全美五大跌價城市全面解析：買房現在進場對嗎？｜房價修正中 漲最多 跌最多 一次告訴你｜一個原因 房價還可能大漲 #美國地產熱點 7/05/2025

Hi 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 美國房市已經降溫了三年了 這幾年的銷售量大幅的下降 房價不僅沒有大跳水 而且還微微的增溫 但是部分地區價格 比起疫情時候的最高點 也有出現兩成以上的跌幅 所以現在到底是不是買房 抄底的時刻 有沒有什麼風險的疑慮 本集我就來探討這個抄底話題 而且我認為本次的房價後面 還可能會漲一波 到底有什麼助漲的動力呢 請看往下分析 不要錯過本次精彩內容 其實到現在為止呢 全美房價都沒有整體的大幅下跌 但是漲幅已經放緩了許多 而且呈現了多地價格分化的現象 根據不同的數據報告顯示 全美房價還是有漲幅 但是年漲幅已經是近十年來的 最小的增幅 例如根據Cotality的報告 2025年的5月 全美房價年增率只有1.8% 創下2012（口誤）年冬季以來的最低水準 而且月漲幅只有0.3% 美國聯邦住房金融局的 第一季度的數據顯示 全美房價年增率4.7% 較去年的第一季5.5%有所下滑 但是仍然是上漲中 房地產網站Zillow的 不同的模型的預測 也顯示房價的趨緩 從之前預測的漲2.9% 逐步降到了0.9% 甚至預測由2025年3月 到2026年的3月可能跌1.7% 總體而論 全美不是普遍下跌 而是進入了微漲 甚至局部下跌的階段 整體市場回到更穩健、低波動的態勢 我們先來看哪些城市的房價 還繼續在增長中 截至今年的第一季度 紐約州的雪城年增率高達18% 為全美最高 以州來看 康乃狄克州、羅德島州 年增率來到8.4% 新澤西州也有7.8% 漲幅還是相當的驚人 雪城之所以現在還有這麼大的漲幅 主要是由於當地的房價本來就低 之前常被視為被低估的城市 所以在這波高利率、高房價的時期 就會成為尋求便宜 可長期增值的投資標的 而且在2022年開始 微軟等高科技大廠紛紛宣布 在雪城的周邊地區 興建資料中心和晶圓廠 使得周邊的房價受到大幅的推動 我們也來看看較多華人居住的加州房市 在北加州部分 房價穩中回升 豪宅領漲 舊金山的豪宅價格 在2025年已近4%的年增率領漲 其餘房價則一般 較為平穩 整體灣區的房市顯示了 買賣供需略為回暖 庫存上升 價格穩健 購房者仍有一些議價空間 另外 當地的政策鬆綁 也在緩解了緊張的市場 加速供給 如舊金山市透過鬆綁地方法規 將老舊的辦公室轉為住宅 有望新生約6萬個住房單位 北加州多地 今年也通過了 改革單戶的土地分區的制度來增加住房 例如伯克利計劃開放多戶建築 使得供給得以提升 在南加州方面 整體呈現了小幅的下跌 2025年的5月 南加整體平均房價 較上個月略跌0.07% 房價中位數約87萬6000美元 年減0.2% 但是聖地牙哥仍然有局部的上漲 5月中位價達到104萬美元 年增約6.1% 但同時庫存年增70% 也讓市場競爭得到減緩 在庫存供給和高房貸利率 同步上揚之際 洛杉磯縣和橙縣的庫存 較去年增加超過三成 加上平均貸款利率維持在6.7%上下 持續抑制購房意願 另外 由於今年初的洛杉磯大火 燒毀了當地數千棟的房屋 導致了帕利賽德、阿爾塔迪那 馬里布、布倫特伍德 等地區的交易量急速的下降 市場現在正處於災後修復期 與中期的市場重整期 根據Redfin還有Zillow的數據顯示 2025年的第二季的交易量 較第一季度明顯的回升 尤其在修復後的地段 或者是未受災的街區 出現新的買氣 有部分買家趁低進場 特別像是投資型的買家 和外國資金開始回流 專挑未受災地段 或者是災後重整的新地段的建案 不過要注意的是 雖然當地政府已經清理了 超過七成五的殘骸 並開放災民快速申請建築許可 但是因為重建的費用 和火災保險費用的飆升 年保費可能高達2萬至4萬美元 影響了自住型的買家進場 或者是原屋主重建的意願 至於說現在有哪些城市 有最大的降幅 又有哪些下降的原因 值不值得進場 以下分析前五大城市 而且大部分都是華人喜愛居住的地區 從2022年到2025年的5月 下跌最多的是德州奧斯汀 下跌了22.1% 而且年跌幅也達到3.6% 奧斯汀之所以會跌幅那麼大 主要有四個原因 一個是疫情期間飆漲太快 2020到2022房價暴漲了50% 導致房價基期過高 其二 科技泡沫冷卻 之前雖然有大量的科技業 遠程工作者遷入 但是近年的裁員 與回到辦公室工作的命令 已經減少了當地的住房需求 其三 新屋的供給暴增 建商錯估成長趨勢 大量的開發導致供過於求 第四 因為房地產的投資過熱 過多的投資新買盤 在市場反轉的時候 這些投資客率先撤出 也導致房價慘跌 如果你重視長期資產成長 或者是穩定出租的回報 可以選擇到奧斯汀的科技園區的周邊 例如園區周邊購房 但是短期翻售的風險仍然是較高 但是以低房價持有5到10年 