民法總則，單元17：暴利行為、法律行為之方式、不動產交易書面或公證？

就七十四條一個暴力行為 暴力行為我們看一下條文 他說法律行為戲稱他人急迫 第一個 輕率或無經驗 輕率或無經驗我覺得可以放在一起來看 輕率或無經驗放在一起來看 二 然後使其為財產上的給付 給付就是真的給出去 或者沒有給出去只是為給付之約定 約定就是隻有契約了 那為財產上的給付是真的給出去了 那依當時情形顯示公平 法院得因利害關係人之申請 撤銷其法律行為或減輕其給付 那前項申請應於法律行為後一年內為止 首先我先講這個後面 這個他說很不公平的時候可以撤銷 可是這個撤銷呢 我們之前在講撤銷是一個行程權 然後撤銷是一個單獨行為 就單方面決定要撤銷 可是這個撤銷又進一步分成說 有一個是單純的撤銷 就說我單純跟你講我想撤銷就撤銷了 例如 當然以後交到再看條文 那可是這裡的撤銷不是單純撤銷 他必須是訴訟上去撤銷 他必須要到法院去以訴訟的方式來撤銷 那要到法院上以訴訟方式來撤銷 就是法院會審查 由法院來審查你符不符合這個撤銷的要件 審查有沒有符合這個要件 那這個題目這個條文 他就是屬於要到法院 要法院來訴訟撤銷的 不是說你一般直接寫信給對方說我要撤銷 不是這種一般單純的撤銷 他是要訴訟去撤銷 而且要一年內 一年內是因為行程權會有處置期間 比較短 這個之前有講處置期間比較短 所以就一年內去撤銷 但是現在問題就是說 這種訴訟撤銷要法院審查 那法院審查就會比較嚴格 哪裡嚴格呢 這個情況他真正嚴格就是說 這個法律行為假設他訂一個契約或者違給付 是趁他人急迫輕率無經驗 那在這邊的要件就是這些 所以有沒有急迫輕率無經驗 然後違給付或給付之約定 那法院去審是不是 那我個人覺得法院在審的時候很有趣的是 這是我個人覺得 待會我們看一下例 我感覺法院會很堅持一點 雖然他看起來是說 因為這個急迫輕率或無經驗 你會覺得這個三選一 你會覺得說1、2、3有任何一個符合就可以 可是我感覺法院很堅持第一個 你通常當事人會說 我有這個或有這個 可是法院很堅持說你一定要有急迫的情況 也就是法院會說 你為什麼會有後面這兩個 必須是因為有急迫的情況 這我感覺 那怎麼說呢 我們看這個案例 例如說這個很早的判例 這個判例也很有趣 他說兩個人去離婚 協議離婚 那協議離婚這個 一定是有談一些離婚的條件 那離婚的條件就會說 可能我離婚所以我房子給你 或者我錢給你 就去做這個可能有約定 可能有這種約定 所以離婚的時候要給錢給房子 但是也有可能沒有約定 反正就純粹離婚 那你看這個判例法院說 法院依民法第74條來撤銷 這個一定要有法院來撤銷的 那必須要有利用他人的 急迫 輕率 無經驗 然後呢 而且除了要有急迫 輕率 無經驗 而且這個內涵上要有約定說 你要有急付 給我錢 或者我們先約定 就是你現在給我錢 或者我們約定之後給我錢 而且要顯示公平 那麼他說第一個 這個兩院離婚 他說可能在這個案子裡面 第一個他的離婚純粹就離婚 他並沒有約定說 你一定要給我錢 或約定 他說第一個沒有 那第二個你說有沒有輕率無經驗呢 這個其實在很多案例 去討論有沒有輕率無經驗 他原審認為有輕率無經驗 所以原審是討論輕率無經驗 但是可能沒有討論到說 那個離婚協議有沒有約定給錢 其實可能有約定給錢 但可能最高法院認為說 那個約定給錢的部分 不是嚴格意義的說給錢 那我不知道 但總之原審認為有輕率無經驗 然後是不公平的 為什麼不公平 因為如果說 你看這個最高法院是說沒有約定 沒有約定給付 那怎麼會不公平呢 如果單純的離婚 沒有什麼公平不公平嗎 單純離婚應該沒有公平不公平 單純離婚沒有什麼不公平的問題 他一定是在離婚的時候有一些條件 而這些條件 原審就是議審認為是有不公平的條件 然後也有輕率無經驗 