利世民: 負資產03年後新高 最可怕的不是樓市 而是… #珍言真語 #梁珍 #珍Talk

Hello 大家好 歡迎來到《珍託》 今天我們繼續請了財經分析員黎智明先生 和我們講一講香港樓市 上一集我們講香港樓市 很多留言都覺得都挺有趣的 其實香港樓市真是一個很值得關注的一些指標 今天我們不如就從香港現在的負資產開始講起 西默 你好 你好 看回數據 第一季度就說香港的負資產重返4萬宗 都是一個指標性的東西 是不是會回到2003年甚至1997年那時負資產的情況呢 怎麼看現在負資產對香港的樓市 到底什麼叫做負資產 我們先解釋一下 是 我覺得這個問題是好的 什麼叫做負資產 其實負資產本身的意思就是你那層樓 現在按了銀行的錢 當年可能你一千萬買回來 現在可能還在銀行還有七百萬的負債 不過你那層樓賣出去的市場可能就只剩下五百萬 這樣才說 那你那層樓就是負資產 因為你就算賣了它 你都不夠還錢 這個就是 我再簡單一點講 其實負資產我們有個四字成語 就叫做資不抵債 就是你的資產抵不住你的債 一直都有這個問題 但是資不抵債本身不是一個問題來的 本來 因為只要大家想著 不要緊的 熬過這關 我們時時都說 週期性現象來的 熬過了 那我就可能十年八載之後 我就可以那個價錢就會上回來了 那個資產價格就會上回來了 樓價就上回來了 那我再供多幾年 那我欠的債又少一點 那就沒問題了 有時候那些人是會搜下去的 那你最怕的兩樣東西 一就是他搜不下去 因為你每個月都要供樓 如果你沒了那份工 你根本供不了那層樓下去 那你就搜不下去了 第二就是 這個就再悲情一點 就是大家都覺得 未來樓價不會升的了 又或者是 還有一些其它情況 包括利率高了很多 那個供樓的成本高了很多 那我想這幾樣因素都挺影響到 就是你說負資產以外 你其實真是對整個體繫有什麼影響 對一般個人來說 那我那層樓被銀行收回 我什麼都沒有了 我破產 那當然是很慘了 但是對於整個市場 整個金融制度 你最怕的是什麼呢 你最怕你作為銀行 其實銀行不是要你那層樓的 很多人就說 銀行都沒有吃虧 它拿回你那層樓 其實對銀行來說 它都是吃虧的 一就是因為它借出去的錢就借出去了 那現在你說它雖然收回那層樓 但是很多時候為什麼會有所謂的銀主盤呢 就是銀行都不想持有那麼多資產 這些資產不是銀行的業務 那銀行就想盡快套現 間品、間錢都要賣的了 那銀行套了現之後 它都要承受一定的虧損 那虧損是第一個問題 第二個問題就是 其實銀行借錢給買樓的人 如果大家有做過這些按揭都知道 銀行看幾樣東西 當然它會看那層樓 有個估值 因為它都要知道 那個抵押品如果一旦有什麼問題 那個抵押品它可以承受的風險有多少 但是銀行最重要看的 其實是看你的收入 銀行做生意 其實它主要做按揭 它是看著那個利息收入 銀行其實最關心的就是 它自己的現金的收入 它的現金流 但是如果你說 你那層樓它銀主坐在那裡 對銀行沒有好處的 因為沒有了收入 所以其實它都盡快想套現 然後就清理了這件問題 繼續做它的生意 但是在一些負資產的環境 大家都可以想像 銀行一是已經虧了一筆錢 第二就是如果大規模的發生這個問題 就會造成銀行的整體的一個金融的風險 所以其實負資產本身不是一個問題 只要大家繼續肯供樓就沒事了 你最大的問題就是如果經濟環境一轉差 那就出事了 你想一下其實在97年之後 已經出現了有負資產 但是到什麼時候大家覺得 香港整個市場的壓力在這裡呢? 