美國房市 3個好消息！｜市場黨跌 一次搞清楚｜哪裡是買方市場、賣方市場？利率有望下降 #美國地產熱點 3/01/2025

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 時間過得好快 2025年已經邁入了3月份了 代表天氣要進入春季 那麼房地產市場 也要邁入一年中的熱潮 春季市場 但是房市到底會不會 繼續受到高利率、高房價 還有供應短缺的拖累呢 本集我們一起來探討 2025年美國春季房地產市場 到底會如何 房地產市場好不好 看裝修行業可以略知一二 Home Depot的財務長 近日在接受CNBC的採訪時表示 雖然市場現在持續受到高利率的凍結 不過Home Depot的銷售額 在去年第四季度增長了14.1% 在美國近八成的地區都有增長 這讓Home Depot認為 美國人可能逐漸把現在的利率水平 視為一種常態 換句話說 可能有越來越多人 放棄等待利率降下來 逐漸接受這種利率環境 因此 該搬家的還是得搬家 該換房的還是得換房 畢竟利率從2022年升高之後 已經邁入了第三年 利率都不曾降到5%以下 去年12月份 美國房屋銷售價中位數 達到年增6.3% 達到約42萬8千美元 中位數房價的買家 平均首付額的比例是16.3% 大約是63,188美元 這些數字都比2023年的同期還要高 主要原因還是房價依然還在上漲 加上抵押貸款利率高達7%左右 買家支付的首付額比例相對較高 而且一些買家 願意預先支付更多的現金 用來降低每月的利息支出 以全現金買房的比例來看 去年底到達了31% 這個數字低於2023年同期的34% 如果按年來計算 2024年的房屋銷售中 有32.6%是以全現金來支付的 這是近3年來最低的比例 然而這個數字在2023年達到了峰值 因為那個時候利率 曾經接近8%的高峰 是20年來的新高點 所以有許多有錢人 在利率更高的時候以全現金來支付 也就是避免了每月高額的利息支付 從長遠來看 可以省下不少錢 另外 根據二月底發布的凱斯席勒房價指數 12月份房價較上年同期上漲3.9% 漲幅高於11月的3.8%的漲幅 那麼東北地區的房價的漲幅 繼續領先其他地區的漲幅 波士頓的房價維持在歷史新高 是去年第四季 唯一創下這項紀錄的市場 那麼紐約市再次成為 美國20個最大市場中 漲幅最高的城市 12月份漲幅為7.2% 其次是芝加哥漲幅為6.6% 波士頓的漲幅為6.3% 我們繼續看到 中西部和東北部的市場 有大量的需求 導致12月份的價格持續上漲 而南部和西部地區則繼續走軟 其中 佛羅里達州坦帕市房價 年跌幅1.1% 表現出最大的回落 如果我們看20個大都會區 房價綜合指數 凱斯席勒指數年增幅4.5% 高於前一個月的4.3%的漲幅 不過總的來說2024年的房屋銷售 已經降至30年來的最低水平了 標普道瓊斯指數公司的 大宗商品資產高管預測 今年下半年房價將會停滯 西部市場將有下跌速度最快的表現 其中舊金山是2020年以來 表現最差的市場 它預計2025年下半年 舊金山的房價將下跌4.5% 其次是西雅圖將下跌3% 現在舊金山的房價 比2022年5月歷史高價低了11% 還有聖地牙哥和佛羅里達州坦帕 這些先前在疫情中表現優異的城市 在去年下半年 也有分別2.9%和2.7%的下滑 時間來到今年的一月份 由於抵押貸款利率持續在7%以上 加上惡劣的天候 導致房市銷售放緩 為新的一年奠定慘淡的開始 全美房地產經紀人協會 近日報告指出 一月份的二手房的銷售量 較12月下降了4.9% 那麼經季節性調整後的年率為408萬套 不過實際上一月份的銷售量 比去年同期成長了2% 從年末到年初利率一直居高不下 拖累市場的銷售 據房地美稱 今年迄今為止 抵押貸款利率一直在 接近7%的窄幅的區間徘徊 使得一月的平均利率為6.96% 而12月份為6.72% 全美房地產經紀人協會的 首席經濟學家就表示 儘管美聯儲多次下調了短期利率 但是抵押貸款利率數個月來 仍然沒有大的變動 再加上房價不斷的上漲 住房負擔能力仍然是一個重大挑戰 今年伊始 房地產市場冷冷清清 不過還是有三個好消息 可以跟大家報告 可望帶動房地產市場活絡起來 第一個好消息是 隨著春季市場的銷售季節的來臨 二手房的供應量已經開始增加 一月底 待售房屋的總存量為118萬套 比12月增長了3.8% 比去年同期增長了16.8% 以目前的銷售速度來計算 未出售的庫存可供應3.5個月 高於12月的3.2個月 和去年同期的3個月 根據Redfin的即時數據 截至2月23日的四週內 市 場上的供應量已經來到4.6個月 比1月還要多出了1個月 也高於去年同期的4個月 這顯示市場逐漸偏向買方市場 不過相信很多買家不會認同這個說法 因為房價接近歷史的高位 利率也沒有降到可以接受的程度 但是就供應量來說 確實出現了進一步的改善 