但是二審認為那個條件 有一些離婚條件 並不能算是給付或為給付之約定 所以他這個最高法院在說這個 他離婚的條件算不算這個給付約定 第一個他不算 第二個他又強調說 你是不是說你是輕率無經驗 很有趣的 各位有離過婚嗎 抱歉這樣問 也許有人有離過也許沒有 但是就算你有離過 你說我是第一次離婚 所以我沒經驗 大家都是第一次離婚沒經驗 那沒經驗所以我簽的條件不公平 可是最高法院就說 你不能說你就是沒經驗輕率 就說要撤銷他說不行 那讀了這個判例我的感覺就是 法院不接受說你單純說你輕率無經驗 這個不是重點 重點是你有沒有很急迫的情況下 這個有個時間壓力下 很在壓力下被迫做出輕率的決定 這個纔是重點 那單純的輕率無經驗 縱使你認為是不公平的 縱使你有財產上給付 法院通常也不認為可以撤銷 因為很多人都可以說 例如我舉這邊後面舉的例子 就是太衝動買房子 那這個有很多案例 有一個人有一個案例 這個新聞就不給各位看 你有興趣可以自己去查 有一個人他這個因為前幾年 這個已經比較久以前了 然後房價一直在漲 然後有人去買房子 那銷售小姐就跟你講 你現在不買 就錯過這個賺錢的大好機會 你要買多一點 然後每一戶都可以漲 然後之後過幾年再來賣掉 結果有人被這個銷售小姐講得天花亂墜 就一時衝動 買七屋 一屋兩車位 一屋會有兩車位 他都是那個坪數比較大的 然後一下就買下去 隔年就後悔 想解約提告 那你憑什麼解約 那他就第一個他就主張74條 擊破清算違經驗 那第二個他主張75條 75條是我們後面會講到 但我們之前有講到說無行為能力者 所謂的法律行為是無效的 無行為能力者 所謂法律行為是無效 但是無行為能力要被做監護宣告 才會是無行為能力 如果一個成年人 你說你是無行為能力 你要被做監護宣告 這是第一種情況 可是還有一種情況就是說 你雖然沒有無行為能力 可是你一時有精神錯亂 精神喪失或精神錯亂 你一時的錯亂 那一時的精神錯亂 雖然還沒有被監護宣告 但是如果你能拿出證據 你也可以主張說行為是無效的 在當下行為是無效的 那這個案例就很有趣 他真的是打官司 他說他擊破清算違經驗 太衝動買房 或者他主張一時的精神喪失或錯亂 是無效的 好 那各位 這個案例 他這種案例好多喔 那麼他們都主張是清算違經驗 因為這個人說 例如說他說我沒有買過房 或者說我沒有買過這麼大的房 所以我清算無經驗 我被銷售小姐騙 可是在這種案子 法院都會認為不成立 不成立 為什麼 法院會覺得沒有急迫性 那你會說有啊 有急迫性 因為那個銷售小姐跟我講說 今天再不買 明天就買不到 所以很緊急 我非要今天買不可 這裡不是這種急迫 這裡講的急迫有點是 比較是說你是被情勢所逼不得不 可是你說今天買不到 明天就 今天不買 明天買不到 就失去這次賺錢的機會 這個不是那麼急迫啊 這個賺錢不是那種所謂的急迫 非賺不可的 那所謂的急迫是什麼呢 我自己的感覺是那個急迫就是說 例如那種有些劇裡面會有演說 我爸爸突然這個車禍受重傷 然後醫院說要手術費 假設啦 或者什麼要換肝的手術費 或者癌症手術費要十萬塊 可是我連十萬塊都沒有 很急迫 然後被迫了我就去借高利貸 或者被迫了我就去答應一些 很不公平的約定 那這種是纔是法院會比較認為說 那個是真的是為情勢所逼 情勢所逼 為了救家人 為了救什麼樣的情況下 然後我纔去做一個輕率的決定 做了一個不公平的約定 這種纔有可能 但是你說你這個買房子 說現在不買就明天就買不到 這個很急迫 這個法院是不會接受的 所以這個不會接受 所以這個是有案例法院是不會接受 所以這個七十四條要能夠用 不是光誠的輕率無經驗就可以的 一定要有急迫性 這是一點 那至於能不能主張精神錯亂這種所為 這個也很難 為什麼呢 這個除非說你在做這個行為之前 你就已經曾經去 曾經有去看病 