108年地政士考試土地法規第三題 破解土地法 拿下繼承登記申論題

各位同學,今天我們來搞定一題地正式考試裡面 真的可以說是大魔王等級的深論題 這題攸關你能不能上榜 就是土地法第73條之1的繼承登記問題 準備好了嗎?我們馬上開始 好,大家請看螢幕 這就是108年地正式考試的考題 哇,一題就佔了25分 光是看到這一長串文字 什麼法條啦、程序啦、要件啦 是不是就覺得頭皮發麻、腦袋一片空白 別怕,這就是我們今天就是要來征服的目標 我知道 真的,特別是對於正在埋頭苦讀的考生 像是我們今天的主角Tyler 這種題目壓力真的山大 所以我們這次的解析 就是要陪著Tyler 也陪著螢幕前的你 一步一步來 把這個看起來超複雜的題目 拆解成一塊一塊 讓你輕鬆吞下去 好,我們馬上切入正題 你想想啊,如果繼承發生了 但繼承人一直拖著不去辦登記 那政府總不能放著不管吧 所以故事的起點就是政府要出手了 這個動作我們就叫它行政介入 根據土地法第七十三條之一 整個流程是有時間表的喔 首先,繼承開始之後 如果超過一年都沒人來辦登記 地政機關就會主動介入調查 接著,他們會公告三個月 同時還會寄通知書給繼承人 白話文就是說 喂,趕快來辦繼承登記喔 那如果繼承人還是不離不採 那這塊不動產就會被抓去獵策管理了 欸,你不要小看這個獵策管理 這可不是開玩笑的 一旦進入這個階段 就等於是啟動了一個長達15年的倒數計時器 時間一到,事情就會變得更麻煩 沒錯,你沒看錯 就是整整15年 這段時間算是法律給繼承人的最後機會了 在這15年內 繼承人隨時都還可以來申請辦理繼承登記 如果15年就這樣過去了 還是沒有人來處理 那接下來會發生什麼事呢? 15年期限一到 地政機關就會把這筆不動產的資料 移交給下一個單位 也就是財政部的國有財產署 國產署接手之後 就會準備把它公開賣掉 也就是所謂的公開標售 但是在真正賣掉之前 法律還規定了一個超級無敵重要的程序 這也是考試最愛考的陷阱所在 好的,各位,打起精神來 接下來這段可以說是這25分的靈魂 也是最多人掉進去的坑 優先購買權 這裡的規定非常細 不管是順序還是條件 你只要錯一個,分數就肥了 法律規定的清清楚楚 有三種人有權利優先買下這筆不動產 而且重點是他們是有嚴格的先後順序的 第一順位是繼承人 再來是合法使用人 最後才輪到其他共有人 記住喔,這個依序兩個字是關鍵 絕對不能搞混 來,問題來了 在分秒必爭、壓力超大的考場上 你怎麼確保自己能夠百分之百正確的寫出這個順序 考死背嗎? 我跟你說喔,一緊張 很容易就忘記或是把順序給搞反了 對吧 這時候就要拿出我們高分學霸之間流傳的祕密武器了 這個口訣可能有點不震驚 但是效果絕對驚人 保證你聽過一次就刻在腦子裡 這個口訣就是 我們來拆解一下 超級簡單 第一個字 繼 它的發音是不是跟繼承人的繼一模一樣 第二個字 用 就更直觀了 就是法理使用人的用 第三個字 其 發音很接近 其他共有人的其 你看,繼用其 繼承人、使用人、其他人 是不是一秒就記起來了 但是 光是記住順序還不夠喔 魔鬼永遠都藏在細節裡 你看法條原文這句話 也是閱卷老師在找的關鍵字 就其使用範圍 我跟你講 少了這五個字 你的分數可能直接砍掉一半以上 這就是高分答案跟普通答案的差別 一個能拿高分的答案 一定會寫出 繼承人 合法使用人 或者其他共有人 就其使用範圍 依序有優先購買權 但如果一個答案只是把那三種人列出來 卻漏掉了這些關鍵條件 那真的就太可惜了 在生倫體的世界裡 這幾個字 就是分數的保證啊 好了 到這裡 所有解題的關鍵零件 我們都收集齊了 現在最後一步 就是把這些零件 組裝成一個結構完整 論述清晰的滿分答案 寫生論題 第一點 一定要有條例 我們先把政府最開始的介入措施講清楚 也就是說 繼承開始滿一年後 地政機關會公告三個月 並且書面通知繼承人來辦登記 如果你還能把法條依據寫出來 那看起來就更專業了 好 再來第二點 就是緊接著寫 如果繼承人錯過了期限會怎麼樣 很簡單 地政機關就會把這筆不動產列冊管理 並且要明確寫出 管理期間是15年 這就代表你對整個流程的時間點 掌握得非常清楚 第三點 說明15年後的最終處理方式 就是由地政機關 移交給國有財產署來辦理公開標售 寫到這裡 整個行政流程的前半段 你就交代得非常完整了 最後 也是最關鍵 最能拿分的第四點 把你剛剛學到的所有東西全部用上 先寫標售前有三個月的公告期 然後清楚地用我們的 既用期口訣寫出那三種人 並且強力強調 他們必須就其使用範圍依序 來行使這個優先購買權 你看 這樣一來 一個論點完整層次分明的答案 就漂亮的完成了 好了 以上就是土地法第73條之一的完成拆解 你看 再怎麼複雜的法條 只要我們用對方法 找到記憶的竅門 一樣可以輕鬆駕馭 那現在換你想想看 還有哪些讓你 一個頭兩個大的考科內容 是不是也能用一個厲害的口訣 來把它徹底攻克呢