美國退休換房 小心這些「意外之財」｜房價暴漲也有代價｜聯邦醫保附加費｜社安金｜所得稅、州稅 #美國地產熱點 3/21/2026

嗨 大家好 歡迎回到「美國地產熱點：李歐筆記」 很多美國人年紀大了 孩子也搬出去了 就想換小一點的房子住 把住了幾十年的房子給賣掉 能賺一筆不少的錢 住小房子也能更省一點 聽起來可為往後的退休生活 過得更舒適 更輕鬆一點 不過不要忘記賣掉舊房 不只是只有荷包會增加 其實不要忘記你的美國叔叔 Uncle Sam也會跟你收稅 收一些額外的費用 今天就來談一談 退休賣房會面臨哪些意外之財的支出 開始進入今天的正題之前 我也要先聲明 今天談到比較多呢 跟稅務有關的規則 除了會比較燒腦之外 大家聽完了可能會有很​​多的疑問 我建議大家就直接諮詢你的會計師 相關的專業人士來進一步的了解 在這部影片中 我只是就一個概況來做介紹 不能當作大家實際操作上的醫保 或者是稅務的依據 準備要退休了 令人最興奮的時刻之一 莫過於終於可以賣掉原本的舊房 搬到小一點的房子裡去居住 這不僅是房屋的維護成本的降低 還可能帶來可觀的收入 尤其在房價經過這幾十年來的 持續的升值之下 這時候是該收割的時候了 那麼正確的說不是賣房就會被收稅 是因為收入提高了 造成了被課所得的暴增 超過很多原本在免稅額度內的範圍 形成補助流失、稅金、保費增加的窘境 以及其他與收入門檻掛鉤的額外支出 通常美國人在50多歲到60多歲之間 會開始退休 並改住小的房子 有些人甚至等到70多歲 80多歲 但是在決定何時出售住宅 並縮小住房的時候呢 有一個重要的因素一定要考慮進去 每月醫療保健的支出 有可能一年有幾千美元的差異 這個問題的關鍵 在於聯邦醫療保險保費中的一項附加費 稱之為收入相關月度調整額（IRMAA） 年滿65歲之後 你就有資格享有政府為老年人提供的 聯邦醫療保險Medicare 聯邦醫療保險按月收取保費 但是如果你在某一年的收入大幅的增加 例如透過出售房產獲得一大筆錢 那麼附加費用也會隨之大幅上漲 更細節的來說賣房產生了納稅的利得 可能會把你修正後調整總收入 MAGI給拉高 進而觸發IRMAA 讓Medicare的Part B跟Part D 在之後變貴 那麼白話的說 就是因為收入比較高了 而加收Medicare的月保費附加費 也就是說如果你的收入 超過政府設定的門檻 Medicare不止收取標準費用 還會另外加價 那麼這個加價就叫做IRMAA 判定的方式也很重要 社安局通常不是看你今年的收入 而是看你兩年前報稅資料中的收入 來決定你今年是否要付IRMAA 以2026年為例 社安局看的是2024年的報稅收入 2026年個人修正後調整總收入 不超過109,000美元 夫妻合報不超過218,000美元 就適用標準的Part B保費 那麼超過之後就會進入更高級距 也就是說如果你在某一年賣房 產生很大的應稅資本利得 那個影響常常會在兩年之後 反映到Medicare的保費上 但是所幸到了2027年 社安局通常改看2025年的報稅資料 如果2025年收入已經降回去 IRMAA通常也會跟著降回去 或者是消失 不過有些退休者也不一定會被影響到 因為出售自住房有排除額 符合規定時 出售主要自住房的資本利得 單身最多可排除25萬美元 夫妻合報 多數情況下可排除50萬美元 如果你的利得 全被這個排除額給涵蓋了 通常就不會因為這筆賣房的利得 而把修正後調整總收入給拉高了 美國國稅局也說了 若是全部利得都被排除 通常甚至不必申報這筆出售 除非有收到1099-S 這類不動產交易收入申報表 等特殊情況 所以真正容易推高保費 通常可以歸納有以下三種情況 第一種賣的是增值很多的主要自住房 超過25萬、50萬的排除額 第二種賣的不是符合條件的主要自住房 例如是投資房、出租房、第二住宅 第三種房屋曾有折舊或者是有出租用途 或者是有其他的稅務調整 導致可課稅利得變大 這時候增加的都是應稅利得 而不是說整個賣價 那麼另外還有一個重點 如果退休者不是使用Medicare 而是買了醫保平台的保險 那麼影響可能會更直接一些 聯邦政府的醫保網站 明確把補助建立在 你當年的預估家庭收入 或者是修正後調整總收入上 而資本利得 原則上屬於要納入考量的收入 簡單的說你今年賣房 如果有要課稅的資本利得 達到了門檻 就會讓你今年的補助變少 等於淨保費上升了 所以這是為何要專門談這個話題 也就是因為這些年房價不斷的上漲 尤其在疫情之後飆漲 更是誇張 如果你的房子是在疫情之前購買的 