精品公開課 | 北京林業大學：城市規劃經濟學原理 P25 - 6.2住房市場發展與政策管制的國際經驗

接下來我們就來談一談住房市場這方面的相關的問題 以及國際經驗 首先我們看住房價格的決定要素 那麼一般來說 某套城市住房的價格與該套住房的有用性 或者說給使用者帶來的利益是成正比的 這個是毫無疑問的 同時它與城市邊緣住房的生產成本成正比 與城市邊緣住房的有用性成反比 也就是用公式來表達 P為某套住房的價格 U就是該套住房的有用性 而U0為城市邊緣區 或者叫劣等區位 就是區位最差的這樣的地方的住房的 它的有用性 那麼C0為生產成本 也就實際上住房價格 有時候你也會受到短期的供求狀況的影響 但總的來說 供求狀況的影響是比較有限的 如果大家要租房子的話 我們可以看到 23月份和七八月份可能是最貴的 為什麼 因為七八九月 一般來說 有一些學生剛畢業步入社會 還有一些留學生他要來入學 需要找房子 23月份是因為很多人過了春節 他比如說就換了工作 或者到一個新的城市來發展 因此在這些月份 一般房價會比較高 但是總的來說 北京的房價永遠比石家莊高 所以對於住房來說 它的區位條件 比它的短期供需關係 它的影響要重要得多 第二個方面我們來看 房價是不是處於一個正常合理的水準 那麼我們有什麼辦法來進行衡量 首先我們就瞭解一個很重要的詞 就之前提到這個叫housing affordability 也就是說住房的可支付性 或者叫住房的支付能力 它就意味著可以衡量家庭是否具有 支付滿足一定條件的住房 那麼需要的這種支出能力 或者說你到底能不能夠承受這樣的 一個房價 當然這個說起來比較抽象 那麼怎麼來衡量 有一個辦法叫房價收入比 PIR也就是說 Housing Price to Income Ratio 那麼聯合國人居署在城市指標工具包 指南裡邊說 在某一個國家或地區 一套居住單元的中位自由市場價格 與中位家庭年收入的比值 這就是PIR 註意這裡頭的是用的叫中位數median 它跟平均數average不一樣 平均數我們說的是把所有的值 總和加在一起除以它的個數 但中位數不是 它就是把所有的數值按照大小來排列 取中間的數 這兩者往往有一個很大的區別 我們在網絡上有一個詞叫做被平均了 就好比說我跟李嘉誠的平均財富 有好多好多億 我跟姚明的平均身高也超過兩米 這樣的一個事 實際上在進行經濟統計的時候 我們經常會遇到一些個別極端的數據 那麼由於這種極端數據的存在 所以平均數有時候它就對整體水平的 代表性就比較有侷限 也就是說受到個別極端數據的影響太大 而中位數影響就不太明顯 所以這個時候一般如果可能的話 我們盡量用中位數來代表整體的實際狀況 那麼這顯然是更為合理的 因此PIR的計算是分子是房價中位數 就是最一般的住房的價錢 分母是中位收入 也就是一般人的這種年收入 那麼也就意味著正常情況下 多少年的收入能夠買這麼一套房子 我們可以看到在世界不同的地區 這個情況差別很大 我們看一個住房非常緊張的地方 就香港 這個值應該說可以達到30多 也就說要正常的話 你要工作30多年 不吃不喝 所有的收入才能換一套中等水平的房子 是這樣的情況 那麼其次就像比如說像烏幹達 這一類很貧窮的國家 那麼再往下就還是包括比如說 我國的臺灣地區 越南這都比較高 新加坡也比較高 所以東亞東南亞地區人口密度太大 實際確實是居住成本比較高的地區 再往下印度尼西亞 泰國也還高 巴基斯坦印度就相對低一點 那麼到英國德國荷蘭 那麼大概這個數在5到10之間 這個我們認為應該是比較合理的一個狀況 美國這一類地廣人稀的情況 這個數是最低的 但是這樣一個指標來判斷 還是非常粗糙的 每個國家的比如它的內部的情況 本身還有很大的差別 那麼我們選一個具體的城市 在一個較長的週期的數據來看看 這麼一個情況 那麼我們選的是澳大利亞的墨爾本這個城市 