就是到經濟真是差了 找不到工作 或者是那些人的收入大減 有些我聽回來的故事 例如你說在99年2000年之後 香港經濟當年最差是2002年 2002年的經濟應該就是那一浪裏面 最差最差的日子 我真的聽到有些人 2002年不是2003年的嗎? 2002年開始 2003年固然是差 但是其實開始的時候是2002年 如果你想一下2002年香港的環境是怎樣呢? 有人做過研究 為什麼那一年香港的空氣是這麼好的 這麼清新的 因為南中國的工廠都停工 不要以為加入世貿之後中國是一帆風順 頭兩年都曾經經歷過這些週期現象 不過在外界不是很覺得 2003年其實由2002年開始已經差了 反而你說2003年SARS你以為很差 其實本來已經開始反彈了 只不過是因為疫症令到那個反彈的時間推遲了 2002年我聽到差到一個地步 就是認識了一些人 他又不捨得賣樓 他覺得手賣下去都可以 當時美國開始減息 所以其實真的手賣下去都合理的 結果他怎樣呢 那個人他沒有了那份工 他唯有就真是間平間善都要租出去 再問人借錢去供樓 我也有聽過這樣的 問題就是你守到多久了 其實我們英文講的叫做double down 你問人借錢通常都是親戚朋友 肯借給他也有些信任 但是如果真的捱不過就捱不過 當然後來又經歷SARS 其實就很悲情很慘 承受的心理壓力都很大 這個就是很多香港人曾經經歷過的環境 但是你說現在 如果你看就業 其實因為香港人 那個勞動力有不少走了出去 那些出了去的人 其實也都製造了一個很特殊的現象 就是現在似乎你在香港的就業市場 你不是見到有很嚴重的失業的問題 就是和剛才我說的 2002年 2001年之後的世界有些不同 但是問題就是現在關稅戰 沒有人知道結果會怎樣 沒有人知道發展下去會怎樣 但是如果 美國現在講的第一季的經濟數字 其實都已經出現收縮 如果連續兩季收縮就確認叫做衰退 衰退起來 短則9個月長則可以是以年計的 沒有人知道這次的衰退會維持多久 如果接下來有一個經濟衰退 有些人很直覺就說是否東升西降 但是歷史告訴我們 美國經濟差就全世界經濟都不會好得去哪裡 在這樣的環境我就擔心了 因為在這個負資產的環境 你如果配合經濟差 很可能就會構成另外一次對金融系統的一個衝擊 大家記住一點 怎樣去看那個所謂金融制度 金融系統的風險 其實你看到息後的走勢就很明顯 因為雖然說減息就沒事 但其實你要看的是香港本身的利息 不要只是看美國 因為港美利率的走勢 其實現在不是完全同步一致的 你最擔心的是什麼呢 你最擔心的就是就算美國減息 最終不知道是什麼原因 香港未必跟得上 又或者反過來 現在人家可能真的需要幹預市場要減息 但未必能得到利益 這是第一 第二種情況是怎樣呢 美國可能甚至乎連減息都不發生 因為吹就吹了很久 甚至乎大家覺得特朗普有能力去給聯儲局鮑威爾壓力 但其實鮑威爾現在都沒有任何跡象會屈服 會聽從美國白宮的指示 因為大家也要明白一點 聯儲局可以控制資金的供應 但它控制不了資金的需求 如果沒有需求的時候怎麼辦呢 所以不是說減就是減 你只能控制市場的最多就是一半 所以在未來的將來 我覺得大家要留意風險 其實最終你都要留意 第一就是香港的利息走勢 如果你看到香港的利息上升的話 你就要小心 如果不發生就沒事了 這個是一個很好的指標 我時時都說我不看失業率 不看通脹 因為那些是統計數字 那些不是市場數據 大家要分清楚統計數字和市場數據 真正的市場數據是利率和匯率 例如你看到這段時間港匯很強 那就沒事了 其實對於港股港樓都有好處 不是啊 息口都好像不是說 港幣搶得很厲害 那就好了 證明資本市場運作暢順 我不是說一味要唱衰香港經濟 我只是教大家看一些什麼指標 如果你看這些指標 是環境正常的 雖然是負資產高一點 