2025全美頂流學區房 一次介紹（下集）紐約、波士頓學區房｜購買學區房5大坑要避 #美國地產熱點 9/06/2025

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 上一集和大家介紹了美西、美南的 幾個大都會的優秀學區 下一集我們要來看看美東地區 又有哪些華人多而且頂流的學區 以及它們近來的房市表現 美東地區我就以紐約都會區 和波士頓都會區為主 雖然其他城市也有很多的好學區 例如華府都會區、費城都會區 以及北卡三角等等 同樣有很多的優質學校 和不少的華人比例 但是礙於時間的限制 我無法一一的介紹 那不要忘記最後我還會分析 購買學區房要避免的坑 這是大家不能錯過的點 我們就先看到紐約都會區 位在長島納蘇縣的傑里科聯合自由學區 是家長圈公認的強區 高中四年的畢業率大約是98% AP開得很滿（包括了AP的中文課程） STEM資源也很到位 學生在校就能修讀PLTW的工程課 成績達標就可以申請登入為 羅徹斯特理工學院的正式大學的學分 對申請大學很有幫助 區內唯一的傑里科高中 官方說有200多門課 大約有27門的AP課 還有多種的大學學分課 想走工程、理科或者是人文深化 都能找到對口的資源 加上競賽與研究的機會多 想衝全國舞台也很有機會 第二個學區位在威徹斯特縣 斯卡斯代爾聯合自由學區 高中畢業率高達99% 高中有AT的高階課程體系 強調探究與寫作的深度 學生呢也可以自願報考AP的考試 學校也提供中文課程 對於想要比AP更開放的高階課程 看重寫作與研討深度的家庭 更適合到斯卡斯代爾聯合學區 再看到新澤西州的艾塞克斯縣 這裡的米爾本鎮公立學校 亦是家長喜愛的好學區 長年就是該州的重點學區 尤其在疫情之後 學區的復原度與數學的表現顯著 領先全州的平均 高於同州同性質的學區 以上三個算是大紐約地區首選的學區 再分別來看它們各自學區的房價 在傑里科學區 學區的核心傑里科市的獨棟房價 多在110萬到200萬以上 成交的中位價大約是131萬 比去年同期有稍微些幅的下跌 區內還有豪宅鎮 Muttontown、Brookville、Old Westbury 常見250萬到600萬以上的房產 還要特別留意納蘇縣 屬於全美稅賦偏高區 據第三方的估計 傑里科的中位房產稅帳單 大約一年是19844美元 對家庭的經濟負擔是一項不小的支出 斯卡斯代爾以斯卡斯代爾鎮來說 今年7月的成交中位價大約210萬 年增7.6% 上市到成交大約是23天 單月成交只有35戶 但是該學區不僅只有斯卡斯代爾鎮 還包含邊界的地帶 例如埃奇蒙特 如果算上這些地方 成交中位價大約是170萬 上市天數大約是21天 米爾本鎮的公立學校區內房市 以米爾本和肖特希爾斯為主 米爾本今年7月的成交中位價 大約是128萬 年減2.3% 上市中位天數大約19天 近三個月平均售價比開價高出7% 競爭程度也相當激烈 肖特希爾斯成交中位價更高達225萬 年增6.9% 上市中位天數也大約只有19天 近三個月平均的售價 比開價高出了大約是6.6% 兩個市場都屬於非常競爭的市場 這都是由於這個兩地 都有直達紐約的快車 加上好學區帶動剛性的需求 還有高比重的獨棟房的產品 使得中位價上抬的力道強勁 講完大紐約地區 來看看波士頓都會區 這裡也有眾多的好學區 尤其在之前的「紐約PK波士頓」那一集 有說到其實波士頓呢 更有學術氣息 教育風氣更盛 因此在波士頓都會區 華人或者是亞裔居住的城鎮裡面 也有很多優秀的好學區 但是限於時間限制 我們同樣只重點介紹三個學區 首先要看到的是萊克星頓公立學校 學術表現長年頂尖 華裔比例高 亞裔學生約佔46.3% 而且家長社群 與學生學術競賽資源非常活躍 區內的萊克星頓高中 於2025年US News排名是全州第三 全美是第118名 高中有眾多的AP課程可供選擇 也有多種的語言課程可以學習 其中包括中文課程 第二個學區是布魯克萊恩公立學校 全區亞裔約佔23% 區內的布魯克萊恩高中 在2025年US News 全州榜內排名第28名 但在Niche 2025年 為麻州排名第五的公立高中 校內同樣有很多的AP課程 與語言的學習課程 同時每年接受大約70名的國際學生 對國際生的支援成熟 此外布魯克萊恩學區也很接近 波士頓Longwood醫療區 步行生活便利 而且還有布魯克萊恩中文學校 週末有中文課和文化課 親子活動眾多 第三個我們要看到的是 貝爾蒙特公立學校 亞裔學生約佔四分之一 是一個小而精 學術風氣濃厚的學區 只有四所小學 一所高年級小學 