移居德州看這集！休士頓、達拉斯、奧斯汀到底差在哪？買房、工作、華人生活、學區哪裡贏？ #德州房地產 #德州學區 #美國地產熱點 5/10/2025

嗨！大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」！ 本週我們再度來PK美國城市！ 以前的很多華人朋友 會首先考慮到加州 或者是紐約定居 但是這幾年 德州也成為熱門的第三選擇 因為德州房價更低 而且沒有所得稅 還有穩定成長的經濟與人口紅利 其中休士頓、達拉斯和奧斯汀 是三個最熱門的地點 所以本次我們一起來探索 這三個都會區 幫助您做出更明智的選擇！ 但是在開始之前 我想先插播一則新聞 因為在我視頻截稿之前 來了一則有關德州的最新消息 德州眾議院5月8日 初步通過了參議院17號法案 禁止中國、伊朗、朝鮮、俄羅斯的公民 在德州購買不動產的所有權 那麼當然這個法案 目前還沒有正式成為法律 還需要回到參議院審議 如果通過了 就可以送交州長進行簽署 如果以前順利進行的話 該法案就會在2025年 也就是今年的9月1日生效 並且只適用於生效日之後的 不動產的購買或者取得行為 但是我也看到報導說 德州的總檢察長辦公室 有權調查並發布有關敵對國家 擁有德州物業的報告 檢察官可以根據法院命令 採取刑事行動來沒收這些物業 換句話說 如果想利用法案生效之前來購買 還是存在風險問題 關於這個話題 本次因為限於時間的問題 我就先談到這裡 下週有可能我們有機會再拿出來 再跟各位仔細的分析了 其實疫情之後的這幾年 德州獲得很大的人口紅利 根據美國人口普查局的估計 2024年的7月 德州人口達到3129萬人 較2023年增長約56萬人 年增率約為1.8% 為全美第三高 而且從2020年到2023年也增長了4.7% 根據Realtor.com的預測 如果德州按照目前的人口增長率 可能在2045年之前就會超越加州 成為美國人口最多的州了 根據德州人口研究中心的預測 若是目前的趨勢持續 德州的人口在2036年 將增加至3,600萬至4,400萬人 而2024年 加州人口大約是3943萬人 連續兩年出現人口增長 所幸已經擺脫疫情期間的人口萎縮 不過年增率還是少於德州 這幾年德州吸引的人口 其實很大一部分都是來自加州 還有一部分是國際移民 原因是因為德州的生活成本 比加州要便宜得多了 尤其是房價低於眾多美國一線大城市 在居住空間、還有生活品質 都有很大的提升 第二是德州沒有所得稅 對很多高收入者是非常有吸引力的 第三 德州對企業採取寬鬆態度 相較加州有很多限制企業的法令 所以相繼由Tesla、Oracle、惠普等公司 都把總部遷往德州 那麼也連帶把相關產業鏈的 工作、人口也帶進了德州 而且第四 德州有多元的經濟結構 包含了能源、醫療、科技、航太、金融 還有物流等產業都很發達 也相繼吸納了很多人才 其實德州人口最多的三個都會區 就是今天要對決的三位主角 休士頓、達拉斯和奧斯汀 單以城市來講的話 休士頓是德州的最大的城市 但是以都會區來看的話 達拉斯都會區才是人口最多的 達拉斯都會區 通常也稱為達拉斯-沃斯堡都會區 2023年的人口大約是810萬人 是德州人口最多的都會區 第二名是休士頓都會區 人口約為751萬人 第三名是奧斯汀都會區 人口約為247萬人 近年來因為科技產業發展迅速 而大量吸引了新居民的入住 雖然奧斯汀的人口差距比較大 不過因為近幾年 吸引了很多高科技居民的入住 也逐漸的形成了完整的科技聚落 不過也因為過度膨脹 最近面臨的下修的調整階段 我們現在比較這三個都會區的 房地產市場概況 在房價方面 以奧斯丁的房價最高 房價中位數達到約52萬美元 但是房價因為在疫情期間出現暴漲 現在正在經歷下修的調整時期 達拉斯都會區房價中位數約45萬美元 市場還在升溫當中 所以價格依舊在上漲 休士頓都會區是三個之中最低的 房價中位數只有大約33萬5千美元 低於全美行情 不過也因為價格低 所以市場穩定 仍然有升溫的現象 三個都會區的租金行情 也跟房價的高低排序相同 以奧斯丁的平均租金1725美元為最高 達拉斯1475美元居第二 休士頓1395美元最低 三個地區的租金都有漲價 或者是持平穩定的狀況 以租金報酬率來看的話 休士頓因為房價偏低 所以報酬率最高 達到5% 達拉斯和奧斯丁因為房價比較貴 報酬率都不足4% 再來我們看到三大都會區的就業結構 休士頓作為能源之都 並且正在積極地擴展其他的產業 特別是在醫療和科技領域的投資 所以對於尋求穩定就業機會 和多元產業選擇的專業人士來說 休士頓可以提供豐富的機會 休士頓預計在2025年新增12,800個 與醫療健康服務相關的工作機會 成為增長最快的就業類別之一 建築業預計新增10,200個職位 反映出基礎設施與住宅建設的活躍 那麼在專業與技術服務類別 預計增長6,900個職位 也顯示出對高技能專業人才的需求 再看達拉斯–沃斯堡都會區 該都會區的金融和科技產業 迅速發展 吸引了大量的企業總部 