我的形容是什麼呢 最近我很喜歡用健康的人體做比喻 你當負資產就是你的潛在風險是高的 可能你的心血管是硬的 你的膽固醇的指標是高的 可能血管是硬化的 看得出的 那是不是代表你馬上有心臟病 是不是代表你馬上會中風 那又不是 如果你出現問題 那就可能會惡化得很快 可能會很大一件事 那你就要留意了 要關注這個情況 這樣去解釋 那現在會不會擔心有call loan的情況呢 不會因為負資產而call loan的 銀行不是做這件事的 你不供樓它就要收回你的資產 不會無端端call loan的 通常call loan要不就是商業物業 而且那些不是按揭的 很多時候那些私人貸款 或者其它形式的企業貸款 有時候銀行看到你 因為為什麼企業貸款銀行會做call loan呢 因為它會擔心你的企業可以就這樣 人破產是很大的一件事 企業大不了被人清盤 嗯 沒錯 所以是兩回事 大家不要聽那些江湖傳聞 call loan很害怕 很少會call個人私人做的樓宇按揭 因為對銀行來說沒有好處 甚至不是一個風險管理的方法 但負資產其實我印象中還是留在97年 或者你剛才說的2002年或者2003年 看回那個數字 它就說這次是銅板十萬宗 也都是2003年第四季度之後的升高 就是說那時候是最高 那時候負資產有什麼故事呢 其實我以前住過的豪宇 我講一點點 那就是負資產高峯的一棟樓 很多人在那裡負資產 因為97年賣的 那它都差不多跌了一半的 所以真是很多人 有實力的投資者在那裡變成負資產 是吧 沒錯 我剛才講了那些故事 問親戚朋友借錢去供樓 嗯 是啊 所以我記得我那時候買那層 那個人就幸好沒有負資產 他是負資產 但他還可以撐得住 所以那個老闆就說 這個老闆還是要實力 但有些人是不是真的會跳樓 就是多慘啊 就是負資產很恐怖 很多年都沒有聽到這些故事了 好像是一個不大事 就是因為你經歷過2003年那一次 就是叫做2003年 其實嚴格來講 不只是2003年 再講一次 其實香港由亞洲金融風暴 其實是經歷了6年以上的艱難時期 當然中間有一些小陽春的 因為科網潮 還有在98年聯儲局 曾經因為救市 令到資金鬆綁了一下 其實當年香港就有一年多的小陽春在中間 那個小陽春其實就是很多人入市 然後就在剛才我說的 在2001年之後 最辛苦的那一層就是這幫人 經歷了那一次之後 其實你說香港是不是有根本上的改變 我自己看到的就是 其實根本上有一個很明顯的改變 在哪裡呢 如果你看人均的收入 其實在97年是一個高峯期 香港人的人均收入是一個高峯期 尤其是你看大學畢業生 之後一直都很低迷 去到我想差不多是要經歷 08、09年那一次的衝擊之後 就是經歷了十幾年 纔有第二個週期 好像你看到人均收入重拾升跌 但是人均收入重拾升跌 那個分佈也不是很均勻 由如是者就去到今時今日 但中間其實香港有沒有經歷過迷失的十年呢 是有的 不止十年 十幾年 那一代人其實很慘 如果你說在97之後畢業 大概去到2010年那一代人 大概就是80年後出生的那一班人 其實他們是可以有的機會等等 比起他上一代的人少 又比起他下一代的人少 這一段鴿心階層的人 你看到他們那個財富 他們無論是財富還是收入 都是有明顯的影響 你看到是這樣 而那一班人叫做現在40歲左右 他40歲左右的時間 其實就應該40多歲開始要準備退休 準備退休的意思是要存錢 要計劃 你存2、30年差不多 他們很多這一代人未必是生小孩 你說有沒有這麼早準備退休 和退休是兩回事 很多人的心就是想自己做到70歲 可能有80、90歲的命 你存20年錢差不多 但其實他們是很可能 現在面對著這種環境 也不是這麼容易去累積財富 我想講的那一點 所以這個纔是他們面對最大的問題 最多人最大塊的財富可能在那層樓 去到現在這個階段 他們是不是負資產我不知道 但他們最有可能買到樓的時候是什麼時候 正正就是你剛才講的 2015、2016、2017、2018那幾年 現在他們坐著的那層樓就是負資產 那怎麼辦呢? 