四到六年級 和一所中學、一所高中 那麼其中貝爾蒙特高中 在2025年US News排名全州第九 而且前兩年才剛剛完成新校舍的建築 來看到三個學區的房市 首先萊克星頓學區就在萊克星頓市 但是不要以為住在郵區 或者是地址是萊克星頓 就以為可以就讀 還是有一些些微的差異 所以不要忘記用官方的Town Map Geo 來查實際就讀的小學和中學 萊克星頓市根據Redfin的數據 今年7月的成交中位價是186萬 年增24.2% 成交戶數46戶 上市中位天數大約16天 多數的成交價還是高於開價 在房市的冷凍期 這裡屬於一個相當熱門的市場 這就是學區房市的殘酷 在布魯克萊恩學區 同樣等同於布魯克萊恩市 7月成交中位價大約是120萬 近一年的漲幅約15.9% 同樣驚人 上市中位天數約32天 其中北布魯克萊恩以公寓和聯排房為主 步行機能強 餐飲商業密度高 是自住與投資的主力帶 在南布魯克萊恩則是多獨棟房 大地坪的住宅 有社區感、車位寬裕 但是通勤通常要仰賴開車 來到貝爾蒙特學區 7月的成交中位價大約130萬 與去年相比減少了7.1% 上市中位天數大約是19天 單月成交量是28戶 獨棟房仍是當地的房市主力帶 2025年上半年 獨棟房成交中位價大約是175萬 公寓或多戶型的價位落在100萬左右 市內有兩站的通勤火車通往波士頓 以上就是本次美東地區學區房的介紹 接著我們要來分析購買學區房的風險 儘管學區房通常升值潛力大 出租容易 但並不是所有的學區房都是好房 都是萬無一失的 或者說未必適合每位買家 所以在購買之前一樣得做好功課 了解自己的需求和房子的各種狀況 首先要小心的就是就讀資格的問題 當家長已經鎖定了某個學校的時候 最重要的就是房子要買對位置 而且不僅如此 還要留意學區邊界重劃、學校異動 或者是碰到附近的新建案大量交屋 造成學位爆滿 孩子被改派的風險 不過現在房市冷 大量新房交屋的這種情況 是應該不容易發生 要避免這種雷 就必須查好學區的 官網邊界地圖與註冊手冊 一般學區都會有一個地圖網站 輸入地址後就能知道就讀的學校 或者是沒有在學區內 另外還要檢查校董會的會議記錄 了解學區是否有政策的改變 或者是詢問校方本年級額定容量 與已註冊人數的多寡 過去三年的趨勢 與一些特殊課程的名額限制 家長自己也最好有一個備案 假如真的碰到學區的名額額滿 或是突發狀況 孩子需要被改派到其他的學校 自己能接受的第2、第3的選項是哪一個 第二個雷和第一個有些類似 一樣要注意就讀的資格 因為有些學區對居住證明要求嚴格 可能要提供租約 買房的話就不需要了 還有水電、地稅單等文件 有些學區對短租、第二房、親友地址 常是不承認 而且有稽核的機制 此外碰到學年中搬家 學籍如何處理 是否可以保留學籍至學期末 是否能以回租或者是延後交屋 銜接註冊時間 這些問題最好事前都要搞清楚 因為不同學區差別都很大 第三個雷要小心的是房產稅和保險 因為有可能地稅的重新估值後 大幅增加 有可能增加地方特別稅和學校債 這時候家長的稅賦就會加重 和當初知道的不一樣 另外一個是房屋保險問題 近年來的天然災害頻繁 而且重大 要特別留心當地的災害 是否有造成保險費的跳增 甚至可能被保險公司拒保 最慘的情況有可能導致呢 換學區失敗 不得不小心 第四個雷要留意學校的高壓文化 作業量或者是競賽的密度 是否適合孩子 心理健康的資源與輔導比例如何 畢竟是孩子在讀書 所以選學區最好也要 盡量符合孩子的特長和興趣 不要用強壓式的教育 以免造成孩子的反彈 明明買了昂貴的好學區房 但是孩子住起來就是不開心 讓父母也很操煩 第五個買學區房也要小心 如果房價明顯低於區域的均價 但賣家無合理的解釋 這通常伴隨著隱藏性的修繕 不然就是有某種隱藏的缺失 這時候最好和你的買方經紀人 搞清楚原因 切勿因為價格偏低 就貪小便宜 另一種情況 有時候學區房會出現高溢價 也就是賣價被哄抬過高 但是貸款的時候 銀行的估價不到位 這時候買家就必須補差額 要留意手上的現金夠不夠 如何補足的問題 為了孩子購買學區房 當然還有很多的細節 需要家長注意 像是校園紀律 與霸凌通報流程如何 兄弟姊妹優先如何定義 需同地址多久 是否提供校車 上下學接送動線如何 交通的安全痛點在哪裡 等等問題 作為家長買家勢必要操很多的心 對於只想要投資學區房的人來說 就單純許多了 好了 本次的學區房我們就談到這裡 希望對每對父母來說 都能順利找到心目中的好學區 放下心中的大石頭 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見