還有高技能人才 對於希望在金融和科技領域發展的人 達拉斯–沃斯堡都會區 會是理想的選擇 如高盛等金融機構 擴大在達拉斯的業務 吸引了大量的金融專業人才 另外 達拉斯地區也成為數據中心 和高科技的製造熱點 吸引大量的國際投入 再看到以科技產業聞名的奧斯汀 有「矽丘 Silicon Hills」之稱 它和矽谷一樣 以創新和創業文化聞名 特別是在科技 和可再生能源方面特別突出 對於創業者和科技專業人士 奧斯汀提供了充滿活力的 生態系統和支持 在專業與商業服務方面 2025年初 奧斯汀增加了2,700個職位 政府部門也同樣增加了2,700個職位 反映出公共部門的穩定增長 那麼在製造業雖然有所下降 但仍然是重要的就業類別 所以這三大都會區 都有不錯的就業環境 失業率也低於全美水平 不過我不能只說好話 它們也各自面臨一些挑戰 在休斯頓石油業正受到油價波動 能源轉型、自動化技術 還有成本壓力等多重的影響 出現了裁員潮的現象 長期看仍有轉型的契機 但是 傳統石油工作人力的需求 正在逐步下滑 在達拉斯科技和金融業機會多 但是需要具備高技能的專業知識 使得企業難以找到合適的人才 那麼在奧斯丁 也面臨AI所帶來的衝擊 大約有13%的工作 可能會因為AI的技術所被取代 特別是高重複性的職位 雖然科技業的機會多 但是求職者需要具備相應的能力 還有適應能力 接著我們就來比較 三大都會區的華人生活圈 先說整體情況 在休斯頓都會區 華人社區最成熟 生活最便利 學區選擇多樣 但是需要注意部分地區的治安問題 在達拉斯都會區華人社區發展迅速 學區表現優異 治安相對穩定 適合家庭定居 在奧斯丁都會區華人比例最低 但是社區資源逐漸完善 學區表現分化 但也有亞裔眾多的學校 適合追求科技產業機會的家庭 首先看到休斯頓的華人聚集區 主要集中在西南區的中國城 和周邊地區 如郵區77036、77072 因為華人比較集中 所以當地有華人社區中心 提供語言課程、健康講座 文化活動等中文服務 生活機能有中式的超市、餐館 診所、教會等設施齊全 算是德州最便利的華人生活圈了 休斯頓的主要學區 有休斯頓獨立學區 這也是全德州最大的學區 它整體而言是中等表現 有A級的學校 也有F級的學校 但有多所針對特殊課程 主題導向的磁性學校 所以家長要謹慎擇校 那麼還有阿利夫獨立學區 直接就位在中國城區域 表現也屬中等 也有磁性學校可以就讀 個別學校表現不俗 還有凱蒂獨立學區 是休斯頓最頂尖的學區了 是很多家長所嚮往的學區 但是要留意房價相對也很高 還有一個本德堡獨立學區 包含Sugar Land地區 它是亞裔 還有很多華人家庭的熱門選擇 學區表現整體偏上 學校評價穩定 來看達拉斯–沃斯堡的華人聚集區 在Plano Richardson等城市 華人比例比較高 特別是Plano 華人比例達到5.2% 當地設有達拉斯華人活動中心 會舉辦書法比賽、健康日等活動 促進社區的交流 當地的中餐館、超市 補習班等設施日益增多 例如當地有大華九九、香港超市 達福華人商圈、好運超市 還有億佳超市 都是主打華人飲食購物的消費 在達拉斯學區 其中華人比較偏好的有Plano獨立學區 Frisco獨立學區、Coppell獨立學區 Richardson獨立學區和Carroll獨立學區 比較多華人學區的是Plano和Richardson 而且學校各有特色 需要家長仔細選擇 大部分都位在達拉斯的北部 或者是西北部一帶 第三是奧斯汀都會區 這裡的華人聚集區 主要分佈在北部的78753郵區 該區的華人比例只有0.04% 這裡設有奧斯汀亞裔資源中心 還有奧斯汀華裔美國人網絡 同樣正在壯大華裔人口圈的聲量 雖然奧斯丁的華人生活圈 不及休士頓或者是達拉斯來得便利 但是當地也有大華九九、美成超市 也有專賣韓國食品的 H Mart Han Yang超市 另外也有朝日進口（Asahi Imports） 是一家專賣日本食品的超市 其中美成超市 就是當地的中國城中心 奧斯丁有最多華裔學生的學區有三個 分別是Round Rock、Austin 和Leander獨立學區 這三個學區分別有三所高中 吸引大量的亞裔學生 有韋斯特伍德高中 文理學院、范德格里夫特高中 那麼 其中韋斯特伍德高中 有近四成的亞裔學生 可想而知 學校的評價一定是非常優秀了 最後我想提醒 想在三大都會區置業的買家 要小心以下幾個問題 第一 洪水災區 尤其在休士頓長年都有洪水問題 所以務必要查看這些洪水地圖 避開洪水區 第二是學區分化的問題 有些學區表現不一 學校優劣的差異大 家長務必要小心 第三 德州有不少住宅 建於80年至90年代 所以基礎設施老舊 務必要小心這些隱性的維修成本 第四 德州雖然無所得稅 但是房地產稅高達2-3.5% 是不小的每年必要開支 而且某些社區 特別是新建的社區 還有高昂的管理費HOA 限制也比較多 好啦 今天本次的節目就談到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見