就曾經有一時的 假設一時的什麼精神錯亂 或者什麼夢遊 或什麼一時曾經有發病過 然後曾經有看病留下紀錄 那可能當時法院可能說這個一時的 醫院也有留下病歷 有記載說確實有一些問題 但是因為要不要申請監護宣告 那是你們家人去申請 但是至少我有曾經有一個病例 記載我曾經有出狀況 而且之後可能會變嚴重 所以我後來做這個行為 就是在我發病的時候做的這個行為 也許你若曾經有過看病的紀錄 那也許你可以說服法官說 那你當時做這個行為 確實是在一時的精神錯亂中所為 也許可以 但是用這個輕率無經驗是很難 因為沒有急迫性 不過講到這了 我們稍微比較一個 說那同學會說 如果法院都一直強調急迫性 那輕率無經驗不公平這件事很難使用 剛講說純粹的輕率無經驗 然後不公平這個很難使用 好 但是沒有關係 因為我們現在有其他的法條 可以去比較去處理這個問題 例如說這個不公平的約定 我們現在在那個剛剛前面有提到什麼 民法247-1或者消保法第12條 有那個什麼定型化契約顯示公平 所以我們很多時候 因為現在商業的經營 那公司都越來越大 所以在定型化契約約定有不公平的時候 我們現在都直接去用這個民法247-1 或消保法第12條去用 那在那些條文 你只要主張他的內容是不公平 那最重要他只要是定型化契約就可以 那反而這邊要主張什麼急迫性更難 很難成立 但是在這個247-1跟消保法第12條 只要說他是定型化契約不公平就可以用了 這是第一個 第二個在消保法裡面 有一個條文大家也許都聽過 什麼網路購物 電視購物可以七日內無條件解約 也許各位都聽過 好像是第十九條還是第十八條 我現在有點忘了第十八還是第十九條 有一個七日內無條件解約 那麼這個消保法這個七日內無條件解約 他有兩種情況 一種叫做我們一般人講說網路購物 但是他的條文用語叫通訊交易 還有一種這是第一個 還有第二個叫做訪問交易 那這訪問交易這個詞感覺怪怪的 到底什麼意思 就是強迫推銷 就是你原來沒有想買 他突然電話打來 或者他銷售業務員突然來敲門強迫推銷 然後一直跟我講一直跟我講 那這種強迫推銷也不是我原來想買的 那這種情況就會發生輕率無經驗 就是一時衝動就做下去 例如我舉例 我常常去哪邊買東西 突然信用卡銷售人員就突然湊上來 就強迫推銷 那強迫推銷我就有時候就有點 被講了一時就太衝動 就辦了信用卡 那可是我能不能用七十四條說 主商這個是趁我急迫清算 我今天要來撤銷 你看這個多難 你還要到法院去撤銷 而且法院還說要有急迫性 那你這個雖然是無經驗 但你沒有急迫性 可是我們用消保法很容易 消保法只要證明說 他是直接強迫來推銷的 或者是網路購物的 那這個都是我太衝動沒有想清楚 我只要契約是有效 但我可以解約 所以呢 這裡這個不公平的約定 或太衝動的約定呢 雖然七十四條非常的難用 但是我們現在是用消保法 也許有另外兩種類型是比較好用的 這個是額外的補充 好 那最後拉回來一個東西 剛剛講到這個七十三條 我剛剛在講七十一條的時候 提到七十一條有個強制規定 說法律行為違反強制規定無效 問題是什麼叫強制規定呢 這個不太確定 那我說跟七十三條的這個法律行為 不依法定方式 說一定要依法定方式 那你如果不依就無效 所以這個一定要依法定方式 跟一定強制你要幹嘛 這我覺得就非常的接近 所以一般比較少去討論 七十一條的強制規定 但也許會討論七十三條說 法律行為要求你要依一定的方式 那不依的話無效 那重點是法律 民法裡面有規定什麼樣的法律行為 一定要依什麼方式呢 例如說我們以契約來看 契約我可以先直接講答案 在債篇裡面的契約呢 絕大部分他說契約是自由的 你要怎麼定 要不要定就隨便你們 那定的時候要不要用一定的方式呢 絕大部分也不用一定的方式 契約裡面大部分 大部分都口頭都可以 口頭約定就可以了 不用一定的方式 