今春矽谷買房 專家給忠告！矽谷AI熱 房市熱？｜買家最大的阻礙？熱門房產類型 #美國地產熱點 3/08/2025

嗨 各位觀眾朋友大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 那我們這一集再次請到舊金山灣區的 知名的房地產公司德立昂地產 那我們同樣邀請到買方經紀Maggie 來跟我們分享當地 現在春季市場最新的情況 那我首先請Maggie先跟大家 先稍微自我介紹一下 大家好 我是Maggie 我是德立昂地產的買方經紀人 很高興今天有機會和李歐在這裡 分享灣區的目前的市場的情況 謝謝Maggie Maggie跟我們分享一下 Palo Alto周邊的市場現在到底如何 到底這個價格有沒有浮動 或者是供應量它是短缺還是增加 這個是很多買家關心的事情 那春季的話當然市場就會更多的房源 所以呢 接下來這幾週 尤其是在超級盃之後 和總統日的週末之後 明顯的感覺到這個房源多了很多 但是不管是房源 即使是房源比淡季的時候多 但是和這個買家的數量相比的話 那我覺得還是房源遠遠不夠的 因為目前來說 我們所看到的 Palo Alto的市場 所有的獨立房 都是多個報價的情況 那所以的話 有時候我們 因為我每週都會在市場上面Open House 那這些Open House的時候 我可以看到有多少的買家會來看房子 那上一個星期 我們有一套在Palo Alto的獨立房 當時就每天就是有 週六和週日兩天Open House的時候 都有100組來看房 後來這套房子是收到了11個報價 所以的話你們大家就可以看到 其實現在的市場 還是供不應求的一種情況 雖然現在利率也在 稍微向下調了一點點 這兩天的時間 這週的利率的情況是如此 然後經濟狀況也有點不明朗 但是起碼在Palo Alto和周邊的城市 比如說洛斯阿托斯（Los Altos） 紅木城（Redwood City） 門羅帕克（Menlo Park） 山景城（Mountain View）這些城市 我們看到的情況都還是賣方市場 而且價格還是依然是往上走的 就是和去年的同期相比的話 我覺得現在 今年的春季的市場情況的話 應該是重複了2021年的 春季的市場情況 就是我有這種感覺 因為我們公司的特殊的情況 然後我是一個專門做買家的經紀人 所以我是每週都會在市場上面下報價 那所以我可以感受到 這個市場非常的熱絡 尤其是Palo Alto周邊的城市的話 因為對一些科技人員 或者是尋求一些頂級學校的家庭來說 都是非常有吸引力的一個地方 也提醒各位觀眾一下 就是德立昂地產公司的運營模式比較特別 像Maggie是專門的一位買方經紀人 而不像其他的經紀公司 可能他是買方經紀人 也是賣方經紀人 那麼這部分 因為Maggie是買方經紀人 可不可以跟我們分享一下 現在的市場情況 買家要買房子的話 要做哪一些準備 他們面臨的最大的障礙是什麼 買家的話 首先要把他們那個抵押貸款的 預先批准的信做好 如果能夠做到 承保的預先批准（underwriting pre-approval） 那是更好的 因為在一個競爭 一個賣家市場裡面 如果你的預批信是underwriting pre-approval 那你賣家會更有信心來接受您的這個offer 那在同等的前提條件下 那您其實這些小小的細節 就會讓你有先機 有更多的機會可以拿到房子 就是要了解的話 必須要找一個 比較有經驗的經紀人來代表您 因為他才可以給你分析 Palo Alto本身就有13個neighborhoods 每一個社區（neighborhoods） 它的特點都是不一樣的 價格都是不一樣的 那如果您希望進入Palo Alto 那這個經紀人他就會根據您的預算 和您的重點是什麼 給你介紹不同的社區 然後你可以少走很多彎路 對於買家來說 許多房子在市場上面它的開價 