如果我們去計算一個經濟週期 有時候都要想背後的人 你當好像看一條河流那樣去想 他們一直以來的經歷 在河牀那裡的波動、起伏 其實現在去到這一代 究竟對哪一代 對哪一個年紀的人的影響是最大的 影響是怎麼樣的 所以如果我這樣想 你剛才講的2003年那一代負資產的人 其實你想一想他可能是60年代出生 可能80、90年代出來工作 有10年存了錢就買了一層樓 他們早一點那幫人 因為他們在移民潮的時候 他們也上位上得快 賺錢也賺得多 可能他們累積到的一些錢也都相對的多 其實他們不可以說完全是收成期 但是其實他們經歷的機會 賺錢的機會、收入增長的機會 其實是相對多的 所以你要這樣去對比 但是不要只是看著負資產三個字 就說歷史是不是重演 你要去仔細的看一下 不同的幾個世代的人 他們的處境是怎麼樣的 是啊 我覺得你剛才這個角色 分析的這個角度都挺有趣的 因為其實講到第50歲這一類的人 其實是社會的下層階層 上有老 下面還有小朋友 如果他們承受很大的經濟壓力 整個香港的社會就很沉重的 上一代的人要他們照顧 就算他有錢給你買樓 但如果是你中間那層 你買了那層樓 大約是變成負資產 他中間那些人承受最大的壓力的時候 會崩盤的 不一定崩盤 都是那一句 是一個理性的計算 你看一下供下去是不是有好處 你供不供得下去 其實都是計那條數的 我覺得 但是 就是問題現在他們要計那條數 令到他們可能會在消費上面縮減一些 這個是那個實質影響 就是怎樣影響經濟 節省一點是必然的 或者沒有那麼進取的投資取向 就是這些的影響 我想不要每次講到經濟 很多人 我早兩個星期 不知道為什麼 我有一次感受很深 就是講到經濟不知道為什麼 大家只想著那個爆字 好像沒有第二個形容詞 爆 爆 爆 不一定是爆 你可以是慢燒 可以是一種長期的衰退 不要每次都想著那個爆 想危機 危機當然很令人害怕 也都很容易 是大家很喜歡的標題 但有時候不是 最煎熬的不是那些危機 危機的時候 要清醒一點 但什麼情況是令人最難清醒呢 就是一種長期的煎熬 看不到希望的那種煎熬 是啊 你剛才都講得對 消費模式的改變 也都體現了實體經濟那裡 所以之前我跟你講 現在香港不是說出現了老字號 其實這個潔意潮 去年開始就已經爆了很多 但今年上半年 都還沒有到上半年 已經看到報章已經統計了 13間的連鎖餐廳 就是潔意的 包括我們大家可能都聽過 海皇粥店 還有這個燉奶佬 還有一些臺灣的 來香港辦的餐廳 都做不下去 那你有沒有吃過海皇粥店 有的 不要怎麼看 生意不好就倒閉了 這個世界當然 其實97年的時候 都有一些連鎖店倒閉 我想大家要記住一點 就是做飲食連鎖店 其實它的優勢是什麼呢 就是中央廚房 每一間店鋪 其實我不知道大家有沒有 煮東西吃 如果你有煮東西吃 你就知道能夠有一個穩定的質素 其實不容易的 我覺得煮東西吃 是一門很難的技術 但是有些好像譚仔三哥 做得成功的 最主要原因就是中央廚房 去到門市重新加熱 然後將東西不來不去 一碗碗就拿出來賣 這個是 其實是 所有連鎖式 飲食的 那個 生意模式 你一定是中央廚房去處理 問題就是 你 如果大家那個飲食的習慣 轉變了 我不知道現在還有沒有人喜歡吃粥 我都有問的 其實現在 