當然這個跟民法是民國初年就定的有關 民國初年也許書寫並不那麼普遍 所以很多契約就是口頭 你去菜市場買東西就是口頭講的 難道要用書面寫契約不用 可是呢當然跟現金生活不一樣 現金生活有的時候也許在那個比較 買東西超過一千塊的 例如說你去買一支手機 也許他買一支手機五千塊 他就拿出一張書面契約要你簽了 那是因為現在的書面非常普及 但是呢民法裡面的大部分的契約是不用用一定的方式 那極少數 極少數的契約有說要用書面 極少數的契約要用書面 但是非常少數 那是民法有規定的 所以極少數的契約說要用書面 那你沒有用書面可能就無效 但是如果法律一定有規定不在時間 他也許說不是無效 只是效率規定要補正或什麼的 或者說大概是這樣 那麼物權呢 如果我去做一個物權的設定 設定他有沒有要一定的方式 他說要一定要去做登記 尤其這個不動產的物權 不動產的各類物權 他要求一定要去登記 那如果沒有去登記就可能是無效或什麼的 這個是物權可能比較有這種要求 所以至少要登記 那再來我們的民法後面那個叫什麼 親屬 親屬這邊 親屬這邊我們例如說結婚 離婚 他就有一定的方式 例如說我們以結婚來講 結婚就是說 以前的結婚是說要有兩人以上之證人 然後公開一次兩人以上證人 這以前 那現在改成說要有兩人以上證人 然後要登記 那這結婚有一定的方式 那離婚可能也有一定的方式 所以例如說結婚要有兩人 以上的證人 然後要去辦理登記這樣才會有效 那麼繼承這邊呢 繼承這邊大部分的繼承就死亡 就繼承沒有問題 但是繼承裡面如果是有寫遺囑的 這個就比較麻煩 寫遺囑他就要有四種寫遺囑的方式 四種方式 你一定要按照這四種方式 選一種來寫遺囑 如果沒有符合任何一種的話 你的遺囑就無效 所以如果說法律行為有要求一定的方式 我感覺親屬這邊可能結婚 或是一些有一些要求 那繼承這邊遺囑有一些要求 那物權可能不動產一定要求有登記 反而是債篇 對契約有說要求一定的方式 這個非常少 非常少 要用署名的非常少 所以如果我們是用契約這邊為例 就舉不太出例子 但是極少數他說你如果有規定要用一定的方式 那你沒有用就會可能無效 或者他另外規定說不一定無效 但是怎麼處理 那各位可以思考 在契約中如果我一定要選某些很重要的契約 說你一定要 因為這個契約太重要了 這個要很謹慎很謹慎 所以一定要用一定的方式 如果是你 你會選擇什麼樣的契約 一定要審慎 非常審慎非常審慎 所以一定要用書面 如果是你 你會選擇什麼呢 那也許各位心中所想到的答案呢 第一個可能會想到這買賣 買賣不動產 因為什麼 他價值太高了 他一輩子就買賣一兩次不動產 買賣不動產房屋土地 這個我想任何人都會覺得說 這個我一定要用書面 這太慎重了 那除了這個還有沒有什麼 還有一些啦 但是這個可能現在都不常用了 例如說還有什麼 你做這個 我一時想不起來 好像做這個 我不太確定 做保證人 幫人家做保證人 好像要用書面 我不太確定 還有沒有什麼 我大概一時想不起來 但是各位可能想出來 說為什麼做保證人要書面 因為你覺得說 這個到時候人家還不出來 我要幫忙還錢 還一千萬 這個很嚴重 那買賣房屋土地這麼嚴重的 我會覺得要用書面 問題是 到底我們民法有沒有說一定要書面 好 這裡就涉及了一個歷史的公案 歷史的公案 那我們先來看 民法166條 這個已經是債偏的那個位置 債總的位置 那他首先先說 我們契約的有沒有要 一定要用什麼方式 他說第一個我們剛剛講 債總跟債個 大部分的時候都說 契約你們自己 不用用一定的方式 不用 原則上都不用 但是當事人約定契約要用一定方式 如果你們自己約定說 一定要用一定方式 那是你們自己決定的 那在該方式未完成前 推定其契約不成立 好 那這個什麼意思 我剛剛講說絕大部分的契約 不用用一定方式 甚至連不動產的買賣 