精品公開課 | 北京林業大學：城市規劃經濟學原理 P19 - 5.1土地的特徵和土地經濟學

同學們好 這一講的內容我們圍繞城市土地經濟這一主題展開 土地本身是個很特殊的研究對象 所以我們今天要先談一談它在市場經濟條件下 和其他的一些商品在性質上和實際交易的過程中有什麼不一樣 然後我們從土地市場的角度和政策的角度來介紹 與土地交易和利用相關的一些重要基礎知識 接下去我們會來總覽一下世界各國對於土地管理的一個狀況 並著重探討土地利用和管理方面的中國特色 最後再談一談土地利用規劃的一些相關內容 首先我們來看看土地的特性 從經濟學的視角來看 土地有什麼特殊之處 我們講經濟發展的四大要素是指人 或者說勞動力 自然資源 技術和資本 而這所有的內容幾乎都是以土地來作為主要載體的 而且土地它不僅是經濟要素的載體 它本身也常常被視作一種資源 甚至是資本來參與到經濟活動之中 那就打個比方說 在一些經濟活動中 那麼它這個競爭就像一次體育比賽 土地及其擁有者既是承辦方又是參與方 那自然是和其他那種參與者那是有明顯的不同 因此要認識土地特殊性 我們應該具備一個全面的眼光 首先我們必須承認毫無疑問 土地是城市中最為稀缺的資源之一 那麼從這個角度來講 市場對這樣的稀缺資源來進行調控是無可厚非的 然而事實上我們看到 如今世界上大多數的國家和地區 特別是經濟比較發達 或者說制度比較成熟的國家和地區 它通常都會由政府對土地的所有權交易等等這些市場行為 來進行比較嚴格的控制 這是為什麼呢 我們來討論一下 就是說在市場經濟或者說在接近市場經濟這樣一個環境下 土地的市場交易到底與其他的商品有什麼樣的不同 我們首先從理論上來解釋 儘管說我們一般相信市場通常是配置資源的一種良好的方式 但是它需要有些條件 也就是說希望儘可能的接近純粹的自由競爭的這麼一個狀態 在這個情況下 許多經濟學的規律就會起作用 但是對於土地來說不一樣 由於它一些特殊的性質 所以它幾乎不可能在土地交易方面形成完全競爭市場 因此土地就一定會被視作一種特殊的產品 它的流通和使用都勢必需要受到一定的管制 那麼土地的特殊性主要包括這樣一些方面 首先我們認為土地存在永恆性 當然有時候我們也會見到土地的保有也會存在一些變化 但是從理論上我們就把它視為一個長期存在的對象 因此永恆性以及不可再生性是比較好理解的 同時一個非常重要的要素是土地存在不可移動性 這是我們絕大部分經濟學討論的普通商品不具備的特徵 那麼同時由於這個不可移動性 它就引出了下一個特點 叫做差異絕對性 差異絕對也就是說世界上每一塊土地都是獨一無二的 所以它作為商品來交易的話 一些普遍性的規律可能就會有些不適用 更重要的是由於土地本身既是資源又是許多資源的承載物 它的經濟學上就具備了高度的外部性 關於這個外部性英文叫做externality 這是一個在我們前面學習中還沒有涉及到 但是在這個地方非常有必要專門提一下的一個重要概念 經濟的外部性主要指經濟的主體 無論是生產者還是消費者 它的一些活動一些經濟行為 受到來自他人和社會造成的非市場化的影響 分為正外部性positive和負外部性negative兩個方面 就是說 當我們的社會成員在從事經濟活動時 他所需要的成本和後果 不完全由該行為或者該市場行為 或者說參與市場行為的行為人來承擔 以及行為舉動與行為後果的不一致性 也就是說這個經濟的活動 比如說一塊土地的交易 它應該值多少錢 有時候不是由這個客觀的供需關係起作用的 而是由與供需方無關外部的一些影響要素來決定的 仔細想一想 這樣的情況在現實生活中經常出現 不難理解 比如說之前提到的像集聚效應 就是說某些地塊周邊的生產活動使得我們的生產更為有利 這實際上就是經濟外部性的一種表現形式 在城市化這一講已經講到過了 那麼再想規模經濟效益 這使得我們生產越來越大 也是一個道理 優惠經濟效益 這什麼意思呢 就是說某一些東西它適合放在什麼樣的位置 由於位置的不同對生產能力和交易價值產生影響 也就是說外部性意味著很多市場交易的結果 實際上不完全是從事生產和消費雙方能夠決定的 而是受到一些客觀條件的影響 我們又沒有辦法對這個客觀條件進行控制 但事實上它又影響到了我們交易的結果 這種情況就叫做經濟的外部性 那麼事實上外部性可能是我們城市經濟學中最常討論的問題了 因為城市很多的相關的研究對象 都具有像不可移動性和差異絕對性這樣的特徵 這樣的具體問題在我們課程後面一些探討中還會廣泛的涉及到 那麼這是從經濟學本身的理論的角度來看 另外從更現實的角度看呢 我們對土地來進行研究呢 其實應該從一個遠遠超越經濟學的視角來展開 我們可以瞭解到土地它具備至少三個方面的重要的屬性 首先它具備自然屬性 這個土地無論在哪裡都應該具備生態承載 保證我們的土地資源永續利用 這麼一種要求 這就不應該僅僅是從一個經濟學或者經濟效益的角度來考慮和解釋的問題了 第二也就是它還具有這個土地還具有社會屬性 擁有了土地就可以承載很多的社會活動 保證社會穩定和公平公正的運行的一個基礎 所以它也具有社會屬性 第三是經濟屬性本身由於土地利用於社會生產和消費活動息息相關 也就是它不能不考慮這個經濟效益的問題 所以綜合三大屬性的影響 土地經濟學就不可避免的發展成為一個非常獨特的領域 那麼土地經濟學它的研究範疇大概應該如何來理解這個定義呢 一般來說 我們把土地經濟學認為是探討這三方面關係的學科 一方面我們探討的是土地的市場交易的情況 或者說是土地市場交易中土地價值如何表現 用更規範一點話來描述 就是說在市場條件下 土地這種全數的轉移和利益分配的過程 它的價格形式和量化標準是如何決定的 這是土地的價值 另一方面 我們要探討的是土地制度的體系 也就是土地它的所有 使用 收益 這些方面 它是需要遵循一個什麼樣的規則 不同國家和地區之間 這樣的或者那樣的土地管理制度 它是如何建立 如何演變 如何實施 以及產生什麼樣的後果 特別是對市場起到什麼樣的影響 這是第二個方面內容 那麼最重要的一個內容還是土地利用 也就是說在市場和政策這各種條件的影響下 在某種特定環境下 在不同的空間地域 土地的使用和分配是如何的 所以綜合來看 土地經濟學總體來說 它探討在某種制度體系下 土地資源在市場中它的價值體現 以及與空間分配的一個相互關係 我們一般認為 土地的市場交易的價值 以及土地的制度 這都是重要的人與人之間的關係 而土地利用是一種人地關係的表現 所以說土地經濟學 它既研究人人關係 也研究人地關係 同時還討論人人關係和人地關係之間的一個相互影響這麼一個領域 字幕由 Amara.org 社群提供