就是它出的價格和它最終的售價 是有很大的差距的 例如我們上週有一套上市的時候 開價三百萬 但是到最後成交是超過400萬 然後有一套是398萬 然後成交超過450萬 所以買家如果在市場上面 單憑自己的 從Redfin上面找到的數據 然後去看房的話 很多的情況下 其實會浪費很多時間 比如說你去看一套三百萬的房產 但是其實到最終 它賣到了超過四百萬以上 那您所花的時間去看房 再加上去下載披露報告 然後把披露報告全部再看一遍 再去研究它的定價 這些所有事情做下來之後 你可能你是失去了一個機會 就是說現在有些市場 現在是Palo Alto周邊的市場是非常火熱 那有時候你會看到一個房子 多人去看它的 但是有時候 真正下offer沒有這麼多 或者是說來看的人很多 下offer的人也真的很多 這些不同的情況 你們怎麼去判別這個房子到底熱不熱 是這個樣子 因為房子熱不熱 有很多因素會影響到 有時是因為股市 可能這一週突然之間 特斯拉一下子掉了30% 這令整個市場 或者是我們的總統 川普總統說了一句什麼話 那會影響到整個市場的信心 所以的話 每週的情況 都會有一些不一樣 那我們作為買家經紀人的話 因為我每週都在市場上面下offer 那我們對這種細微的變化 會非常的敏感 這一套房子它到底是能夠收到 多個報價的情況 你會非常搶 你可能要加價很多 或者是另外一套只收到兩個offer 那您就有機會以更低 就是不需要跟人搶的情況 可能可以省下10萬、20萬的情況下 就可以成功的拿到這套房子 這種機會是每週有可能出現的 但是這種機會也只有那些 長期在市場裡面活躍的經紀人 就是這些專家才可以抓住這種機會 那我給買家的忠告就是說 有時不要去一窩蜂的 去搶一些太熱的房子 而是可以說 退一步 去選擇一些不太完美的 當市場非常熱的時候 可以去選一些不太完美的 比如說平面圖（Floor Plan） 它的Floor Plan不太完美的情況下 我們可以通過改造Floor Plan 去讓它更加適合你的家庭的生活 如果你的預算是有限的情況下 又想進入某一些比較好的區域 比如說好的學區 Cupertino、Palo Alto、Los Altos 這些城市都是非常熱門的 尤其對於華人買家來說 那就可以選擇一些 位置沒有這麼完美的地方 作為一個你起碼進去了 這個是你的起始房屋 然後將來可以考慮換房 可不可以談幾個具體 你最近有成功交易的案例呢 Palo Alto有一套房子其實是非上市的 但現在的賣家其實他們都很聰明 他們開始的時候為什麼要非上市 是因為它是出租房 就是他沒有辦法 裡面有租户 他沒有辦法真正的把市場 把房子放在市場上面做行銷 所以的話就變成了半上市 但是在這種情況下 我的客戶還是看完房子之後 馬上下offer了 即使這麼一套off market的房子 也有三個offer 其實總共是五個 那開始的兩個可能太低了 也就過了幾天之後 然後就到我們再下的時候 還是來了三個 那這套房子通過兩天的協商 那最終的話是拿下來了 那裡面的話就是 back and forth 來來回回 就是每一樣的細節去講 跟他們去從價格到條件 賣家都非常認真 多少天過戶 到你的買方佣金由誰付 或者是有是多少百分比 到其他的房子的這個租客 帶租客 賣的時候 您要對租客怎麼樣子負責 所有的這些他都要談 所以整整談了兩天 終於拿下來了 所以客戶非常開心 而且這個off market 應該是比open market的情況 是少了十來萬吧 因為同類型的房子 就是在Palo Alto的同類型房子 肯定是同一週 我們知道同類型的 都收到了11個、12個offer 或者是7、8個offer 然後他們都是超過開價 所以客人非常開心 這是其中剛剛我們拿下的一套房子 比較順利的情況 比如說我們上週有一套Palo Alto的 也是Palo Alto的獨立房 