一文看懂美國《住房之路法案》：從供給、審批到災後重建｜物價太高 這些人竟然都是月光族！美國兩黨都擔心住房危機！ #美國地產熱點 10/25/2025

嗨 大家好！ 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 截至至10月23日 美國政府仍然在關門狀態 兩黨共同提出的《住房之路法案》呢 於10月9日在參議院獲得了 77票的贊成 20票的反對的結果 通過了 真的是可喜可賀 不過呢還不能高興過早 這只是參議院的版本而已 眾議院根本還沒有這個住房的條款 但是我個人認為這個法案 象徵著美國兩黨在住房危機的問題上 邁出了重要的一大步 這一集我就給大家 揭開這個《住房之路法案》的面紗 看看它到底談了哪些內容 《住房之路法案》是十多年來 首個跨黨派的大型住房法案往前推進 主軸在於增加供應、簡化流程 與提升聯邦住房計畫的效率 包括全美住宅建築商協會在內的 多個行業的團體 對此法案都表示讚賞支持 為何這次的住房法案 會獲得廣泛的支持呢 最重要的推動力呢 就是美國人的住房負擔能力 嚴重的下滑了 如今全美與父母同住的 35歲以下的成年人 比10年前增加了約150萬人 這一數字成長了6.3% 是整體年輕人口成長率的兩倍多 據《財星》的報導 過去10年 城市租金每年上漲約4% 而全職工作者的薪資呢 每年僅增加0.6% 這意味著平均薪資在大都會生活 比以往任何時候都更加困難 不僅年輕人很困難 連美國高收入者 也面臨生活成本的危機 高盛的一份新報告顯示 年收入在30萬至50萬美元之間的 美國工作者中呢 約有41%表示自己是月光族 收入超過50萬美元以上的人中 也有四成表示自己是月光族 這不僅表示美國人很會花錢 也代表美國的物價 真的是高到天花板去了 年收入台幣1500萬 竟然是全部花光光 對於生活中更大的支出 例如購房成本 也飆升到令人卻步的程度 今年8月美國房屋購買價格中位數 為41萬3500美元 而在2020年的1月疫情爆發之前 這一數字僅為32萬8900美元 美國房價中位數在短短10年內 上漲了約90% 平均每年上漲6%以上 購房者的年齡也隨之增加 美國首次購房者的中位數年齡 約為38歲 而大約10年前只有31歲 所以這些飆升的開支 催生了一群新的超級富豪租房者 根據RentCafe的一份報告 2019年至2023年 美國租房的百萬富翁的數量 增加了兩倍 現在每11位擁有七位數財富的 百萬富翁中 就有一位選擇租房 川普政府在近期也多次表示 要增加房市的供給量 讓建築商動起來 希望更大幅度的降低房貸利率 財政部長貝森特也表示呢 政府可能在秋季宣布住房緊急狀態 而且表示川普正在評估一系列 提振房市的行政作為 因此在這樣的背景之下 催生出兩黨共識的《住房之路法案》 但其實目前這個住房法案 是參議院版本的 《國防授權法案》的一部分 是2026年財年涵蓋9247億美元的 國防開支法案中的一部分 下一步要與眾議院的 《國防授權法案》協商 但是眾議院版本 並沒有包含這項住房修法 聽到這裡你可能會有一個疑問 為什麼《國防授權法案》 會包含住房法案呢 這個兩個法案好像一點都不相干呢 事實上《國防授權法案》 是每年必過的法案 所以有時候會被廣泛作為 承載其他政策的立法載具 有點類似共乘的概念 把一個較小的法案 放進國防法案一起審議 可以避開單獨法案的排程 和表決的風險 這是華府常見的「搭車」做法 於是參議院這次把《住房之路法案》 打包成修正案塞進去 藉此提升過關率 同時以住房影響軍人與國防社區招募 留才、就近居住作為政策的連結 國會的網站也寫到 軍人與基地周邊的社區 長期面臨住房可負擔 或供給不足的問題 國會與審計單位都把它視為 影響招募留任的因素 因而把擴大住房供給 加速審批的全國性的條款 放進國防法案 更容易獲得正當性 那麼這項長達315頁的住房法案 之前已獲得共和黨參議員提姆・斯科特 和民主黨參議員伊麗莎白・沃倫的支持 並於7月時在參議院銀行委員會 以24比0票一致獲得投票通過 法案涵蓋至少20多項既有的提案 重點我給大家梳理出來 有以下幾條 第203條要求住房及城市發展部 制定州與地方增加供給最佳做法 以利放寬土地分區 降低停車位要求 擴大「准許使用」等等 第206條創建一個試點計畫 以激勵社區發展整筆撥款 參與轄區內的各種住房開發 並依住房供給成長表現 