기능 활성화 5종 항목 전혀 없이 추정 분당금만 1억 8천억 5종 항목 중에 장수명 주택 인증 최우수 3점 추가해서 지을 시에 분당금이 3억 7천만 원 5종 항목 중에 장수명 주택 최우수 점수 3점 추가하고 추가 공공기여 5% 추가할 시에 분당금이 5억 1천만 원 추가 공공기여를 할 경우 5% 추가해서 5억 1천만 원이라는 얘기입니다. 이 정도 늘어난다는 얘기예요. 그리고 이런 것들을 다 더하고 2주 주택 12% 추가한 도시기능 활성화 5종 풀옵션으로 지을 시에는 분당금이 8억 5천만 원으로 쑥 늘어난다. 결론을 말씀드리면 분당금과 부당금을 더하니까 12억 정도가 예상이 됩니다. 현재 32평의 아파트 시세는 16억 원입니다. 이렇게 글을 남겨주셨습니다. 이분이 그냥 자기 마음대로 적어놓은 게 아니고 나름대로 이것저것 계산을 해서 이런 결론이 나온 거죠. 계속 보겠습니다. 두 번째 상가 이슈및 상가의 영업비 충당 비용이라는 제목인데요. 우성현대아파트인 경우는 상가 이슈로 메디퓸 병원에게 재건축을 할 테니 철거해달라고 하면 엄청난 비용을 요청할 것이다. 상가 이슈는 유동적이나 제가 판단하기로는 1억 정도를 추가 분당금으로 예상하고 있다. 세 번째입니다. 60층 이상 초고층 아파트로 지을 시 추가 분당금 예측입니다. 건축비가 50% 더 소요됩니다. 부담이 더 많아지죠. 초고층으로 짓는 경우는 건축비가 많이 들어갑니다, 참고적으로. 최근 강남도 고층 취소 이후 1억 이상 추가 예상. 건축 기간도 50% 이상 시간이 증가한다. 그리고 60층 이상의 아파트가 포함되어 재건축하는 단지는 이 경우에 추가 분당금도 예측해야 됩니다. 32평 기준으로 8천에서 1억 이상은 추가 분당금으로 예상을 잡아야 할 것으로 보입니다. 최고층을 49층이나 40층 정도로 변경하면 이슈는 사라질 수 있으나 고집한다면 추가 분당금은 8천에서 1억 정도 더 잡아야 할 것으로 보입니다. 그러니까 초고층으로 고집할 경우는 이런 이슈도 있다, 이 말씀을 드리는 거예요. 지금 아직 이런 것들이 나오지 않은 상태입니다. 어떻게 정확하게 재건축하겠다 나오지 않았죠, 아직까지. 그런데 이분이 지역 주민으로서 예측한 겁니다. 그렇기 때문에 이 예측이 틀리다, 맞다, 이걸 논하기 전에 이 정도로 지금 많은 부분이 고민되고 있다, 이것만 생각하시면 됩니다. 이 부분이 중요하죠. 더 많이 청소를 올려서 일반 분양에서 수익이 날 것이라고 말하는 분들도 있으나 초고층 건축비로 감쇄되기에 그런 얘기는 의미가 없으며 60세 이상의 고령층이 많아지기에 고층의 매력도 없다. 이렇게 이분이 지금 예측하고 있는 겁니다. 중학교, 초등학교 철거 및 신축에 의한 분당금 발생할 수 있죠. 멀쩡한 건물을 철거해달라고 하면 학교 측에서는 지어달라고 할 것이기 때문에 여기에 건축비를 부담할 수도 있다. 둔촌 주건 같은 경우는 학교를 빼고 지으니가 바로 이런 이유에 있었다. 아파트 단지에 학교를 지어달라고 하면 추가 분당금이 반드시 들어갑니다. 상가 분당금 이상으로 추가 분당금이 들어갈 것으로 예측이 됩니다. 교육청은 절대로 쉽게 허락허락하지 않은 그래서 이 이슈도 1억 이상은 예측합니다. 그러니까 항목별로 하나하나 이런 이유로 이렇게 돈이 들어갈 수 있다. 이분은 이렇게 예측을 하고 있는 거죠. 분당선도지구에 선정이 된 지역주민들 중에 이런 고민하시는 분들이 정말 많습니다. 그래서 팔고 나오려는 분도 있고 아니다, 나는 그래도 좀 더 여유가 있으니까 끝까지 이 신축 아파트를 내가 갖고 싶다. 이런 양갈래로 지금 나눠져 있습니다. 다섯 번째, 상하수도 전기 인프라 구성학대 제로에너지 정책에 따른 추가 분당금이 들어갈 것이다. 세대수를 늘림에 따라 몇 천 추가가 예상이 된다. 이런 것도 다 하나하나 짚은 거예요. 여섯 번째, 입주 전 정원수 및 정원 공원 작업 추가에 분당금이 들어간다. 헬리오시티 같은 선례로 가구당 8천 정도가 나올 수 있음. 이거 지금 사실은 헬리오시티뿐만 아니라 얼마 전에 둔천동 올림픽 파크 포레온도 바로 이 조경 문제가 또 문제가 됐었죠. 일곱 번째, 도중에 설계 변경에 의한 추가 분당금도 예상이 된다. 여덟 번째, 건축자재비 인상에 따른 추가 분당금이 또 예상이 된다. 그러니까 아직 우크라이나 전쟁이 끝나지 않았다. 뭐 트럼프 대통령이 빨리 끝내게 할 것이다 라고 말하지만 아직 끝나지 않았습니다. 이건 뭐 저희가 예측할 수 있는 부분이 아니기 때문에 일단 이런 것도 예상을 해야 된다. 이분의 의견은 이겁니다. 아홉 번째, 건축 중 산업재해 예방 구축 비용 추가에 따른 추가 분당금. 이게 사실은 이런 거 항목 항목 하나하나가 계속 추가 분당금으로 나올 수 있습니다. 이렇게 메일을 주신 이분은 그냥 일반인 분이 아니라 아마 건설이나 건축 쪽에 일을 하시는 분이 아닌가 이 정도로 세세하게 알 수 있는 것이 없거든요. 왜냐하면 재건축을 직접 해보신 분들만이 알 수 있는 내용을 이분은 하나하나 다 적어주신 거예요. 다음 보겠습니다. 열 번째입니다. 주 52시간 인건비 상승 예상에 따른 추가 분당금. 이건 뭐 우리가 늘 안고 있는 겁니다. 열한 번째, 이거 정말 많은 분들이 이 부분을 얘기하는 분들이 있죠. 7억 전세로 나가 있을 기간 약 5년의 대출이자 4.5%의 금리로 부담 금액이 약 2억 정도 예상이 된다. 