Cicilan Lunas, Tapi Tanah Bukan Milikmu? Realita Properti China

Sahabat Patriot, bayangkan Anda bekerja puluhan tahun, menabung, lalu mengambil cicilan rumah selama 30 tahun. Akhirnya rumah itu lunas. Anda merasa sudah memiliki aset untuk masa pensiun, bahkan untuk diwariskan kepada anak-anak. Tetapi kemudian muncul satu pertanyaan sederhana, apakah rumah itu benar-benar sepenuhnya milik Anda? Di Cina, persoalannya berbeda. Masyarakat dapat memiliki bangunan atau unit apartemennya, tetapi tanah di bawah bangunan itu tetap dimiliki negara. Untuk properti residensial, Untuk properti komersial, sekitar 40 tahun. Selama puluhan tahun, hampir tidak ada yang terlalu memikirkan persoalan ini. Harga properti terus naik, kota-kota berkembang. Rumah dianggap investasi paling aman. Dan aturan mengatakan hak penggunaan tanah residensial akan diperpanjang secara otomatis. Tetapi, Sahabat Patriot, ada satu pertanyaan yang selama ini seperti dibiarkan menggantung. Otomatis diperpanjang, tetapi apakah gratis? Sekarang, ketika hak penggunaan tanah generasi pertama mulai berakhir, pertanyaan yang dahulu terasa jauh itu mulai menjadi nyata. Memicu analisis Digging into China datang dari Shanghai. Otoritas setempat mengeluarkan aturan untuk menangani properti komersial lama yang hak penggunaan tanah 40 tahunnya mulai berakhir, pemilik harus mengajukan perpanjangan. Dan menurut materi ini, biaya perpanjangannya bukan sekadar biaya administrasi kecil. Perhitungannya dikaitkan dengan harga patokan tanah saat ini, bahkan disebut sedikitnya 70 persen dari benchmark land value di kawasan tersebut. Sahabat Patriot, coba bayangkan. Tanah yang 30 tahun lalu nilainya seribu yuan per meter persegi, hari ini mungkin sudah bernilai berkali-kali lipat. Artinya, orang yang merasa sudah membeli properti puluhan tahun lalu bisa menghadapi biaya baru berdasarkan harga tanah hari ini, seolah-olah tanah itu harus dibeli kembali. Tetapi kita harus hati-hati. Aturan yang dibahas di sini menyangkut properti komersial empat puluh tahun, Yang menjadi pertanyaan besar dari Digging into China adalah, apakah Shanghai hanya menyelesaikan masalah properti komersial? Atau sedang menciptakan pola yang gelap bisa digunakan lebih luas? Untuk memahami persoalan ini, kita harus melihat bagaimana pemerintah daerah China mendapatkan uang selama puluhan tahun. Salah satu mesin utamanya disebut land finance. Pemerintah menguasai tanah. Hak penggunaan tanah dijual kepada developer. Developer membangun apartemen. Masyarakat membeli dan pemerintah daerah menerima pemasukan besar dari penjualan hak tanah tersebut. Uang itu digunakan untuk membangun jalan, kereta, infrastruktur, membayar anggaran daerah, sekaligus menopang utang. Masalahnya, sahabat patriot, mesin itu sekarang mengalami kerusakan besar. Pasar properti melemah. Developer mengalami gagal bayar. Pembangunan berlebihan terjadi. Demografi memburuk dan penjualan tanah kepada developer ikut jatuh. Lalu pertanyaannya, kalau pemerintah daerah tidak lagi memperoleh uang sebanyak dulu dari menjual tanah baru, dari mana uang penggantinya datang? Digging into China mengajukan teori yang tajam. Lihat kembali tanah yang hak penggunanya sudah diberikan puluhan tahun lalu. Ketika masa penggunanya berakhir, monetisasi tanggal kedeluarsanya. Mereka menyebut kemungkinan ini sebagai land finance dua titik non. Bukan menjual tanah baru. Tetapi menarik kembali uang dari tanah yang sama. Disinilah persoalannya menjadi jauh lebih besar daripada sekadar aturan tanah Shanghai. Dalam Sivil Code China, hak penggunaan tanah residensial disebut akan diperpanjang secara otomatis. Tetapi menurut analisis Digging into China, otomatis tidak selalu berarti gratis. Kata otomatis dapat berarti seseorang tidak perlu meminta izin ulang untuk menempati rumahnya. Tetapi bayar perpanjangan masih dapat ditentukan melalui aturan di kemudian hari. Sekali lagi, ini adalah skenario dan kekhawatiran yang diajukan sumber. Bukan berarti pemerintah China sekarang sudah mengenakan bayar besar kepada seluruh pemilik rumah residensial. Namun dampaknya memang layak dipikirkan. Karena menurut data yang dikutip materi ini, sekitar 96% rumah tangga perkotaan China memiliki rumah dan sekitar 70% kekayaan keluarga terkait dengan real estate. Sahabat Patriot, bagi banyak keluarga China, rumah bukan hanya tempat tinggal. Warisan untuk anak? Bahkan jaminan untuk usaha? Maka jika suatu hari hak atas tanah harus dibayar kembali dengan biaya besar, pertanyaannya berubah. Apakah mereka benar-benar pemilik rumah? Atau sebenarnya penyewa jangka panjang kepada negara? Selama puluhan tahun, masyarakat China bekerja keras, menabung, dan memasukkan sebagian besar kekayaannya ke sektor properti. Ada semacam kesepakatan tidak tertulis. Rakyat menerima sistem politik yang sangat terpusat. Sebagai gantinya, negara menjanjikan stabilitas, pertumbuhan ekonomi, dan kesempatan membangun kekayaan keluarga, dan rumah menjadi simbol keberhasilan itu. Tetapi kalau nilai dan kepastian rumah pada akhirnya masih sangat bergantung kepada aturan negara mengenai tanah, maka kontrak sosial tersebut ikut dipertanyakan. Digging into China bahkan menggambarkannya dengan sangat tajam. Anda mungkin memiliki dinding rumahnya, tetapi tanah di bawahnya tetap milik negara. Sahabat Patriot, kita belum tahu apakah aturan komersial Shanghai suatu hari benar-benar akan diterapkan kepada properti residensial. Tetapi pertanyaan yang muncul sudah cukup besar. Dalam sebuah sistem ketika negara memiliki tanah, seberapa permanenkah sebenarnya hak milik masyarakat? Sahabat Patriot, pelejaran bagi Indonesia adalah pentingnya kepastian hukum atas hak milik, keterbukaan kebiakan, dan batas kekuasaan negara. Negara memang harus kuat, tetapi kekuatan negara harus tetap melindungi hak warga. Sistem yang terlalu tertutup dan terpusat berisiko membuat masyarakat kehilangan ruang untuk mempertanyakan keputusan yang menyangkut kekayaan mereka sendiri. Suara Patriot untuk Indonesia berdaulat.