是不是一定要書面 這都先打一個問號 可是各位如果有買賣過房子 尤其你是透過仲介去買 不管你是透過仲介 或是跟建商的那個銷售小姐 那跟建商的銷售 有的時候他是代售 他也不是自己售 他是代售 代售小姐 不管是透過仲介或代售 你可能都有一個印象 就是說你會跟議價 你會例如說仲介 你會有一個議價 而且議價有一個單 銷售代售有時候也會給你簽一個 類似議價單 然後就是這個討價還價 因為仲介在買方跟賣方之間 他議價的時候 他說你先給我簽一個議價書 說我幫你殺到1500萬 然後拿著議價單去跟對方談 那這個過程中 他都會讓我簽幾次 可是他裡面都說 就算我們議價成功了 他裡面講說 我們一定要另外正式簽約纔算數 裡面都會這麼說 所以雖然我有簽一個議價單 說我答應要用這個1500萬買 然後那對方 就是很多仲介半夜去敲門 趁人家神智不清的時候 半夜去人家家去跟他議價 然後他說好 砍到1400萬 然後結果他也答應1400萬 他就又簽了一家那個單子 承諾說1400萬願意買 但是那個單子 他就算那個單子寫說他承諾書 說願意用1400萬 可是這個承諾書裡面 都有寫一句話說 我們要另外找一天正式來簽約 所以不管是仲介 在兩方周旋的時候 簽的什麼斡旋金 議價單 承諾書 或者是銷售代收 跟你寫的議價單或承諾書 他裡面都寫了一句話說 我們要約定另外再簽一次正式的 那麼既然有講這句話 這個時候就說在該方式未完成前 裡面前面簽的這個 都還是契約不成立 雖然也許你的議價單 裡面都寫了一個邀約書 承諾書 好像邀約承諾都有 可是因為有講說 還要用一定的方式 就另外簽約 另外約時間正式簽約 所以就算這邊議價單 承諾書什麼的價錢都談了 可是這個契約還沒有成立 那我再舉一個例子 這個也許各位常常像政府打房 前兩年打房好像蠻成功的 今年不知道為什麼 突然又房價又開始飆升 尤其在六都 這個房價突然又飆很快 不知道為什麼 那這裡就會有人討論到說 這個預售屋買賣有這個紅單交易 那很多人就在講說什麼 預售屋這個紅單交易的問題 那這個紅單到底是什麼 各位如果你有看過紅單 因為我們好像沒看過 其實就是你去銷售 那個建商的銷售案 那個銷售小姐 她會說就是好像簽了 好像簽了 就是同意哪一戶多少錢就簽了 可是這個紅單後面就標了一個話 正式契約要跟另外約時間 跟建商簽 她就寫了這句話 正式契約要另外簽 那麼到底紅單交易是什麼 紅單為什麼交易 各位你去思考 正式契約一旦簽了 買方賣方的名字都在上面 貸款條件全部寫在上面 正式契約一旦簽 這個是沒辦法交易的 因為這個當事人的身分就確定 但是紅單交易是什麼 紅單是就是說 它是有點是意願 就是說我已經願意用1500萬買這個 然後代銷也說你願意 所以你會有優先議價權 它有時候會寫在上面 優先議價 優先讓你買這一戶 可是它就寫說 正式的契約一定要另外跟建商簽 它會這麼寫 那麼這時候為什麼紅單可以交易 因為它只是一個意願書 那這個意願書 我就把這個優先議價權賣給第二個人 他就可以拿著紅單去優先議價 是這樣 就是說紅單沒有整整全正式契約 但是它有一個權利 就是優先議價權 如果你來思考說 所有的契約裡面 你覺得哪一種契約一定要用 一定要用這個書面的話 你可能會想到說 那不動產的買賣的契約 你覺得或不動產交易的契約 你覺得一定要用書面 我相信大部分人會覺得 如果一定要選一兩個契約一定要書面 你會覺得不動產交易的契約一定要書面 你可能會這麼想 我相信大部分人都會這麼想 那到底我們民法有沒有說 不動產交易的契約一定要書面呢 好 這涉及到一個歷史的公案 我稍微講講 這個歷史的公案很有趣的一個發展 就是我們曾經有一個760條 說不動產物權的交易 不動產物權的交易要用書面 原來有一個這個條文 那我們原來有些人就認為說 對 