BỨC TRANH TOÀN CẢNH "CƠN ĐIÊN" BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 10 NĂM #loigiaikybi #bds

Thị trường bất động sản đang bày ra một nghịch lý khiến bất cứ ai nhìn vào cũng phải giật mình Năm 2021, một mảnh đất cằn cỗi ở vùng ven được tranh nhau mua với giá dựng đứng từng tuần Nhưng đến năm 2023, chính mảnh đất đó cắt lỗ tới 30-40% vẫn không một bóng người hỏi mua Ấy vậy mà bước sang năm 2023, giá chung cư tại Hà Nội lại nhẹ nhàng vượt qua mốc 100 triệu đồng một mét vuông Còn tại thành phố Hồ Chí Minh, căn hộ trên 110 triệu đồng một mét vuông đã nuốt trọn hơn một nửa nguồn cung mới Tại sao đất vùng ven đóng băng, người bán van này không ai đoái hoài Nhưng giá nhà ở nội đô vẫn phi mã, đẩy giấc mơ an cư của hàng triệu người vào ngõ cụt Hai thực tế tưởng như đối nghịch này không hề mâu thuẫn Chúng thực chất là hai mặt của cùng một cỗ máy ngầm đã lặp đi lặp lại suốt 10 năm qua Để hiểu chuyện gì đang diễn ra, bạn hãy hình dung thị trường bất động sản như một chiếc bồn chứa khổng lồ Trong chiếc bồn đó, nước chính là tiền mặt và dòng vốn Đáy bồn là quỹ đất và mực nước dâng cao đến đâu chính là mặt bằng giá bất động sản Nhưng có một sự thật then chốt, chiếc bồn này không bao giờ tự sinh ra nước Nó hoàn toàn phụ thuộc vào một đường ống dẫn duy nhất từ hệ thống tài chính Nơi có một chiếc van điều áp cực lớn, tín dụng ngân hàng và lãi suất Khi chiếc van được vặn mở hết cỡ, tiền rẻ ồ ạt chảy vào, mực nước cuồn cuộn dâng cao, đẩy giá nhà đất chạm đỉnh, khi van bị siết lại, dòng nước lập tức ngừng chảy, thế nhưng nước trong chiếc bồn bất động sản không hề bốc hơi hay rút đi nhanh chóng, nó đóng băng và đứng im ở lưng chừng trời Bởi vì những người đã lỡ ôm hàng ở vùng đỉnh sẽ cắn răng gồng lỗ, nhất quyết không xả bán vì họ ôm một niềm tin bất diệt, rồi chiếc van sẽ lại được mở ra Và 10 năm qua, chiếc van ấy thực sự đã mở rồi đóng đúng 3 lần Chào mừng các bạn đã quay trở lại với lời giải kỳ bí Hôm nay, chúng ta sẽ cùng bóc trần toàn cảnh bức tranh 10 năm của cỗ máy này Cuộc mốc đầu tiên bắt đầu từ khoảng năm 2015 Sau giai đoạn dài đóng băng của chu kỳ cũ Hành lang pháp lý mở cửa cho dòng vốn mới Kết hợp cùng việc nới lỏng tín dụng Chiếc van vừa xoay nhẹ, dòng tiền lập tức ào ạt đổ vào thị trường Thế nhưng, điều đáng nói không phải là tiền vào nhiều Mà là dòng tiền đã đi lạc hướng một cách chết người Thay vì chảy vào việc phát triển nhà ở bình dân Để đáp ứng nhu cầu thật của hàng triệu người lao động Phần lớn dòng tiền lại rẽ ngoặt sang đất nền đầu cơ Đất nền là thứ tài sản kỳ lạ Nó không tạo ra dòng tiền cho thuê Không có cư dân sinh sống Chỉ là những bãi cỏ mọc um tùm Chức năng duy nhất của nó lúc bấy giờ là Chờ người tiếp theo trả giá cao hơn Và vì ai cũng tin sẽ có người đến sau Nên giá cứ thế leo thang Từ vùng ven đô cho đến các khu đất nông nghiệp chưa có đường xá Đất đai bị xẻ thịt phân lô Trong suốt nhiều năm, nguồn cung nhà ở thực gần như dậm chân tại chỗ Vì làm nhà ở thì lợi nhuận mỏng Còn bán đất nền thì lãi tính bằng lần Đây chính là mầm móng