宛如「地面師」美國房主要小心！美國婦女驚覺 家傳土地不見了！｜房地產詐欺進化｜如何預防 #美國地產熱點 2/22/2025

嗨 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 最近美國出現一起離奇的土地詐騙案件 一位女屋主在毫不知情的情況下 被人出售了家傳土地 欺詐手法宛如日劇《地面師》的情節 但是手法更加進化 不僅讓買家受害 連屋主的產權也直接消失不見 到底發生了什麼事情 今天這一集我們就來談一談 美國越來越張狂的房地產詐欺事件 去年在Netflix上架了一部日劇 劇名叫做《地面師》 所謂「地面」指的是土地 房地產 而「師」在日文裡指的是 專業人員的意思 所以從字面上理解 「地面師」就是房地產的專業人員 房地產專家 但是實際上是一群房地產的詐欺犯 可不是真正的房地產從業人員 簡單的說這群地面師 會有一位首腦專門策劃整起案件 還會有一位情報員可以用來調查 可以下手的房地產的各種情報 然後還會有一位「交涉人」 出面和受害者交易 另外還會有「法律顧問」 專門用法律術語、法律漏洞 來欺騙受害者 最後還會有一位「選角人」 任務是物色適合的人選 假扮房地產的所有人 用來欺騙上當的目標 這部日劇播出的時候 一度引起熱議 不僅僅是因為劇情匪夷所思 引人入勝 更是因為整個劇情 其實是建築在真實事件之上 從1980年到1990年代 正值日本的經濟泡沫時期 東京的房地產價格高速飛漲 這時候就有一群人 開始從房地產下手行騙 冒充業主 把房地產銷售給不知情的受害者 當發現過戶失敗的時候 詐騙集團已經消失匿跡了 不過其實這齣日劇的原型 是設定在2017年 東京正在大興土木 準備2020年的奧運會 這時候「地面師」又悄悄出現了 這次被相中的目標 是東京一處年久失修的百年旅館 屋主則是一位因病入院的老年婦女 犯罪集團就趁這個時候 假冒屋主和房地產仲介 吸引對這個土地相當感興趣的 日本大建築商「積水房屋」 後來在一連串的精密騙局之下 積水房屋也因為擔心 到手的肥羊給飛走了 急於成交 所以忽略了許多 原本應該注意的細節和程序 最終導致被騙55億日圓 而其實該房地產人 在屋主過世的時候 就由屋主的弟弟給繼承了 後來行騙集團多數被捕 但是據說真正的首腦卻一直沒有落網 故事就說到這裡 回來看看美國的情況 雖然在美國沒有追蹤 房屋所有權的竊盜全國統計數據 但是聯邦調查局 在2023年的網路犯罪報告中 追蹤了9521起與網路相關的 房地產和租賃的詐欺投訴 損失總額超過1.45億美元 其實房地產所有權的詐欺有多種形式 有產權竊盜、棄權契約詐欺 或者是任何類型的契約詐欺 甚至有一種詐欺 會攔截交易雙方的電子郵件 讓買家將錢匯入到錯誤的帳戶中 而且 在美國的房地產交易 在疫情之後 更頻繁地使用遠程交易、電子簽名之後 這種虛假交易就更有漏洞可以鑽了 近日 根據Realtor.com的報導 現在有一名路易斯安那州的婦女 正在爭取奪回 家族承傳數百年的房地產所有權 那麼這個故事 就像是美國版的地面師事件 幾個月前 詐欺犯使用虛假的身份 冒充受害業主——達尼塔・巴蒂斯特 將土地賣給可能不知情的投資者 調查人員認為 路易斯安那州的這起案件 可能與國際犯罪集團有關係 業主巴蒂斯特是一名 50多歲的醫療保健管理員 居住在德州 他在2020年的時候 從母親去世前不久 繼承了這個位於路易斯安那州 查爾斯湖的一塊住宅用地 據他自己說 這片土地已經屬於他們家族一代又一代 已經有200年甚至更久的歷史了 不過該土地上的房產 在2020年的勞拉颶風中被摧毀了 他本來在上面打算重新建造房屋 用來出租作為未來的額外收入 但是也一直沒有付諸行動 在這期間 巴蒂斯特對這片土地 幾乎沒有什麼關心 除了每個月僱人修剪兩次草皮 以及每年的繳納房產稅之外 有時候他還會收到想購買土地的報價 但是他發誓永遠不會出售 他希望這片土地 能在他的家族代代承傳下去 但是事情就發生在 當他去年12月 上網繳納房產稅的時候 他震驚的發現這處房產上個月 已經以4萬5千美元的現金出售了 並且有了新的所有者 資料顯示 新的地主是 路易斯安那州的Live Oak保險公司 巴蒂斯特簡直是驚呆了 他馬上打電話 給簽署了房地產轉讓契約的 Live Oak首席執行官 安德魯・大衛・漢金斯 經過一番交談之後 他發現了漢金斯根本不知道 賣給他這塊土地的人 不是真正的巴蒂斯特 他跟漢金斯說 我才是真正的達尼塔・巴蒂斯特啊！ 