금리 부담으로요. 전세대란으로 전세가가 7억이 아닌 10억이 된다면 그건 예상치입니다. 그 금액이 이자만큼 더 늘어날 수 있다 이거예요. 사실 2주 대책이라는 게 이제 막 나올 텐데요. 2주 대책이 나오고 나면 이런 가격들이 정해질 겁니다. 아직은 정확하게 나온 게 없기 때문에 이분의 추정치죠. 그런데 제가 볼 때는 이분의 추정치가 사실 이 정도는 우리가 기본적으로 생각을 하고 가야 됩니다. 이게 아닐 거다라고 막연히 생각했다가 오히려 나중에 의외로 돈이 너무 많이 들어간다. 난 이거 못하겠어. 그때 가서 그러면 안 되기 때문에 미리 이분처럼 이런 부분을 하나하나 다 짚어봐야 되겠죠. 다음 12번째. 자산신탁사 의뢰 초기 비용은 3천만 원 정도 들어갑니다. 제가 볼 때 이분은 이런 경험이 있는 분이거나 아니면 집안에서 이런 일을 하시는 분이 있거나 이런 분인 것 같습니다. 왜냐하면 하나하나 항목항목 정말 세세하게 다 짚었어요. 다음 보겠습니다. 13번째. 완공 후 취득세 부담. 이거야 기본적으로 안고 가야 되는 부분 아니겠습니까? 14번째. 이겁니다. 이게 한 5천만 원 정도 예상한다고 하는데 이게 정확하게 이 금액이라고 지금 단정 지은 것은 아닙니다. 대략적으로 5천만 원 정도가 예상이 된다라고 거주자분께서 이렇게 예상하고 있는 거죠. 자 15번째 바로 이겁니다. 초과이익 한수금. 분양가 대비 시세 차이에 따른 세금 계산. 20억에 분양을 했다 치면 25억 시세 시 5억에 대한 계산. 이것도 수천에서 1억 넘게 내야 할 수도 있다. 초과이익 한수금까지 다 짚었습니다. 어떤 분들은 제게 얘기합니다. 제가 전화를 해서 선도지구 선정이 됐는데 축하해요 그랬더니 뭐라고 하냐면 이게 무슨 축하할 일이냐. 너무너무 부담이 돼서 지금 잠을 못 잔다. 이런 분들이 있는 거예요. 물론 여유가 금전적 여유가 있는 분들은 빨리 좀 진행이 돼서 최대한 비용을 좀 아껴서라도 하고 싶다. 그 정도 여유가 있다 이런 분도 있는 거예요. 그러니까 선도지구에 선정되신 분들 중에는 다 재건축을 하고 싶지만 뭡니까? 비용이 정말 걱정된다. 그래서 어떤 분들은 비용이 너무 많이 나오면 난 선도지구 이거 안 할래 하시는 분들이 있는 겁니다. 여기서 이분이 또 한 가지 사람들이 이 부분에 대해서 궁금해할 것이다. 하면서 본인이 질문과 답을 본인이 했습니다. 제가 소개해드릴게요. 신탁사에서는 왜 분담금을 알려주지 않을까? 아직까지 정해진 게 없으니까 분담금을 안 알려주는 거겠죠. 이분의 답변은 뭐냐? 신탁사는 사업 진행만 하면 수수요를 벌 수 있기 때문이다. 재건축을 하다가 중단돼도 수수요는 계속 받아간다. 재건축하다가 망하든 흥하든 신탁사는 상관치 않는다. 이렇게 답변을 주셨습니다. 이 얘기가 뭐냐면 신탁사의 경우는 분담금을 알려주지 않는 게 아니고 아직 못 알려줍니다. 뭐 나와 있는 게 없기 때문에 못 알려주는 거죠. 두 번째, 이렇게 분담금과 부담금이 많은데도 재건축하다가 중단되거나 파산되면 누가 책임지나요? 이거 궁금하시죠? 사실 재건축을 막 하려고 하다가 중단되는 경우도 상당수가 있습니다. 여러분 잘 아시다시피 많죠? 그런데 이분이 답변을 뭐라고 주었냐면 책임은 누가 지냐? 없습니다. 신탁사는 책임소재가 되지 않습니다. 소유주 개인이 책임을 져야 할 사항이다. 라고 썼습니다. 맞는 말이죠. 모든 책임은 소유주 개인에게 결국 돌아갑니다. 최근에 선도직으로 선정되고 아파트 가격이 올라가고 있는데 좋은 것 아닌가? 이렇게 물어보시는 분들이 있는데 이분은 뭐라고 답변을 했냐면 호가는 올라가는데 실제로 거래되지 않고 있기 때문에 의미가 없다. 언론플레이 허수로 보인다. 이렇게 썼습니다. 네 번째 질문 보겠습니다. 궁금해하는 거. 그렇다면 재건축을 하지 말라는 것이냐? 라는 질문입니다. 이러이러한 문제들이 현재에 있는데 뭐 재건축을 하지 말자는 거냐? 이렇게 따지는 분들 있지 않습니까? 그분에게 이분이 뭐라고 답을 했냐면 현재의 수준에서 20년 이상을 살아도 크게 문제될 소지가 없으니 나중에 원주민이 재입주할 수 있는 조건으로 현실화된다면 천천히 해도 될 것 같습니다. 이분은 그러니까 돈이 너무 많이 들어가니까 지금 꼭 선도직으로 해야 되느냐? 지금 돈이 이렇게나 많이 들어갈 수 있다라는 것을 지금 걱정하고 염려하고 아마 이 단지에 사는 분들 중에 이분과 의견을 같이 하는 분도 많이 있을 거라고 봅니다. 그래서 이분이 직접 메일에다가 결론까지 내줬습니다. 가락시형에서 송파 헬리오시트로 입주까지 한 경우는 없습니다. 뭐 있긴 있죠. 있긴 있죠. 많죠. 있긴 있습니다만 결국 원주민이 쫓겨나는 경우 그러니까 원주민들은 근전이 감당이 안 되기 때문에 여길 포기하고 나갈 수 있다. 이런 얘기입니다. 과도한 분담금은 원주민이 재입주를 못합니다. 바로 그 뜻이죠. 원주민이 재입주할 수 없는 상황이면 특별정기구역진정을 위해서 25년 3월에 선도지구 정비계획을 성남시청에 제출해야 됩니다. 아직 결정이 남은 거예요. 우리 이렇게 하겠다고 하는 게 25년 내년 3월에 성남시청에 제출해야 되겠죠. 토지 등 소유주들로부터 도시기능 활성화 내용을 담은 정비계획에 대하여 다시 동의를 받아야 됩니다. 