有機會等待市場價格修復 第二名跌幅最大的城市加州奧克蘭 也稱為屋崙 2022年到2025年的5月下跌20.3% 大致有三個跌價原因 其一 當地治安與無家可歸問題惡化 居民信心下滑 導致移出人數增加 其二 遭受高房價、高利率的雙重打擊 灣區的房價本來就高 利率一升 購買力自然劇減 其三 遠距工作者離開灣區 不再需要承擔的高房價 人口外流到中西部或者是南部地區 雖然疫情之後人口有稍微的回流 但是仍然沒有回到之前的水準 若是以灣區相對低價買進為策略 可以挑選學區或者是鄰近BART 捷運站的沿線社區進場 同樣不建議短線操作 需等待區域安全與信心恢復 第三名跌幅最大的城市 路易斯安那州的紐奧良 也稱為新奧爾良 跌幅達到18.1% 跌價的原因也有三個 第一 保險與天災風險升高 造成了風災和洪水的保險暴增 影響購房意願 第二 人口外流與經濟結構的限制 長期經濟不振 人口流失壓抑了房價 第三 投資需求減退 疫情期間興起的短租投資熱潮 快速退去 至於說紐奧良的進場時機 目前還是風險偏高 地處颶風帶 多家保險公司退出路易斯安那州的市場 而且缺乏了就業市場 導致租金的成長有限 但是如果可以找到 跌幅達到25%至30%以上的 市中心的區域 並且你熟悉當地的法規 有資源經營短租 可以負擔保險和營運的成本 在旅遊熱區的房產 可能會有獲利的空間 第四名跌幅最大的城市 是鼎鼎大名的舊金山 跌幅達到15.3% 主要是因為科技業的財富暴增到回落 裁員加上股票的震盪 導致財富的效應的消失 第二 移出人口增加 高生活成本、遠距工作 導致居民搬遷到更便宜的地區 第三 商業區的空置率高 市中心衰退 拉低了整體的房價和信心 因此 舊金山試圖改造空置的辦公室 緩解住房危機 舊金山的核心地段 如海港區Marina、諾伊谷區Noe Valley 等地的价格 如果再修正 可視情況進場 而且要注意 舊金山的投資型公寓回報低 需關注地稅、HOA費用和房客的問題 自住可能會是好時機 尤其若是長期的定居 例如在南市場區、市中心區 跌幅會擴大的話 買家議價空間也會擴大 還要注意的是 市區安全和無家可歸的問題 尚未根本解決 需挑選地段 例如呢在諾伊谷區、內日落區 和海港區的相對安全 第五名跌幅最大的城市華盛頓DC 跌幅達到10.8% 也有兩位數 同樣受到遠程工作的衝擊 居民回流速度緩慢 周邊的房價受到影響 還有本身的房價基期高 在高利率的衝擊下 購買力大幅降低 雖然DC保有一定的 政府穩定的就業人口 但是疫情後 多數的高收入族群選擇搬離市區 遷往到維州郊區或者是其他的州 另外 受到聯邦政府 大幅的裁員的直接影響 現在當地的購屋需求衰弱 而且房源出現激增 房價自然下挫 雖然聯邦裁員造成短期壓力 但是郊區例阿靈頓、銀泉、亞歷山大 若跌幅到位的話 未來仍有回升的空間 適合有耐心的投資者的進場 不適合短期套利 如果要購買投資房 必須留意DC的保護租客法規相當嚴格 無法隨意的驅逐租客之外 租金的漲幅也會受到限制 還有DC的每年 會重新評估不動產的價值 造成房地產稅稅基不穩 加上政府的財源和預算的不足 還有可能衍生臨時性的稅改 或者是限制政策 最後我們來探討利率的部分 現在美國總統川普 和美聯儲主席鮑威爾 正因為降息問題在拉扯 川普認為美國經濟 需要趕快的下降利率 但是鮑威爾認為通膨仍然存在 而且生怕關稅因素 帶來通膨再度上漲 加上美國經濟異常堅韌 這些訊號都讓他堅持不降息 美國財政部長貝森特 近日批評了美聯儲有關稅恐懼症 指稱的美聯儲無論如何到了9月 肯定可以降息了 明明去年通膨更高的時候 下降了50個基點 但是現在通膨更低了 卻不降息了 另外 川普也表明 他將任命一位願意大幅降息的新主席 並且把利率下降到1% 我們知道川普一向說到做到 假如美聯儲真的在9月開啟降息 而且一路降到1% 會出現什麼連鎖反應 當然房貸利率就會大幅的下降 解開這三年來的利率鎖定效應 讓潛在的買家、賣家重新的進入市場 這時積壓已久的交易 可能就會瞬間井噴 就像疫情之後出現的報復性購買 很多想換房的屋主 也不用再擔心高利率 而願意把房產拿出來賣 儘管房價可能再次的上漲 但至少利率下降 買家的購買力還是會大大的提升 假如我們認為短期內會出現降息 房貸利率也因此降溫 或許購房者可以趁現在就進場 有找到合適的房產 不失為一個購買的好時機 即便現在利率較高 但是房價正處在修正緩漲的階段 買家更有議價的空間 只要等到時候利率下降 以再融資的方式獲得更低的利率 就不用擔心往後過高的利息 如果堅持要等到利率下降再購買 房價可能已經再度飆升 又會有買家競價購買的情況 或許早就錯過抄底的時機了 自然這只是一個簡單的推論 市場情況瞬息萬變 個人財務實力 資金的運用皆不相同 還是得依自身的情況評估 做出個人化的購房決策 好了 本次房市更新我們就談到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見