我擁有那處房產 我沒有賣給你 我不知道是誰幹的 但是我沒有 電話那一段漢金斯只是驚訝地說 What？ 於是巴蒂斯特與漢金斯 就向警方舉報了這個事件 當地警長辦公室的一位官員 也證實案件正在調查中 但是調查正在進行為由 拒絕進一步置評 幸運的是 因為業主迅速舉報這個詐欺事件 所以Live Oak為土地支付的 4萬5千美元很快就被凍結了 費用也被撤銷了 儘管巴蒂斯特 多次向當地的律師尋求幫助 並提交了一份記錄 這起詐欺性銷售的行為的文件 但是該房地產的所有權 仍然還是沒有回到巴蒂斯特的名下 令人很驚訝的是 除了冒充巴蒂斯特的犯罪分子之外 其他沒有跡象表明 在這起詐欺性銷售中 有其他方有任何不當行為 而犯罪的身份也尚未被確定 也就是說 整起交易的程序都是符合規定的 只有業主本人的身份被偷天換日 雖然這麼說 這起交易還是有幾個瑕疵 首先 交易中的公證印章 被證實是偷來的 而且有兩個虛假的公證人簽名 那最令業主氣憤的是 詐騙者甚至沒有用正確的名字 來簽署合約 相反 他們把簽名寫成了「Danita Leday」 這是他幾十年來 一直沒有使用過的娘家姓氏 而這些瑕疵都通過了 交易中的審查程序 不幸中的大幸 巴蒂斯特 自從風災之後 就沒有重新建造房子 讓他的損失目前只有這塊土地 他說如果我在那塊土地上 建造了房子 那怎麼辦？ 那就是土地與房產一起被詐騙了 對他的財物會造成重大的傷害 這起美國案件 大家有沒有發現 和日本案件有什麼區別 其實最大的差異就在於 日本的受害者是買方 損失金錢 但是他們實質上並沒有買到房地產 而房地產的所有者除了被假冒名義之外 實際上沒有任何損失 在美國的案件中 受害者不只只有買方 連同房地產的所有人也損失了 產權被真正過戶到買方的名下 可以說詐騙的手法比日本更高一籌 調查人員表示 這起土地詐騙模式 與全美範圍內發生的詐騙模式很類似 並且可能與國際犯罪集團有關係 但是很幸運的是 業主有及早發現問題 並且及時通報 否則 資金就會來不及被追回 甚至可能連土地都拿不回來 據說這筆銷售資金 被追蹤到是匯入一個 與紐約州布朗克斯區 地址相關的銀行帳戶 該帳戶是使用非洲國家 獅子山共和國所簽發的護照所開設的 但是調查人員認為 該護照是使用假身份偽造的 目前涉案的銀行帳戶已經被凍結了 調查人員正在確定這個帳戶 是否被同樣用於 其他類似的詐騙案件之上 但是現在有人擔心 這種房地產的詐騙案件 將在全美範圍擴散 因為有心人士 可以查看法院在線的書記官系統 尋找擁有房地產 但是不住在房產內 或者是不在同一個城市的業主 那麼巴蒂斯特就是這樣成為目標的 他住在德州 但是房地產卻在路易斯安那州 而且沒有抵押貸款的問題 非常符合詐騙集團所青睞的所有條件 一位紐奧爾良的房地產詐欺律師 馬克思・大衛・史特布考 最近看到近年來的詐欺案件激增 他說當我們開始轉向遠程結案 和數位簽名的時候 對全美人民來說 這絕對會讓問題急速惡化 這名房地產的詐欺律師還說 業主想要保護自己 免受詐欺性的銷售的侵害 首要就是購買房地產的所有權的保險 保險會涵蓋保護產權的法律費用 會面臨較高風險的業主 包括老年人 或者是居住在不同州的業主 甚至還可以考慮使用 商用的「產權鎖（title lock）」產品 那麼這個產品可以在有人 試圖對房產所有權 進行未經授權的更改的時候 幫助提醒業主 南加州的房地產詐欺律師 大衛·弗萊克就表示 25年前偽造文件並不容易 但是現在幾乎每一台電腦 都擁有創建偽造的技術 你可以在線上購買假的公證印章 因此這項技術很快就會超越 我們現有的預防系統 那麼真正想要 防止產權竊盜的唯一辦法 就是透過大型保險公司 所提供的房屋所有權保單 這可以提供對房屋產權竊盜的保護 另外 有不少縣會提供免費的產權監控 屋主可以註冊縣書記官的自動提醒服務 以查看房屋產權的紀錄是否有被更新 在許多情況之下 房地產的詐欺行為 可能在很多年 都不會被真正的房主所發現 所以如果您有一些房地產 或者是繼承房地產之後 千萬不要擱置不管 這很可能會成為 「地面師」眼中的大肥羊 好的 這次的視頻我們就分享到這裡 所謂害人之心不可有 防人之心不可無 在這個詐騙橫行的時代 還是得多留一份心眼 以免瞬間掉入詐騙陷阱 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見