이 동의는 상가를 포함하여 50% 이상 동의를 받아야 하죠. 이 동의를 위하여 예상분담금 등이 있을 것이므로 과정에서 예상분담금 내용 중에서 제가 위에서 언급한 내용을 참고하여 반영된 분담금인지 반드시 체크하시고 맞게 된 분담금인지 판단을 잘 해주시기 바랍니다. 이렇게 저희에게 자문을 구했습니다. 여러분 보시기 어떻습니까? 물론 이분께서 앞에 이 정도 이 정도 항목마다 이렇게 이렇게 하면 이렇게 돈이 들어간다라는 것을 하나하나 다 제시를 해줬는데 이거 사실 100% 맞는 건 아닙니다. 그런데 이분이 그 짚은 항목 항목 다 돈인 건 사실입니다. 그래서 이게 얼마가 더 들어간다 이분은 지금 12억 정도가 더 들어간다고 했는데 지금 거래되는 가격이 16억에 만약에 정말 32평을 받을 경우 12억이 들어가면 이 값이 얼마입니까? 28억 정도가 되겠죠. 이거 어마어마한 숫자면 이 정도면 선도지구 선정돼도 제가 볼 땐 재건축 못합니다. 그런데 아마도 정부에서 대표적으로 뽑아서 하는 이 선도지구이기 때문에 이런 비용들을 최소화할 수 있도록 할 거라고 저는 믿습니다. 그런데 뭐가 문제냐 바로 공공기여라는 부분이 걸리는 거죠. 공공기여로 인해서 선도지구로 선정이 됐거든요. 그런데 공공기여를 하게 되면 이 정도 금액까지도 가고는 해야 된다. 저는 그렇게 봅니다. 이 정도보다는 좀 덜 나올 수 있겠지만 가고는 해야 된다라고 저는 보는 거죠. 다들 선도지구로 선정이 돼도 이상이 없는 지역인데 어느 지역은 되고 어느 지역은 안 됐단 말이죠. 바로 여기는 공공기여가 좌우했다라고 저는 봅니다. 이분이 제가 볼 땐 정말 부동산 공부를 많이 하신 분입니다. 왜냐하면 저희 표영호TV를 끊임없이 보시고 매일 보시는 분 같아요. 이런 항목들에 대해서 본인도 스스로 세세하게 공부를 하신 거죠. 그래서 여러분 이분처럼 이렇게까지 많이 알지는 못하더라도 어느 정도는 우리가 좀 알아야 된다. 그래서 오늘 영상을 준비했는데 지금 이런 분위기가 분당이든 일산이든 평촌이든 지금 산본이든 다 이런 분위기라는 거죠. 그래서 지금 관건은 뭐냐 바로 분당금과 부당금이 어느 정도로 책정됐냐 이걸 정확하게 제시하는 게 중요하다. 그전까지 이런 것들을 계산해 봐야 된다. 이 말씀을 드립니다. 지금 대한민국의 아파트 가격이 재건축이 되고 새로운 아파트가 딱 멋있게 올라오면 값이 정말 많이 뛰고 있습니다. 과연 그렇게 비싸게 건축비용을 들여서 새롭게 좋은 아파트에 사는 게 맞는 건지 아니면 지금 경기가 좀 어려우니 좀 더 있다 하는 게 맞는 거지 이 두 갈래 길에서 많은 갈등이 있을 거라고 저는 보여집니다. 부동산 건축비용도 좀 내려가고 땅값도 좀 내려가고 뭔가 좀 적은 돈으로 만족도가 높은 그런 부동산 시장이 됐으면 좋겠다. 그런 말씀을 제가 좀 드리고 싶습니다. 무리해서 하다가는 정말 그야말로 원주민들 다 쫓겨날 수도 있는 거죠. 특히 1기 신도시의 경우는 연세되신 어르신들도 많이 삽니다. 30년이 다 넘었기 때문에 오래 사신 분들은 다 연세가 그렇게 됐죠. 뭔가 경제활동을 통해서 수익이 많은 게 아니기 때문에 이런 분당금과 부당금을 감당하기엔 정말 어려운 겁니다. 그러니까 그 어려운 분당금과 부당금 그 정도 또 대출을 받아야 되는 거 아니겠습니까? 계속 계속 빚만 늘어나면 소득이 있을 경우 빚을 갚을 수 있다지만 연세가 많이 드셔서 소득이 없는 경우는 빚을 갚을 수가 없는 겁니다. 결국 그 빚을 어떻게 갚냐면 그 다음에 누군가가 이 아파트를 비싸게 사줘야만 그 빚이 산 게 되는 거죠. 그렇지 않습니까? 은행은 그래야 이 아파트가 정상적인 아파트다라고 판단하거든요. 그런데 그렇지 않을 경우는 아파트가 다 은행 거가 될 수 있다는 거. 여러분 이거 정말 우리가 한번 고민해봐야 될 그런 시기에 놓여있다. 역사적인 시기에 놓여있다. 저는 그렇게 봅니다. 메일 제목이요. 리모델링과 재건축. 분당 매화마을 2단지 난리 났습니다. 라는 메일 제목으로 저에게 왔습니다. 어떤 내용인지 있는 그대로 읽어드리겠습니다. 분당 매화마을 2단지. 현재 리모델링 추진 관련 난리가 났습니다. 조합이 현재 87%의 동의율을 무기로 주민들을 반협박조로 100% 사업결의서 동의서 제출을 최고장을 보내고 추궁하고 있습니다. 지금 87%의 동의율인데 이걸 100%로 끌어올리자 해서 계속 최고장을 보내면서 추궁하고 있다 이겁니다. 이게 좀 부담이 된다 이런 뜻이겠죠? 1단지는 이미 작년 봄에 최종 분당금 총회에서 부결된 리모델링을 2단지에서는 물가와 건축비가 최고재단하고 있고 재건축 선도지구와 재건축 붐이 일고 있는 현 시점에서 올 8월에서 10월 중에 법석을 떨어 리모델링을 추진하고 가속화하고 있습니다. 분당금을 28평형을 33평으로 늘려주는 대신 사업 초반에서 5억 원대로 부담을 해야 되며 리모델링하는 것이 이게 합당한 것일까요? 모두 재건축 쪽으로 마음을 바꾼 현 시점에서 막차로 리모델링을 추진하는 것이 합당한 선택일지 취재와 평가 좀 해주시기 바랍니다. 온단지가 협박성 재촉과 반대 플래카드로 가득해서 심란합니다. 저도 3년에서 5년 공사기간 동안에 거주비용까지 합쳐서 5억 5천이 넘을 이런 리모델링이 적절한 시점인지 의구심이 큰데 조합은 건설사를 등에 업고 주민들을 몰아세우고 있네요. 