利率高漲 房市出現4大信號！！3大利率數據｜1800萬戶家庭無法買房｜越買越小 買家的苦衷｜庫存增加的假像｜房市不會崩盤4大原因【美國地產熱點】10/05/2022

嗨大家好 歡迎回到美國地產熱點李侯筆記 在過去的幾集的影片之中 我一直在和大家講美國房地產市場正面臨放緩的趨勢 房價的漲幅放緩 銷售速度下降 房源庫存上升 交易時間拉長 賣家降價的比例持續的增加 不過也在房貸利率在這幾週持續的大幅上升之際 平均的30年固定利率就快要突破7% 市場上又出現一些明顯的變化 在這一集就要和大家來探討有哪些變化 到底市場有沒有可能在進一步的大幅降溫 在本集內容開始之前 同樣呼籲大家訂閱頻道 點讚加留言 讓本頻道能夠良善循環 另外我的公司有開通捐款捐車的網頁 也歡迎大家用這種方式支持我們 連結可以從下面的介紹欄裡看到 我們會把你每一份的支持都用在節目的製作上 包括進一步優化我們的節目 理由在這裡就先謝謝大家了 那麼就開始我們今天要談的內容 因為這次要談的重點是利率的重大影響 所以先帶大家看幾個最新的利率變化 一個是房地美的數據 在9月29日的當週平均30年固定利率是6.7% 比上一週上個月都是大幅增加 比去年更是增加了將近4% 另外看到抵押銀行家協會的數據 最新的顯示高達6.5% 如果看抵押貸款每日新聞是6.65% 抵押貸款每日新聞的數據 是根據貸方利率表的實時變化所統計出來的 所以它的數據會比較的及時 這裡我們也看到前一週 利率曾經高達7.08%的最高位 我們都知道房地產市場 是經濟中對利率最敏感的區塊 所以當美聯儲在強力的對抗通脹努力升息之際 房市等於是處在封緘浪口之上 需求被硬生生的拉下 買家的負擔能力被無情的剝削 作為賣家則是陷入錯過賣房最好時機的苦惱 而且利率已經突破7% 將對房地產市場出現四大信號 以下我就給大家逐一分析 第一個現象是 將有更少更謹慎的買家 牛津經濟研究院的首席美國經濟學家估計 與2021年底相比 抵押貸款利率的飆升 意味著有資格獲得 中位數房價抵押貸款的家庭將減少大約1800萬戶 那麼看到Redfin的數據 9月底貸過戶交易已經出現同比下降21.3% 而且我和部分的房地產經紀人們交談 他們都說房市的降溫 手上的交易案少之又少 有人都準備提前去放假了 從另一方面來說 還能夠買房的人會更加的謹慎 假設是購買全美中位數房價的買家 如果抵押貸款鎖定在高端的利率 那將會比鎖定在低端的借款人 多支付數百美元 如果是更高的房價 差異將是達到數千美元 所以對不同的貸方 貨比三家將會變得更加的重要 還有銷售時間的拉長 已經達到31天的中位天數 顯示買家對買房的放緩和謹慎的態度 他們對房產的狀態 賣家的條件都更加的苛求 對應有的保障條款都會如實的寫在報價裡面 第二個現象是 購買更便宜面積更小的房產 在這方面我們雖然看到 全美的庫存量在增加 不過在有些比全美價格更便宜的地方 卻出現代售房屋數量的下降現象 這方面可以看到 realtor.com的統計 8月份的代售房屋數量同比下降最多的是在 夏威夷的霍努魯魯大幅減少了44.7% 這也是名單中唯一一個 中位數房價比全美房價還要高的地方 名單上還有康涅狄克州的哈特福德 紐約州的喜拉丘茲 威斯康辛州的米爾瓦基 還有芝加哥、弗吉尼亞海灘、辛辛那提 明尼阿波利斯、賓州的斯卡蘭頓 還有馬裏蘭州的巴爾的摩 詳細的減少數據 就請大家看屏幕上的呈現 我就不一一念過了 有必要的話大家可以按下暫停鍵 另外更小的房產也是現在買家不得不接受的 可以看到一個例子 一個買家如果一個月的預算是3000美元 今年8月買房和去年8月買房 能買到的房產面積將差距頗大 統計得出聖地牙哥前後一年買房 相差435平方英尺的面積 去年是1366平方英尺 今年只剩下931 我們還可以看到新澤西州的紐瓦克 紐約州的納蘇縣、丹佛、俄勒岡州的波特蘭 還有西雅圖、聖荷西、河濱市和沙加緬度等等 都比去年減少200-400平方英尺的面積 第三個現象是庫存量增加中 但無法樂觀 與去年同期相比 9月份的庫存增加了26.9% 但這個不是賣家或建築商正在上市更多的房屋 相反他們正在減少房產的上市 這是因為房屋的銷售不那麼快了 所以掛牌的時間更長 從而增加了庫存量 事實上9月份新房源的上市量同比下降了9.8% 而且基本上從夏季就開始出現逐月下降的現象了 另外許多賣家知道他們已經錯過了市場的高峯 所以對賣房興致缺缺 因為大多數的賣家也會是買家 那些原本鎖定較低抵押貸款利率的人 肯定不會有太多人願意放棄這些低利率 而去買一個可能支付更多卻得到更少的交易 這將賣家的人數大大縮減 只剩下那些真正需要搬家的人 第四個現象是 越多的賣家降價求售 9月份約有19.5%的賣家降價 而且這一比例一直在穩步的上升 因為買家在減少 而且買家不急著買房 所以將有更多的賣家用降價來吸引買家 另一方面也是調整更符合市場的價格 現在的賣家也更願意替買家支付部分的服務費用 手續費用或者是房產的維修費用 來爭取賣房交易能夠進行下去 因此市場會越來越傾向買房市場 但是對於一個好房產 不管是位置好、學區好 或者是屋況好 還是會面臨競價的機會 畢竟剛剛我們說到了 想買房的人還是多過供給量 我知道最後一定有人想問 利率這麼高了房市會不會崩盤 雖然利率在打壓想買房的人 但是多數的專家卻認為房市不會崩盤 原因之一是想買房的人還是不少 這與遠程工作有很大的關係 原因二 上個月只有1%的房地產經紀人 經手直屬或者是短壽的交易 然而在2009年3月 卻有49%的房地產經紀人 都在處理這些不良銷售 這在很大程度上是由於 貸方只向最合格的借款人提供抵押貸款 原因三 8月份的失業率仍維持在3.7% 雖然比上個月上升0.2% 但整體來說就業市場算是很健康 代表人們有工作就能支付還款 原因四 房屋供給量少於需求量 這也是為何我們看到房價在近期有回彈的跡象 一週內簽約和兩週內簽約的數量 也有回升的情況 終究這個市場的供給量不足 另一方面來說 前兩年的房價實在上漲的過快了 就像氣球被沖得太上 現在就算房價下降10% 15% 也不一定是壞事 把沖得過飽的氣球放一點氣 這樣對氣球反而更安全 可以避免瞬間爆裂 OK 這一集我們就說到這裡 還有很多內容無法一一的詳說 有興趣的人可以進一步去看我的房地產專欄 我是房地產記者李侑 美國地產熱點下週再見