尤其在陽光州地帶 在佛羅裡達州 開普科勒爾的供應量位居首位 1月份有11.6個月 高於去年同期的8.6個月 接下來是邁阿密的供應量為11.4個月 同比增長了3個月 德州麥卡倫供應量為10.5個月 佛州勞德代爾堡供應量為10.3個月 和佛州西棕櫚攤供應量為10月 這些市場房子多得是 等待買家上門來買 不愁買不到房 所以現在佛州基本上 已經是100%的買方市場 因為疫情引起的建築熱潮 增加了住房的供應 而由於相對缺乏負擔能力 導致買家的需求枯竭 加上天災風險增加 保險的成本隨之上升 買家對持有房屋存在很多疑慮 更是大量降低需求 對於買家來說 這代表有更多機會 對價格和條件進行談判 不過對於東北部的市場來說 買家完全處在另外一個極端 因為買方需求較高 供應有限 完全處在賣方市場 紐約州的羅徹斯特 1月份的供應量只有1.1個月 這是分析中的100個城市中 供應量最少的 接下來是紐約州的布法羅 供應量為1.2個月 同比下降0.2個月 康乃狄克州的哈特福德 供應量為1.4個月 同比下降0.3個月 密西根州大急流城 供應量為1.5個月 和麻薩諸塞州伍斯特 供應量為1.6個月 除了二手房的供應 新建房的供應 也在努力增加市場上的房源 尤其是那些土地使用限制較少 建築監管較容易的地方 新房的供應量特別突出 根據美國人口普查局的數據 2021年 新屋開工總數達到160萬套 其中單戶住宅的開工數量 是自2007年以來首次超過百萬套 那麼這些地區 包括了德州、佛州的多個城市 還有鳳凰城、亞特蘭大 夏洛特和納什維爾 相反 對於那些建築監管 較為嚴格的地方 仍然面對房源不足的麻煩 總體來說 美國的供應量有所增加 但是不同地區有很大的差異 西部和南部地區有較多的房源 但是在東北部和中西部相對較少 另一個好消息是 大家最想聽到的利率下降 2月27日 抵押貸款的每日新聞顯示 當日平均30年固定利率是6.79% 比一個月前或者是一年前都還要低 利率下降 給購房者帶來了 更多的購買力 如果每個月預算為3000美元的買家 6.8%的利率 可以負擔接近45萬美元的房屋 那麼利率一旦升到7.1% 只能負擔43萬9000美元的房屋 購買力下降超過1萬美元 那麼未來利率是不是還有可能 進一步的下降呢 目前有許多的因素都在起作用 除了經濟和就業因素之外 川普的移民政策、關稅 還有聯邦政府的裁員 也都在起著微妙的作用 在局勢明朗之前 一切都很難說 第三個好消息是 房價隨著冬季以來的銷售放緩 平均上市天數達到56天 是2020年3月份以來的最長時間 足夠的時間讓買家有機會 向賣方討價還價 也讓賣方明顯感受到市場的熱度 不再願意放下一點身段 和買家談判成交的可能性 根據Realtor.com的即時數據 2月份降價的房源比例為16.8% 高於去年2月份的14.6% 房屋在市場上銷售了66天 比去年多了5天 那麼這個趨勢可能預示著 價格的成長放緩 所以我們現在看到2月份 全美房屋的掛牌均價 跌破去年同期的水準 下降了0.8% 來到41萬2千美元 不過要留意的是 儘管上市天數和去年相比有所拉長 但是全美四大地區的上市時間 仍然等於或者是快於疫情前的水平 在西部地區 房屋在市場上的待售時間 與2017年至2019年2月的 平均時間相同 在南部減少了8天 在中西部和東北部 速度仍然快於疫情前的水平 分別減少了19天和24天 在佛州的西棕櫚灘 勞德代爾堡和邁阿密 中位數房價的房屋 售價比開價低了5% 這是美國50個人口最大的都會區中 降幅最大的一次 另外在坦帕和傑克遜維爾的 房屋銷售價格比要價低了大約4% 另外 根據另一份報告 Rocket的數據顯示 在邁阿密-戴德縣的 1月份的房屋銷售中 有78%的房屋 已低於要價的價格成交 Redfin的數據 截至2月23日的4週內 高於開價的售價的房屋比例 只有21.7% 而去年同期是24% 事實上 今年以來 都是低於2024年同期的表現 而且平均來說 售價達到開價的98.1% 也就是說假如開價是100萬美元 大約售價是98萬美元 比去年同期稍低 以上綜合來看 2025年的春季 市場對買方來說大有可為 可以說是幾年來較好的機會 但是 還是得留意 當地市場的供需情況 房價肯定是回不到疫情前的價位 但是有機會回到去年 或者是前年的價位 如果不是特別搶手的房屋 買家可以有很好的談判籌碼 賣家則是要把握機會 善用優勢 抓住春季銷售的機會 至於利率 在短時間內 我們可能看不到5開頭的利率了 對買房或換房有需求的人而言 或許要盡早習慣這個利率水平 不如積極的從房價上拿到一些降價 來降低每月的負擔 或者是增加首付額來降低利率 這可能會比較實際一些 好的 今年的春季房市 我們就分析到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見