메아마을 2단지 30년 거주민 드림 이렇게 메일이 왔습니다. 여러분 이 메일 제가 있는 그대로 읽어드렸는데 내용 파악하셨죠? 분당 메아마을 2단지는 공원 아파트라고도 불리는데요. 지어진 지 30년째입니다. 1185세대의 대단지 아파트죠. 수인분당선 야탐역에서 직선거리로 한 500m도 채 안 되는 그런 좋은 위치에 있습니다. 사연 주신 분께서 아파트에 30년을 거주하셨던 건 지어질 때부터 쭉 사신 거죠. 와 이 30년 사셨으면 40대에 입주를 하셨다고 하면 지금은 한 7순 정도 되셨을 텐데 열심히 살아오신 것에 대해서 존경의 박수를 보내드립니다. 한 아파트에 30년 동안 사셨다고 하니까 갑자기 저희 어머니가 생각이 나서 이 노래가 갑자기 떠오르는 건 왜 떠오릅니까? 이 노래 아냐 뛰지 마라 해 꺼질라 떠불던 슬픈 곡 저는 어머님의 한숨이었소 전형 67제곱미터 27평 최고가가 9억 정도 했었습니다. 이 아파트가 지금은 7억 후반에서 8억 초반의 거래가 되고 있는데요. 아파트 바로 그 옆에 여수천이 흐르는데 여기 산책하기도 참 좋습니다. 요즘 30년 이상 된 아파트들 중에는 이렇게 옥신각신 서로의 의견이 충돌돼서 갈등을 빚는 곳이 아주 많습니다. 가장 중요한 건 주민 여러분들끼리 협의가 합의가 잘 이뤄져야 무엇이든 순조로운데 서로 이해관계가 얽혀있기 때문에 그 의견이라는 게 합치되기가 참 쉬운 일이 아닙니다. 재건축이든 리모델링이든 노후된 아파트는 거주 환경을 개선하기 위해서 무조건 해야 된다라고 저는 보는데 문제는 시기죠. 언제 하느냐 이겁니다. 제가 이 아파트 단지를 리모델링해야 한다. 아니다 재건축을 해야 한다. 이런 말씀은 제가 못 드리겠습니다. 왜냐하면 지금 이해관계가 많은 분들이 얽혀있기 때문에 서로의 의견이 분분하죠. 제가 감히 그래서 뭐라고 말씀드릴 수가 없기 때문에 참고하시라고 지금부터 제가 이 이야기를 드려보겠습니다. 우리 열혈 구독자님들도 각자의 의견을 댓글로 달아주시면 이분들께서 판단하시는데 도움이 될 거라고 믿습니다. 지금 공사비가 급등하면서 정말 피곤한 아파트 시장이 됐습니다. 공사비뿐만 아니라 땅을 서로 경쟁하듯이 사들여서 사업을 하는 사업지의 경우는 땅값도 너무 비싸졌고요. 그러다 보니까 오히려 건축하는 시공사도 어려워졌습니다. 이런 상황이 쭉 길어지다 보니까 정말 심각해진 것이 서울 수도권에 주택 40만 7천 호를 공급하겠다라고 했던 정부의 88공급대책이 이게 실현이 불가능한 게 아닌가 이런 생각을 하게 됩니다. 그렇지 않습니까? 공사비가 치솟아 오르면서 대부분 지역에서 주택 공급이 지금 불가능해지고 있습니다. 제가 이런 것을 이미 몇 년 전부터 부동산 값이 이렇게 미친듯이 막 뛰어오르면 결국 시행사나 또는 조합, 건설사 같은 이런 곳이 결국 자기 발등 찍어서 망할 수도 있다. 이런 얘기를 끊임없이 말씀을 드렸었는데요. 지금 공사비도 급등하고 그래서 반대급으로 경기도 지금 많이 얼어붙었습니다. 너무 어려워졌습니다. 그렇기 때문에 지금부터는 정말 조심해야 되는 역사적 전환점에 놓여있다. 이런 것을 꼭 인지하시기 바랍니다. 정부가 노후계획도시 재정비 그러니까 재개발과 재건축을 의미하죠. 여기 그리고 택지개발 등을 통해서 42만 7천 호를 공급하겠다. 이렇게 88공급대책을 발표를 했었습니다. 사실 이 대책이 나왔을 때 첫 번째 드는 생각이 어떻게? 였습니다. 어떻게 42만 7천 호를 공급하겠냐. 정부의 정책을 시장이 따라줘야 가능한 숫자인데 지금 부동산시장은 공사비가 탁 발목을 잡고 있습니다. 공사비 계산할 때 물가상승분을 추후 반영한다. 이런 뭐 조항들이 있는데요. 거의 대부분이 공사 중에 이런 조항으로 인해서 공사비가 계속 오릅니다. 이렇게 되면 조합이나 시행사들도 정말 힘들어집니다. 결국 공사비가 치솟아 올라가면서 사업성을 확보하지 못하기 때문에 공사가 진행되기 어렵다 이겁니다. 공사비지수라는 것이 있습니다. 2020년 100이라는 숫자에서 올해 9월에 130.45로 4년 만에 30.4%가 올라서 건설 역사상 최고치를 갈아치웠습니다. 공사비가 이 정도로 뛰면 어떤 일이 벌어지냐. 단순 계산에서 제가 알려드리자면 예를 들면 주거용 오피스텔을 지을 경우 지하층이 없이 지을 경우는요. 평당 650만 원 정도의 공사비가 들어갑니다. 지하층을 팔 경우는 얼마나 더 깊게 파느냐에 따라서 공사비는 훨씬 더 들어가겠죠. 단순하게 지하층 없이 계산을 하면 650만 원이던 게 30% 올라서 845만 원으로 올랐다면 공급자 입장에서는 수익이 전혀 안 납니다. 어떤 신문을 보니까 부산에서 대략 907규모의 오피스텔을 짓는 사업이 사업을 시작해서는 2019년만 하더라도 건물을 짓고 분양을 다 하면 대략 한 1600억 정도의 수익을 낼 것이다. 이렇게 기대를 했다가 오히려 공사비가 올라서 천억 가깝게 손해가 나는 일도 생겼다. 이런 뉴스도 제가 봤습니다. 성감의 어떤 아파트 재건축 사업지도 당초 조합원마다 평균 1억 2천만 원 이상의 환금을 받을 수 있었다. 이렇게 했었는데 공사비가 계속 오르면서 오히려 분담금을 5억 7천만 원 순으로 내야 되는 경우도 있습니다. 이렇게 되면 또 어떤 일이 벌어지냐면 공사가 멈춥니다. 