這個就是講不動產的交易的契約 要用書面 但是主流的民法學者 包括王哲健就提到說 就算這個是指不動產交易的契約要書面 但是他位置不對 他說為什麼位置不對呢 各位再回想一下 我們就喜歡講說這個契約呢 王哲健喜歡講說這個契約叫做債權行為 然後根據這個契約就去移轉 那移轉他喜歡說這個叫做物權行為 移轉所有權 假設是這樣 那移轉所有權 假設這是一個不動產 他必須要做兩件事 第一個要去登記 移轉登記 移轉登記以外呢 他也要有一個讓予的合意 好 我換一個顏色 那麼原來也許有些人 或者包括我會這麼覺得 就是說這個原來760條 講說不動產物權的交易要用書面 我們覺得就是講這個契約要用書面 可是王哲健認為說這個位置 這個條文的位置的 從這個條文的位置來看 因為這個760條是上在物權篇那邊的位置 物權篇的位置 所以他認為從位置來看 這個應該不是講契約 因為契約是債篇的問題 那他認為這個760條應該物權篇的話 是指不動產移轉登記 那不動產移轉登記有什麼樣的交易呢 他說有啊 因為這個移轉登記也是一個獨立的行為 要讓予合意啊 所以合意也是一個同意的問題 所以他認為這個760條 說要書面是指這個讓予合意 要確認這個合意這件事情 就是要去辦登記前 確定這個合意這件事情要簽一個書面 他是從條文的位置來看得出這個解釋 但是他又進一步說 可是如果真的要去辦登記的書面 就是說雙方要簽一個書面 表示雙方真的願意要去辦登記 可是這個書面 登記的書面呢 因為地政機關可能會有一個制式的書面 在地政機關那邊 就政府的地政機關 你要去辦理這個不動產過戶的登記 你要用他的書面 所以這時候又想說 那既然這樣我們為什麼民法要自己寫說 我們的不動產的移轉登記要有一個書面呢 寫在760條 他說好像也不用 你就用地政機關那個書面就好 所以因而我們就決定做一件事 我們就把它刪掉了 我們就把這一條刪掉 所以你們如果小六法 你們現在看不到760條內容 可是刪掉 可是我們又覺得不動產 其實我們原來想的是說 是簽契約的時候要書面 不是移轉登記的時候要寫書面 是簽契約 那王子就說那簽契約如果要書面呢 他應該寫在債偏的位置 因為王子很堅持債跟物的區分 所以要寫在債偏的位置 所以後來呢 那位置在哪裡比較好呢 我們剛剛有個166條是講到說 契約到底要用在書面 他說你們自己約定 那在166條之一呢 我們就塞一個條文 這也是在債偏的位置 債偏 他就說約定 契約約定負擔不動產的 移轉設定變更的義務 這個契約的標的就內容是要去負擔 就是做這個約定 你要去做移轉設定變更 他說呢 照理講你是說要用書面 原本760條被你刪掉 他說改到166條加一個之一 要用書面 可是他覺得書面還不夠 光書面又怕有人作假 所以最好在公證人面前去做公證書 所以這個書面還要在公證人面前做 更嚴謹 這個是一般人的想法就是說 這個不動產交易的書面一定要嚴謹 那更嚴謹要公證人做 可是現在有個問題 就是說簽書面已經很嚴謹 可是公證人要付錢給公證人 假設公證人付錢一次 5000塊 或者5000元或者1萬元都有可能 那民間交易的時候 民間會想說 我們去辦理移轉登記 剛剛講了 我們在辦理移轉登記這個 去地政機關登記的時候 我們已經請土地代書 幫我們辦這個 土地代書幫我們辦這個書面的移轉登記的這些手續 他已經跟我們收 假設他也收很便宜 多便宜我不知道 假設他收1萬塊 結果你現在說這個簽契約又要找公證人 然後公證人公證 假設收1萬塊或者收5000塊 那麼民間又會覺得說 為什麼又要再多花一次錢 等於說移轉登記那邊找了代書 結果簽約又要再找一個公證人 又要再花一次錢 那怕民間有些人負擔不起這個錢 就可能就有簽約但沒有公證 那結果你現在他有簽約但沒有公證怎麼辦呢 當時就寫一個第二項 怕這個問題 是說唯一前項規定公證的契約 