我們可以看在墨爾本它的房價收入比 從1965年的三年級 上升到最後的8年級 這個是上升的非常顯著的 從1965年到2010年 經歷了很快的一個上升 當然期間有一些小的波動 那麼我們可以看出 從三點幾到8點幾 房價比的收入的上升 請注意 不是說房價從三點幾上到八點幾 而是房價收入比這樣的上升 那麼這可能是由什麼原因造成的 有幾個方面 我覺得可能是這樣 第一是由於整體經濟的繁榮 也就是說由於居民或者家庭的收入 增加很快 那麼當家庭生活水平達到一定程度之上 家庭需要消費的其他的東西 增長不了那麼快 比如說收入增加一倍 我們用於吃飯的錢 一般它不會增加一倍 這個方面的消費它的彈性並不是很大 所以一般它就可以有更大比例的收入 來用在住房消費方面 那麼也就是說交費結構發生了變化 住房作為這種相對來說叫奢侈品 它收入上升的時候 它的增加就會更快一些 另外還有一個原因 很可能是城市競爭力的上升 也就是說越來越多的人 他願意到墨爾本來工作和生活 而不是其他地方 也就是說在1965年的時候 墨爾本相對其他地方 它的工資收入 或者各方面的設施服務水平 它還沒有那麼大的優勢 但是到2010年的時候 越來越多的人他願意在這裡 也就是從更大範圍來看 墨爾本的房價收入比的上升 應該是伴隨著一些其他地方下降 這麼一個相同的過程 同時可能還有一個原因 就是住房政策的影響和收入階層的變化 比如說它的公共住房 也就是說非市場的住房 它可能比以前減少了 或者說福利住房的質量要變差了 所以商品住房就更加緊俏 競爭更加激烈 這是一個原因 另外還有可能 也可能就是收入階層的 進一步分化的影響 很可能的是比如說像中高收入的人 他的收入增長非常快 而這部分人他是一個購房主力 所以房價收入比上升也很厲害 但這並不一定意味著 整體經濟收入的提升 這是一方面 所以總而言之 雖然PIR是一個很好的衡量房價 是不是過高的這麼一個指標 但是具體分析的時候 不能把問題考慮得過於簡單 而且同樣的數據 很可能背後它所隱藏的結果 它的原因也不太一致 所以除了PIR以外 還有一個經典的指標 叫住房可支付指數 Housing Affordability Index 我們一般叫HAI 這是全美房產證券協會 它開發的 他們來發明的這麼一個指數 一般認為就是這個指數 它在考慮居民的住房支付能力方面 它比PIR可能要更準確一些 因為它除了考慮住房價格和收入以外 還考慮就是說抵押的貸款利率 還款期限 還有家庭收入 用於住房消費的上限比例等等 因為在實際情況中 買房的經濟壓力 確實還取決於這些 比如說同樣的房價 或者說同樣的房價收入比 那麼貸款的利率高 跟貸款的利率低 這個經濟壓力是不一樣的 如果貸款的期限不同 比如說同樣買一套房 那麼貸款20年和貸款30年 顯然是差別很大的 完全可能貸款20年根本就買不起 而貸款30年就有可能買得起了 這樣的情況 所以這就是一個有本質差異的情況 那麼當然還有一個問題 是就比如說我們用於在收入中 用於住房消費的比例的一個上限 也就是每個家庭收入裡邊 能夠拿百分之多少來還房貸 這麼一個事 這個也關繫到家庭生活質量 美國房產協會曾經規定的一個比例 他認為家庭收入的25%到30% 用於住房消費 就被認為是一個合理的 或者說叫可支付的這麼一個標準 而在我們中國 這個情況其實不太一樣 我們遠遠比這個高 我覺得像在北上廣這樣的城市 即使去買得起房子的家庭 它一般來說 經常供房貸的壓力 可能是家庭收入的一半以上 所以即使都是買得起的情況 它所承受的壓力還是完全不同的 所以這個指標具體的算法 我們可以看到 選擇中位數的房價 再選擇中位數收入的家庭 在那個時候 我們再根據它要貸款多少年 以利率來計算 那麼這樣一個 再規定一個家庭收入 投入住房消費的比例 我們看看它能夠承受一個什麼樣的錢 也就是說我們比如規定了 從家庭總收入中25%來供房子 