那他開價是400萬 但是後來我們都會認為 這一套房子可能會有很多offer的情況 但是最後只收到 也收到了6個offer 也不少 但是還是客人 還是很喜歡這套房子吧 因為各方面都很新 不需要去重新裝潢 因為目前來說 因為南加州的火災的緣故 所以南加州幾乎有一萬套的房子要重建 再加上關稅等等的因素影響 現在如果再買房去翻新 或者是重建的話 所有的成本都會高很多 接下來就是不可預料的 這種潛在成本會出現 所以現在的買家都更傾向於 去買一個已經不需要再弄的 比較新的房子 剛才你說到這個 洛杉磯這個大火非常嚴重 所以現在加州也非常的缺房 那我知道前一陣子 加州政府通過這個ADU 或者是增加這個住宅的密度 這些法案到底對現在市場上的供應 有沒有一些幫助呢 幫助肯定是有的 因為現在的話 進來的買家很多都會考慮ADU 土地是越來越短缺 如果您從地圖上面 從高空俯視下去整個灣區 它所能夠建房子的地是有限的 就是平地是有限的 而這個AI現在這麼蓬勃 所有的這些科技人員 再加上從中國或者是從台灣 世界各地來的華人 都是追捧這些區域 因為學區和生活質量 氣候等等的緣故 所以都備受追捧這些區域 因此有的地肯定是有限的 越來越少 而且這些買家 都是希望買到有地的房子 所以這些客人進來的時候 他們馬上 都是經常問到的一個問題 就是可不可以建ADU 如果這塊地 它的整個佈局適不適合建ADU 還有就是有些樹木 在這些比較 半島地區 它的樹木在後院裡面能不能砍掉 這樣子才可以建ADU 這些都是他們關注的問題 那我覺得ADU的建設 肯定是大大的幫助了這些 紓緩一下現在的供不應求的問題 但是還是非常有限 ADU從某種角度來說 它是一個很好的選擇了 對於許多家庭 既可以帶來一些收入 如果要出租的話 或者是在家工作 都是可以說做一個辦公室 或者是家裡有老人 他要退休要和孩子一起住 又希望有自己的獨立的空間 這ADU也是一個解決方案 所以ADU現在是非常非常熱的 確實是對整個市場有幫助 但是幫助相對來說還是有限 你談到現在追逐AI熱 那我也聽到現在灣區 還是有不少的裁員消息 這個對當地的房地產市場 有沒有什麼影響呢 我覺得會有影響 這個房地產市場 因為我們還是持有觀望的態度 看看它對這個市場影響多大 但是另外一方面 除了高科技公司的話 灣區還是有其他的產業也非常的強 比如說金融、醫藥 服務業也相當的強 當然我們在半島 有很大一部分買房的客戶 買家都是這些做IT科技方面的客戶 但是其實也有大部分 也不是做科技的 他們也是要麼從國外 拿著現金過來投資 為孩子的教育買房 然後或者其他的產業的人也有許多 所以因為供不應求的緣故 本來就房源不多的緣故 所以我覺得這個影響會有限 除非出現什麼大的經濟的動盪 可能價格才會下調 那即使是我們原本的預計 是今年2025年 在Palo Alto周圍的這些房產會上漲10% 但是因為南加的火災 還有現在一些政治因素 其實我們已經下調了這個預期 大概是5%到7%左右 但是到目前為止 我看到硅谷的房產 還是在上漲的一個趨勢 沒有看到任何要慢下來的跡象 那如果有任何這些買家 如果預算方面是受限的話 可以考慮聯排房或者公寓 那Townhome和Condo現在都不是很搶 比如說我們有一套在Palo Alto的 它也有所謂的學區在那個市中心 離這個California Avenue非常近 Stanford University非常近 醫院也非常近 那各方面地點都非常好 但是它並沒有太多人去搶 那我覺得可能 那你以這個合當的市場價 出價你就能夠拿到了 那作為一個小家庭去一個First Home 我覺得是非常好的一種選擇 謝謝Maggie 那因為今天這個時間的關係 我們今天就跟Maggie談到這裡 那麼希望下次還有機會 再度邀請到Maggie來我們節目上 再次分享最新的房地產市場現況