조합원 입장에선 개발 이익에 따라서 돈을 환급받을 수 있다고 생각했었는데 이거 뭐 6억 원 가까이 돈을 내야 한다라고 하면 조합원들이 나 이거 안 할래. 그래서 동의를 하기가 어렵겠죠. 그러면 공사가 멈추고 공사가 멈추면 공사 기간이 또 길어지면서 비용이 더 늘어나게 되는 악순환이 생기기 때문에 사업이 어려워집니다. 지금 이런 일들이 여러 현장에서 지금 다 벌어지고 있기 때문에 공급이 계획대로 진행되기가 어렵죠. 공급이 진행이 어려워지면 또 나오는 단어들이 있습니다. 공급부족 공급부족이 온다라고 하는 것을 자꾸 홍보하면서 분양하는 분양물들이 완판을 하게 되는데 결국 고분양가를 고스란히 다 받아들이게 되는 악순환이 계속되면서 결국 뭡니까? 가계 대출 빚이 더 늘어나게 된다 이거입니다. 건설 관계자들이 하나같이 하는 이야기가 있습니다. 공사비가 늘어난 가장 큰 원인이 뭐냐라고 물었더니 인건비라고 얘기를 합니다. 아니 뭐 땅값 자잿값 여러 가지인데 왜 인건비냐고 물어보시는 분도 있겠지만 제가 좀 간단하게 설명을 드릴게요. 지금 우리나라는 52시간제가 도입됐습니다. 주 52시간제죠. 그래서 오후 5시 이후로는 콘크리트 타설이 금지되어 있습니다. 그러니까 인건비가 계속 늘어날 수밖에 없겠죠. 인건비가 늘어나니까 공사비 전체가 또 오르게 되고 분양가도 당연히 오르게 됩니다. 예전에는 건설 염장이 대체적으로 해지기 전 저녁 6시까지 일을 했습니다. 요즘은 규제에 따라서 일찍 마쳐야 되기 때문에 오후 4시가 넘으면 슬슬 일을 마무리하면서 장갑을 벗습니다. 어느 기관의 재료를 보니까 이래서 늘어나는 공사 기간이 대략적으로 한 8개월 정도 더 늘어난다고 하는데 공사 기간이 이 정도 늘어나면요 당연히 공사비용이 기하급수로 늘어나게 됩니다. 결국 부동산 소비자들이 그 모든 비용을 다 감당해야 되는데 감당이 될 만큼 소득이 있으면 모르는데 소득이 없으니까 결국 그만큼 빚이 더 늘어나게 된다. 이렇게 봐야 됩니다. 공사 현장 가보시면 다 아시겠지만 외국인 근로자분들이 정말 많습니다. 그분들이 열심히 일해서 번 돈을 우리나라에서 쓰는 게 아니라 자기 본국에 송급을 하죠. 우리나라에서 소비되는 돈은 아주 많이 줄어듭니다. 인건비라는 게 단순히 일당이 늘어났다 이게 아닙니다. 주유수당, 유급휴일 의무화, 휴일노동 가산수당 여러 항목이 아주 많죠. 다 올라갑니다. 건설 산업의 특성과 인건비가 좀 엇박자가 나기 때문에 공사비는 자꾸 올라가게 되죠. 그리고 인건비 말고도 건설 쪽에는 아주 근본적인 비용이 많이 들어가죠. 여러 가지 복잡한 인허가 절차들 그리고 돈을 자기 자본 없이 다 빌려서 하는 개발 사업 하시는 분들이 이분들이 뭐냐면 결국 금융 비용이 더 늘어날 수밖에 없지 않습니까? 시간이 갈수록. 그러니까 비용이 계속 더 늘어납니다. 이런저런 이유로 지금 재건축이든 재개발이든 사업성이 나오지 않는다고 하면 건설사 입장에서도 참여를 하지 않습니다. 꺼리는 거죠. 사업성이 나오려면 분당금을 좀 시원하게 많이 내든가 아니면 일반 분양물이 많아져서 분당금이 줄어든다든가 해야 되는데 이런 게 너무 어렵지 않습니까? 그런데 재건축 연안이 되었다고 해서 모든 아파트가 다 재건축을 할 수는 없습니다. 리모델링하는 아파트도 마찬가지겠죠. 들어가는 비용을 가장 먼저 생각해야 됩니다. 지금 동의율을 두고 나는 할래 안 할래. 욱신각신하는 단지들이 정말 많습니다. 여러분 욱신각신하시기 전에 갈등을 일으키기 전에 과연 지금 하는 게 맞느냐 안 맞느냐를 먼저 생각하셔야 될 때가 아닌가 그 말씀을 드립니다. 지금 분당이든 일산이든 어디든 간에 서울도 마찬가지입니다. 지금 재건축 단지 다 이와 같은 골머리를 앓고 있습니다. 지방 아파트의 가격이 계속 내림세를 보이고 또 서울에서는 서울 외곽에서 부동산 침체가 시작이 되는데 그 범위가 점차 서울 중심 핵심 지역으로도 확산되고 있습니다. 지역마다 아파트값을 견뎌낸 이른바 대장아파트라는 것이 있습니다. 어디 어디 이 아파트가 제일 비싸더라. 어디 어디 아파트가 제일 살기 좋더라. 뭐 이런 대장아파트를 불려서 지수를 알아보는 KB선도아파트 50 지수라는 것이 있습니다. 전국 아파트 중에 단지 전체 시세초력이 높은 상위 50개 단지의 가격의 움직임을 지수를 나타낸 것인데요. 서울 송파구 가락도 헬리오시티 파크리오 서초구 반포동의 반포제이 이런 아파트들이 여기에 포함되어 있습니다. 여기 데이터를 보니까 비싸게 거래가 잘 되던 이 아파트들의 가격도 상승폭이 줄어들었거나 또는 내림세로 돌아섰습니다. 그러니까 가격이 치고 올라가던 그 대장아파트들도 이제 내림세로 돌아섰다 이겁니다. 지난 11월 KB선도아파트 50 지수라는 것을 보니까 103,100인데요. 이게 전월에는 102,400이었습니다. 전월 대비 0.63% 증가했는데 상승폭이 3개월 정도 지금 감소하고 있는 겁니다 이게 지금. KB선도아파트 50 지수에 들어간 아파트들은 단지 규모가 크기 때문에 거래 사례가 많겠죠. 그래서 시장의 가격 동향을 가장 빠르게 알 수 있는 지표로 볼 수 있습니다. 단지의 세대수가 적으면 거래 빈도가 낮기 때문에 올랐다 안올랐다 이걸 가늠하기가 좀 어렵겠죠. 아무튼 이렇게 대단지 아파트들도 지금 거래가 완전히 뜸합니다. 헬리오시티 아파트를 보니까 이게 부천세대가 높는데요. 