然後比如說貸款30年 敲定一個利率 那麼如果你正好買得起這麼一套房子 就中位數的房子 你的收入應該是多少 如果正好相符 那麼這個HAI的一個值就是100 如果你收入比需要的值要多 那麼這個值就比100要大 如果比這個少 你就小於100 大於100 我們就認為家庭支付能力比較充裕 比較好 小於100 我們就是認為支付能力比較差 有壓力的 而且好到什麼程度 差到什麼程度 我們都可以有一個量化的標準 所以HAI這個計算 它就是可以從這樣來得到 並且它還有一些具體的 其他的公式來表達 從1981年起 美國住房協會就每個月就發布一次 這個HAI的值 但因為貸款很多形式不一樣 比如說常見的有固定利率貸款 和調整利率貸款 浮動匯率的等等這種 也就是說你跟銀行貸款的時候 有可能先說好了 這個利率是定好的百分之多少 還有一種可能是根據每年的銀行利率 來比如說加減一個百分之多少 這麼一個數 所以說我們就可以在不同的貸款方式下 分別算出一些不同的HAI的值 那麼再根據這些值 我們來加權算一個綜合值 我們可以看到在1985年之前 美國的HAI是普遍低於100的 那個時候美國的經濟是挺不好的 然後之後經濟好轉 那麼HAI就開始震盪上升 到了100就以上了 那麼到1998年的時候 克林頓政府期間 因為那段時間互聯網經濟非常的好 所以我們那個時候的HAI達到了140多 這樣一個非常理想的一個狀況 那麼之後房價就開始上升 那麼2000年以後當然也還好 一直都在130以上 在08年次貸危機的時候就降到了最低 那麼之後又開始緩慢上升 所以通過這個值 我們基本可以表明 宏觀經濟不同的時候 購房壓力確實不一樣 同時我們可以看長期以來 美國的住房市場中 它大部分家庭的支付能力都是比較好的 比很多國家都要好很多 所以我們在下面再說說住房政策 那麼剛才說了 由於美國這樣的國家 它的住房市場運行相對比較良性 所以美國各種住房政策幹預是比較少的 但是其他國家就不一樣了 由於並不是所有的人 都能夠在市場上買房壓力不是很大 所以就必須由政府來出臺幹預政策 來修正住房市場 儘管這可能確實對宏觀經濟 會造成一定的影響 但是為了實現社會公平這樣的目標 住房政策的實施 還是非常有現實意義的 那麼總的來看 在世界各國 住房制度它的供給與分配方式 有那麼好幾種思路 一種是基本由國家來分配的方式 這就是高度計劃經濟的方式 住房基本上就沒有私有化和商品化 那麼多數的前社會主義國家 包括我們中國在計劃經濟時代的時候 也是這麼幹的 現在在世界上這種情況是比較少的 那麼基本由市場調節型的這些國家 主要在非洲拉美 還包括什麼南亞的一些國家 這些國家儘管其實它在城市裡面 住房短缺還是挺嚴重的 但是由於它政府調控經濟 和公共資源的能力很弱 所以它不具備政府來提供 住房保障的這種條件 這是一種情況 那麼比較成熟的大多數 就屬於市場調節與政府 幹預並行的一種混合的模式 那麼這就是政府為了避免 純市場環境下 很多人不能夠以所能承受的價格 那麼獲取一定標準的住房 這樣的一個社會目標 那麼就需要運用各種來補貼 在住房方面進行補貼 總的來說有兩大類方式 也就是在供給側和需求側 分別採取不同的措施 一種方式叫補磚頭 一種叫補人頭 什麼叫補磚頭 就是以各種方式補貼 平價住房的建設活動 以及提升保障性住房的建設量 比如說像英國香港新加坡 都曾經有過像政府公共資金 直接投資住房建設 像香港的公屋就是這樣的產物 另外一種方式就是土地費用減讓 政府在一些特定的地域 用比較便宜的價格出讓土地 要求開發商或者一些非營利機構 比如說西歐國家特別常見 像住房合作社 Housing Society這樣的機構 來提供限定價格標準以下的 這種租賃住房 一般認為這往往比政府自己來搞 會更有效率 另外就比如說規定每一個小區 或者說規定每多少萬平米 它的商品住宅裡邊 必須要有多大比例的住房 