所以你有簽契約 但是你沒有花錢請公證人公證 那照理講這個條文已經說你一定要去公證 那你沒有公證的話 就沒有符合這個要事規定 也就是說在我們回到73條 73條說法律行為一定要用一定的法定方式 你沒有用法定方式可能無效 但也可能另有規定 好 所以你沒有用公證人簽的約會不會無效呢 可是他第二項又說也不完全無效 未經前項規定去公證的契約 那你簽了契約 然後當事人也直接去做後面的移轉設定變更 也去做完了 那麼也完成登記了 他說人為有效 意思就是說如果你只有簽契約 但沒有公證可能是無效 可是你第二項又說 可是你又直接去做後續的移轉完成了 就還是讓你有效好了 這看起來這個設計非常的有趣 也複雜 那因為也是考量到有些人他簽契約 可能不願意找公證人公證 但是他簽了契約 他們雙方也就去找土地代書 把後面的事情都辦完了 那既然後面的事情都辦完 那你還說契約無效嗎 不可能 所以他就說契約就有效好了 好 那拼起來我們這設計好像都 已經很有道理了 也考量到說有些人呢 他會簽約但是他不會找公證人 但現實上各位如果 這個條文是什麼時候修的 這個條文是我記得民國89年 就是西元2000年修的 到今天2021年 這個條文怎麼樣呢 尚未實施 到今天都沒有實施 為什麼呢 當初訂這個條文之後 就知道怕民間會覺得說 簽不動產的契約 還要再找公證人多花一筆錢 所以當時訂這個條文的時候 在民法再篇施行法多增加一個條文 說這個條文的施行日期另定之 這個施行日期另定 但是到現在訂了沒 到現在都沒有訂 所以很有趣的就是 如果這個條文到今天都未實施 也就是整個條文 我把它整個塗掉 整個條文到今天都未實施 那未實施產生一個很有趣的結果 就是什麼呢 就是你把原來760條 我原來以為 就我個人認為原來760條 講的就是這個契約的書面 這我個人認為是這樣 或者有些人認為這樣 可是王智堅認為不是 王智堅認為那個760條 講的是這個登記使用的書面 那但是他又說 那登記使用的書面 用地震機關的那個書面就好 所以就把這條刪了 你把760條刪了 那你說在簽契約的時候的書面 再再篇弄一個166之1 說不但要書面而且要公證人 可是又怕民間反彈說這要花錢 所以這條未實施 那到底什麼意思 所以現在發現一個很尷尬的情況 你把760條刪了 你的166條之1也未實施 導致我們可以說 其實到底現在不動產的交易的契約 到底民法有沒有說一定要書面 答案是沒有任何一個條文 告你要用書面 因為760條被刪了 166之1沒有實施 所以就沒有要書面 那所以等於法條都沒有要求要書面 那所以現在其實是怎樣 現在其實是當事人自己約定 就當事人自己會約定說 我們希望用書面 包括我剛剛講 不管是仲介或者建商賣你 他都簽好幾次約 前面的約他還會強調說 就算前面有一個議價單 要約書承諾書 都不代表真正的契約 他說後面一定要再簽 補簽一個正式的約 所以其實現在不動產交易 為什麼民間當然還是會簽約 主要的原因是回到166條 是當事人自己說要簽約的 因為166條之1並沒有上路 未實施 好 那這個我剛剛講說 我這邊寫說這是一個歷史公案 為什麼是公案 就是說這個發展好像 你現在想起來會覺得 好像就是一連串的 這個奇奇怪怪的事情 導致最後的結果很奇怪 就是說有人認為是760條 不指的不是這個契約 指的是那個登記的合意 然後又說那所以要760條 沒有意義就刪掉 補一個166之1 結果166之1又說要公正 公正又太貴 所以現在又沒實施 導致現在等於什麼都沒有 最後回到166條 大概這樣 好 總之我們今天是講這個73條說 法律行為不依法定方式則無效 那麼在契約的部分 其實要依法定方式的很少 除非你們自己約定 那但是在物權或者親屬繼承的 就有這種要依法定方式的 好 我們這個單元這個部分 就到這