지난 9월에 스트레스 퇴산 2단계가 시작이 되면서 대출 규제를 시작하기 이전 7월달 거래보다는 많이 줄었습니다. 저는 84제곱미터 33평 이용과 7월달에 25건이 거래가 됐는데 대출 규제 이후 9월의 경우는 10건, 10월에는 8건 그리고 11월에는 6건밖에 거래가 안 됐습니다. 대폭 줄어든 겁니다. 이 정도로 거래가 줄어들면 인근에서 중기업을 하시는 중개사님들도 정말 막막합니다. 아파트 단지를 가보면 상가 1층에 거의 다 공인중개사 사무실이 꽉 차 있는데요. 한 달에 한 건도 거래를 못하는 경우도 생기기 때문에 생계에 지장을 받을 수밖에 없습니다. 소위 강남 3구 지역이 아닌 지역에서는 거래량이 더 줄었습니다. 서울 아파트의 거래량은 3천 건 정도로 아주 미미한데요. 중요한 것은 25년 내년엔 더 큰 거래 절벽이 예상되기 때문에 폐업을 고려하는 분들도 지금 늘어나고 있는 것이 현실입니다. 그런데요. 참 특이한 게 있습니다. 제가 아파트 임장을 좀 가거나 사업용 부동산 임장을 가게 되면 아무런 예고 없이 현장에서 바로 그 중개소 사무실을 찾아가서 인터뷰를 합니다. 그때 인터뷰를 아주 솔직하게 잘해주시는 분들이 계시고요. 또 인터뷰를 안 해주시거나 시장 분위기와는 또 전혀 다른 이야기를 하시는 분들이 간혹 계십니다. 거래가 안 되는 와중에도 그나마 계약서를 좀 쓰는 중개소 그러니까 거래를 좀 할 줄 아는 중개소는요. 인터뷰를 솔직하게 잘해주시는 그 중개사님들이 거래를 잘합니다. 왜 이럴까요? 그건 딱 한마디로 표현하면 솔직하기 때문에 계약도 잘합니다. 소비자들은 솔직한지 아닌지 금방 알죠. 아무튼 대출 규제가 시작되면서 거래량도 확연하게 줄어들었고요. 가격도 지금 하락으로 머리 방향을 틀었습니다. 규제를 풀거나 하지 않고 이 상태가 좀 더 길어진다면 가격은 더 빠질 수밖에 없습니다. 외상이면 소조자가 먹는다. 이런 말이 있죠. 대출을 잘해줄 때와 대출을 조였을 때 차이가 아주 확연하게 납니다. 서울 송파구 신천동에 있는 파크리오 아파트 전용 84제곱미터가 지난 10월 달에 최고가를 찍었습니다. 25억 7천만 원에 거래가 됐는데 한 달 뒤 11월에는 23억 3천만 원에 거래가 됐습니다. 2억 4천만 원 정도 내려서 거래가 됐죠. 그리고 고고갱진을 하던 서초구 쪽 서초구 쪽 아파트와 마찬가지입니다. 단포자이 거래를 보니까 전용 84제곱미터가 지난 9월에 41억 원에 팔리면서 신고가를 경신했습니다. 그런데 10월 달에는 39억 9천만 원으로 실거래가가 1억 1천만 원이나 하락했습니다. 역시 서초구 자문동에 있는 한강뷰 아파트입니다. 아크로리버뷰 신반포 아파트라는 곳이 있는데 전용 78제곱미터가 지난 9월에 42억 원에 팔렸습니다. 10월 달에는 이게 얼마였냐면 39억에 거래가 됐으니까 3억 정도가 하락 거래로 나온 겁니다. 보통 서초구 반포동 자문동 이 지역의 아파트는 계속 신고가를 경신했거든요. 이제 하락이 나오기 시작하는 겁니다. 서울의 초고가 아파트도 이렇게 슬금슬금 가격이 내려오고 있다 이렇게 보시면 됩니다. 지방을 보면 상승반전이 없이 계속 내려가고 있습니다. 부산, 대구, 세종의 경우는 아파트 가격이 많이 내려가고 있는데요. 지금 하락률이 전국 최악의 수준으로 떨어졌습니다. 그러니까 서울과 수도권은 23년은 하락하고 24년은 반등을 했는데 부산, 대구, 세종은 회복이 전혀 안 되고 오히려 더 내려가고 있습니다. 결국 뭡니까? 제가 우리 구독자님들께 여러 번 말씀드렸던 그 이야기 바로 2021년이 최고점이었다 이겁니다. 부산은 23년, 작년에도 전체적으로 마이너스 8.4%를 기록했는데 올해도 마이너스 2.56%로 하락을 하고 있고 대구나 세종도 마찬가지입니다. 최근 세종의 경우는 하락폭이 더 크게 확대가 됐습니다. 계속 떨어지고 있는 겁니다. 지금 대구나, 부산, 세종, 제주 이런 지역의 경우는 가격이 회복되려면 정말 아직 시간이 많이 필요합니다. 그나마 다행인 것은 이 도시들이 대도시라는 거죠. 물론 부산의 경우는 인구도 많이 줄어들고 있고 젊은 층이 수도권으로 옮겨가고 있다는 것이 문제이긴 합니다만 아무튼 시간이 많이 걸려야 가격 회복이 될 수 있습니다. 최근 몇 년 전부터 서울 수도권과 지방의 탈동조화 현상이 가속 심해지고 있죠. 그래서 서울 수도권과 지방의 자산 차이가 확대될 수밖에 없다는 것이 지금 좀 걱정스러운 부분입니다. 아주 오래 전부터 자산의 격차가 벌어지긴 했습니다만 최근 몇 년 사이에는 이게 더 심하게 벌어졌습니다. 도쿄도 보시면 아시겠지만 서울, 경기, 인천의 경우는 23년에 모두가 하락했지만 23년에는 반등을 했죠. 서울, 경기, 인천 아마 내년 초에 나올 데이터는 분명히 하락으로 방향이 또 바뀌었을 겁니다. 어떤 분들은 내년에는 금리 인하가 더 될 것이기 때문에 다시 집값이 반등할 것이라고 말씀하시는 분들이 계신데 제 생각은 전혀 그 반대입니다. 서울의 집값도 지금 아주 피곤합니다. 지쳤습니다. 올라도 너무 많이 올랐기 때문에 사람들이 정말 지쳤습니다. 쫓아가자니 비지 겁이 나고 가만히 있자니 나만 바보 되는 것 같고 그래서 여기저기 대출도 알아보고 임장도 다녀 보지만 역시 내 소득으로는 계산조차 안 되는 넘사벽 가격이기 때문에 지친 겁니다. 