độc hại đầu tiên Một khi tài sản không tạo ra giá trị sử dụng thật Thứ duy nhất giữ giá cho nó Chính là niềm tin vào chiếc van luôn mở Đến giai đoạn 2020-2021, nghịch lý trở nên điên rồ hơn Khi nền kinh tế đối mặt với vô vàn khó khăn, thu nhập giảm sút Thì giá bất động sản lại bước vào cơn sốt dữ dội nhất lịch sử Tại sao lại như vậy? Bởi vì chiếc van lúc này không chỉ mở mà gần như đã bị tháo rời hoàn toàn Lãi suất tiết kiệm giảm xuống đáy, tiền nhàn rỗi từ sản xuất kinh doanh không biết đi đâu Đành tràn sang đầu cơ tài sản Đỉnh điểm là sự bùng nổ của kênh trái phiếu doanh nghiệp Các tập đoàn địa ốc đua nhau phát hành trái phiếu lãi suất cao ngất ngưỡng để gom đất và đảo nợ Đến cuối năm 2022, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành đã phình to tới hơn 1,2 triệu tỷ đồng Tương đương hơn 12% GDP cả nước Đó chính là một chiếc bồn áp suất thứ 2 khổng lồ nằm ngầm phía sau thị trường Một quả bóng tích tụ đầy hơi nóng mà phần lớn những người tham gia lướt sóng không hề hay biết Cho đến ngày nó phát nổ Trước khi chúng ta bước vào giai đoạn nghẹt thở nhất, khoảnh khắc chiếc van bị vặn ngược đột ngột, khiến cả thị trường chấn động. Nếu bạn thấy những phân tích này hữu ích, hãy bấm thích video để tiếp thêm động lực cho lời giải kỳ bí ra mắt những hồ sơ điều tra tiếp theo. Năm 2022, cú sốc ập đến, chiếc van bị khóa chặt cùng lúc ở cả hai đường ống dẫn, tín dụng ngân hàng bị kiểm soát gắt gao và thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần như tê liệt hoàn toàn. Năm 2023, lượng phát hành trái phiếu mới rơi tự do, giảm sâu so với thời kỳ đỉnh cao, nước lập tức cạn kiệt, dòng máu nuôi sống thị trường bị tắt nghẽn, thanh khoản bóp hơi chỉ sau một đêm, hàng loạt dự án buộc phải đắp chiếu trơ không sắc rỉ sét, các sàn giao dịch đóng cửa, làn sóng môi giới bỏ nghề diễn ra trên diện rộng, nhiều khu vực đất nền vùng ven giảm giá tới 30%, 40%, nhưng thị trường vẫn đón nhận bằng sự im lặng đến đáng sợ. Không phải vì người ta cho rẻ mà là vì tiền mặt trong túi người mua đã cạn Còn cửa vay ngân hàng thì đóng sập Nhưng nguy hiểm hơn cả, việc chiếc van bị khóa đột ngột Không chỉ quét sạch những nhà đầu cơ dùng đòn bẩy quá đà Mà còn bóp nghẹt luôn năng lực của các nhà phát triển dự án chân chính Hàng loạt công trình bị đình trệ pháp lý và tài chính Khiến nguồn cung nhà ở mới phục vụ nhu cầu ở thực vốn đã mỏng manh từ trước Nay lại càng rơi vào tình trạng kiệt quệ Chính cái đóng van này đã gieo hạt giống cho một bi kịch tiếp theo Cầu về nhà ở của hàng triệu người dân vẫn nằm nguyên đó Nhưng hàng hóa thực sự đáp ứng nhu cầu thì đã cạn kiệt trên thị trường Bước sang giai đoạn từ năm 2024 đến nay Dòng vốn bắt đầu rục rịch quay trở lại khi chiếc van được nới lỏng từng phần Nhưng bức tranh lúc này không còn là sự hồi phục đồng đều Mà là một sự lệch pha quái đản Theo số liệu ghi nhận, giá căn hộ nội đô tại Hà Nội liên tục lập đỉnh mới, vượt qua ngưỡng 100-102 triệu đồng một mét vuông. Tại thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ cao cấp trên 110 