做公式化的調整 表現好的城市可拿加碼獎金 落後的被小幅減額 同時定義一套客觀的測量期 與資料來源 並要求住房及城市發展部 每年公佈名單 第207條 減少環境審查的繁文縟節 授權各州、地方政府 和印第安部落簡化審查 並增加住房開發 第208條 適當的調整國家環境保護法 對小型和填充式住房項目 審查簡化流程並加快項目的建設 第210條 由住房及城市發展部 辦理補助計畫 資助地方政府或印第安部落等 建立並採用預核可樣式圖集 也就是事先審核 可直接套用的建築設計圖 例如ADU、雙拼、四拼 小型多戶、連排等等 用以加速圖紙的審核 還透過獎勵與指引 鼓勵靠近了交通樞紐的 中高密度住宅加速審批 有了預審圖 地方審查與核發建照 就可以走快速通關 降低開發與設計成本 加速負擔性與中價位住宅落地 第211條 修改聯邦運輸署的 「大型運輸投資」評分機制 若申請者城市或者是運輸單位 在沿線步行可達的區域 採取「促進住房」的政策 就能在專案總體評分中獲得加分 第501條 永久授權社區發展整筆撥款 針對災難恢復做更好的反應 在住房及城市發展部 設立災難管理與復原辦公室 來管理該計畫 藉此縮短災後撥款的審批的速度 減少「一災一規」所造成的延宕 並加強對最低收入災民的保障 第502條 HOME計畫再授權與增資 做一系列的「改善管理、促進新建」的 技術性的修訂 例如簡化流程 讓資金更容易轉成實際的戶數 這些屬於法條層級的程序與執行的優化 事實上HOME計畫是聯邦最大的 專門用於低收入家庭 可負擔住宅的區塊補助 每年由住城部依公式撥給州 或合格的地方政府 可用於新建或整修出租宅、自有住宅 也可用於首付款 還有租金補助等 相當彈性 參議員沃倫和斯科特 在參議院全體投票之後呢 發表聲明表示 這項具有里程碑意義的立法 是十多年來首創的此類立法 它採取了重要的措施 來增加美國的住房供應 提高了住房的負擔能力 並加強了對聯邦監管機構 和住房計畫的監督 還有效率 抵押貸款銀行家協會的主席 兼首席執行官 鮑勃・布魯克斯米特表示 參議院通過了該法案 是住房負擔能力與消費者的勝利 全美房地產經紀人協會的執行副總裁 兼首席宣傳官夏農・麥克加恩也表示 房地產經紀人協會讚揚 參議院通過的這項 解決住房供應、負擔能力 和房屋所有權途徑問題的兩黨立法 Realtor.com的高級經濟學家 喬爾・伯納也表示 制定一個全國性的 土地分區法律模板 可以為支持住房的地方政客 提供更多的彈藥 讓他們可以參考了聯邦的指導方針 從而反對自己管轄範圍內的繁瑣規則 但伯納也擔憂 這類立法面臨最大的挑戰是 制定住房政策的決策機構 主要是地方性的 因此很難進行自上而下的改變 該法案現在需要眾議院的批准 才能送到總統的辦公桌上 但投票尚未安排 眾議院院長邁克・約翰遜表示 在參議院就重新開辦政府的支出法案 達成協議之前 眾議院不會返回投票 其實眾院早在9月份通過的 國防法案版本 沒有這些住房條款 所以兩院接下來要進行協商 是否保留這些非國防的增修法案 所以還存在很多的變數 現在據了解 有多個產業團體正在遊說 把參院的住房法案保留下來 例如美國商會、全國住房聯盟等等 顯示外部的支持頗為強勁 若假設不搭國防法案的便車 而改由眾院的金融服務委員會 自行包裝推動的話 仍然需要時間的排程、改寫 乃至於和白宮協調 短期闖關的難度會更高 雖然川普總統對住房法案 目前尚沒有表態是不是支持 不過該法案的主軸呢 加快審批 減少繁文縟節 靠近交通樞紐多蓋房 修補災害重建的流程 改善了信貸與估價的阻塞點 從這些點看來 應該與川普的住房政策 基本是同一陣線 不過在使用聯邦資金或評分機制 去獎勵地方的多蓋房子 還有擴大和常設聯邦的撥款 去協助災後重建 與部分的住房計畫的優化 這些點恐怕會與川普政府 一向強調的地方自主、反對聯邦支出 降低華府介入的取向 有所相抵觸 這些可能都會是日後兩黨協商的重點 現在看起來眾議院院長 顯然不願意提前開工 他也要等到參議院 願意就政府支出法案放行 才會同意回到議事桌上 但是如果本次政府的停擺 持續到11月5日 就將打破聯邦政府關門的時長記錄 往往共識不是一致的答案 而是可以一起前進的方向 政治就是這樣各取所需 互相妥協 今天的話題我們就談到這裡 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見