有沒有人光顧的 新一代人都不喜歡吃粥 不喜歡吃熱食 我不知道 某程度上生意差 可以是經濟週期的問題 也可以是你的食物 和那個時代 不匹配的問題 我不知道是什麼原因 始終我們離開了 幾年 又不是真的太在地 觀察得到 你問我 我自己的口味其實都是這樣 可能現在越來越多人 好像我這樣就覺得 碳水化合物吃少一點 可能吃了一碗粥 血糖飆升 其實吃粥真的會血糖飆升 我想說 所以就不吃那麼多 是不是這些原因我不知道 所以很難判斷 你說甜品其實也是 甜品推陳出新 競爭也激烈 其實我見很多 連鎖的甜品店 都是 一碗碗拿出來 就馬上給你 就不是說 即場做的 這個也是 令到他們自己 很細微的差異 就已經在質量上 有很大的分別 競爭是很激烈的 你好吃不好吃 差一點點 沒有生意 這個也不奇怪 鄧大佬好像不只是做甜品 我所知還有其它東西吃 但是 我自己沒有印象 光顧過 所以評論不了 男孩子未必像女孩子一樣 喜歡吃甜品 我都吃的 喜歡吃那些雙皮奶 這些信德 雪藥牛奶做的雙皮奶 這個是我很喜歡的 我來了美國都自己試過做 因為這裡可以買到 真是原生牛 在這裡 擠出來的牛奶 我就想試一下 做到雙皮奶的效果 又可以 其實又不是很難 都有些感覺 是挺有趣的 其實我都認同 你講這個中央廚房 其實就算我不是地道 香港人 但我不是很喜歡吃中央廚房煮的東西 是有分別的 以前我經常去 什麼零鎖店 吃飲茶 因為很方便 又多 價錢又便宜 後來慢慢吃 為什麼味道是差一點 去到那些一間一間 餐廳好像尖沙咀 有些老字號的 飲茶 哇 現蒸現賣 真是好吃的 後來才知道原來他們又搞了 什麼中央廚房 以前就好像沒有這個東西 都是這幾年 這幾十年的 一個生態的變化 變成了快餐化 我真是覺得那些東西 看樣子就一樣 吃起來就差一點 因為他們全部都是現加工 不是跟你重新 現蒸現賣 你們那時候會不會追求 現蒸現賣 點心啊 或者這樣 我自己 對飲食 就是 很目標為本 如果那一餐 你為了填飽肚子 盡量以便宜 和健康為主 不要太難吃 如果真的要吃好吃的東西 你要很清楚 你是特意要去找的 你不會每一餐 都吃很好吃的東西 吃好吃的東西 是一種心態 為了填飽肚子 其實我就 可以很簡單 我是菜 和雞蛋 就一餐 很多時候都是自己做 自己吃 連光顧外面的都限飯 所以 看目的 我記得 因為那時候都要採訪很多餐廳 很多美食 我記得《天口門》 那次成功 因為他們的點心 是現蒸現賣 雖然是一間小的點心店 但他們就是 強調全部都是現蒸現賣的 所以他們這一種 就是打破了很多連鎖 餐廳的運營模式 他們反而不夠他們的生意好 《天口門》曾經 試過誇張到在旺角那裡 排了三個小時的隊 因為價錢又便宜 食物又好吃 你吃過之後你真的會覺得 要這樣吃飯 粥之類的 那時候又是一個 反正我就不太喜歡中央廚房的東西 包括在美國這裡沒辦法 所以吃的都是差一點 我想這個 都是大趨勢了 想吃好東西 自己學一下怎麼做 好的 多謝Simon 我們今天都講一下 香港的民生話題 好 再見 除了已賣的口腐乳之外 特別推薦原生包裝 美拉原生頭大份量粥 更需完整賣相好 採用了毒辣真空包裝 吃起來很簡單 一味開就吃得 口感好像果丹皮 而且用野生蜂蜜調製 有很濃的人參味道 回味無窮 一斤人參的效力 等於五至六大口腐乳 可以分幾次服用 適合認可體質的人 一年四季都可放心使用了 另外 口水糖百分之八的醇素 植物乳油 對提高免疫能力 消除疲勞 清紓管 降生高和膽固醇 都很有幫助 有需要的朋友 可以點擊視頻下方的連結 上我的專屬優惠碼 LZ2023 就可以享受全球免費的郵寄了 謝謝