它的譬如說戶型是小於多少平米 同時它的價格要低於多少 同時還要達到一個比較固定的標準 就有這種配件的這種要求 所以都是在不管怎麼樣 這些都是把政府把錢 投給了蓋房子這一側 在確保保障性住房的量 這麼一個提升 另外一種方法叫補人頭 補人頭什麼意思 就很多情況下 我們城市住房的總量 其實是總量已經不太缺了 但它屬於就是分配不太公平 或者說市場價格和相當數量的 家庭的支付能力有差異 那麼也在這種情況下 一般來說 政府就不需要再蓋這種廉價住宅了 那麼誰要是買不起房 或者說租不起房 那麼就給予符合條件的對象 一般是給貨幣補貼 那麼由公共財政來補足差價 以支持收入較低的這種租戶的 到市場上自己去租到足夠好 合適居住的住房 這個就叫做補人頭 住房公積金可能大家都聽說過 那麼新加坡發明的 就是說你在領工資的時候 要強製做一個數據 把你的一部分錢給它存起來 存到一個基金裡面 然後你的僱主要存同樣多的錢 或者一個比例的錢進去 這筆錢就一直存在你賬戶裡頭 只有在你買房子 或者說是租房的時候 纔可以用這個基金 並且你使用公積金貸款 可以達到一個比較低 比較穩定的利率 那麼當然還有一些 比如說補貼低收入者自建房 這些方式都是一個補人頭的方式 那麼這有利於幫助在一些 比如說快速發展的地區 像這種中等收入者 能夠更迅速的獲取購房的能力 總而言之 住房政策的體系設計 是一個很複雜 變化很多的領域 無論是從理論上 還是結合實際情況進行研究 都會發現 比如說什麼情況下適合補磚頭 什麼情況下適合補人頭 什麼情況下結合使用 然後每一種方式 在一定的外部環境下 有什麼樣的優點和缺點 相關的討論 那個是非常的豐富 至於不同國家之間 為什麼選擇了不同方式 跟他的像發展階段 國家的整體制度 發展理念等等都有關係 所以不太可能有一個全世界 能夠普遍適用的這麼一個套路 那麼不管怎麼樣 由於各國採取了不同的方式 實際效果達到什麼樣的情況 我們再舉一些典型國家的例子 美國德國英國日本 這幾個不同大洲的發達國家 和韓國比較接近發達國家 這麼情況來對比一下 我們來看 每100戶住房套數 每100戶人有多少套房 韓國是105.9 其他的國家也差不多 也就是說這些國家 大概處於每戶都有一套房剛好夠 那麼有一點點富裕 這麼一個情況 往下看就是每千人住房套數 就每千個人有多少套 韓國住址是最低的 說明韓國它平均家庭的人口要多一些 其餘幾個國家都差不多 看平均住房面積 韓國是60多 日本是90多 美國100多 英國80多 德國90多 人均住房面積 那麼韓國是23平米左右 這個是相當少 日本德國英國都是比較合理的 比較理想的一個狀態 美國人均是60多 就是遙遙領先 然後我們看住房自有率 就是自己住在自己買的房子裡 的人口的這麼一個比例 我們通常這個也是一個 比如說標誌著住房市場比較成熟 生活水準比較高的一個標準 這樣看這幾個國家都在60%以上 但是除了德國 德國只有42% 為什麼 那麼因為德國它作為歐洲 踏入國家的代表 它的體系不太一樣 那麼長期以來它公共住房 就說不是自己買的商品房 它這公共住房的體系是非常發達的 所以購買自有住房的迫切性並不高 那麼當然也要同時我們再提醒大家 要註意這個詞叫做住房自有率 前些年曾經做過 有人做過一些研究 說我們中國城市的住房自有率 達到了85%以上 這個可能嗎 我們後來想一定是把概念有些搞混了 這不是住房自有率80%90% 而是住房私有率 我們國家因為城市住房改革多年以來 住房私有率確實已經很高了 住房私有率跟住房自有率有什麼不一樣 私有率就是說你租住私人的住房 那也算私有率 但這個不是住房的自有 所以其實只有用住房自有率來衡量 那比較適合看住房體系發展是否成熟 再看房價收入比可以看到最低還是美國 所以說家庭的住房的水準 實際上可以說是一個國家發達與否的一個重要標誌 但具體的實現方式還是各有不同的