이렇기 때문에 기준금리를 인하한다고 집을 살 수 있는 분들의 수가 늘어나는 게 아니라 한정적이라고 보기 때문에 다시 집값이 2020년이나 2021년처럼 뛴다. 이건 정말 상상하기 어렵습니다. 그리고 아파트 수요의 패턴도 바뀌었습니다. 전환점이 이제 온 겁니다. 예전에는 서울 아파트 값이 뛰면 수도권이 상승하고 그러다가 지방 아파트 값도 뛰었는데 앞으로는 이렇게 서울, 수도권, 지방 순차적으로 움직이는 시장이 아니라 지방이라고 하더라도 일자리가 늘어난다든지 교통이나 정주 여건이 좋은 지역이랄지 이런 지역은 아파트가 나 혼자 뛸 수 있습니다. 그런데 그렇지 않은 지역의 경우 다른 지역의 집값이 다 뛴다 한들 전혀 오르지 않는 아파트들도 생겨난다. 이거 여러분 꼭 기억하시기 바랍니다. 지금 서울 아파트의 경우 15억 이상 아파트들의 거래가 아주 뜸합니다. 그 이유는 대기업들이 구조조정을 아주 심하게 시작했습니다. 그리고 물가나 이자 감당이 안 되다 보니까 가게에서 쓸 수 있는 돈, 여유 있는 돈을 모아서 짐을 산다는 것은 힘들어졌고요. 또 빚을 내서 덜컥 사기도 겁나는 시기가 된 것이기 때문에 집값이 오르지는 못한다라고 저는 봅니다. 이런 상황을 잘 알 수 있는 것이 뭐냐면 종합건설사, 전문건설사 이 건설사들이 한 2천 곳이 넘게 폐업을 했습니다. 앞으로 단기간 내에 다시 부동산 가격이 오른다라는 가정이 생기면 이분들이 폐업을 하지 않습니다. 중요한 것은 지금 부동산의 위기가 왔습니다. 이 위기를 이겨내려면 사실 털 건 털고 가야 됩니다. 아직도 부동산 피부 부실이 남아있는 곳이 아주 많죠. 여길 그대로 두면 계속 이자만 늘어나고 그 이자가 고스란히 수분 양자 분들이 빚을 내서 그걸 또 메꿔야 하기 때문에 위기는 계속 악순환이 됩니다. 서울, 강남의 부동산이 비싼 이유 중에 하나도 다 이자가 늘어나고 있기 때문이다, 이겁니다. 대출 많은 부동산은 명의만 내 앞으로 되어 있을 뿐이지 지금 부동산 시장이 얼음이 어는 전환점이 시작됐습니다. 이제 겨우 시작이라는 점을 상기하시면 부동산으로 피해를 입기보다 오히려 나중에 부자가 더 빨리 될 수 있다는 것을 생각하시기 바랍니다. 여러 가지 대내외적으로 경기가 힘들죠. 정치 리스크도 크게 항목하고 있습니다. 계엄령이 발표되었다가 6시간 만에 해제가 됐는데요. 저는 그 6시간 동안 정말 많이 긴장하고 있었습니다. 그 사이 비트코인 가격은 33%가 폭락했다가 다시 회복을 했고 환율도 갑자기 급등했다가 지금 방송하는 12월 4일 오전 11시 50분 이 시간에는 1415원에 머물러 있습니다. 정치적 불안정이 우리 경제에 어떤 영향을 미치는지 구체적으로 한번 체크해보겠습니다. 가장 먼저 부동산 얘기에 대한 생각인데요. 부동산의 특성상 장기 투자와 안정성을 기반으로 한 시장이기 때문에 계엄령이라는 것은 부동산 시장의 즉각적인 거래 위축을 불러옵니다. 아직도 외국인들이 우리나라에 뭔가 투자를 할 때는 가장 먼저 고려하는 부분이 지정학적 리스크인데요. 우리는 우리가 직접 살고 있는 이 나라이기 때문에 그런 위험이 없다고 생각하지만 외국에서 볼 때는 우리나라는 아직도 전쟁 중인 나라라는 인식이 강하죠. 물론 케이팝, 한류라든지 삼성, 엘지와 같은 기업들이 해외에서 이름을 떨치고 있기 때문에 지정학적 리스크가 조금은 상쇄된 것은 분명하지만 중요한 것은 지정학적 리스크가 외국인이 우리나라에 투자를 꺼내는 가장 큰 이유 중에 하나입니다. 그런데 조용하던 나라에서 갑자기 계엄령이 터졌습니다. 이렇게 되면 외국인은 급하게 또는 서서히 투자된 돈을 뺄 가능성이 매우 높습니다. 그럼 성장을 하지 못하겠죠. 지금도 여러 가지 불안으로 내년 25년 경제성장률 전망치를 한국은행이 1.9%, 케이디아는 2.0%로 전망을 했는데 이 전망치도 점점 내려갈 수가 있는 겁니다. 이렇게 된 배경에는 생산, 소비, 투자 트리플 감소의 원인이 있겠지만 일단 또 트럼프 집권 이기에 고관세 정책이 아주 큰 부담이 될 것이라는 전제도 좀 깔려 있습니다. 이렇게 점점 어려운 저성장의 국면을 가고 있는 이때 여든 야든 정치 불안의 요소들이 너무 많습니다. 계엄령과 같은 정치적 이슈가 터지면 부동산 구매 심리가 위축될 수밖에 없죠. 부동산 투자자들은 시장 불확실성으로 인해서 현금을 확보하려고 할 가능성이 매우 높습니다. 어제만 하더라도 가상화폐 시장이 순식간에 흔들리니까 어떤 분들이 제게 전화가 와서 이럴 때 현금이 있었어야 하는데 하시는 분들이 정말 많았습니다. 이렇듯이 부동산 투자 목적의 거래가 감소되고 부동산 시장은 더 얼어붙을 수가 있습니다. 구매자들이 부동산 시장에서 빠져나가고 등을 돌리면서 매물은 증가하지만 수요는 감소해서 가격이 큰 폭으로 하락할 가능성이 매우 큽니다. 수요가 감소하니까 당연히 가격 하락으로 이어지는 수순인 거죠. 여기서 우리가 정말 깊게 생각해야 될 부분이 있는데요. 가격 하락이라는 것은 투기 수요가 집중된 지역이거나 또는 고가 주택 시장에서 가격이 큰 폭으로 하락이 될 수 있다는 겁니다. 그 이유는 자본력이 있는 사람들은 심리적으로 안정적이지 않으면 투자를 하지 않습니다. 그동안 최고가 아파트가 더 비싸게 팔렸던 이유 중에 하나가 투자 심리적으로 사려는 사람들이 더 늘어나는 지역에서는 부자들의 매수 심리를 더 자극해서 가격이 더 오른다. 