triệu đồng một mét vuông đã chiếm tới hơn 56% nguồn cung mới. Thị trường đang hồi phục theo túi tiền và kỳ vọng của người bán, chứ không hề dựa trên khả năng chi trả của đại đa số người lao động. Trong khi đó, ở phía bên kia của bức tranh, tăng tích của chu kỳ trước vẫn nằm phơi mình Cả nước ghi nhận tồn kho gần 52.000 căn nhà và lô đất Hàng ngàn doanh nghiệp địa ốc phải giải thể hoặc rời bỏ cuộc chơi Hàng vạn căn biệt thự xây thô trị giá hàng chục tỷ đồng vẫn nằm phơi sương, phơi nắng Riêu phong phủ kín, biến thành những ốc đảo hoang phế không một bóng người về ở Bây giờ, hãy trả lời câu hỏi cốt lõi. Vì sao thanh khoản đóng băng ở diện rộng mà giá nhà đất vẫn không chịu giảm? Câu trả lời nằm ở chi phí dồn tích. Một dự án bất động sản hay một lô đất được gom mua bằng tiền vay ngân hàng qua nhiều năm, thì lãi vay đó đã được tính gộp trực tiếp vào giá vốn mỗi ngày. Nếu chủ đầu tư hay nhà đầu cơ hạ giá 20-30%, họ không chỉ giảm bớt lợi nhuận, mà họ chính thức bán dưới giá vốn và đối diện bờ vực phá sản. Bán ra nghĩa là xác nhận lỗ thật Giữ lại dù phải oằn mình gánh lãi Vẫn cho họ một tia hy vọng mong manh Rằng thị trường sẽ nóng sốt trở lại Vì thế Cả thị trường rơi vào trạng thái thi gan Người bán không chịu hạ giá Người mua không đủ sức với tới Người mua và người bán cùng đứng nhìn nhau trân trân Biến hàng chục ngàn tài sản Trở thành những cục máu đông Chôn chặt nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế Vậy trọn vẹn 10 năm qua Dạy cho chúng ta điều gì? Nó chỉ ra một quy luật nghiệt ngã Trong thị trường này luôn tồn tại hai loại giá trị Loại thứ nhất được bồi đắp từ giá trị sử dụng thật Dòng tiền từ người thuê, người ở, từ hoạt động sản xuất kinh doanh thực tế Loại này tăng trưởng chậm rãi nhưng bền vững và ở lại với thời gian Loại thứ hai được thổi bùng lên bằng kỳ vọng sang tay Mua chỉ để mong người đến sau trả cao hơn Loại này tăng dựng đứng như tên lửa Nhưng cũng bốc hơi nhanh nhất Ngay khi chiếc van tín dụng bị siết lại Điều đáng lo ngại nhất của một nền kinh tế Không nằm ở việc giá nhà đất cao hay thấp Điều đáng lo nhất là khi phần lớn giá trị tài sản Chỉ được neo giữ bằng niềm tin truyền tay nhau Chứ không phải dòng tiền thực tế Bởi vì niềm tin đầu cơ Thì chẳng bao giờ có người đứng ra bảo lãnh Một mái nhà sinh ra bản chất là để che mưa che nắng, để nuôi dưỡng tổ ấm của con người, chứ không thể mãi bị biến thành kho bãi chứa đựng những toan tính đầu cơ ngắn hạn. Sau một thập niên biến động, chiếc van hợp suất ấy vẫn ở đó. Nó vẫn xoay mở rồi lại đóng chặt theo từng chu kỳ. Câu hỏi nhức nhối nhất lúc này là Lần tới khi chiếc van đổi chiều Ai sẽ là người kịp bước chân ra Và ai sẽ là người ở lại gánh lấy hậu quả sau cùng Theo bạn, mặt bằng giá bất động sản hiện nay Đang được neo giữ bằng dòng tiền thật Hay chỉ là niềm tin chưa tan vỡ Hãy để lại ý kiến thảo luận ở phần bình luận bên dưới Hãy đăng ký kênh Lời Giải Kỳ Bí để tiếp tục đồng hành cùng chúng tôi giải mã những hồ sơ kinh tế xã hội chuyên sâu tiếp theo. Xin chào và hẹn gặp lại các bạn!