甚至已經持有了幾十年 如今要賣掉很可能 已經比當初的購買價格 高出了兩三倍之多 這時候就會觸及了醫保增加的問題 除了Medicare、還有醫保 可能會變貴之外呢 退休族賣房第二個可能 會面臨需要增加支出的事 社安金課稅問題 這部分不是社安金的給付金額變少了 也不是社安局另外有加收費用 而是因為報稅的時候 原本可能0%或者是較低比例 要課稅的社安金 在賣房之後變成最多有50% 或者是85%要列入應稅收入 所以賣房獲利 可能不只讓你多繳房屋利得本身的稅 還可能讓你原本領的社安退休金 有更大的比例變成要納稅 國稅局判斷社安金是否要課稅 不是看你領多少社安金 而是看一個收入測試 關鍵是你的其他收入+免稅利息 +社安金的一半 拿去跟門檻做比較 超過門檻之後 部分社安金就會變成需要課稅 我們用一個簡單的例子來看 假設你是單身退休族 一年領社安金24000美元 這裡的測試先取一半 也就是12000美元 如果你原本其他收入只有1萬美元 沒有免稅利息 那這個測試收入 大約就是22000美元 低於單身門檻的25000美元 通常社安金就不需要被課稅 但是如果你賣房之後 當年多出4萬美元的應稅利得 那你的測試收入就會變成 $40,000＋$10,000＋$12,000 等於是$62,000 這不只超過了$25,000 也高過了$34,000這個門檻 於是就會讓你的社安金有更高的比例 變成了要課稅 最高可到85%的範圍 換句話說一年$24,000的社安金 最高85%等於$20,400 可能都要納入課稅範圍 但這也不是固定的 實際要經過細算 還有考量不同情況 如果社安金需要被課稅 不是說政府把你整個社安金 扣走一半或者是85% 而是說最多有50% 或者是85%的社安金金額 要被放進應稅收入裡面 再依你的所得稅稅率計稅 當然退休族除了面臨醫保 和社安金的問題之外 還有其他的稅金也會提高 那麼這部分就不只是退休族會面對 一般民眾也會碰到 第一種聯邦資本利得稅可能會變高 如果賣的是主要自住房 先看能不能用自住房出售排除額 超過排除額的部分 才可能會形成應稅資本利得 若是投資房或者是第二住宅 通常更容易有應稅利得 國稅局也說了 多數人的長期資本利得稅率 通常是0%、15%或者是25% 取決於你的整體應稅收入 所以賣房可能直接讓你多出一筆 聯邦資本利得稅 第二種是淨投資收益稅 這個很容易被忽略 國稅局也明確說了 資本利得屬於淨投資收益稅的範圍之一 若是你的收入呢超過了門檻 可能再被加收3.5% 門檻是單身的20萬、夫妻合報25萬 夫妻分報是$125,000 所以有些人不只有資本利得稅 還會再多一層淨投資收益稅 第三種聯邦所得稅整體可能變高 賣房產生的應稅利得 會把你的應稅收入給拉高 有時不只是讓那筆利得被課稅 還可能讓你的其他收入的稅務結果更差 例如更多的社安金變成應稅 某些與調整後收入相關的 稅務優惠給縮水了 因此國稅局也提醒了 不同稅務規則用的 修正後調整總收入的定義 不完全相同 但本質上都是 收入門檻一旦被推高 很多東西就一起變貴了 第四個州所得稅也可能增加 這一項要看州 很多州會對資本利得課州所得稅 有些州沒有州所得稅影響就比較小 這不是全美統一的規則 所以不能一概而論 但是對於住在有州所得稅的 退休族來說 賣房後的應稅利得 也可能把州稅的帳單給一起拉高了 這點需要按你所在州另外做判斷 第五種情況私人醫保可能會變高 這一項就是剛剛上面講的 如果退休者還沒有進入了聯邦醫保 也就是Medicare 而用的是政府醫保平台的保險 政府醫保網站明確表示 補助是看你當年的預估家庭收入 資本利得通常要算進去 收入一高補助可能會變少 等於你自己要付的保費就變高了 醫保網站也特別提醒了 收入變動後要更新資料 不然之後可能會在報稅時 補回補助差額 還需要提醒大家 如果你賣的是符合條件的主要自住房 而且利得沒有超過國稅局的排除額 很多上述的連動效果 可能根本不會發生 因為沒有太多的收入 或是根本沒有應稅利得 醫保網站也明確提到 主要自住房的出售 且利得低於規定門檻時 通常不用把那筆資本利得給算進去 最後還是再次聲明以上的介紹 僅作為房地產的相關稅務理財介紹 無法作為你的投資報稅時的依據 且每個人的實際情況都有所不同 實際的問題計算請諮詢相關的專業人士 運用個人獨立思考能力做出決策 務必了解投資皆有風險 我們無法承擔相關的損失責任 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下次再見