이런 심리가 있기 때문에 계속 더 고가로 팔렸던 거죠. 그렇다면 임대 시장은 어떻게 될까요? 아마도 월세 수요가 좀 더 늘어날 수 있습니다. 부동산을 구매하는 사람들의 숫자가 줄어들고 구매 결정을 미루게 되면서 반대로 임대 수요가 증가할 가능성이 매우 높은 거죠. 그것도 전세 수요보다는 월세 수요가 더 늘어날 가능성이 더 높습니다. 그렇다면 임대 수요가 늘어나면 임대료가 올라갈까 걱정이 되겠죠. 하지만 그 반대일 수도 있습니다. 낮은 성장률의 경제 불황으로 인해서 실업률이 증가하면 오히려 임대료를 감당할 수 없는 세입자가 늘어날 수밖에 없겠죠. 이렇게 되면 임대료는 올라가지 못하고 하락할 가능성도 있는 겁니다. 제가 늘 말씀드렸지만 대출을 조이면 처음엔 불편할 수가 있겠지만 결국 부동산 가격을 떨어뜨리고 하향 안정화될 수 있고 그렇게 되면 중산층이 아파트를 살 때도 지금보다 훨씬 더 낮은 가격에 살 수 있다. 이런 말씀을 제가 여러 차례 드린 적이 있습니다. 월세 시장도 마찬가지의 방법이 적용됩니다. 그리고 정말 중요한 것은 바로 이 부분인데요. 만약에 계엄령이 오래 유지되었다면 다행히 우리는 6시간 만에 해소가 되었지만 또 정치적 리스크가 크게 작용해서 정치 불안이 계속된다면 금리가 상승할 가능성이 매우 높습니다. 왜냐? 정치 불안으로 국가 신용등급이 하락할 수가 있습니다. 그래서 외환시장의 안정을 위해서 금리가 상승할 가능성이 있는 거죠. 이렇게 되면 다시 주택담보대출 이재율도 올라가겠죠. 다행히 방금 나온 뉴스 중에 스탠다드 프로세스는 비상계엄령이 한국 경제에 큰 타격을 주지 않는다. 이렇게 표현을 했습니다만 이것도 모르는 겁니다. 지난 9월부터 스트레스 디지털 2단계만 실시되면서 거래량도 급격하게 줄어들었죠. 그러면서 경매도 증가했습니다. 부동산 시장이 얼어붙고 있는 이 와중에 갑자기 정치 리스크도 생겼습니다. 사실 정치적으로 그동안 잠잠한 날이 하루도 없었습니다. 그런데 빵 터진 겁니다. 이런 분위기의 부동산 시장을 전망해보자면 수도권의 경우 고가 주택은 수요가 급격하게 줄어들 수 있습니다. 돈이 있는 사람들은요. 외국으로 나가려고 준비하는 사람도 많습니다. 그래서 얼마 전부터는 미국이나 캐나다, 호주 이런 곳으로 부동산 투자를 알아보시는 분들도 많이 계신 것이 사실입니다. 결국 이분들이 그동안 서울의 고가 아파트 시장을 주도해 왔었는데 이제 투자 심리가 본격적으로 얼어붙었다. 이렇게 보시면 됩니다. 서울의 고가 아파트 시장의 수요가 줄어들면 당연히 중저가 아파트도 하락할 수밖에 없습니다. 그리고 지방의 경우는 아마도 더 드라마틱하게 하락할 가능성이 매우 높아졌습니다. 투자 수요도 줄고 실수요자도 줄어들기 때문에 우리도 일본처럼 매매가 안 되는 그 시간이 좀 길어질 수 있다는 겁니다. 일본의 경우 부동산 시장이 살아나지 않았던 이유가 뭐냐면 첫 번째 버블이었습니다. 우리도 버블이죠. 그리고 두 번째가 뭐였냐면 저성장이었습니다. 저성장 시기에 부동산 가격은 급락을 했고요. 또 부동산 버블로 인해서 부자가 순식간에 거지 되는 것을 본 일본 사람들이 심리적으로 부동산을 그렇게 선호하지 않게 됐습니다. 어쩌면 우리도 일본과 같은 전철을 밟을 수 있다 이겁니다. 그렇다면 상업용 부동산 쪽은 또 어떻게 될까요? 당연히 좋을 수가 없습니다. 코로나 팬데믹을 거치면서 생활 패턴도 바뀌었죠. 그리고 기술의 발전과 서비스의 편리성으로 상업용 부동산의 수익률이 나오지 않기 때문에 가뜩이나 인기도 없어지고 있는데 정치 리스크가 부각되면서 역시 투자를 줄이게 됩니다. 그럼 당연히 상업용 부동산, 오피스 빌딩, 상가, 호텔 이런 것이 가격이 오를 수가 없는 것이다. 이렇게 보셔야 됩니다. 저는 우리나라의 정치적 불안이 오래 가면 안 된다고 생각합니다. 국가 내부의 정치적인 변동성이 발생할 경우 투자 환경이 불안정해지죠. 정부 정책이 예측 불가능성이 높아지면 기업들이 경제활동에 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없기 때문에 정치적 불안은 오래 가면 안 됩니다. 부동산이 우리 보통 국민들의 가계 자산의 한 7, 80%를 차지하는데요. 어느 선에서 안정화가 필요하겠지만 가격이 하락이 오더라도 너무 많이 떨어지면 회복이 어려워지는 그야말로 어려운 경제로 갈 수 있기 때문에 정치적 불안이 오래 가면 안 됩니다. 최근에 서울 아파트는 과열 현상이 있었고 지방은 거래 자체가 안 되는 그런 시장을 이어오다가 최근엔 서울마저 지금 얼어붙고 있습니다. 여러분 아시다시피 지금 뭐 하나 좋은 게 없습니다. 뭐 하나 좋은 게 없다 이렇게 느낄 때 우리 보통 국민들은 어떤 걸 할 수 있을까요? 묵묵히 자기 일에 최선을 다하는 수밖에 없다라고 봅니다. 그리고 무주택이신 경우 천천히 준비를 좀 하셔서 아주 큰 폭으로 하락하는 아파트들이 나올 겁니다. 그런 아파트를 발견하시면 내 집 마련 꼭 하시기 바랍니다. 또 집을 여러 채 보유하고 계신 구독자님들이 계신데요. 세를 너무 많이 올리지 않으셨으면 감사하겠습니다. 왜냐하면 우리 모두가 다 같이 살아야 잘 살 수 있기 때문에 그렇습니다.